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作者
標題 Re: [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 13:29:46 2024
作者
標題 Re: [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估
時間 Fri Nov 1 13:29:46 2024
你所購買的區域，不管在哪裡
每坪的房價沒有漲超過20，那等於沒有上漲
只不過反應的通膨跟原物料，工資
台灣從2019到現在 看是房子選用的建材種類
每坪的造價多10到20萬， 工期翻倍
新案子有反應稅金也會增加，每坪在多2-8萬
另外產生的利息， 管理成本， 你平還要多3到8萬
也就是 雙北以外 至少要+20，雙北＋30， 建商沒賺錢之下
如果建商要賺錢的話那會更高
這就會導致過去一字頭的區域全部乘以3
再來就是基本工資漲了20多%
黃金的價格直接翻倍
https://i.imgur.com/EqiGeFo.jpeg
https://i.imgur.com/OtZCVVt.jpeg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/CT/EqiGeFo.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/OtZCVVth.jpeg)
就不要說台股幾乎*3
其他東西漲多少
很多人說應該要一直加薪，然後假期變多
這些都沒問題，只是物價你要能夠接受
你要說國外的薪水跟放假， 那你要不要看看國外的物價
要做到房價薪資比很低也不是辦不到
直接把基本薪資變5萬
所有物價*3以上
吃就有問題了怎麼買房子
這時候你要思考的不是買不買的起房子，是會不會餓死街頭
基本薪資5萬相信我，你薪水4萬頂多變7萬算你8萬好了
可是原本120的便當各項成本下，老闆賣你300都可能會虧錢，購買力問題
原本薪水可以買333個便當
變成8萬薪水變成267個，更別說個因素維持一樣能存活要漲到400，剩下只能買200個
不可能所有好處都你拿的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.91.150 (臺灣)
※ 作者: a386036 2024-11-01 13:29:46
※ 文章代碼(AID): #1d96TCqa (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730438988.A.D24.html
推 : 現在房價上漲，個人覺得最大的底層原因，
是在反應貨幣購買力的急遽下滑，
跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大
今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大
而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大1F 11/01 13:32
是在反應貨幣購買力的急遽下滑，
跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大
今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大
而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大1F 11/01 13:32
推 : 總歸句話：沒有底層能壓榨。解決方案很簡單：引進移工6F 11/01 13:34
→ : 所以房子這種存續期長的資產，變化相對存續期短的資產7F 11/01 13:35
→ : 美國有移民&老墨，歐洲有穆斯林，台灣？搞個印度移工
就GGYY意見一堆了8F 11/01 13:35
就GGYY意見一堆了8F 11/01 13:35
→ : 幅度會大上許多，其實背後的涵義算是滿深遠的10F 11/01 13:35
推 : 簡單說沒有便宜的人力11F 11/01 13:37
推 : 是低 所以2024買到的漲不一定是實質上的漲12F 11/01 13:37
→ : 還是要回歸實質購買力
不是單純看帳面上的漲幅就高潮13F 11/01 13:37
不是單純看帳面上的漲幅就高潮13F 11/01 13:37
推 : 簡單來說，目前資產最好的停泊處，條件要看的方面
最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要15F 11/01 13:38
最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要15F 11/01 13:38
推 : 移工問題還要考慮逃逸外勞，目前數量是快10萬。
等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈18F 11/01 13:39
等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈18F 11/01 13:39
→ : 工資的部份沒救，最起碼真的需要的高級師傅沒救21F 11/01 13:40
→ : 房市漲幅能反應這種購買力問題，不一定賺，但一定不虧22F 11/01 13:41
→ : 未來會經歷到一個需求下滑的階段，但這會有個極限值
但有能力的師傅凋零的速度沒有極限
所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後
等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了23F 11/01 13:41
但有能力的師傅凋零的速度沒有極限
所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後
等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了23F 11/01 13:41
推 : 這裡比較深入或是發散的觀念
民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅的標準嗎
還是他們現場還是以粗工為主？
另外台積電建廠，也是搶人27F 11/01 13:43
民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅的標準嗎
還是他們現場還是以粗工為主？
另外台積電建廠，也是搶人27F 11/01 13:43
推 : 先考慮有沒有，再考慮符不符合。現在是連有都難32F 11/01 13:45
推 : 都是粗工吧，朋友接班地方型小建商，土建融最近都找薯條3兄弟了，最近一直抱怨粗工貴。33F 11/01 13:47
推 : 嗯嗯，所以成本只會更往上35F 11/01 13:48
推 : 只要銀行的鑑價不要往下走 基本上不會跌XD36F 11/01 13:49
→ : 因為雖然同樣是人，產能品質會有差異
就像富士康回去鄭州類似概念37F 11/01 13:49
就像富士康回去鄭州類似概念37F 11/01 13:49
→ : 一坪漲20是預售屋 中古屋 新古屋？39F 11/01 13:53
推 : 沒啦 台灣大盤*2而已
並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾
這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦40F 11/01 13:59
並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾
這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦40F 11/01 13:59
推 : 台灣大盤你要看報酬指數不是加權指數43F 11/01 14:00
→ : 銀行的鑑價 中古屋 這3~4年幾乎都是跟不上 成交價
你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到44F 11/01 14:07
你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到44F 11/01 14:07
推 : 沒這麼誇張啦~2023年底開始的才比較鑑不到...46F 11/01 14:13
推 : 2021江北也才5x央北6x怎麼可能鑑不到47F 11/01 14:18
推 : 問題就是薪資漲幅根本就不可能跟房子那樣漲啊，可以的話不用買房也沒差了啦48F 11/01 14:20
推 : 租房買股也可以過的舒適 確實要當沒差也可以50F 11/01 14:29
→ : 士林內湖南港一堆老公寓銀行鑑價才50幾萬
實際上屋主根本不可能50幾萬賣你
假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???51F 11/01 14:43
實際上屋主根本不可能50幾萬賣你
假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???51F 11/01 14:43
推 : 老公寓看地點的 路名很重要56F 11/01 14:49
推 : 青田街應該都有吧 重點是還買不到57F 11/01 14:52
→ : 我自己看的經驗 想要賤價買 根本不可能買到~~
誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~58F 11/01 14:54
誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~58F 11/01 14:54
→ : 因為中古屋市場 以台北市為例
週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲
估不到價很常見
但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金
跟預售屋市場，完全不同狀況。
預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝
所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高
因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相對充足。
所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD缺錢、分遺產當然另論。60F 11/01 14:55
週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲
估不到價很常見
但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金
跟預售屋市場，完全不同狀況。
預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝
所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高
因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相對充足。
所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD缺錢、分遺產當然另論。60F 11/01 14:55
→ : 最近台中七期我前幾天斡旋那戶成交了，原本它加價賣，後來我出接近她15年實價。所以新古如果是七期真的可以試試。71F 11/01 15:02
推 : 同理直接買成屋的投資置產客，也是相同情況。74F 11/01 15:02
→ : 台北就還在等通知QAQ75F 11/01 15:03
→ : 也是要看總價區間，更細部討論76F 11/01 15:03
推 : 真的要比物價，台灣一堆東西賣個兩三倍價，當低薪盤子有夠苦逼77F 11/01 15:17
→ : 大部分房價上升的速度還是高過名目通膨啦
但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會
你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事79F 11/01 15:19
但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會
你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事79F 11/01 15:19
→ : 但現況是，現在入場的非首購房貸利率
帳面上大於CPI
再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話房地合一、仲介費等等）
實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？
取決於入手成本價格。83F 11/01 15:23
帳面上大於CPI
再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話房地合一、仲介費等等）
實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？
取決於入手成本價格。83F 11/01 15:23
→ : 說真的房地產能達到抗通膨的效果 就夠了
至少現階段在台灣 還能達到自住 +投資+保值三種效益
房地產要拿來沖 拿來賺短線真的是之前法律沒完善89F 11/01 16:40
至少現階段在台灣 還能達到自住 +投資+保值三種效益
房地產要拿來沖 拿來賺短線真的是之前法律沒完善89F 11/01 16:40
噓 : 台北一坪成本漲30萬？你活在平行世界嗎92F 11/01 17:30
推 : 雨遮不計價也對單價有推升93F 11/01 18:04
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