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作者
標題 [心得] 預售換約的迷思
時間 Fri Nov 1 22:59:55 2024
作者
標題 [心得] 預售換約的迷思
時間 Fri Nov 1 22:59:55 2024
剛看到一篇好甜甜的重劃區新房
但有一個很大的迷思出現
“我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧”
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/jAp61lvh.jpeg)
要建構在
1:市場多頭
2:產品稀有
3:自備尚未擴大
這三個要素
上面的圖顯示很清楚
一間1000萬的房子
訂簽開8% 工程款12%
要換約獲利就是紅色那一段
多頭的時候只要產品特別
比方2021年的時候
就有聽說江北國美面河岸
有買方貼600多萬
央北國美也是有人排隊
但如果市場不是多頭
產品也不是很特別
自備款又被拉大
就會有一個很麻煩的問題
就是自備太多啦
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用
以一個1000萬漲到1500的商品
這兩三年稀鬆平常
但買方如果要吃下來
除了自備一次要拉到700外
貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係
因為換約=更名=合約金額不變
拿了700買了1500萬的房子
貸款就算貸到滿8成
還是從1000萬的八成開始算
如果市場非多頭 產品一般般
價差又擴很大的狀況下
消費者用一樣比例的頭期款
可以買到總價高很多的房子
為什麼說是迷思
就是很多人算價格算得很開心
整天算隔壁案子開了漲了
自己買多少 價差多少
整個晚上咯咯咯笑到睡不著
結果沒發現到換約的錢是要額外算
算到後面下一手出不到
就只好down價格
結果太慢行動 工程款不斷堆疊
利潤down的速度沒有工程款加得快
第二個迷思
就是真的運氣好換出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
獲利拆一半 還要扣仲介費
以前成本可以扣很多
現在真的就少很多
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/bYslk08h.jpeg)
所以如果要換約
最好的時刻
就是現場該房型已經賣完
但接待中心還在賣
樣品屋還在 現場價格又拉上來
買方到現場看沒了 結果你有在賣
如果簽約沒多久工程款也沒繳多久
代表價差還不太大
基本上只要不貪心都很好跑
至於已經蓋到快上樑
工程款20%快繳完了
我是比較建議交屋後再賣啦
這樣下一手自備才拉得上來
補充一點
這波換約的量如果被逼出來
但沒有成交
就代表2021-2022的產品雖然有賺
但自備太高
以前寬鬆時代還可以貸八成
現在要留現金補貸差
超高自備的換約產品就會陷入窘境了
大概是這樣
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-01 22:59:55
※ 文章代碼(AID): #1d9Epjzj (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730473197.A.F6D.html
推 : 不稀有，這點火都滅了1F 11/01 23:04
![[圖]](https://i.imgur.com/VMnWwjqh.jpeg)
推 : 換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住3間以上5F 11/01 23:07
→ : 是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給7F 11/01 23:08
推 : 市場會開始釋量
這篇說預售屋跑短的很清楚，大推9F 11/01 23:11
這篇說預售屋跑短的很清楚，大推9F 11/01 23:11
推 : 這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的 但不提也好
只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD
因為信義不做XX案
阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的有錢自住剛好要買這案子
其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol11F 11/01 23:22
只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD
因為信義不做XX案
阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的有錢自住剛好要買這案子
其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol11F 11/01 23:22
→ : s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢17F 11/01 23:25
推 : 重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣
銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼要讓利出售
這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就要跑
跟找哪一家房仲來說，根本不是重點
吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊
說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市場。18F 11/01 23:33
銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼要讓利出售
這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就要跑
跟找哪一家房仲來說，根本不是重點
吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊
說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市場。18F 11/01 23:33
推 : 這我跟你想的就不一樣了, 警訊看單一個案容易失真
你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有27F 11/01 23:37
你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有27F 11/01 23:37
→ : 最好是單一案29F 11/01 23:37
→ : 各種因素賤賣的, 擔心市場狀況要看總體資料30F 11/01 23:37
→ : 北士科平轉 你接不接？31F 11/01 23:38
→ : 例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看32F 11/01 23:38
→ : 2022年底的案子33F 11/01 23:38
→ : 不用自己想有或沒有 看數據就好
而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已34F 11/01 23:38
而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已34F 11/01 23:38
→ : 數據統計都需要時間，都是落後指標36F 11/01 23:39
→ : 以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難
同樣的案子拉去竹北, 就容易很多37F 11/01 23:39
同樣的案子拉去竹北, 就容易很多37F 11/01 23:39
→ : 秒殺什麼，他過戶後這個價錢會秒殺
就是卡在自備款啦39F 11/01 23:39
就是卡在自備款啦39F 11/01 23:39
→ : 賣的人搞不清楚 買方輪廓, 他想賣這價錢其實是投客要接41F 11/01 23:39
→ : 管他誰接，市場沒人買單就是真相42F 11/01 23:40
推 : A7是拿700萬現金的7嗎?...只能說能自備700的選擇很多吧43F 11/01 23:40
→ : 但他找信義PO出來, 就可以知道投客依這價格接的意願不大44F 11/01 23:40
→ : 管他黑貓白貓，會抓老鼠的就是好貓。會接盤的管他自住還是投客45F 11/01 23:40
→ : 不要再說秒殺了…這個時機點加700不管在哪都一樣，單價秒殺差額灌爆還不是卡，這就是預售換約的迷思，太多人被單價弄迷糊了，真正的秒殺是像國美江北開案才叫秒殺47F 11/01 23:41
→ : 信義不信義沒差，都不是關鍵。關鍵在自備款50F 11/01 23:41
→ : 就跟你說不是, 聽不懂我也沒辦法 lol
自備款有差的只針對自住首購
而且對自住買方來說, 不同區域 手骨粗度也不同51F 11/01 23:42
自備款有差的只針對自住首購
而且對自住買方來說, 不同區域 手骨粗度也不同51F 11/01 23:42
推 : 一切都是假的! 業障重 房價只會狂噴 哪個白癡賤賣?!54F 11/01 23:43
→ : 我就說了 同案例要加700的, 拖去竹北照樣秒殺55F 11/01 23:43
→ : 少來啦 青埔我就介紹過板上投資客去置產。人家也是掏幾百萬出來56F 11/01 23:43
→ : 市實就是A7那邊自住, 大多拿不出700來接
賣方一開始設定 買方輪廓就狀況外了, 怎秒殺58F 11/01 23:43
賣方一開始設定 買方輪廓就狀況外了, 怎秒殺58F 11/01 23:43
→ : 沒有什麼自住、投客分別60F 11/01 23:44
→ : 青埔是青埔, A7是A761F 11/01 23:44
→ : 這個就是邏輯上的問題，現在投資置產去買多戶數大社區大坪數基本上就是想不開，不管哪個區域都一樣，早就講過投資客買的房子最後一手就是自住客，真的精的投資客誰會傻傻讓你賺，自住不撿投資客更不會撿啦62F 11/01 23:44
→ : 沒事 反正我也沒要說服你, 你可以繼續照你的意見走66F 11/01 23:44
→ : 是你說的喔 說A7自住客拿不出70067F 11/01 23:44
推 : 過戶後這個價格會秒殺？不是有人好騙就是我離炒作太遠68F 11/01 23:44
→ : 對 我說的, 目前大部分買A7的自住客拿不出700去換約69F 11/01 23:45
→ : 板上A7不是說破5嗎 ，既然單坪33萬70F 11/01 23:45
推 : 視市場於無物啊 還說換個地方就秒殺 我會笑死71F 11/01 23:45
→ : 過戶後，鑑價有到。自備款下降，就有機會。72F 11/01 23:46
→ : 你房子長腳會走路 桃園跑到竹北啊73F 11/01 23:46
題外話我真的覺得竹北買投資客換出來的很可憐
當初買3x換出來6x
那房子用3x萬去蓋的水平奇爛無比
然後竹北人買到這種溢價的房子還好開心…
https://i.imgur.com/OylnjaH.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/OylnjaHh.jpeg)
→ : 是啊，你自己都把主因說出來了XD74F 11/01 23:47
→ : a7自住客有幾個交屋自備700萬的 這個抓個頭就出的來的答案。那個買1300要他自備5成650拿不出來才要拋到市場賣就這麼簡單。75F 11/01 23:47
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/01/2024 23:48:57推 : t大是的，這就是個訊號78F 11/01 23:49
推 : 甚麼主因, 主因是原屋主設定賣方輪廓就狀況外
上面已經講過 不想從講一次79F 11/01 23:49
上面已經講過 不想從講一次79F 11/01 23:49
→ : 主因就是你剛剛說的啊 哈哈哈哈81F 11/01 23:49
→ : 我猜不是看不懂, 是單純想的不一樣 沒事 以你想的為主82F 11/01 23:49
→ : 凡正你討論也只會這一招沒事，習慣了83F 11/01 23:50
→ : 我從來沒吹過A7, 不過討論東西要滑坡太多 這真的不妥連個數據都沒出來, 想表現見微知著?? 那之後看結果
先說喔 我也沒看好A7 怎樣的, 單純看之後A7有沒有像你84F 11/01 23:50
先說喔 我也沒看好A7 怎樣的, 單純看之後A7有沒有像你84F 11/01 23:50
→ : 簡單說 就算他今天找非信義的，問題一樣在End87F 11/01 23:51
→ : 說的大量拋出來 :)88F 11/01 23:51
→ : s87大 我問你啦，放過戶後可以賺更多，為什麼不放
我周邊一些投資客都在跑啦，像二重89F 11/01 23:51
我周邊一些投資客都在跑啦，像二重89F 11/01 23:51
→ : 我怎知道為啥他不放? 你沒收過賤賣的房子?屋主幹嘛賤賣91F 11/01 23:52
→ : S87大應該知道什麼內幕吧，但我只想講在市場氛圍下所有的內幕都不重要，換約重要的是時機點，太多甜甜價被自備款嘎上天，最後真的沒辦法只好割肉換約，這些都是105年發生的事情，歷史不斷的重演，如果萬般拉抬只為出，那麼出的時間點就非常重要92F 11/01 23:52
→ : 有人入手4字頭，現在要跑5字頭。你要的話說一聲 我介紹你過去97F 11/01 23:52
→ : 他有可能沒錢交屋 也有可能股票賠錢 離婚三小的
我不清楚你們自己投資收物件的邏輯是啥, 以這案子來說99F 11/01 23:52
我不清楚你們自己投資收物件的邏輯是啥, 以這案子來說99F 11/01 23:52
推 : 銀行鑑價也一起參考其他銀行的啊 也不是說換找別家就一定有273F 11/02 03:31
→ : 40年後人口會少500萬？繳完貸款發現周遭空屋一堆還降價了？大樓應該也破舊不堪了？感覺有點淒涼？275F 11/02 08:05
→ : nova亂講話被圍剿 開始發正常文取暖了277F 11/02 09:41
噓 : 2023/7/1以前的竹北價格跟現在差了25萬/坪，最好沒人接，那建商巴不得你退….278F 11/02 10:38
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