作者 xxio (登祿普)標題 [閒聊] 商業活絡與工業興盛為啥幾乎都前者高房價時間 Fri Feb 21 16:46:03 2025
以過去的歷史來看
工業型的城市跟商業型的城市
全球好像都是商業型的有比較高的房產溢價
以台灣來說
台北跟高雄 就是一個是商業與工業明顯的對比
高雄在本世紀初因產業外移低迷了好一陣子
但全球軟體產業與半導體的聚落 是這近三十年來才有
因本業的高薪資 連帶牽動房地產
未來房價的波動有很大機會是因半導體產業的影響
但受薪階級與資本主密集的城市又會有所不同
員林就是是聚集了較為密集的傳產老闆
台北也是 主要還是以商業活動為主
幾乎所有台灣的高調的低調的有錢人都群聚在台北
主因除了是安全外
水質 空氣 醫療 教育這些面向上
幾乎是台灣都會區最佳
過去人類歷史上有無產業型的區域可以明顯且長期領先商業都會例子呢
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※ 作者: xxio 2025-02-21 16:46:03
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→ toto123: 全世界都一樣
工業區就是工業區1F 02/21 16:46
→ KrisNYC: 我覺得命題不成立耶 麥寮是雲林房價最高的地方吧?3F 02/21 16:51
麥寮對比斗六還是斗六高些..相同位階對比
→ KrisNYC: 竹科你覺得是商業區嗎? 實質上是工業區不是嗎?4F 02/21 16:51
竹科廣義的來說還是工業區
→ toto123: 新竹這麼大幫幫忙 竹北大概就是新莊的房價水準5F 02/21 16:52
新竹就是擔心產業前景影響後續房價
→ KrisNYC: 你說的商業區指的是區域甚至全國的政經金融中心區6F 02/21 16:52
對
但是像那種巨型金融都會 還是會帶有一些工業區域
但佔比不高就是
就像名古屋的愛知縣單豐田就佔了多少 但沒有可對比規模的商業城市
→ KrisNYC: 不適所謂的區域商業區吧7F 02/21 16:52
→ toto123: 人家台北市老公寓隨便都70幾萬 你在比什麼老房喔8F 02/21 16:53
→ KrisNYC: 全台灣也就北市頂多擴張到新北老屋有這種行情吧
高雄舊市區正火車站 錢櫃斜對面一堆一坪2x的
這只是雙北資源與資本集中的結果而已9F 02/21 16:54
所以主要的影響還是資本
但某些產業也是大資本 EX.GG..
所以這邊可以影響的資本還是有所分別
→ lovebridget: 矽谷新竹啊 說到底看那產業多賺吧
賺錢的工業區高 不賺低12F 02/21 17:04
推 KrisNYC: 其實真的要講工業城 工廠密集的區域視情況還是會影響環境有人在講A7有味道 或竹科某些地方空氣有味道是真的
只是幾個因子影響之下 最重要的應該還是資本密集程度14F 02/21 17:05
→ abyssa1: 因為商業比較可以高度立體化 工業比較難 工廠會往外長
有污染也影響房價 且商業中心與工業區交通通勤模式不同17F 02/21 17:06
→ KrisNYC: 權重最高的是比較對象之間的資本密集程度差異19F 02/21 17:06
→ abyssa1: 台積一座新廠房投資額比101還高很多 但你不會想住超近20F 02/21 17:07
→ KrisNYC: 台北其實真的不適合抓出來比 幾乎所有企業的總部都在這101 旁邊群益 世貿 每層樓資本相加疊上去 有點貴21F 02/21 17:07
→ abyssa1: 公司的資本要算進去的話 台積電總部更驚人啊
或者你看可成大立光…他總部旁邊不會特別貴23F 02/21 17:10
推 KrisNYC: 所以這個資本密集除了看錢也要看需求地板面積或廠商數
我反而是在想瑞光路 行善路五六期那邊25F 02/21 17:11
同質性與資產位階相同的過濾群聚
房產價值應是來自於當地住民的產出
反推也就是有這等價的購買力才能推升或保持房價
實業產業佔比高的就會像底特律的狀況
當產業不振 人才開始流失 整個城市就破敗
行善那邊也是一個篩子 都是有門檻的
→ KrisNYC: 一大堆只做最終組裝出或的公司+工廠
那邊就很貴阿 但他是工業城吧 XDDDD27F 02/21 17:11
推 abyssa1: 瑞光路如果把公司辦公室拔掉也不會變便宜吧
當中山松山信義的周邊居住區域大概也是那個價29F 02/21 17:13
推 KrisNYC: 所以這題有點複雜 適合抬槓31F 02/21 17:14
就是還沒有看過產業型的城市可以持續發達超越商業型的都會
產業都有大資本的包袱 可持續性的成長有點難
如果以小面積來說...銀行聚集街廓當然還是遠超幾乎所有產業
雖然台灣的整個金融業不甚發達
推 KrisNYC: 可以點對點討論 但是可能沒辦法討論一個通解33F 02/21 17:16
推 abyssa1: 資本密集度要看流量不是存量34F 02/21 17:17
推 KrisNYC: 我覺得房產價值會來自於當地"較新住民"的願付價格35F 02/21 17:19
→ abyssa1: 中央銀行金庫新店文園。這個存量破兆 但沒流量沒屁用36F 02/21 17:19
看起來有在流動的資金才是關鍵
→ KrisNYC: 對 同abbyssa1說的流量 其他因素都只是支持這個願付價格的理由而已37F 02/21 17:20
→ abyssa1: 公司有錢不發不投資 就沒效益 拿出來發薪水就變流量39F 02/21 17:20
→ KrisNYC: 你這題解構 我們是在討論支撐這個願付價格 流量的因子中那些比較重要 那些會帶著扣分項等等40F 02/21 17:21
→ KrisNYC: 你的母命題是商業帶來的願付價格好像普遍高於工業43F 02/21 17:21
→ abyssa1: 醫院/律師/會計師事務所 存量可能沒特別高 但流量不錯44F 02/21 17:22
→ KrisNYC: 這個根據比較的對象 會有個大致準確但離開北市就差很多的狀況45F 02/21 17:23
對 簡單說 就是像台北這類型的城市為什麼會成為同區域很難超越的都會
就算政府往高雄持續再砸入過去幾十年來台北所投入的建設資金
也很難讓本來群聚在台北的這群人搬遷
推 KrisNYC: 五股產業園區俗稱五工 裡面一坪大概50~60萬47F 02/21 17:25
這區域有夾雜一些住宅產品
但產品定位很明顯 提供給基本需求的
但資本主應該不會住在這
→ KrisNYC: 他過個高架橋2km就是新莊副督心+宏匯廣場 一坪7x萬吧?
中間夾個機捷 這區塊我也不知道要算什麼區
但目前開價和成交價應該是輸給竹北高鐵新案的
然後我們剛講的行善路 那邊除了麥帥 價格應該是90左右?48F 02/21 17:26
行善路除了國泰下面的三元,那邊還有好些的餐廳嗎
→ KrisNYC: 那個四周真的是工業區阿 XDDDD
土城也是吧 日月光 金城武 都夾在工業區裡面沒錯吧...
這些地方你很難去分離到底是吃到商業效果還是工業城高價因為薪資普遍啦 沒有很高52F 02/21 17:28
※ 編輯: xxio (220.137.199.20 臺灣), 02/21/2025 17:34:23
→ abyssa1: 所以竹科 麥寮 比較純比較好分析56F 02/21 17:38
推 KrisNYC: 你是不是在釣我說大家都說不好吃的龍X57F 02/21 17:40
→ abyssa1: 中油總部待遇也不怎樣 資本流量不佳…59F 02/21 18:11
推 bustinjieber: 明星產業一直更迭變化，
建置廠房、機具的成本...，
很難期待他們一起成功轉型，
原有的產業聚落決定大好大壞；
商業區看‘’整體景氣‘’， 與產業循環無關，
A產業死了也沒差，B來承租就好，
只要B的產值跟發展大於A就好。
CBD就是所有大企業的總部首選，
有商業＞有人潮＞有建設＞有價值。62F 02/21 19:26
推 Brioni: 印鈔 >>>>> 生產，要有錢最快的方法是找銀行借，不是慢慢生產
精確來說不是商業，而是金融服務，一般經營買賣跟生產差不多，能融資搬錢的地區才是最頂的71F 02/21 19:43
推 jiapon: 你玩模擬城市就知道 工業區都地價最低 因為有汙染75F 02/21 21:21
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