看板 home-sale作者 Artuoleya (魯二代)標題 [請益] 包租代管提案整修開的估價單時間 Sat Mar 22 02:23:49 2025
去之前第一家包租代管公司那聽業務的提案
拿了第一版的估價單回來
先簡單說一下房子
台北西門町捷運站附近的40年老華廈
(離我家其實蠻遠的 搭車來回要1-2小時)
室內實坪大概就46坪 格局是四房三衛一廳
屋況的話就 三間廁所浴缸都破的 然後30年前的款式
天花板油漆剝落 牆壁有些地方剝落露出裡面磚牆
陽台磁磚缺一些 然後有用的木工的地方除了門大致上都爛的差不多了
地板磁磚倒是還好 沒有裂
屋內東西搬的差不多 剩一些椅子 跟2-3張桌子
工程+監工+稅就開到141萬
工期大概2-3個月
但他們其實漏了一間廁所 所以還得再加個20萬進去
然後客廳面天井的地方會多隔一間單人小雅房出來
最後變成2套房+3雅房 然後有客廳+廚房的共生宅模式
租金的話能拉到5-6萬
以代租代管的模式 我一年得貼1.5個月
算了一下這樣大致要三年才會回本
還有就是報價我不太懂
拆一間廁所18000 清運一車18000
水電拿其中一項
馬桶用的是凱撒的CF1340 報價9775
我官網查建議售價是10450 但Google查詢
蝦皮 廚浴大集生活館6-7000就有了
然後衛浴設備安裝工資一間7800
全屋換電線
全部弄下來(兩間廁所)
要23w
燈具2.7w
木工隔一間加門的話4.4w
泥作(兩間廁所不含壁癌處理)17w
油漆6w
廚房3.5w
天井窗戶1.8w
冷氣6台加安裝18w
洗衣機+烘衣機+冰箱4.7w
塑膠木地板8.6w
全室清潔1.8w
公共區域還要傢俱裝飾品5.7w
5間房家具11.5w
剩下還有一些窗簾 消防設備啥的3w
如果我整間租給他們的話 要簽10年 然後租金可能就1萬多
裝修的錢是能貸出來 但一年大概要繳5w利息
我是自己還有工作 沒辦法天天兩邊跑處理
但感覺這報價好像有點貴
有辦法哪邊省點嗎？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.50.234 (臺灣)
※ 作者: Artuoleya 2025-03-22 02:23:49
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※ 同主題文章:
[請益] 包租代管提案整修開的估價單
03-22 02:23 Artuoleya
→ avgirl: 感覺? 多問幾家不就好了1F 03/22 02:27
今天去提案 就要簽代管了 給我3天拿回家討論 我怕來不及找其他家
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 02:29:18
推 bigflyqq: 整間租一個月租金1萬多看不太懂
如果不用花錢整理，整間租也是不錯2F 03/22 06:04
一萬多是我不出錢 整間空空破破的租給他們自己裝潢 然後什麼都不管 每個月固定收錢
的那種包租代管
推 kutkin: 有5-6還跟你租華廈4F 03/22 06:28
推 face: 如果廁所有漏水保固不算貴
1 時間短 2 有保固 我會給他做5F 03/22 06:43
推 buddy123: 給別人當2房東嗎?建議不要，十年後軟裝都爛光了
既然所有修繕的錢都你出，你找仲介出租就好了
未來還會有租客報租補的問題，不知道要算誰的稅7F 03/22 07:12
推 KIKUSUI: 我們公司報價收車馬費但沒在催你屋主幾天內回覆耶
我不會說被坑，但我這邊配合的廠商都不會催那麼兇10F 03/22 07:27
噓 benny1990615: 全部自己做最省
等等這個位置五房有又裝潢怎麼可能租金一萬，不要被騙了！！！！13F 03/22 07:45
推 ChikanDesu: 跟我們講一點用都沒有 你都查到資訊了你就自己去講 自己去找第二間報價 然後自己承擔監工的責任囉
46坪整間1萬多是低能吧 他又不保證幫你做好 他大可以隨便軟裝成本20萬然後鎖你十年
這種裝潢換包租的 你無法保證他用多好的料多好的工法46坪1萬多他媽的什麼低能價格
我之前22坪五隔套五年就至少也有30000的報價了 大橋頭那裡 我自己破破的租也有5萬多我就拒絕了
你這個投報率爛死了 不要當肥羊 做你這單可以吃十年好爽
你的房子是繼承的？聽起來好像你莫名多一大筆錢想隨便輕鬆管理 但你要這樣搞你還不如賣掉丟6-8%投資產品
一年五萬利息是本利合 還是寬限期 西門町46坪至少3-4000吧 我猜是寬限期而已
你這投資模式根本不划算 就算隔好也才5萬 房子3000起跳 投報率2%？
2樓哪裡不錯 1萬多要租西門町46坪 天才
就算是台北市 出租件1500房價能租個5萬/月是基本 比這低都不要買來投資==純粹白癡而已 除非高機率都更那可以稍微考慮
媽的笑死 你是不是天降橫財被發現要被宰肥羊 你這間公司建議馬上不往來 超級不誠實
46坪裸租至少也有4萬
不然你物件丟出來大家聞香看看
裸足房客會自己幫你搞定裝潢
你看那些什麼3%投報的 根本不會有人故意買來投資 都嘛是便宜買持有的16F 03/22 08:21
推 diiiib: 141/1.5/12=7.8年 租心酸的？
我也覺得這間不老實43F 03/22 09:34
推 licklabium: 看到這價格，我真的很慶幸我都自己統包翻新、自己出租45F 03/22 10:08
推 childeviler2: 為啥錢都你出，裝潢漂漂亮亮的租金只有一萬多？
簡樸的西門套房都要9000了，整間弄好花裝潢160萬，只拿租金一萬多，你怎沒反問你怎不去搶？46F 03/22 10:15
推 KrisNYC: 怪怪的 你的意思是如果全簽給他你一毛不用出
他願意跟你簽10年二房東 幫你裝修 月租給你1~2萬的意思吧49F 03/22 10:22
包租差不多這個意思 那個租金好像他們丟公司公式算出來的
→ KrisNYC: 這裡面含了大概150的裝修費用 一年攤30萬來說 差不多
我覺得你應該跟他討論你出120裝修 內容做到什麼程度
後面包租一個月你要3萬 然後簽5+3年 第二張租金再討論
你找到更優報價漲租他可以同價優先續約
這類型的代管你前面一毛都不想出 簽出來幾乎都最虧51F 03/22 10:23
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 10:59:37
→ sagarain: 你省事就給他做 想自己擔保就自己發包56F 03/22 11:01
推 KrisNYC: 那就合理了 我覺得你算一下出一些基本費用57F 03/22 11:01
→ sagarain: 他這個就是包租啊 房東不管事的那種58F 03/22 11:02
→ KrisNYC: 把租金拉高到一個比較合理的數字 畢竟你說能貸那就掛四借個120出來 把租金拉高到3萬左右 扣完你理財貸本利和59F 03/22 11:02
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 11:03:53
→ sagarain: 本來租金就是打八折市價起跳的 不喜歡你可以用代管61F 03/22 11:02
→ KrisNYC: 搞不好還有2萬多 兩手一攤丟給他太虧了62F 03/22 11:03
主要是房子真的40年沒整理 原本買來的時候帶租客 一年三萬 但後來親戚要去暫住 一住
住十幾年 然後2w不包管理費 而且房子自帶三衛 如果弄好當四房三衛租一般家庭客的話
一個月我看591也就3-4w 但其實要得花個快100w 除非當住辦整間破破的租給人當辦公室
但也就那個價錢 要簽5-10年 找這間是說我出錢弄好能三年一簽
我也問了另一家現況出租的 他們也是說要簽十年 租金也不會太高 如果中間都更的話 可
能就得違約 看年限等比例賠
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 11:12:35
推 rabinson: 自己發包大概省一些大概100勉強弄，他們是公司估較高也合理63F 03/22 11:07
推 KrisNYC: 格局規劃可以上來給版上建議看看
我覺得如果能切2間 2房+3房比較符合現在的市況
3間雅房共生公寓這個做法 當然你不用管事還好
想起來覺得管理跟招租很煩人
西門町附近不太需要廚房 那個空間跟拉線可以從簡
比較麻煩的是洗衣機/洗衣空間65F 03/22 11:21
廚房跟洗衣烘衣區域共用 原本的廚房小小一間不打掉 區域跟後陽台接一起
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 11:37:53
推 zzz50126: 好處就是10年後你能拿到一個堪用的裝潢啊 這就必須自己判斷值不值得 版上都有工程底的 當然覺得自己做80萬解決 但如果你完全不懂 那就只能給別人賺 至少不用承擔欠租風險 也是一個選擇
你說他們做工程很貴 但你如果自己去外面找也可能被坑 如果要不被坑 你就需要花大量心力去學習 那就回到你自身的時薪值不值錢 要是年薪三五百 那當然丟出去給別人處理71F 03/22 12:49
我問了另一家 估價要先請人丈量 要收5000能折抵進裝潢費裡面
※ 編輯: Artuoleya (1.162.50.234 臺灣), 03/22/2025 12:59:27
推 childeviler2: 如果是我傾向自己找統包來處理，弄好再找代租代管。我之前做法是這樣，我也是上班族，有家庭有小孩。找定統包，說定就是加line群，師傅完工幫忙拍照上傳，週末花一個小時過去看，把問題拍下來，請統包跟師傅星期一處理，兩個月熬一下就過去了，想成這樣做，可以賺（省）40萬，是不是渾身有動力了？78F 03/22 13:00
推 zzz50126: 你找人估價 但到時候也是有可能各種追加 畢竟是老房子我會建議先估拆除費用 等拆完再估工程費用 老宅毛病會很多 要是打完發現有當初沒估到的 也是各種追加 要是不懂的小白 搞不好做完也破百萬 加上自己的心力時間 可能倒虧84F 03/22 13:05
→ sagarain: 包租本來就是這樣 你中間只管領錢 出事空租都是廠商的事
而且他是要恢復原狀還你的 除非你們有特別約定
這種正常妳就只拿到市價七成租金
所以妳說漏一個廁所 說不定是二房東認為不需要修她就租的出去
你的想法跟他的做法不在一個思路上 他壓到一萬多就能做社宅 兩萬多沒辦法
社宅她穩穩的拿政府補貼 客源也不會跑 搞那麼高級幹嘛問題就回到你願不願意被當社宅89F 03/22 13:24
推 k0939770752: 最近有人介紹幫一個算裝潢很多次的屋主收爛尾（一般不太喜歡），連裝潢多次他都遇到工程蟑螂了，無經驗自己發包建議要特別注意99F 03/22 13:54
→ sagarain: 所以我覺得你應該先看清楚你的合約到底是什麼
施工是另一回事102F 03/22 14:35
噓 Fuzishan: 啊你功課都做了不會自己做104F 03/22 15:15
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