作者 dati (水腦)標題 Re: [請益] 管委會財務吃緊時間 Wed Mar 26 14:50:59 2025
※ 引述《chopinmozart (aha)》之銘言：
: 上週開管委會
: 結果財政收支每個月都在打平跟赤字
: 結果開會就說要調漲管理費
: 想請問一下健康的管委會財務狀況
: 一個月要利潤率多少才合理?
: 財務報表上最大筆的開銷就是人事費用
: 保全跟物業加起來快40萬
: 請教一下這種財務狀況除了漲管理費以外
: 還有沒有其他辦法~?
社區的錢有兩部分，一是放在銀行的定存、二是每個月收入的管理費
一般社區修修外牆、修修馬達、更換閉路、更換大廳冷氣、鋪車道...等這些都是小錢
最常見大條但又不得不換的就是更換電梯，粗抓一台電梯300萬，電梯可使用年限30年
我幫社區規劃是30年定存所生的利息 + (每年的剩餘金額)*30 = 電梯的更換費用
以我的社區為例，社區為新社區，管委會成立時存款有600，每年收入扣支出可剩10萬
600 * 2% * 30 + 10 *30 = 660 ，也就是換電梯社區的啟動基金可以不用動到
另外提供一個資訊，社區剛成立的時候建商規劃70/P，目前已經90/P了
當然啦，你把利息用複利更精準地算下去，其實需要剩的錢會更少
我為了在區權會讓住戶聽懂，用簡單的算法讓大家點頭
供你參考
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※ 作者: dati 2025-03-26 14:50:59
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 管委會財務吃緊
03-26 14:50 dati
推 H2: 電梯金額高但是更換的時間比較久，更快要換的是鋼
索
另外，消防跟機電設備壞了要修也是很貴，其他包含
屋頂漏水處理、外牆脫落修繕也都很貴1F 03/26 14:55
外牆磁磚脫落一坪單價4000-7000，就算修到幾十萬也不大條
重鋪車道柏油，遇過地下三個樓層的車道(地坪忘了)，30萬上下也不算太大條
電梯最大條也是對住戶最直接有感的，用消防灑水更換要錢來說服住戶調管理費，
根本沒人鳥...
社區財務規劃就是看你要包什麼進去，考慮越多年剩餘金額就要越多
※ 編輯: dati (1.171.188.108 臺灣), 03/26/2025 15:07:01
推 KrisNYC: 其實電梯分成車廂內外 鋼索 馬達 冷氣幾個部分
我現在覺得應該除非那種地震整個砸壞 不然應該沒有整體換電梯的機會 鋼索的年限原廠是是8~12年 或鋼纜變細7%
馬達發動機之類的其實根據使用頻率十多年也多少會陸續換車廂現在的外廂 內裝完全是管委會自己可以決定要不要換結論就是 整個電梯連系統發電機 整組變更的機率非常低
陸續維修 從第十年左右陸續十多年更新 再十多年再一輪
的機率比較高 至於之後會不會有什麼新的系統
更快更省電更安靜 可以讓送餐機器人遠端ooxx啥的就不知道5F 03/26 15:01
推 H2: 最快壞的一般是弱電系統
這個系統一般又牽扯監控、門禁跟警報系統等等
而且通常沒有統一規格，廠商很多很複雜14F 03/26 15:05
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