看板 home-sale作者 alanbread (歐買嘎)標題 Re: [閒聊] 近期房市看法 時間 Thu Apr 3 23:21:53 2025
※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: 先說一下，我當初的美債部位因股票年線已破，前陣子到現在都陸續
: 在出清，等待進場。
: 另外關稅的影響整體上我認為不利於美國，所以未來即使要避險，
: 我會選擇黃金或比特幣，不會再考慮美債。
: 除非屆時各國又開始願意配合美國一切主導的事項。
: 不考慮主要原因如下：
: 1. 美國這次這樣單方面硬幹，除了關稅的實質影響外，影響更大的是各國對美國
: 的信心，這個信心當然包含美債，三普未來是否又會有出人意料之外的發展，
: 這沒人可以料的到。
: 2. 從烏克蘭的例子更清楚的讓盟友知道，美國利益 > ALL，即使把你賣掉，只要符合
: 他的利益，三普就會這樣做。 對於美債，三普有著對他更有利益的做法，只是看他
: 要不要這樣幹而已。
: 3. 如上所述，美債過去之所以穩定，是建構在美國為首而下面的小弟都配合的狀況，
: 從關稅和烏克蘭的事件，他下面的小弟看清美國利己至上，會動搖美債本身的信心。
: 簡單的說美債的價值有部分是來自於各國對於美國的信心，而這些事件只會讓
: 各國對美國的信心產生動搖而已。
: 但我不是說美債就一定會有問題喔，只是我看到了這個變數，我不想去賭會不會發生
: 而已。
: 以上跟房地產本身無關，只是之前有分享美債，所以變動時做一下交代而已。
: 那這次關稅對台灣房地產的影響是甚麼？
: 簡單講一下結論，這四年我看台灣的經濟狀況都不會太好，因為政治立場的關係，
: 再加上賴這個人的台獨色彩太重，不太可能因為被美吃豆腐而轉親中，2028 年後
: 不好說，要看當時後的選舉結果。
: 而關稅本身對我們也是非常不利的，當然對美國更不利。
: 不利的點在於美國想要美國製造，但實際上很多產業就是做不到，
: 成本高效率又差，對於成熟的製造業來說，沒有利潤空間，
: 最後就會變成美國通膨漲價 / 人民減少消費頻率 / 私下代購盛行，
: 而台灣或是相關被關稅影響的製造國，除了回擊美國同樣提高某些商品關稅外，
: 被美國關稅影響的這些產業，最優先的會試圖轉單去其他國家。
: 以各國近期的動作(歐日韓)來看，都是找上中國。
: 目的很明顯，是為了降低美國關稅的衝擊。
: 但台灣不同，賴政府不太可能親中 (如果能那下面的結論就不存在)
: 而中國目前也十分厭惡賴政府，更不可能幫賴解套。
: 所以我認為這四年台灣的經濟並不會太好，經濟不好的狀況下，台灣房市也很難
: 有甚麼大漲的可能，我看最可能的就是像 2015 ~ 2018 那時期在盤整，
: 然後累積動能等待下一次大漲或大跌的事件發酵。
: 所以這時期自住看到滿意的還是可以買，投資不追高但有A案出來照樣可以
: 買來短跑或出租。
: 至於降息我認為是有可能的，若台灣經濟被影響到非常慘，最終還是得降息因應。
: 以上簡短的分享一下個人看法。 也蠻想聽看看其他人的觀點，大家彼此交流一下。
我只玩台中，只分享台中
去年整年買入7間，售出4間
今年目前買入3間，售出0間
目前手上物件幾乎都是改套收租，高投報率物件
類型則是透天、華夏、公寓都有
另外少部分住家型物件，跑短期的
版上喜歡預售或新屋的居多，這裡先講
1.預售已死，你投資要買預售現在就是進去當韭
菜，傳統預售屋玩法被禁轉跟房地合一玩死，無
腦賺的時代已經過了
2.海線新屋已死，我Line每天都是中介傳來海線
賠售、平轉，多到我連看都不想看，你不是當地
剛需要去投資或置產的，我只能說阿彌陀佛
3.個別地區新屋，南屯八期小宅，太平區新屋（5
年內）有機會撿便宜，但就是投報率不漂亮，
不用想高租，競爭太多，除非你專業軟裝有辦法
拉高質感，然後租給八大，北屯太大而且我還看
不懂先跳過
再來中古屋
1.74環內，然後新建案成交價接近週遭30年內電
梯中古華夏均價2倍以上的中古屋幾乎都可以買
新建案60萬/坪 旁邊25年屋30萬/坪，買就對
了，切記買有車位，有管理員，慢慢會開始補漲
新青安還會繼續幫這種物件加速去化，不是所有
年輕人都只會買新宅
2.屋齡10年左右，主建物40坪以上，成交總價
4000萬以下，雙平車，去化速度超乎想像
但是你要它再往上漲也難，換屋族有需求可以買
3.改套產品，公寓改套現在越來越越難賣，以前
剛做的時候改好一間賣一間，這種物件本身就難
貸款，阿又限貸，不好跑正常；相反高總價透套
好跑，現金對只買透套的包租公婆不是問題，幾
乎清一色北部下來買的，台北那種1-2%狗屎投
報率他們實在看不上眼，公寓在台中又沒都更價
值，所以透套有便宜的我還是繼續捏懶%買
最後店面
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墳頭草都比101高了，除非你有門路買之前先喬
好租給大型連鎖或超商，不然誰買誰雖小
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.110.21.60 (臺灣)
※ 作者: alanbread 2025-04-03 23:21:53
※ 文章代碼(AID): #1dxgUJTd (home-sale)
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 近期房市看法
04-03 23:21 alanbread
推 ceca: 台中也是中古屋補漲才購入..XD
其實除了不討論的雙北外,其他縣市都差不多.2F 04/03 23:27
推 ko3: 推專業分享5F 04/03 23:30
→ freddy: 台中內陸城市，怎麼有人想投資海線的房7F 04/03 23:34
推 evol6381: 推這篇，最近有學弟找房，也都推薦找十年內中古，別去追預售。10F 04/03 23:41
→ mitic1029: 貸款問題呢，你現在買都是全現金還是人頭13F 04/03 23:43
→ alanbread: 不是幾%投報可賣，是你5+6行情就是要賣到8%，你要想的是你入手後整理完出租，比如月租金能收8萬，回推8%就是96除以0.08=1200萬，你要賣這個價格
還是找人頭，我名下4間了，貸不動了14F 04/03 23:43
推 zxc70227: 去年一堆吹57的好嗎，版上一堆台中人苦口婆心說不要去買57，結果被酸在地人往往是最不懂市場行情的18F 04/03 23:46
→ peskin: 買57有加分,自動加3021F 04/03 23:51
→ alanbread: 其實我超級不推薦自住首購買預售屋，樣品屋那個牆壁、衣櫃、床板的尺寸根本就是笑話，給哈比人住的？
中古屋沒看幾間，眼睛看過去大概幾坪都看不出來，去買預售穩後悔的
我身邊同齡人3-4年前超多買預售要自住，每個我都勸千萬母湯，現在入住都在那邊後悔，叫他拿出來賣也不甘心，畢竟要他們新屋換老屋 跨不過去那個坎22F 04/03 23:51
推 jerry10307: 10年左右中古大樓三房平車是今年主力，大概剩這種物件好賣30F 04/03 23:55
→ bustinjieber: 單人 沒人頭，最簡單就是同時買
一間成屋一間預售就可以了，
持有成本低、槓桿高。32F 04/03 23:56
推 uvuv: 謝謝實戰分享35F 04/04 00:00
推 ttyy: 預售屋用來搭重購下一間自住用讚的36F 04/04 00:07
推 ilwe106: 謝謝分享 其他地區也差不多市況37F 04/04 00:09
推 Airfoil: 言簡意賅 接近實事 有料有推。 連台中都不會漲了 ceca一直該他的高雄還在漲不知道是什麼腦迴路45F 04/04 02:15
推 ceca: 因為地價再漲...
當然關稅事件後會不會有其他影響就不知道.
而之前..你地價漲,你是期待其他東西怎樣變化
所以說,腦迴路這種事情,決定了....很多人的人生..
哀..嗚呼哀哉..50F 04/04 03:26
推 a5656565: 嗚呼哀哉QQ ,GG又被intel 強上了55F 04/04 03:31
→ ceca: 這對股票影響比較大.56F 04/04 03:33
→ a5656565: 明天CCW會被清德宗叫去開記者會嗎57F 04/04 03:33
→ ceca: 而你製程廠裡面的輪班星人就領那個薪水那麼多人.XD
除非你是說技術被int偷走之後獲利大幅減少.
造成輪班星人薪水大幅下降.
但就算會發生,也都好幾年後的事情.
好幾年後,大家都收網跑了..XD.58F 04/04 03:33
→ a5656565: C大 我覺得技術還真可能被偷走…63F 04/04 03:34
→ ceca: 好幾年後其實更要煩惱的應該是量子電腦吧.
這個台灣好像跟不上.
但是太多年後的事情,以後看情況調整就好.64F 04/04 03:34
→ ceca: 純投資者的好處就是.
隨時都可以調整,說跑就跑了.
我們不是實體產業的,工廠被綁在那邊十年二十年動彈不得.
最近看到一些傳產螺絲和鐵工廠受衝擊就有感.
想當年學生時代,這些同學都是"有錢人家"
但是當時代變了...就...變成薛丁格的中產階級..XD
並且跑都跑不掉...你一兩億的工廠你要怎麼跑?
轉賣給誰?能賣多少?
而三四十年前,誰又有辦法計算今天的市場.
所以,除非你的投資是下去就要很久很久拔不出來的.
不然就算是炒房,你拔出來的時間也大不了一兩年(很難賣狀況)因此時間超過五年以上的,你都不用想太多.
看到不對勁,你拔了帶著鈔票就跑了
95%的人都還沒反應過來,你就已經脫身.
因為95%的人都沒在看市場.
就像原PO講的是25年30w/p的大樓...XD
你看,下面討論的都只想討論10年以內的..XD
這就是有在看市場跟沒在看市場的差異.
人家有在看市場,買25年大樓賺補漲.
沒在看市場,以為25年太老沒人要,新的不能買那退買10年?
結果也許10年多少有補漲一點點...XD
但是買1500萬補漲到1530萬...XD...
阿人家就看到的是新案60,而25年屋30...這補漲很肥阿.
阿重點在這邊,你看很多人就睜著眼睛看不到.
這是那些人的錯嗎?...也不是.
因為你不再市場中,所以跟你講補漲,你不知道是怎樣一回事.
你無法理解先漲先停,強勢的東西先漲所以先停的現象.
你無法理解買盤除了有處女情節非新不買的外.
真實買盤在尋找CP值得時候,它們對屋齡妥協度比你想的大外.越便宜的東西買家越多的現象.
因為你不懂市場,所以對常常跑市場的人而言.
很多是他的常識,就像筷子抓起來就會夾,沒再思考.
但是對沒在市場的人而言則是看到外星人做八爪椅看不懂.
然後就產生了代溝..XD..
他講他的,聽的人因為"沒有常識"所以聽不懂之後亂解讀.
那同樣的,.
今天如果....不動產傳來噩耗.
我們在市場打滾的一定很快就會接收到味道.
之後你就看到我比你們更緊張,然後瘋狂的拋售房子要跑了.
但你們可能過了兩年還傻傻的像雷龍一樣,尾巴壓爛了.
感覺都還沒傳到大腦.
因此我們看到真的不對,跑就好.
而且我們在跑的時候,市場依然沒有明顯反映.
所以依然可以順順的出脫.
而也因為是這樣.
那我們就不需要為太久後的未來,整天在那邊當算命仙.
在那邊算算算算....
我看到跡象在調整就好了.
更不用說未來的變化那麼大.
川普才上台多久,你看世界就大翻天.
未來你算不到的拉..XD
你只要知道,未來可能會有那些大變數.
留意一下這些變數的現象就好了.
量子電腦是一個,核融合發電是一個.
但是,無法今天解讀這些東西對不動產有多少影響.
因為其他影響變因太多..68F 04/04 03:36
推 askey: 早就不是那個買什麼都能賺的時代，很實在的內容125F 04/04 05:47
推 huracan: 謝謝分享.剛入手24年屋 30/p環內，周圍預售地板價60up126F 04/04 06:52
推 Airfoil: c講得好像全台都有買房一樣 我不知道台灣不動產會怎麼影響，只知道台積對高雄房地產絕對是百分百，c應該也買不過後勁溪吧128F 04/04 07:07
推 jeffsu: 台中本地人一直勸 就有人不聽要買57 高機率是北部投資客跟建商代銷 要出貨 可憐吶131F 04/04 07:17
推 rondox: 感謝分享！受益匪淺137F 04/04 08:28
推 nacy204327: 現在買預售真的穩死 何況還是台中海線 準備去當韭菜的138F 04/04 09:10
推 Tohkachan: 真的30年中古 價格只有一半閉著買139F 04/04 09:12
推 lienchi: 現在就是有機能的蛋黃還能守住 不只57 假蛋黃14期要賣也是賣不掉140F 04/04 09:16
→ albertk1kil: 樓主的分享非常有參考性
推
以現在的房價30年內的中古屋價格真的香很多142F 04/04 09:16
推 gau3h: 我覺得買房還是看個人需求，我本身討厭老屋、又在乎地段，預算有限的狀況下，我就是犧牲坪數
但我喜歡自己住，不想跟長輩同住，我又不喜歡小套房，所以1+1房對我來說剛好，我覺得收納的技巧就是不要囤物及學會維持環境，家裡一樣可以很有質感，尤其新家怎麼擺都很漂亮不然我爸媽家透天也很大，但用不到的東西擺著看起來也很阿雜
預售找的建商就很重要了，我的建商服務還不錯，建造期間打過非常多通電話去確認各種細節，貸款也很順利，建造的流程整個很順暢
但最主要的是，我喜歡新房及地段大勝過坪數，真的就是看個人需求145F 04/04 09:27
推 bustinjieber: 自住跟投資要分開來看，自住要舒服
配預售屋絕對是投報率最高的做法，沒有之一，
金額到一個門檻之後就是找租價比正常的。157F 04/04 09:33
推 clisan: 推，感謝分享160F 04/04 09:43
→ duriel3313: 投資是往前看的，之前屯的早已無法複製，現在“凡人”第二戶買中古五成以下，除非案子a中a 不然不如去挑長天期預售槓十倍或是乾脆不買，可以輕鬆清零掛四還跟銀行關係好的這樣講有點何不食肉糜，即使很有道理其實就是大部分人做不到。162F 04/04 10:17
推 blesstw: 第二點非常同意，這種4000內產品看了很久了，每次都覺得太貴應該會降價，但是就是有真實需求會被買走，熟識的仲介也說這種不會漲，但是自住真的不錯168F 04/04 10:50
推 pognini: 謝謝分享，很有料的評論172F 04/04 12:01
推 PTTMAXQQ: 感謝台中專業分享
57我這邊也是一堆賠售賴過來，
還有幾個豐X建設的案件也是…耶穌愛你173F 04/04 12:01
推 Ninja86: 比那幾隻傻多有料多了177F 04/04 12:43
→ lalala419: 南12期 三千出頭 室內36 換屋能進場嗎179F 04/04 12:54
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