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作者 shuichia (水餃)
標題 [閒聊] ceca的不動產公式，現在是否套用？
時間 Sun Apr  6 23:43:00 2025

如題，ceca大之前說過的不動產公式
租金 vs 利息+持有成本

以1000萬為例，利率2.7%，每年利息大概是27萬(頭期也有機會成本所以一起列入計息)，
持有成本一年抓個三萬湊整數30萬

也就是說如果手上的房子每1000萬租不到25000，要嘛租金漲要嘛房價要收斂(這樣理解沒
錯吧)，也代表這間房買不如租，照這樣看來，蠻多地方已經符合這個條件，就連我自己
看台北市公寓也蠻多符合買不如租（但各地區還是要考量市場供需、都更效益、華人有土
天性之類）


在金龍lesson7+這波關稅大刀下來前，房價無腦漲讓很多購屋族先求上車，頭期能買哪就
買下去，擔心今天不買明天更貴，但在未來可以預見的長期冷盤中，自住買方就應該要回
歸到這個不動產公式來檢視首購的地區房價是否合理？脫離公式太遠租金又漲不上去的地
方，終究還是要下來？


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.233.88.205 (臺灣)
※ 作者: shuichia 2025-04-06 23:43:00
※ 文章代碼(AID): #1dyg46sX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1743954182.A.DA1.html
推 CaLawrence: 這公式忽略租金的增長 即便前幾年無法抵繳利息 但只要預期房租增長速度很高 房價依舊會有支撐1F 04/06 23:47
推 blargelp: 所以我們不買台北啊 就這麼簡單3F 04/06 23:49
→ shuichia: 這幾年房價跟租金都一路噴上去，但從現在這個時間點看，租金還能有多少漲幅？如果租補再被拿掉，我預估租金未來可能還會下跌@_@4F 04/06 23:50
推 blargelp: 也不是說超過這個值就一定跌，但超過這值的 房價漲輸不超過這值的 理所當然。7F 04/06 23:51
→ shuichia: 確實，會有公式以外不同變數影響購屋者的意願，台北公寓也不是都買不如租啦，像我都是找投報3.5-4%外加都更效益的，租補若取消我預估投報會降低個0.5%9F 04/06 23:58
推 freekid: 但我很懷疑租金五年內還能打敗通膨12F 04/07 00:21
推 marsonele: 你頭期款機會成本用甚麼算13F 04/07 00:29
推 veter: 以前加蛋10塊現在很多要15塊，物價如同租金已經漲的很難降14F 04/07 00:53
推 ms0286415: 我比較好奇ce大的以鄉村包圍都市現在還可行嗎  怕15F 04/07 01:04
推 bustinjieber: 基本上就是看基本面沒錯，
但是會有例外，也就是奢侈品需求。16F 04/07 01:08
→ jerry1019: 以前15元蛋餅，現在到處30元....通縮不會降18F 04/07 01:08
→ bustinjieber: 哪些是會回歸？哪些物件是精品？
還是可以分得出來的，回歸到供需。
也就是你的買家 甚至 買家的買家，
你瞄準的TA到底是誰？設定的準不準？
不過說到底，大約兩年前開始，
早就該物件整合＆走自住換屋，
除非是特化收租型或是投報夠好，
本來就不建議一直拆分小坪數。19F 04/07 01:09
推 toto123: 小坪數最主要是總價問題
台灣人大部分經濟能力就是買1500為主
但在台北市2000萬算低總27F 04/07 01:17
推 RaiGend0519: 少了通膨跟他說的位階升級(就各種原因造成漲價)
房價通膨漲，房貸價值被侵蝕，話題補漲，槓桿30F 04/07 03:07
推 supereva: 這是保險的公式啊  至少我的買點都是符合的  道理也很簡單 產生的收益大於持有成本  最安心32F 04/07 07:36
推 quiet93: 因為持有成本從以前的1.3到現在首購2.3，如果選40年成本是2.534F 04/07 07:42
推 NTU303150195: 其實還有增值，只是不好算36F 04/07 08:08
推 chen831030: 你跟我還有阿龍 曾經都有這個疑問
#1dqJ37bI (home-sale)37F 04/07 08:31
[請益] 不動產基本面公式是否要改寫 - home-sale板 - Disp BBS
[圖]
ntpuisbest 大家都是看ceca的文章長大的吧 不動產基本面公式 租金>利息加持有成本 那麼房價就有上漲空間 問題是近年來重劃區房價漲超快， 租金不見得有跟上以市價計算的房價 看到a7哈佛三房 租32000還含管
推 gn01657736: 當然套用啊 沒用房版可以關門大吉了39F 04/07 11:36
推 stillboy: 租金現在開始會跌了..大家要小心40F 04/07 11:40
推 tenkaakido: 川普投顧說要通縮，買房抗通膨是之前的事。現在要想要怎樣抗通縮41F 04/07 11:44
→ laechan: 不要忽視流動性,這是接下來不管股市房市要面臨的問題43F 04/07 12:13

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