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作者 kklarinet (竹科燦笑肥宅)
標題 Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
時間 Fri Apr 25 14:00:59 2025

※ 引述《icemaydays (天若有情)》之銘言：
: ※ 引述 《flybee97498》 之銘言：
: : 標題：[新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
: : 時間: Fri Apr 25 10:23:53 2025
: : 心得：
: : 去年看房真的很有感，屋主心態不知道在高什麼，開價都快跟預售屋一樣，我幹嘛不買
: : 全新預售，還不用一次拿那麼多錢，如果放到現在還賣不出去，準備降價求售吧!
: 蛤！？
: 我十幾年前開始進場買房的時候
: 預售就已經比成屋便宜很多了好嗎？
: 成屋是屋主已經幫買家把風險都攤完了
: 蓋完的新房子當然會比較貴啊！
: 幾年前這板討論的風氣：傻子才會買預售屋！
: 結果現在變成：傻子才買新成屋？
: 喜勒公殺小




如果探討其他條件不變的情況下（地點盡可能一樣 建商一樣 格局樓層建材工法等等都一樣）


1.風險貼水
新成屋是物權 而預售屋是債權
所以算入風險貼水 理論上預售屋應該比較便宜一點




2.金流
接下來考慮房租（自住的話就是使用價值）跟折舊，新成屋的好處就是租金收入（或使用價值）是馬上流入，而預售屋是五年後才會有第一筆租金流入，以貨幣的時間價值來看，現在的一萬塊會大於五年後的一萬塊
但折舊就相反，新成屋到手之後就是馬上開始吃折舊
綜上所述只要使用價值（租金）大於折舊，理論上新成屋的價值要略高於預售屋


3.槓桿
新成屋一般大概也就五倍槓桿
可是預售屋可以開到十倍或是以上，當然槓桿倍率隨著工程款陸續繳交而逐漸向五倍收斂
所以綜上所述 如果預期房價將迎來暴漲，市場的確會願意付出溢價來換取高槓桿倍率，這時候預售就會比新成屋貴





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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.101.253 (臺灣)
※ 作者: kklarinet 2025-04-25 14:00:59
※ 文章代碼(AID): #1e2oKT-L (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1745560861.A.F95.html
※ 同主題文章:
[新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
04-25 10:23 flybee97498
Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
04-25 11:12 icemaydays
Re: [新聞] 成屋價格追上預售 一定直上全新預售吧
04-25 14:00 kklarinet
推 PTTMAXQQ: 我2020年在太平真的買到附近2年3年成屋單價22-24萬
的，結果兩年後才要蓋好的預售賣20.5-21.81F 04/25 14:18
推 backpacker18: 太平現在還是這樣吧
新成屋4字頭 預售還買得到3字尾的3F 04/25 14:25
→ buike: 台中完蛋惹，感謝楊金龍打房崩盤，名留青史5F 04/25 14:27
推 alotofjeff: 2018年以前，價格一直都是 成屋>預售， 預售沒有比較便宜的話，我去買新成屋就好幹麻賭預售？6F 04/25 14:32
推 nelsonhsiao: http://i.imgur.com/WMQv5B1.jpg
顏炳立2005年的書
不要看他現在唬爛嘴，他是不動產估價出身8F 04/25 14:38
[圖]
→ a9564208: 所以新青安出來=零風險，反應到未來就是變預售高於
成屋11F 04/25 15:06
→ kklarinet: 我沒看過那本書，不過單看這一頁，你會發現他也在唬爛，正負號完全搞錯13F 04/25 15:09
推 nelsonhsiao: 不就是基本的複利終值率公式
懶得找其他更古老的房地產書，但這也不是他發明的15F 04/25 15:19
推 dophin332: 我覺得是強烈的通膨預期被加進去了.17F 04/25 15:52
推 c41231717: 房地產的價值跟政府政策高度相關 當路邊禁止停車後 馬上一票中古屋就沒價值了
預售也是 這幾年原本要降溫的市場被政策弄到資金汎濫最近這樣比較正常 緩漲18F 04/25 16:45
推 twin2: 就單純在疫情時房屋暴漲所以大開槓桿的房屋期貨估值被習慣性高估而已，這種情況會隨著這波交屋搭配之前的722管制，慢慢收斂回來22F 04/25 18:12

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