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作者 smiledoremi (Doremi)
標題 Re: [閒聊] 包租代管的利潤
時間 Tue Apr 29 19:59:19 2025

※ 引述《bluejackwu (石達開)》之銘言：
: 政府推動社會住宅的包租代管，房東有地價稅跟房屋稅的優惠稅率
: 那些包租代管的業者，像是兆基，寄居蟹等，他們的利潤是多少，畢竟有人事費及相關雜
: 費支出，而且也不像房仲可以有仲介費
: 如果一間房屋委託包租代管，業者每月可以賺多少

桃園小小社宅業者又利用值班浮出水面回文一下。
這篇文章很長，細節也很多，請慎讀!


我先說明一下，
本人舉例的資料僅限桃園市府版第四期社會住宅包租代管，
且各公司分成比例應該不同，所以我只舉我的狀況喔!
如果跟其他縣市或是其他業者不同，請自行判斷。


首先一間房子加入桃園市府版的社會住宅包租代管，
有分兩種作業模式，
1.包租，也就是房子租給業者，業者再轉租出去，並提供管理服務。
2.代管，業者幫你媒合租客，並幫你管理。

以上這兩種模式也構成了社會住宅「包租代管」的全名。

至於市府這邊提供給業者的收益，
主要有分兩部分，
1.媒合費(成功幫屋主找到租客並簽約)
2.管理費(有租客狀況下每個月的收益)

這兩個收益也依不同模式有不同的金額。

先說明媒合費：
包租的媒合費是18000/首次(僅限該房子有史以來第一次加入)，
未來續約、換租客重新媒合都是1/4(4500元)，
且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。

代管的媒合費是13000/首次(一樣僅限該房子有史以來第一次加入)，
未來續約、換租客重新媒合也是1/4(3250元)，
且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。

再來說明管理費：
包租的管理費是3000/月
代管的管理費是1800/月


以上是市府提供給廠商的收益，不依租金變動，
且依廠商得標狀況設定預算上限，
所以一直做，超過上限收益就會變成0。
其他維修費、保險補助、公證費補助等等，
都是實報實銷，我們業者都沒有利潤啦!

以上提到的是公司部分，
分到業務就還要被公司抽成，實際領的會再降低。


舉一些極端例子

1.一間從沒加過社宅的屋主做包租，加入的租客租滿三年(社宅一期最多三年)
這時候業者可以申請到的總收益如下:
首次媒合18000+續約媒合4500(因第一次領全額，不能領第三年媒合費)共22500
管理費3000*36=108000
以上合計共130500。
我業務能領到的媒合費50%，管理費30%，
所以我服務滿三年可以領43650，還要再扣所得稅跟二代健保。

2.一間已經加過社宅的屋主做代管，加入的租客租滿三年，
業者可以申請總收益如下:
首次媒合3250+兩次續約3250*2共9750，
管理費1800*36=64800
以上合計共74550。
我業務能領到媒合費50%、管理費30%，
所以我服務滿三年可以領24315，還要再扣所得稅跟二代健保。


這樣已經把算式提供給大家了，大家可以自己算一下好不好賺。


簡單來說，租金低的作社宅，業務會比較好賺，
(包租月租金在9700內，代管月租金在5400內)
租金高的，私人出租賺屋主租客的仲介費比較好賺。


以下為個人心得:

對我來說社宅做到現在三年，都很清楚不好賺，
房仲部門的同事也這麼認為，
且做政府的案件，書面資料等文書作業繁忙，
限制又多，又有一堆管理庶務要忙，所以普遍都不願意做。

不過我個人後來是轉換想法，看的是總收益概念，
雖然上面個人所得比起私人出租可能是少了50%~70%，
但是我沒有賺屋主跟租客的錢，這時候的總收益就不同了。

舉例來說，一間20000租金的房子，
私人出租三年，我最多可以賺30000*3=90000，
但是這90000是從屋主租客抽來的，所以我們三人的總收益是0。
(早期的私人出租也都不給租客辦補助因此不計)

但若作社宅三年，我收入可能從90000降成24315(舉極端例子)，
但是屋主不用付仲介費，一年賺修繕費10000(實報實銷可用於改善房子)，
等於他共賺了30000維修費，省了要付給我的仲介費60000，
(其它保險費或是公證費補助就先不計)，
因為完全合法，租客一定可以辦補助，最少一個月2880*36=103680，
省了要付給我的仲介費30000，
這時候我們三人的總收益就變成157995(省略他們省下的仲介費)


這樣算完之後，加上服務的屋主、租客越來越多，
也真的有幫助到很多人，所以也就不把自己收益看得那麼重了。
甚至每一年都會撥一點經費，送個禮盒鼓勵屋主，
大家一起做公益，也給租客有尊嚴的租屋環境。


以上，感謝各位的閱讀，
也讓我工商一下，若有桃園的租屋，
自己沒時間能力管理，又希望合法報稅，讓租客辦補助的朋友，
可以找小弟服務，
目前現有租客，租客也已在領補助也可以加入喔!
不要讓自己的權益睡著了。

感謝大家，小弟會再繼續推廣社宅與合法租賃。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.134.51 (臺灣)
※ 作者: smiledoremi 2025-04-29 19:59:19
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1745927963.A.E1B.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 包租代管的利潤
04-27 21:51 bluejackwu
Re: [閒聊] 包租代管的利潤
04-28 00:36 a386036
Re: [閒聊] 包租代管的利潤
04-29 19:59 smiledoremi
Re: [閒聊] 包租代管的利潤
04-29 20:35 logen
→ toto123: 對房東來說 租金 跟實際收到 會比較低嗎???1F 04/29 20:02
→ smiledoremi: 先回覆一樓  不變喔! 甚至可以用租補當條件說服租客2F 04/29 20:04
推 birdpon: 其實新北也差不多這個數字3F 04/29 20:04
→ smiledoremi: 提升租金，所以很多屋主都用加社宅把租金調整到真正符合市場機制的狀況，也不用受限於租客。4F 04/29 20:04
→ toto123: 那請問一下加入 社宅 可以房東自己挑租客嗎??自己面試?6F 04/29 20:05
推 ChikanDesu: 社宅問題是阿里不達的租客特別多 之前加入第一組就遇到吸毒+欠租+9
非常難有好印象7F 04/29 20:05
→ smiledoremi: 老實說看到上面數字，你覺得負責任的業務會亂挑租客嗎? 我們賺這麼少還會想整天被租客搞嗎?
會遇到業者不篩選就是有的業者只炒短線
只想賺第一次的媒合費就不管了!
這也是社宅收益制度的問題，大家看了我提供的算式
就知道了，政府的付費方式逼人炒短線
但是我本業是做房仲，所以不炒短線10F 04/29 20:06
推 angele: 我是代管，所以套房或是三房代管的利潤會是一樣的嗎？房客當初業者有篩選後挑兩位給我選，所以代管屋主是可以挑租客的。17F 04/29 20:13
→ smiledoremi: 利潤相同 政府數字是固定的 屋主要求就會讓你挑租客20F 04/29 20:17
推 ChikanDesu: 我遇到的就是炒短線的阿 躲在補助後面的雷包業者很多吧 坊間收費貴但競爭激烈 我遇到的都管理的好好的 一分錢一分貨的感覺
被租客搞的不會是業務而是房東而已 收不到錢 業務應付了事也沒皮條21F 04/29 20:18
推 angele: 原來如此，那獨立門牌小套房感覺最好做？離捷運近很好租還能挑房客，房客也完全沒什麼事。前陣子又續一年了。26F 04/29 20:20
→ ChikanDesu: 業務不出動有懲罰機制嗎 討不到錢不好好處理房東是能對他們做什麼 他們錢都收了28F 04/29 20:21
→ smiledoremi: 業務不出動請投訴到主管業者!30F 04/29 20:22
→ ChikanDesu: 坊間業者至少競爭下不負責其實馬上就淘汰+沒錢了31F 04/29 20:22
→ smiledoremi: 市府版請投訴各地方政府住發處32F 04/29 20:22
→ ChikanDesu: 出動=Line租客 有屁用咧33F 04/29 20:23
→ smiledoremi: 工會版請投訴內政部住都中心!34F 04/29 20:23
→ ChikanDesu: 我知道能投訴阿 但這樣給補助的下場就是鼓勵簽完+應付了事就好了 坊間的至少你這個月不處理到我滿意我下個月馬上取消你代管
不給你錢你就會乖乖處理了
收10-20%不可能讓你打個Line就應付了事35F 04/29 20:25
→ smiledoremi: 屋主覺得業者服務不好也可以退出阿
至少這是職業道德不應因為收益高低有所分別40F 04/29 20:26
推 angele: 但坊間收10-20%很高耶！如果小事處理代管不用房東出錢也很省事。42F 04/29 20:27
→ smiledoremi: 且屋主不滿退出問卷反應，業者是會被追回補助的!
甚至經常被投訴的業者會影響未來投標的評分，
至少我這樣看，社宅其實約束力對業者更大
當然個人體感跟遇人不淑我就不予置評44F 04/29 20:27
→ ChikanDesu: 前提就是小事 大事就是遇到一次就怕死了 沒遇過真的先不用幻想
更怕的是社宅會申請的收入保底就是爛 收入高的不能申請=不可能出現在社宅客戶名單裡48F 04/29 20:47
推 jerrylin: 覺得好賺的就不爽被抽一手而已
真叫他們下去賺他們又嫌不好賺
收入高的當然自己去想辦法解決
還想跟窮人搶名額?
台灣社宅是有多到可以補助給有錢人租嗎52F 04/29 20:53
推 ChikanDesu: 所以我就覺得不要租給窮人阿 窮人問題超級多
補助VS時不時來個欠租惡搞 寧願不要謝謝
用收入篩選 遇到的機率差太多了
租客最有效的篩選條件永遠是收入 職業 玉石俱焚對方比你還怕的 才能安心 跑外送那種欠租誘因比不欠租高的租10個至少1-2個給你惡搞57F 04/29 21:12
推 hunt543: 好奇問一下，包租代管業者，如果租客一直拖欠租金，業者會怎麼處理？63F 04/29 21:29
→ ChikanDesu: 至少登門去催 存證信函 4個月到就走強制執行路線 YT上很強勢 甚至遊走灰色地帶的包租代管影片看過嗎 重點是要花力氣去鬧而不是Line不回就縮了擺爛
首先收入篩選/願意實際登門催繳/不行就來一點流氓讓對方不舒服但又不犯法程度 能阻絕掉一大部分蟑螂
社宅首先最大的問題是他的客戶族群就是一大堆工作不怎麼有價值的窮人了 沒擔保=暴雷機率高 就像買垃圾債券但獲利又沒高到覺得願意擔這個風險的感覺
當然你房子夠爛的話沒差 但如果稍微有點品質 裝潢 地點的 出一次問題你就會很不舒服65F 04/29 21:42
推 powerlulala: 我遇到的社宅業務感覺對社會底層是沒什麽皮條 底層就是擺爛跟你拖75F 04/29 21:56
→ smiledoremi: 還是要說以上你提到的業者問題，跟社宅根本無關。
我已經強調了我們的客戶是可以篩選租客的
太差的租客我們也不會租，就是要避免未來發生糾紛
如果遇到業者問題，真心建議用力申訴。
坊間業者也會出現您提到的問題...
至少我司遇到欠租，絕對執行的魄力比民間業者更好
寄存證信函 登門催繳 代為提告等都是基本手段
灰色手段我也沒有少做過...總結一句 業務素質與能力77F 04/29 21:57
推 zombierosa: 為什麼案例自己租3年收入是9萬，應該是6萬，月租金2萬*3年=6萬？謝謝85F 04/30 00:02
推 ken771209: 三年後會發生什麼事？87F 04/30 07:19
推 k798976869: 遇到砍預算就慘惹88F 04/30 10:45
→ jerry1019: 問題不是賺多少怕不怕租客搞，是
並沒有「仲介必須負責租霸」的規範。
有能力的能賺，沒能力的擺爛也不會虧。89F 04/30 11:20

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