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作者
標題 [心得] 建蔽率：政府巧取名義下的土地掠奪
時間 Wed May 14 14:55:14 2025
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標題 [心得] 建蔽率：政府巧取名義下的土地掠奪
時間 Wed May 14 14:55:14 2025
在台灣這幾年的都市發展與都市更新政策中，許多民眾與建築業者紛紛發現一件看似微小
，實則深遠的變化：建蔽率正在逐步降低。這看似是為了提升生活品質、增加綠地與人行
空間的美意，實際上卻隱藏著政府藉由建蔽率限制，無償掠奪私人土地作為公共使用空間
的現象。
，實則深遠的變化：建蔽率正在逐步降低。這看似是為了提升生活品質、增加綠地與人行
空間的美意，實際上卻隱藏著政府藉由建蔽率限制，無償掠奪私人土地作為公共使用空間
的現象。
從「蓋好蓋滿」到「只剩一半」
過去，一塊土地買下來，只要符合結構安全與法定退縮，幾乎可以「蓋好蓋滿」。地主的
土地價值等於建築使用價值。房屋成了投資與居住雙重功能的資產，民間資本因此得以充
分利用土地，推動都市發展與經濟成長。
土地價值等於建築使用價值。房屋成了投資與居住雙重功能的資產，民間資本因此得以充
分利用土地，推動都市發展與經濟成長。
然而，現行的都市計畫規範卻日益強調「宜居城市」、「行人友善」、「生態城市」等名
目，透過調降建蔽率與增加公共開放空間的比例，強制地主讓出土地的一部分做為人行道
、綠帶、開放空間。這些空間雖名為「私人所有」，實際上卻完全供公眾使用，甚至必須
配合政府設計規格，美其名曰「都市美學」，實則已喪失私產自主使用的本質。
目，透過調降建蔽率與增加公共開放空間的比例，強制地主讓出土地的一部分做為人行道
、綠帶、開放空間。這些空間雖名為「私人所有」，實際上卻完全供公眾使用，甚至必須
配合政府設計規格，美其名曰「都市美學」，實則已喪失私產自主使用的本質。
無償徵收的變形：建蔽率作為工具
這種政策手法與徵收不同，政府不需要編列預算、發放補償費，只需透過法規與建築執照
審查機制，用技術性規範限制土地使用方式，變相讓地主「自願」犧牲。這種看似合法的
掠奪，因為未發生實體徵收，不會進入土地徵收的補償機制，也不構成形式上的「侵害財
產權」，卻實質剝奪了地主的土地價值。
審查機制，用技術性規範限制土地使用方式，變相讓地主「自願」犧牲。這種看似合法的
掠奪，因為未發生實體徵收，不會進入土地徵收的補償機制，也不構成形式上的「侵害財
產權」，卻實質剝奪了地主的土地價值。
以一塊100坪的地為例，如今建蔽率下修到50%，還要求其中20%作為「開放空間」，實際可建面積只剩約40坪。地主
手上的土地還是100坪，卻只能蓋出不到一半的建築，剩下的一半變成人行道與公共空間
。
房價怎麼可能跌？
在這樣的制度環境下，很多人質疑：「政府不是打房嗎？為何房價還是節節上升？」
事實正好相反。當可建面積減少、供給受限，土地的實際使用效益降低，單位成本自然
上升。開發商為了攤平固定土地成本，只能將價格反映在每坪售價上。尤其在都會區寸
土寸金的環境中，這樣的規範無疑是雪上加霜。
上升。開發商為了攤平固定土地成本，只能將價格反映在每坪售價上。尤其在都會區寸
土寸金的環境中，這樣的規範無疑是雪上加霜。
同時，政府又透過嚴格限制容積率、設計審議、停車空間配置等要求，使得整體建築成本
節節高升。房價當然無法下降，甚至因政策導致的供給限制而進一步飆升。
誰來為這些「公共空間」買單？
最終買單的，是土地所有權人與購屋者。政府得以在不花一毛錢的情況下，取得城市中最
寶貴的空間資源，形塑市容、提升形象，卻把成本全推給私部門承擔。這不僅違背「比例
原則」與「財產權保障」的憲政精神，也嚴重扭曲市場機能與資源分配。
寶貴的空間資源，形塑市容、提升形象，卻把成本全推給私部門承擔。這不僅違背「比例
原則」與「財產權保障」的憲政精神，也嚴重扭曲市場機能與資源分配。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.168.8.145 (臺灣)
※ 作者: Nootdorp 2025-05-14 14:55:14
※ 文章代碼(AID): #1e93vKSR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747205716.A.71B.html
推 : 不限制蓋好蓋滿是想蓋的跟九龍城寨一樣是不是使用滿滿滿1F 05/14 14:56
推 : 誰說過去可以蓋好蓋滿的? XD
除非你說的是日據時代還是清朝 不然那來的蓋好蓋滿?
五十年前就有建蔽率了2F 05/14 14:57
除非你說的是日據時代還是清朝 不然那來的蓋好蓋滿?
五十年前就有建蔽率了2F 05/14 14:57
推 : 台北市住三遲早會開放到300 指日可待5F 05/14 14:58
→ : 況且建蔽率和容積率就直接影響了土地售價，拉高建蔽容積6F 05/14 14:58
推 : 啊建蔽率提高 你容積率提高就好啊7F 05/14 14:58
→ : 土地單價直接上升8F 05/14 14:58
→ : 以前4 5層公寓 現在都15樓起跳9F 05/14 14:58
→ : 開放容積率是趨勢看隔壁新北就知道10F 05/14 14:58
→ : 哪會對房價下跌有什麼正面效果，你地就直接更貴了阿11F 05/14 14:58
推 : 15樓的房子 實質土地使用強度未必比五樓公寓大
還是要看當地容積率與最後核可出來的樓地板面積才知道12F 05/14 15:00
還是要看當地容積率與最後核可出來的樓地板面積才知道12F 05/14 15:00
推 : 土地成本是看容積率不是建敝率，
不過蓋較高樓會有額外的成本也沒錯14F 05/14 15:02
不過蓋較高樓會有額外的成本也沒錯14F 05/14 15:02
噓 : 以前是不要臉的國民黨不買路地16F 05/14 15:03
→ : 通常做公共空間也會有容積補償，
所以很難一言以敝之17F 05/14 15:03
所以很難一言以敝之17F 05/14 15:03
推 : 土地太狹小比較有影響 如果土地夠大 大部分也不用蓋太高19F 05/14 15:03
推 : 沒管制就是行人地獄，走路在老城區和重劃區天差地別20F 05/14 15:04
→ : 但確定的是，建敝率可以提升棟距，
但是同時拉高建築物，造成視野遮擋，
這就取捨問題。21F 05/14 15:04
但是同時拉高建築物，造成視野遮擋，
這就取捨問題。21F 05/14 15:04
→ : 我猜元PO是想要日本那種"低層住居專用地域" 但日本一樣有建蔽率限制的 並不是蓋好蓋滿24F 05/14 15:05
推 : 對於行人來說，一樓建敝率降低，
但是二樓以上的建物可以不受限，
也就是產生所謂的騎樓店面，
對於行走上是一定比較舒服的，
但就有可能會造成公地私用的問題。26F 05/14 15:07
但是二樓以上的建物可以不受限，
也就是產生所謂的騎樓店面，
對於行走上是一定比較舒服的，
但就有可能會造成公地私用的問題。26F 05/14 15:07
![[圖]](https://i.imgur.com/88wPk7sh.jpeg)
→ : 那個 容積率?32F 05/14 15:07
推 : 應該說是"私地公用" 騎樓是私人土地33F 05/14 15:08
推 : 重劃區會環境好就是建蔽率低綠化多34F 05/14 15:08
→ : 美國的話 R-1土地建蔽率更低 往往不到30%35F 05/14 15:08
![[圖]](https://i.imgur.com/1DFVKQS.jpeg)
![[圖]](https://i.imgur.com/eaiAOg5h.jpeg)
→ : 第二章圖和平西路圓環 印象很深刻 那一圈三樓店面38F 05/14 15:10
![[圖]](https://i.imgur.com/DPKxtEMh.jpeg)
推 : 就是英國的那種大學宿舍REITs囉 哈哈41F 05/14 15:12
推 : 靠北樓上你很懂阿
哈利波特漫畫就英國來的
打錯小說
住樓梯下真的是日常
台灣人這麼尊貴嗎？英國人都可以住樓梯下 台灣人不行？42F 05/14 15:14
哈利波特漫畫就英國來的
打錯小說
住樓梯下真的是日常
台灣人這麼尊貴嗎？英國人都可以住樓梯下 台灣人不行？42F 05/14 15:14
推 : 笑死 那個棟距48F 05/14 15:16
推 : 像很多舊市區本來建蔽率就高 部分都更後還是蓋很滿毫無退縮 對環境與景觀不但沒提升反而可能更差 萬華康定路幾個都更蓋好可以參考49F 05/14 15:17
推 : 日本,美國：？？？52F 05/14 15:18
推 : 那個是商業區 本來建蔽率給的就高 又不用留前院側院53F 05/14 15:18
→ : 陸橋那個感覺很屌阿54F 05/14 15:19
→ : 康定路就很明顯是台北市商四啊55F 05/14 15:19
→ : 為什麼不加蓋好幾層陸橋56F 05/14 15:19
→ : 陸橋那個好像也是整宅 高中時經過覺得超帥的57F 05/14 15:19
噓 : …..不蓋人行道要叫 徵收土地也要叫58F 05/14 15:19
→ : 那個雙啥的不就是比較新比較高然後有車位和電梯的整宅，股神吹了好久都不去買來自住
板上記得有人去參觀
是不是IBIZA 阿？59F 05/14 15:21
板上記得有人去參觀
是不是IBIZA 阿？59F 05/14 15:21
推 : 所以舊區沿用原建蔽率而建商規劃又不退縮拉高 基本上環境與景觀要靠都更是無解63F 05/14 15:22
推 : 騎樓有給容積獎勵, 如果不想給別人走那就不要領獎勵阿65F 05/14 15:32
推 : 建蔽率沒有多少利益讓官員拿，又油又香的肥水在市地重劃和區段徵收。66F 05/14 15:50
推 : 想太多 繼續放任蓋好蓋滿那就是傷害都市發展 學學日本好嗎
一個先進的城市根本不該長台北這樣
建蔽率掠奪你什麼了 又不是土地充公可以買賣 美國社區還禁止色調太突兀咧 禁止招牌突出你是不是也有話要講68F 05/14 15:57
一個先進的城市根本不該長台北這樣
建蔽率掠奪你什麼了 又不是土地充公可以買賣 美國社區還禁止色調太突兀咧 禁止招牌突出你是不是也有話要講68F 05/14 15:57
推 : 單一個案退縮也沒用，舊市區就這樣，
一個基地動了，整條街大概要爛50年，
新加坡制度的優勢就體現在這。
公共利益＞私人利益，一體兩面73F 05/14 16:01
一個基地動了，整條街大概要爛50年，
新加坡制度的優勢就體現在這。
公共利益＞私人利益，一體兩面73F 05/14 16:01
→ : 蓋好蓋滿為何是把土地使用滿 容積率一樣你等於不能蓋高 然後痛苦的是整個都市的景色？為什麼不蓋高 你建蔽率高意義在哪里 一樓可以爽停前院？77F 05/14 16:02
推 : 現在重劃區建蔽率五十%來說 在原有容積下大部分建案只作到三四十% 甚至二十幾%或更低的都有 要的是拉高樓層賣景觀與更多空間綠化提升價值 又不是都透天要蓋好蓋滿80F 05/14 16:02
→ : 蓋高樓一點為何就是沒有使用滿 這邏輯在哪裡84F 05/14 16:02
推 : 高建蔽率會整條街蓋成一面牆 比高樓層棟距佳遮蔽嚴重很多85F 05/14 16:06
噓 : 要搭配容積率看阿
蓋的容積一樣，蓋滿蓋低、蓋一半蓋高，蓋高的土地利用率還比較高吧87F 05/14 16:07
蓋的容積一樣，蓋滿蓋低、蓋一半蓋高，蓋高的土地利用率還比較高吧87F 05/14 16:07
噓 : 建蔽率幾乎是全世界都有的規範，難道全世界都在掠奪私人土地？90F 05/14 16:11
→ : 蓋人行道，政府再送額外容積，怎麼看都是蓋高划算阿92F 05/14 16:11
噓 : 跟打房有啥關係 亂導結論93F 05/14 16:14
噓 : 機場限高 = 居住正義?94F 05/14 16:23
噓 : 安全性通篇不提95F 05/14 16:24
推 : 你可以拿你這篇觀點去問問陳立夫老師有什麼想法96F 05/14 16:38
推 : 5、60年的建蔽率就50了，你會看到蓋滿是因為以前的
建商會把法空集中放在一處，結果就是沒有人行道，
現在這種蓋法才是符合公益97F 05/14 16:42
建商會把法空集中放在一處，結果就是沒有人行道，
現在這種蓋法才是符合公益97F 05/14 16:42
推 : 容積率才莫名其妙吧 辦公空間就可以拉高高還可以獎勵，根本不是什麼安不安全的問題100F 05/14 16:46
推 : 對大樓建蔽率影響不大吧，容積率才是重點102F 05/14 17:04
噓 : 蓋好蓋滿跟半世紀前永和一樣103F 05/14 17:07
推 : 二樓要不要去三蘆看看三十年前容積率實施前搶蓋的房子巷道長怎樣104F 05/14 17:31
推 : 你係咧工三小？106F 05/14 17:42
推 : 為什麼不唸書107F 05/14 18:13
推 : 通篇幹話108F 05/14 18:26
推 : 你怎麼不檢討容積率109F 05/14 19:49
噓 : 可以吐槽的點太多了110F 05/14 21:01
噓 : 講中文111F 05/14 21:12
推 : 主要是容積率吧，講建蔽率根本低能，台灣房子已經夠密了，建蔽率50%都嫌擠了112F 05/14 21:22
推 : 美國日本都有庭院做管制齁114F 05/14 23:09
噓 : 無知至少學著低調......115F 05/15 01:32
推 : 對啦蓋到你沒路開車最爽 跟新莊中和一樣你最爽116F 05/15 09:13
噓 : 覺青仔讀書好嗎117F 05/15 12:44
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