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作者 AMDsucks (AMD really sucks)
標題 [請益] 低總價物件 如何出價 (特殊平車案例)
時間 Sun May 18 09:38:10 2025

**已成交的情境案例，日期價格皆有異動調整，如有巧合純屬巧合**


1.市場情形
冷盤一陣子，大站旁的小火車站距離500公尺，5年內會有捷運動工


2.物件情形

屋況30年，電梯華廈，權狀25坪，室內18含陽台，非頂加物件

平面車位，另外一張地下室權狀，權狀3坪，位置不好要倒車一段才能迴轉

無廚具無家電，無粉刷，浴室旁輕微壁癌



3.開價情形

3月初房仲開價666，4月屋主自售636，5月屋主自售596

今天早上實登看到屋主成本是2月516

整理成本30萬，月租金可收1萬8


4.周邊實價情形

社區近期只有成交本案，總價516，單價18.5車位未拆

旁邊有一個幾百戶的大社區，屋齡23年，車站距離一樣500公尺

總價700萬不含車，實登每坪19.9萬， 另外有一個正常平車價格約120萬



5.買家想法

粗估19*25坪= 475萬 + 不好停的平車拆算100萬  = 575萬

考量屋主成本，小殺可能不會過 (如果殺576-成本516 = 收60萬，扣27萬，他只賺33萬)

如果照價596買


出租21.6/626含整理 = 3.45% 報酬率

蛋黃點不錯，我長期出租不急著賣

結論:我覺得可以照價買



6.屋主投報率

596-516=80萬，繳36萬，賺44萬

2個月賺44萬，投報率43% (44/103=43%)

雖然短期投報率極高，但是稅也繳很多

我覺得他很笨，很看不起他



試問單兵

1.你會出價多少? 多少會同意下定?

2.你估車位多少?

3.屋主這樣短跑好像不聰明?



**已成交的情境案例，日期價格皆有異動調整，如有巧合純屬巧合**


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.241.91 (臺灣)
※ 作者: AMDsucks 2025-05-18 09:38:10
※ 文章代碼(AID): #1eAJe4uf (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747532292.A.E29.html
推 kutkin: 缺錢就賣了，哪管你賺多賺少。
你沒有講哪個城市很難說
500-600電梯華廈 就一個尷尬的
再貼一點可以去買邊緣的2房無車
有捷運+台鐵小站 大概就正義 民族
你蓋牌蓋到這樣我很難說 我假設是高雄
台南應該就是大橋1F 05/18 09:55

        大大實際區位是影響未來價格嗎?

        目前實際區位就是點位不錯, 沒有要追求短期價差XD

        假設高雄或大橋都可以沒關係

        就是想探究專業買家的估價心法

        還有賣家是否真的很厲害, 這樣

噓 eeantsky: 短期買賣無法照你成交價格下去貸款  你要有心理準備8F 05/18 10:19

              感謝大大提醒, 案例已成交, 已過貸  也有實際買方

              日期只是調整成近期, 比較有實際參與的模擬情境

推 Mithra: 大橋吧9F 05/18 10:26

              感謝大大的回復, 假設是大橋的話, 有沒有針對問題123的想法呢

              謝謝

推 Mithra: 588小殺？
感覺不殺還是怪怪的10F 05/18 10:51

         感謝回復

         因為都有掌握屋主成本了, 所以其實只是在談一個賺多賺少的問題

         結果屋主態度是蠻硬的

推 kutkin: 所以你可以開牌了嗎
不然這很難討論12F 05/18 11:08

         開牌大橋

→ kutkin: 這種物件不好找，賣家就是賺他找到這個。
18000月租他賣不掉就套著配
年紀大還可以收回自住
大橋的話這案子是肯定能賣出去
租金也好，屋主應該是有其他規劃。
不然永康其他2房 這價格大多沒車位14F 05/18 11:09

         確實是稀有的2房 + 爛平車

         但這樣的稀有物件只賺了44萬, 就會覺得有點可惜

         只能說流派不同

推 ChikanDesu: 你管他 有賺就好==還笨咧
任何物件屋主成本本來就是幾乎都公開的 沒公開那就是持有15年起跳低到誰都知道很低 拿成本跟屋主談判笑死搞不好他買了覺得頭期拿去股市歐印都比較划算 笨什麼XD
都賣兩個月賣不出去了 代表市價就差不多是你買的那樣你覺得撿到便宜嗎20F 05/18 12:18

           案例是幾年前的冷盤案例了, 拿出來炒冷飯討論

           我是覺得還可以殺, 只是結果殺不太下去

           覺得屋主很厲害, 畢竟短期買賣不好貸款

           但物件有點香, 所以照價買了

→ ChikanDesu: 他這樣操作等於這筆資金完美避開大跌 剛好重新進場股市也舒服27F 05/18 12:25
推 kutkin: 所以你要講是幾年前的吧29F 05/18 13:37

        對, 討論一個社區本身實登資訊有限的狀況下

        買家會如何出價? 車位如何估價?

        本案結果是屋主心態很強, 無法再殺下去

        結果是照價成交

推 kutkin: 沒有辦法啦，這稀有物件，屋主知道會買就是會買。30F 05/18 14:02

       對, 他自己降596

       但看得出他自己賣得不開心

       短期降價2次 + 短期脫手報酬率不低 , 心態部分其實蠻複雜的

推 Mithra: 其實也不用管成本
假如真的能租18K 目標3.5% 就617含整理
殺不下來就別買31F 05/18 14:33

       也是因為遇到買方想買的心態太強

       租18K是事後結果, 還沒租出去前其實怕怕的

       所以一直在說服自己照價買是對的  (你看都快3年了, 這個心魔已經影響道心了)

→ Mithra: 但大橋2房平車能租18K比想像的要多一點？
屋主就是踩著中古平車很香的稀有性會有人買單吧 反正596你其實賺比他多34F 05/18 14:34

         更新一下行情

         目前旁邊大社區, 3房無車每坪24萬, 2房無車28萬

         用24萬去估, 增值已經4*25 = 100萬
※ 編輯: AMDsucks (117.56.241.91 臺灣), 05/18/2025 15:16:44
推 jeffbeth: 不好說，我認識一個專門玩法拍的大哥就有說過房地合一對他來講根本沒差，賺少一點還是很賺，多買幾間就好37F 05/18 21:00

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