看板 home-sale作者 dennis2 (如果痛苦就跨越痛苦)標題 [心得] 房價跌不跌的幾個想法時間 Tue Jun 3 10:31:26 2025
小弟長期資深鄉民，最近剛進入F.I.R.E.人生滿一年。從2009年買入第一間房開始，也在版
上學習不少大大的思維，在這個過程中，常跟朋友討論房市的變化，自己也分享一些討論過
程中常出現的不同意見。雖然我用迷思來說，但你要說沒道理倒也不是。
【房價真的會跌嗎？破解2個迷思，回到真正關鍵】
買房永遠是台灣人逃不掉的題目，我們來看看幾個最常被提及的觀念。
迷思一：少子化＝未來房子賣不掉＝房價會跌？
這其實是個似是而非的說法，雖然人口在減少，但家戶數反而創新高，你知道嗎？目前全台
人口數與2014年時相近，不過全台戶數卻大增百萬戶，光2024年前10月，台灣新增家庭戶數
就已有18.4萬戶，創近28年新高，不論是單身、晚婚、離婚，都讓每戶住的人變少了，但現
在人對居住空間要求越來越高，我可以委屈，但我能讓我家的貓貓狗狗住的狹小嗎？！因此
，即使少子化，房子需求不見得會減少。
迷思二：房價所得比高＝買不起＝房價會跌？
很多人愛拿「房價所得比」（白話說就是你要花幾年的工作所得，才能買得起房子，台灣大
約是20，歐美多半落在5-10），來佐證台灣房價太高，跌價是必然的。但我一直在想，台灣
乃至東亞的房價所得比，長期都比歐美國家高，如果這是不合理的事情，跌價早就發生，但
當一個情況維持了十年甚至更久時，就不該以非常態來看待，而是去思考是否這才是常態，
我們看兩個數據：
中國信託發布的「2025台灣高資產客群財富報告」指出，台灣高資產人士（可投資資產達台
幣3,000萬元）有高達近7成會金援子女買房，可以見得台灣或華人文化對買房的執念很強，
很多年輕人購屋靠家人支持，純看薪資並不準確。
台灣房價所得比，比美國、日本及歐洲國家都高，照理說應該買不起的多，但台灣的住宅自
有率卻是全球前段班（約85%），比美國（65.8%）、德國 （51.1%）等高出一截，這說明台
灣人想買房的心可能比你想的更強烈，也願意扛更多的壓力。
那無殼蝸牛倒底什麼時候可以下手呢？房價什麼情況下真的會跌？我們來參考下面這三個面
向：
1.持有成本變高，包括利率上升、稅率提高：如果手上一堆房屋，交的稅跟貸款利息高昂，
無論投資客或持有者才會考慮拋售，增加市場供給，進一步壓低房價。不過，即使央行多次
升息，目前房貸利率也就2.5%上下，更不用說房屋或地價稅低到可忽略不計，嗶！這點目前
沒跡象。
2.經濟真的變差，失業率上升：這對房市有決定性的影響，然而恐怕屆時你擔心的不是買不
到房，而是找不到工作，不過，至少目前台灣經濟相對穩定，嗶！一樣沒跡象。
3.區域性供需失衡：這才是想買房的人最該關注的，房子本身也是商品之一，所以也可能超
漲超跌，例如新莊副都心從2012年陸續建設，到2016年新成屋攀升到均價約60萬一坪，但20
17年捷運開通後熱度下滑，投資客出清，2019年剩45萬一坪，一直等到商業活絡，生活機能
跟就業跟上，價格才回歸到60萬一坪以上。其實大多重劃區都有這樣的過程，選擇正確的時
間進場，自住確實是可以買到划算的物件，甚至投資賺到錢。
至於很多人會期待「房價暴跌20%、30%」，會不會發生？會！但這種情況只會發生在原本瘋
狂暴漲過的地區（像中國前幾年那樣），台灣大多數區域沒有那種泡沫。
結論：
那到底現在買不買房呢？說真的每個人在乎的重點不同。如果是投資，避開那些快速被炒作
的蛋白區，專注可以提供收益的蛋黃區，或是還有新建設的重劃區。但如果是要自住，選定
自己想要的地點，我想比什麼都重要。
以上，嘗試提煉出自己的思考方向，繼續跟各位大大學習。
也歡迎各位來我的地盤玩玩，分享一下FIRE人生的種種與回顧，包括但不限於房產。
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※ 作者: dennis2 2025-06-03 10:31:26
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※ 同主題文章:
[心得] 房價跌不跌的幾個想法
06-03 10:31 dennis2
→ zzzxxxqqq: 看到講戶數的邏輯都很有趣，有沒有想過只是戶數還沒跌少子化衝擊戶數很明顯是會慢慢反應的，簡單預估下 呵呵1F 06/03 10:34
→ toto123: 不用講一堆 到最後就是供給 需求問題
最大的問題 就是通膨 貨幣超發 你說有沒有炒作當然有6F 06/03 10:38
推 ttyy: 少子化一定會影響啊，但房價要考量的面向很多不是單一因素決定。城鄉人口的遷移、通膨、物價上漲、人力薪資成本上漲、建築法規消防法規更新、土地上漲…等等因素加上少子化是大利空沒錯，但綜合其他利多因素幾加幾減…這麼有自信綜合結果是跌？8F 06/03 10:40
→ toto123: 我講白點就是至少還可以炒10~20年 有本事的人就移民了全世界只有台灣人喜歡住什麼工廠附近 笑爛14F 06/03 10:41
推 jinso7410: 我很認同
少子化但…家族的積蓄沒消失
都心化open book還會賭錯
小心後代上不了資產階級的列車
如果沒有爆發大規模WW川，
那麼後代大概就是奴隸階級了，翻不了身
什麼叫做奴隸階級
就是扣掉基本生活開銷，基本沒有什麼積蓄17F 06/03 10:43
推 haganin: 以前我也以為少子化會影響房價，但這幾年北市雲林嘉義苗栗屏東，都是少子化創新高的地方26F 06/03 10:51
推 jinhouse123: 屏東這幾年房子也是年年創新高。
在台灣 低利率本身就是有利於囤房。28F 06/03 10:55
推 master32: 我是覺得不會跌啦,華人對於房屋有很深的執著,在全世界都一樣,那是刻在血液裡面,至少這幾代都不見消退30F 06/03 10:59
推 alex5566: 要經濟崩盤 房價才有跌的可能32F 06/03 11:00
→ toto123: 老宅很多都沒貸款了 尤其是台北人33F 06/03 11:01
→ alex5566: 但 我的認知是修正還是會有34F 06/03 11:01
推 jinso7410: 而且華人鬥性很強
你覺得有能力的人會甘願像魯空一樣躺平嗎
不動產就是展現鬥性的其中一個35F 06/03 11:01
→ alex5566: 修正 等不等於 跌 就看個人觀點，有些人沒到大崩都不算跌....38F 06/03 11:02
→ jinso7410: 台灣人重視第一的是社會地位
歐美是family 看看差多少40F 06/03 11:02
→ toto123: 最主要是還是正資產 還是有賺頭 搞到沒賺頭就不一定了42F 06/03 11:03
→ alex5566: 央行這幾波管制 其實已經算出手抑制 讓崩盤機率又降不少43F 06/03 11:03
→ jinso7410: 鬥性+利率低+囤房沒壓力等於什麼 可以自己想想45F 06/03 11:03
推 superww: 少子化世代還沒長大 和房地產市場根本還沒有連結上46F 06/03 11:03
推 paunch: 擔心房價跌，還是租房子安心47F 06/03 11:04
推 yeahbabe: 真的跌時你也買不起或不想買了49F 06/03 11:05
推 clamperni: 現在不買以後也是要買 少子化影響50年後吧50F 06/03 11:09
推 kndl: 簡單說常人能判斷的條件 都不具備房價跌的因素，會跌一定是大家都想不到的51F 06/03 11:09
→ benson502: 假如30-50歲是買房主力，才剛要往少子化的人去出發53F 06/03 11:09
推 stanly3092: 很多點可以吐槽，房屋自有率那麼高，那誰要買房54F 06/03 11:11
推 chimouse: 人變少 但錢變多 不動產就會是最重要的籌碼56F 06/03 11:13
→ toto123: 自有率高 不代表你有本事能力獨立出去自己買房
完全兩回事
買房子 買來 保值 抗通膨 做生意抵押 都有
講白點在台灣買房子 就是買來贏的 的成本在
沒那麼單純 解決住這個問題
不會贏的 很難賺的房子 是沒什麼要跟你搶的 台灣人世界精57F 06/03 11:13
推 qkla: 不管是FIRE族還是炒房族都希望漲，只有真的想買房自住的人希望房價跌也是很有趣64F 06/03 11:16
推 aa00788: 房地產=台灣正2.5超低波 躺著賺66F 06/03 11:17
推 superww: 2002-2003之後明顯少子化 目前開始出社會 大概5-10年後進入房地產市場67F 06/03 11:20
→ benson502: 不要覺得很遙遠…國發會預估，2040年台灣人口就會少177萬左右，降很快的69F 06/03 11:20
推 dragonjj: 有沒有一種可能 大家都往外跑了?年輕人單身離家自己住71F 06/03 11:21
→ benson502: 老人大部分都是跟配偶住或獨居，釋出的房子少說也有80萬間72F 06/03 11:21
推 Allyssa: 老房子房屋稅極低，屯著不賣不租沒啥成本74F 06/03 11:21
→ dragonjj: 不需要這麼大的坪數 15坪養貓狗肯定就夠了一個箱子一坪75F 06/03 11:22
→ Allyssa: 而且台灣沒有佔屋法，歐美不住的房子會被佔
你還趕不走76F 06/03 11:22
→ Allyssa: 這些國家不大會屯房，管理困難79F 06/03 11:22
→ dragonjj: 都不到 15坪算是委屈?所以低坪數房屋興起 戶數最多一個80F 06/03 11:22
→ toto123: 往外跑 當然有可能 問題是你外語能力要很強
台灣又不是英美語系國家 大學生一堆英文都不會說哪邊跑81F 06/03 11:23
→ dragonjj: 人一戶 人越少 當然影響!蛋白區影響 至於經濟....實話83F 06/03 11:23
→ Allyssa: 美國是持有稅+保險+房貸，很高
特別是保險最近幾年大漲84F 06/03 11:23
→ toto123: 老房 都是土地 你動土地 政治人物會跟你拼命86F 06/03 11:24
→ Allyssa: 鄉民很難想象一年保費1-3萬美元87F 06/03 11:24
→ dragonjj: 說通膨很高 美國再刺你一刀 下半年甚至到明年就很有感88F 06/03 11:24
→ Allyssa: 如果台灣這樣搞，保證一堆人得賣房改租89F 06/03 11:25
推 hank9201: 迷思一似是而非，雖然近十年少子化，只是20歲以上人口是持續增加的，家戶數也是增加，未來再20年絕對是雙減，房價漲跌還是要看20年後通膨程度、有無外資買盤（移工、陸資）跟少子化內需減少彼此孰強孰弱90F 06/03 11:26
→ hank9201: 基本上只要全面開放陸資+貸款 就能全面房價起飛，就看執政者敢不敢95F 06/03 11:27
推 bustinjieber: 迷思一是真的，慎選區域
迷思二是假的，要看基本面跟租金房價比97F 06/03 11:28
推 aa00788: 看日本就知道了啦 核心還是無腦漲 資產階級坐擁蛋黃 魯空要進城打拼 就乖乖繳租被吸血 cc99F 06/03 11:29
推 sdhpipt: 很多房屋其實是無效的 比如說鄉下的老厝 山坡地老別墅
這些房子其實最後也不會有人去住101F 06/03 11:31
推 blargelp: 第一點，高齡化就是老人還活著，正常情況 都是分戶住103F 06/03 11:32
→ Taiwanwolf: 漲是因為通膨+都市發展，跌是賣不掉的紙上富貴104F 06/03 11:32
→ benson502: 日本泡沫跌20年才回來，還沒算通膨，確定要學日本XD105F 06/03 11:32
推 Csir: 大家都想住的地方不會跌106F 06/03 11:33
→ toto123: 數量都被建商控制得好好的 行情不好就不蓋了
有錢人寧願把牛奶倒掉 也不要給一般人打壞行情107F 06/03 11:34
推 zoo2020: 你講這些跟投顧老師一樣
拿a時間點的數據跟長期做比較
真要比房價所得比跟持有房產比率
要用兩個曲線圖來比較109F 06/03 11:35
推 cheng314: 房價不會跌 因為政府作莊 只要党要，不惜犧牲其它任何產業 隨便搞個刺激政策就噴上天了113F 06/03 11:37
推 kklarinet: 你講一堆都是老調重彈了，網路上一堆類似的整理，感覺AI來寫都比你好115F 06/03 11:44
噓 free0728: 你484想當下一個sway
沒事做的人真的很可怕117F 06/03 11:47
推 zzz50126: 對 重點在有沒有泡沫 現在就沒有 那要討論跌也太早119F 06/03 11:48
→ toto123: 窮人買得起才是泡沫
現在金龍就是打這個120F 06/03 11:50
→ jackieway: 你只是想來廣告吧，這內容版上說到爛了122F 06/03 11:52
推 e446582284: 台灣的少子化是國安問題，與其談房價，不如先重視未來軍人、勞保退休金、健保怎麼繼續
今年新生兒要跌破10萬人了，過20年開始反應在經濟會很可怕
然後板上的外勞會買房，真的不要反串124F 06/03 11:58
推 LM77: ㄏㄏㄏ129F 06/03 12:03
推 bigair888: 現在低利率，持有多屋又沒有高成本稅制，光是把屋租出去就打平貸款，真的難跌啦，看一下版上的大佬有10間房的都無感打房，你覺得呢？131F 06/03 12:36
→ toto123: 等繼承的前提是你的工作地啊135F 06/03 12:45
推 iddoraemon: 臺灣房市走空條件隨便都能列出三五個，反倒是走多條件基本上列不太出來。大概不漲不跌態勢會維持個幾年再緩跌136F 06/03 12:45
→ can05025: 不就是只漲不跌，說那麼多？139F 06/03 12:54
→ Lmkcat: 急了 怕不漲齁140F 06/03 13:08
推 ImCPM: 不是 少子化的影響根本還沒出來 一直說少子化沒差是三小==141F 06/03 13:14
→ toto123: 少子化的影響早就出來的 只是房價還沒影響到
少子化就是 4房需求 在消失
低薪高房價 就是手槍宅流行 跟薪水沒辦法完全脫鉤的
少子化==> 沒人要做工 漲價144F 06/03 13:38
推 yfhao: 重點是漲了之後賣給誰？有沒有想過這個問題，房貸一開始緊縮，交易量窒息，很多人要買房根本沒錢打腫臉充胖子148F 06/03 13:44
→ au041l: 買之後來台灣的大陸人150F 06/03 13:45
推 toto123: 一定有人回答你可以借錢就好151F 06/03 13:48
推 GoodID: 台灣人對結婚生子的觀念都改變了,憑什麼熱愛買房的觀念不會變?
我不相信一個不婚不生絕子絕孫的台灣人會熱衷買房152F 06/03 13:50
推 jullya: 奇怪的就是這樣，我身邊不婚不生的人也是熱愛買房，黃金單身漢的房子弄得更漂亮，可以把更多的妹155F 06/03 14:44
推 mitsloanboy: 可惜狗狗哥被永桶了（申訴中）無法站出來為自己捍
衛南科157F 06/03 15:09
噓 shinjitsu: 房蟲要被套了，最近一堆這種文章，表示這些人應該在等死狀態，如果房地產穩漲的話，你管他量跌哦，笑死159F 06/03 15:13
推 rubband: 當然要漲,哪次不漲,電價、物價,通通給我漲起來162F 06/03 17:01
→ jerry1019: 爸爸有錢的很多很多，非常多
房價所得比快要可以當屁了163F 06/03 17:12
→ toto123: 可是爸爸有錢 以前就是了 只是因為以前沒那麼緊張買
201X年 房價幾乎死魚166F 06/03 17:48
→ sora0115: 房價所得還是有差啊 看這波新青安低總漲得比高總兇很多168F 06/03 18:12
噓 howshue: 看到第一點拿小貓小狗來情勒，推不下去169F 06/04 08:38
推 VScode: 呵 華人比較奴 願意犧牲很多換來一間房子
現在一堆人躺平 等老人死光 就剩躺平年輕人了 再看房仲要怎麼情勒年輕人170F 06/04 08:55
→ toto123: 你也要有本事躺平啊 妳爸媽的房確定會留給你嗎
我菜市場做生意聽到有人被詐騙喔174F 06/04 10:06
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