作者 shuichia (水餃)標題 [閒聊] 台北市低總交易分享時間 Sat Jun 7 09:07:48 2025
看到前面dcard分享買600萬公寓充斥正反意見有感而發，順勢分享一下最近低總物件成交
案例，稍微隱藏交易資訊，物件好不好就見仁見智，反正盈虧自負
總價：500-900萬內，應該夠低總？
地點：台北市非文山、北投區
物件：40年up的小坪數2房老公寓
自備：4成+裝潢0.7成
投報：年租金/總價大概3.7%
(年租金-利息)/本金約4.4%
土地分區：商X
缺點
1.小坪數貸款成數太低+金龍限貸，銀行只給到6成，導致自備加裝潢買服契稅快拉到5成
2.老舊公寓原始屋況鳥鳥的，管線廁所廚房天地壁重弄，整理費用頗燒錢
優點
1.由於低總租金相對親民所以秒租(但新青安後還是可以感受到租屋市場上小夫妻優質租
客減少很多)，加上租補拉高投報，扣完免稅額後計入所得低到可以忽略稅金，投報稍微
抗通膨還贏過中華電信配息
2.以約170萬/坪的價格取得台北市商X土地，且建物面積/土持<3，未來都更後利潤可期
金龍大拳打來，貸款極度困難，但也托金龍的福，成屋交易冷凍，導致真要賣房的屋主也
只能降價求售(非賠售)，急著變現就要接受單價大概回到前年底去年初甚至更早的價格，
以往盛世房仲洗腦買方抬價，現在冷盤變成要洗腦賣方降價，不管是對自住買方或是投客
來說都是一個可以找機會上車的時機
另外這種低總高自備常常有人留言說有xxx萬買這種幹嘛，資金運用效率差，幹嘛不去買1
xxx萬物件(如同那篇dcard討論)，通常有兩種可能，1是自住屋主不希望背高成數貸款，
低成數可以讓房貸比租金還便宜，生活壓力很小；2是像我這樣，已經很難從銀行貸款了
，所以只能拉高自備貸少少的金額，但租金可以自償房貸，就不用再掏錢繳貸款了
然後也有人說過，花xx萬裝潢出租，租金增加的部分要10年才能回本，不太值得，這就要
從兩個面向討論，1是像這種老舊物件，不裝潢原始跟鬼屋一樣，根本租不掉或是只能租
給老人或收入較低族群；2是應該把增加的租金跟裝潢單獨拉出來看投報，比如原始屋況
只能租13000，花70萬裝潢可以提升到19000，差不多就是10年才回本，但這筆裝潢從另一
個角度看，對我來說，是一筆穩定10%的投資(6k*12/700k)，如果這筆裝潢是貸款來的，
也等同開槓桿套利7%左右
最後，以台北市來說，低總就是最低維生的民生必需品，雖然自備成數高，目前投報普普
，但如同之前說的，北市老屋就是買來抗通膨+吃補漲+等都更，況且這間正在談都更，土
持夠大容積夠高，都更後大概可以換回一間全新2+1或大2房，還算可以期待，另目前整個
北市都更幾乎遍地開花，所以只要設定好一些條件，還是可以買到有都更潛力的物件，沒
有之前討論的這麼難找啦@_@
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.233.89.43 (臺灣)
※ 作者: shuichia 2025-06-07 09:07:48
※ 文章代碼(AID): #1eGv3cbJ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1749258470.A.953.html
難找但還是找的到，條件設定下去慢慢等物件出現
→ daniel6412: 這些描述最值錢的是那塊商2或商3土地，如果又在捷運站附近那就難了3F 06/07 09:22
→ toto123: 不要說商業土地啦 基本上位置很好 小坪數台北市都很競爭有在看591 就知道 那種1000萬 小公寓 要約就被秒了
4樓都有人要~~好出租就夠了5F 06/07 09:27
推 ChikanDesu: 你土地太小達不到門檻應該參與不了都更吧
你這間土地持分居然是大的？8F 06/07 09:53
沒錯，正常物件土持很小，這邊都異常的大！
推 x156w423: 優缺點您有綜合分析了
另外提一下這類小坪數公寓+翻新
可能比較適合長期持有出租直到都更11F 06/07 09:59
沒錯，就是出租到都更為止，如果只是純收租完全沒有價值
→ x156w423: 看總價 應該是十五坪內公寓
這類通常一層三戶以上
甚至有看過一層十幾戶的
小坪數+翻新費用, 轉手的單價勢必要灌上去
也會碰到非標準品坪數 銀行鑒價困難
買方客群限縮的狀況
因此適合包租公長期收租 (等都更)
自住或短中期價差買賣 可能有更好的選擇14F 06/07 09:59
這種物件完全不適合短中期，自住的話就是賭一個公寓變大樓的夢，都更前也能自住
→ toto123: 自住買 1800 三房老公寓 地坪至少9以上的 跟他等等看都更以後要賣也好轉手23F 06/07 10:00
推 planta: 可以收租又可以都更可遇不可求！
如果不是冷盤，很快就不見了！25F 06/07 10:01
沒錯，高峰時期消失的很快，單價炒到比這間高15萬，真的瘋了
→ planta: 麻煩的是投資客的手都被綁起來了，
只能爽到自住的。27F 06/07 10:02
推 abyssa1: 小坪數戶數多地坪小 很難都更啦29F 06/07 10:05
小坪數但建物/土持<3，都更後室內面積還變更大！目前住戶同意比率很高
※ 編輯: shuichia (42.79.137.37 臺灣), 06/07/2025 10:09:27
※ 編輯: shuichia (42.79.137.37 臺灣), 06/07/2025 10:10:26
推 x156w423: 對 剛也想說這點
但不確定他一層有幾戶
戶數多 可能不好辦事30F 06/07 10:10
※ 編輯: shuichia (42.79.137.37 臺灣), 06/07/2025 10:11:38
※ 編輯: shuichia (42.79.137.37 臺灣), 06/07/2025 10:14:52
※ 編輯: shuichia (42.79.137.37 臺灣), 06/07/2025 10:18:38
→ sam21sam21: 水餃大，我昨天被震撼了，我家附近連續成交二戶
一戶單坪145，一戶150.160，估計都上不了實登
而且是輝達來之前的消息，人生啊！33F 06/07 13:56
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