看板 home-sale作者 MOSHEMT (MOS漢堡)標題 [請益] 老屋處理方案輕益時間 Fri Jun 20 20:41:00 2025
如題
去年阿公過世
爸爸繼承了阿公的老房子(鄰近火車站的50年老公寓在頂樓，4/4)
但繼承後一直抽不出時間回去整理
直到前陣子樓下鄰居說天花板在漏水
疑似是我們家裡的管線有漏水
希望我們可以盡快處理
邊整理房子內部物品的同時
家人們有了一些關於這間房子的討論
目前房子殘值依附近類似物件估計大概250萬左右
初步詢問一些廠商
因為屋況不是太好 自己天花板跟牆壁本身都有一些漏水跟壁癌
內部整修水電重拉跟這些漏水處理大概要200萬左右
有家人傾向直接賣掉 目前已知樓下跟隔壁的鄰居好像都有意願想接手
優點是不用後續自己處理 賣完就沒事了
缺點是因為是繼承取得成本是0 還沒滿六年 房地合一2.0可能會被扣爆
也有家人傾向整修好出租
優點是可以保留房產 未來有出租收益
缺點是要自己先拿200萬出來整修 可能有後續維護跟遇到雷租客的風險
也有家人提出整修好自住
不過也不知道誰要住XD 直接被打槍
想問一下各位板友有沒有比較好的方法
剛好爸媽也已經接近退休年齡
個人比較傾向賣掉增加一些退休金
不知道有沒有什麼方法可以盡量減少房地合一2.0帶來的損失
目前是有在想說是否可以用租+賣的方式
約定好滿六年房地合一2.0稅率降到20%後出售給樓下或隔壁的鄰居
期滿前約三到四年的時間先用便宜的租金租給他們先整修與使用
假設目標售價就是250萬
現在直接出售會扣35%的稅 實拿只有165萬左右
若用租+賣的方案 假設租金一年10萬 三年期間共30萬 從250萬中扣除 所有滿六年後的售價
是220萬 稅率20% 最後可以實拿大概是175萬左右
與直接出售相比大概會有十萬的價差
然後中間還有30萬租金收入，所以實際應該會是175+30=205萬
不知這樣在實際操作上作會不會有什麼問題或是有什麼注意事項
目前只有想到需要書面約定滿六年要出售給特定買家
不知道這樣會有逃漏稅的問題(?
房板菜雞感謝大家
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感謝大家熱心回覆
抱歉狀況沒有說明的很清楚
簡單補充一下
200萬是翻到住起來還可以的錢
大概包括基礎水電重拉.壁癌漏水處理 油漆重刷
有兩處天花板漏水嚴重水泥有崩落，好像說要用加強結構的做法(好像是叫植筋?
以及窗框防水重做+更新等等
因為沒什麼門路，也只先問過一間大概了解一下行情
附近有差不多的物件有翻新過
591上大概就是賣500萬左右
也有考慮翻新好自己賣
但如版友們提到的裝潢蟑螂多
自己在這塊又是菜雞，感覺風險比較高
裝潢好賣不出去等也是另一個風險XD
另外我對繼承這塊不是很了解
我會再查一下相關的資訊了解一下!
不過也蠻好奇這種先租後賣，租金算在目標內應該是合法的操作?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.28.11 (臺灣)
※ 作者: MOSHEMT 2025-06-20 20:41:00
※ 文章代碼(AID): #1eLLRUnl (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750423262.A.C6F.html
→ sam21sam21: 直接廢掉管路，空屋放到你滿意的稅金
這樣就不會靠北說你家漏水了，都沒水漏個屁1F 06/20 20:49
推 ceca: 你修漏水要修到兩百萬..XD3F 06/20 20:49
→ ceca: 我買廢墟弄成出租也不過幾十萬..XD
你怎麼修的.5F 06/20 20:50
推 kutkin: 所以只有你爸 1/1那很好處理8F 06/20 20:50
→ ceca: 車子壞了.所以車行弄了一台新車給你的概念XD9F 06/20 20:51
推 kutkin: 你應該先跟我講哪個車站
250萬太便宜了10F 06/20 20:53
推 andy3952: 繼承房地合一稅回朔至阿公取得的時間，所以如果是舊制有可能不用繳房地合一稅12F 06/20 20:56
推 ChikanDesu: 舊制怎麼會房地合一
要處理就第一手處理就是舊制 不要等到你爸媽再繼承一次
105年以前取得的房子 繼承一次以內買賣就是舊制 舊制你又破爛建物 根本幾乎0稅14F 06/20 20:57
推 logen: 200萬是翻新換電線 換全屋地磚等 到自住的程度19F 06/20 21:03
推 ceca: 換新到自住除了台北不知道外,中南部也不會到200.
他大概就是你墊片老化,就叫你整顆引勤換掉的概念.XD
然後在虎你一下..呵呵.
不過不這樣,那包商怎樣開保時捷你說是吧.
我有時候覺得,你報兩倍就算了.
做我的10萬,報給一般人20萬ok的拉.
可是你抱到三倍四倍就有點太超過了.20F 06/20 21:07
推 logen: 問題是專業和非專業的差別 就是能判別修哪裡 怎麼修27F 06/20 21:09
→ bnn: 實際上對外行人來說就是沒有管道28F 06/20 21:09
→ ceca: 做同樣的工喔..XD..沒甚麼收你四倍價格做得比較好.
你信了你是凱子!!29F 06/20 21:10
→ bnn: 沒什麼辦法 就是付錢多找幾家勘驗報價比價31F 06/20 21:10
→ ceca: 而如果要被坑,那還真的不如賣掉好了.
賣給專業的來處理..XD
最簡單的比對方式.32F 06/20 21:10
→ bnn: 然後現在還很多家裝潢蟑螂...35F 06/20 21:11
→ ceca: 你覺得他值250萬,翻修200萬=450萬.
你去看附近翻新轉賣的賣多少?
如果附近翻新轉賣的賣500萬.
那你自己翻ok,被坑就被坑,反正轉賣可以多賣.
但如果你發現附近翻新轉賣的是350萬...
你還翻200下去?
那就是你倒虧100萬.
所以這樣判斷比較快.
把它數字量化36F 06/20 21:11
→ benson502: 這就是以後一堆繼承房子的寫照，整理都比房子還貴了45F 06/20 21:27
推 fireheart988: 200應該不止漏水啦 大概全屋整個打掉然後水電管線全部重拉埋管 之前我頂樓公寓要用防水隔壁鄰居報一間看起來就8+9的統包給我 30坪的頂樓防水要80萬XD
媽的他那時候來我五樓還給我抽菸= = 沒把他轟出去真的是我溫文儒雅46F 06/20 21:39
推 panted: 我覺得C大有點太深入了，原po有可能是在目前的條件下找一個適合的方式。真的翻修10萬元那就翻，但如果更貴的話那真的就別翻，整個水停掉等六年再賣掉也是個好方法。51F 06/20 21:42
→ sate: 如果樓下都有錢想買了，不如整棟去談都跟合建都50年了！54F 06/20 21:58
推 airva: 只修漏水不用200萬吧 不然把進屋子水的總開關關掉 放個六年再賣就好了55F 06/20 22:00
推 nekomo: 他是不是多打一個0啊? 200萬感覺有點扯58F 06/20 22:03
推 jus82120jk: 完全搞錯了 繼承不是這樣算的 你們關鍵字估狗一下就知道了 不要搞錯虧大了59F 06/20 22:08
→ abyssa1: 管線漏水應該源頭關掉，管內水放光就不會漏了吧61F 06/20 22:10
推 dick929: 我去年兩層半透天水電全拉加上三間衛浴大概80萬
你家200萬這個金額不知道怎麼算的62F 06/20 22:12
推 abyssa1: 2000萬的50年公寓比較有人要啦 200萬的我才不要64F 06/20 22:13
→ dick929: 但是如果是全屋翻新到有感，200萬差不多65F 06/20 22:14
推 Ensidia: 花30萬修繕 便宜租不就得了
跟房客講清楚屋況 你租比行情便宜一點不就結了66F 06/20 22:17
推 jackythere: 舊制課不到稅，也很棒。離火車站近，整理一下出租
整理完後的價格也可加價賣。70F 06/20 22:38
※ 編輯: MOSHEMT (114.34.214.115 臺灣), 06/20/2025 23:00:44
推 childeviler2: 問，你處理好賣掉是近你的口袋嗎？還是你父母的？那你傷神的回報是什麼XD？我的兒子好棒棒XD
抓漏補強應該是不用那麼貴，不過也要看情況，之前我修漏水大概花一萬多，其中一半是冤枉錢76F 06/20 23:47
→ MOSHEMT: 就幫忙集思廣益看有沒有比較好的解決方案 我個人比較傾向82F 06/20 23:51
→ licklabium: 燈具、家電、家具全配都是新的，浴室淋浴區重做83F 06/20 23:51
→ MOSHEMT: 直接賣掉 但家人都還有其他想法 想說有沒有比較好的做法84F 06/20 23:51
→ licklabium: 免治馬桶、電子鎖，我這樣全部弄好也不到八十萬85F 06/20 23:52
→ MOSHEMT: 如果要整修的話 我可能會幫忙出一些錢 如果後續出售/出租再看怎麼分86F 06/20 23:52
→ jl40: 公寓樓上是真的維修成本較高 材料廢料搬運也貴 不過也不至于貴到那麼多 重點做一做就好88F 06/20 23:59
推 childeviler2: 如果是我自己的房子，我會弄一弄出租，沒看到屋況不知道修繕要花多少，不過就是修繕到可以租人等級就好。如果是我媽的房子，動嘴就好，回家幫忙刷刷油漆，幫忙打掃，其他帶吃得回來就好XD90F 06/21 00:11
推 eulbos: 採光好留著出租94F 06/21 00:43
推 emily20: 阿公如果是105.1.1以前買的是舊制沒有房地合一稅只有財產交易所得稅95F 06/21 00:58
推 ChikanDesu: 不是 你前提就錯了 你這樣繼承就不會有房地合一稅阿那為什麼不賣咧
你花房子100%的錢整修幹嘛 浪費錢==97F 06/21 01:35
→ lovebridget: 裝修吹很貴是YT裝有錢鬼話 別帶到現實生活阿
任何裝修都不用超過50 超過的就不用做100F 06/21 03:06
推 motoman: 管線重拉牆面批土水泥重弄 一百出頭就有了 漏水就趁施工時順便挖開 看漏水點是哪裡 補起來就好
貨比三家不吃虧 多找幾間報價 或者乾脆空著給他賣了 讓後面的人修也可以102F 06/21 03:36
推 RaiGend0519: 問題在於老房子抓漏堵好一處 可能沒多久另一處又漏還有這種50年老公寓的樓板能承受整個挖開嗎？106F 06/21 03:38
推 motoman: 然後再來你爸的意願是想要怎麼做 目前是他繼承 要以他為主
樓上講的也是問題沒錯108F 06/21 03:39
推 chair209: 你有去樓下確認嗎，搞不好是樓下想買使用的話術111F 06/21 09:00
→ bigpan: 擺爛等都更112F 06/21 09:15
推 cobrabaton: 繼承舊制就是舊制....不用房地合一
貸款後花50萬內整修出租
交給代租代管就好了，租金要求高一點，然後凶宅險火險保好保滿113F 06/21 19:22
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