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標題 Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？
時間 Wed Jun 25 16:53:08 2025
標題 Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？
時間 Wed Jun 25 16:53:08 2025
※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: 標題: Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？
: 時間: Wed Jun 25 13:36:37 2025
:
: 推 JaccWu: 都更IRR的確是比包租之類的難量化多了吧 06/25 14:26
剛好有人講到都更IRR 的量化，我就在想我印象我以前有 PO 過，
結果找了一下沒找到，不知道是遺失了還是我之前打到一半後來取消沒分享。
剛好藉這一篇聊聊都更的量化，以及我上篇裡面有人講到的一些問題。
覺得有用的就參考看看吧。
首先上一篇為啥找 5000 萬+ 的租屋房？
因為通常而言房價越貴的租報率越差啊！
我找 5000+ 的都很難找到租報只有 1.5% 的，何況價格是更低的
這是比例問題，不要講比比皆是但實際上都是個案或是屋況有其他問題的。
好了，這篇主要講台北市的都更，其他縣市的全部不適用或部分適用。
首先可以先看一下我以前講的白手起家青春專案 #1dkjLUbO
[心得] 台北市住新大樓的青春專案 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
作者: s8752134 (Sea) 講這篇之前有幾個前提： 1. 你的年紀最好 45 歲以下，才有較多的時間可以等 2. 你很想買台北市，也很想有機會可以住台北市新房 3. 你家裡沒啥後援。(有後援你現在就能買了) 4. 你沒有沒電梯就會死的病
作者: s8752134 (Sea) 講這篇之前有幾個前提： 1. 你的年紀最好 45 歲以下，才有較多的時間可以等 2. 你很想買台北市，也很想有機會可以住台北市新房 3. 你家裡沒啥後援。(有後援你現在就能買了) 4. 你沒有沒電梯就會死的病
我原本以為下面的內容我在那篇文章有講到，結果沒有，所以剛好這篇有人講到
都更IRR 我就補上。
以下為實例，座標在台北市。物件現況：
公寓商 2 用地。目前來談的建商開分回坪數是原始坪數的 2 倍左右 + 1~2個車位。
當初購入自備款 + 裝潢(出租) + 仲介費和交易成本等 500 萬左右
租金完全打平房貸本利 + 稅金還有剩，持有5年至今沒有再付過一毛錢。
購買時公寓均價約 60，現在 8x 算 80，附近新大樓均價 106萬，我們算 100 萬。
以上都是同一區域的實際行情。
保守預估因此租金皆不漲，且房價只跟著年通膨 2% 成長。
好了， IRR 試算開始：
若 10 年都更：
租金利得10年(租金 - 房貸利息 - 每年稅費 - 折舊修繕攤提等, 且有公益出租人)
約有 350 萬。
10年後新大樓房價單坪約成長至 121.9 萬，根據上面的分回坪數，可換算總價
大約 7500 萬(車位計 400 萬)。
兩者相得共 7850 萬，原始投入 500 萬，十年 IRR = 31.38%
若 20 年後都更：
租金利得20年(同上規則) 約有 788 萬。
20 年後新大樓單坪約成長至 148.59 萬，同公式可得 9054 萬(車位同樣算400)
兩者相得共 9842 萬， 二十年IRR = 16.36%
若 30 年後都更：
租金利得約有 1329 萬
30 年後新大樓單坪 181 萬，套上述坪數可得 10942 萬(車位一樣400萬)
相加得 1.2271 億，三十年IRR = 13.22%
好了，以上是最陽春的算法。 實際上每 3 ~ 5 年我都會增貸一次，把
漲幅的錢 + 3~5 年繳的錢拿出來再投資，這個部分的收益就不去計入了。
當作這 30 年這間房子毫無其他額外價值。
最後會扯的就是你信不信你挑過有都更潛力的房子會在 30 年內都更，
你相信會也覺得這報酬不錯，那你就買。
你相信台北都更吃大便，或是台灣未來完蛋還想都更勒，那你就不要買。
投資，本來就是做你認可的事。
以上，請參考囉。
喔對了，如果你買的是住三之一其他同條件的，那上面的 IRR "大概" 只剩 60%~70%。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.32.222.245 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2025-06-25 16:53:08
※ 文章代碼(AID): #1eMxZsLt (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750841590.A.577.html
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Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？
06-25 16:53
06-25 17:16
06-25 19:27
推 : 推分享1F 06/25 16:57
推 : 耶耶 那個說2000多萬買新北然後讀私立的 怎麼算都比直接買 建北10%起學區貴 有沒有人要介紹一下阿 整天幾個講莫名的東西2F 06/25 16:59
推 : 住三的比較沒救 未來價差也會出來5F 06/25 17:01
推 : 如果以這樣的考量買老公寓 是不是變成要換算成單坪
土地 多少錢？6F 06/25 17:07
土地 多少錢？6F 06/25 17:07
推 : 買公寓是看土地持分沒錯8F 06/25 17:09
推 : 你長期IRR 直接+3%
2.5%-3% 長期irr是正常的9F 06/25 17:17
2.5%-3% 長期irr是正常的9F 06/25 17:17
→ : 但商X又沒店面又沒被危老卡死又拿出來賣的有多少...80%住直接但雕
除非有天住宅區容積率大放送 但這樣商X又廢了沒優勢所以根本問題在 住3容積率到底會不會大放送?
但這又不可知11F 06/25 17:40
除非有天住宅區容積率大放送 但這樣商X又廢了沒優勢所以根本問題在 住3容積率到底會不會大放送?
但這又不可知11F 06/25 17:40
推 : 不會放16F 06/25 17:47
推 : 大部分都是住三之二，換回的坪數沒那麼多17F 06/25 17:49
推 : 青春無敵！18F 06/25 18:03
推 : 推分享
十年都更 潛在報酬最高
拖到二十年以上就鈍化了
沒標準答案 各個人信仰及資產配置19F 06/25 18:11
十年都更 潛在報酬最高
拖到二十年以上就鈍化了
沒標準答案 各個人信仰及資產配置19F 06/25 18:11
推 : 住三跟商二的公寓價格不會一樣23F 06/25 18:12
推 : 這就是資金量跟投資週期不同的差異
拖久也沒有什麼，配合增貸的話，
其實是很好用的蓄水池24F 06/25 18:48
拖久也沒有什麼，配合增貸的話，
其實是很好用的蓄水池24F 06/25 18:48
推 : 但車位也會漲價吧27F 06/25 20:24
推 : 租金本身也是CPI*2在漲的28F 06/25 21:45
推 : 台北有商二價格上兩百的住宅嗎？29F 06/25 23:41
推 : 謝大 這樣住三的房子還有留的必要嗎? 想換新大樓了30F 06/26 00:39
噓 : 假設一堆有什麼意義 變數也太多 隨便炸掉一個就沒了31F 06/26 08:48
推 : 不要幻想炸掉，飛彈很貴 不會幫你物理都更32F 06/26 09:22
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