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作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
時間 Tue Jul  8 22:24:22 2025

※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: : → italwayswin: https://i.imgur.com/bYtEvsd.png                    07/07 23:45
: : → italwayswin: https://i.imgur.com/RlJJZh3.jpeg                   07/07 23:45
: : → italwayswin: https://i.imgur.com/tceHlOP.jpeg                   07/07 23:45
: : → italwayswin: 如果用同樣標準，200萬頭期下，每月房貸本息支出的    07/07 23:45
: : → italwayswin: 錢3萬持續投入，計算出來30年後終值約7000W，僅討論   07/07 23:45

 今天回國現在才有空來跟你喇賽。

 下面這張表的算法都是按照你的邏輯，不討論個人操作，只看數字。

 來來來，我們來看看這樣的房屋操作你要怎麼搞才能搞到報酬比房產高。


 我整合你前前後後設定的幾個條件：

 1. 初始資金 200 萬

 2. 買房組買 1000 萬的房，貸款800 萬 30 萬，每年還款 37.9 萬，房價年成長 5%

 3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長

 4. 房租初始第一年 25萬，每年租金成長 2%

 5. 比較 30 年後兩者的報酬。


 好了，這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較：


 a. 買房組 - 每五年增貸一次，把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf
    增貸利息 2.5% (你要抓3%也行，自己改，結果差異不大)

 b. 你說的初始投入 200 萬，其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。

 得到的結果如下： (GPT 照我給的公式計算的，我沒複算)
 https://ppt.cc/f1qiEx
來個 PPT 短網址 :: 縮圖剪剪樂!
PPT(ppt.cc) 短網址，縮圖剪剪樂! ...

 

 更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額)
 https://ppt.cc/f2I9Ix
來個 PPT 短網址 :: 縮圖剪剪樂!
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 來吧，你告訴我你的 b 要怎麼改，才能賺得比 a 的報酬多？

 提醒你一下，你 b 的所有操作，在 a 第一次增貸後，全部都能跟你做一樣的事情喔！

 期待你的分享。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.234.19 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2025-07-08 22:24:22
※ 文章代碼(AID): #1eRIeOUN (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1751984664.A.797.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-07 15:02 keio5566
… ×6
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 05:15 IBIZA
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 10:18 timmer
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 14:49 mfcke
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 22:24 s8752134
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 00:45 MiniArse
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 11:14 italwayswin
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 21:03 s8752134
… ×3
※ 編輯: s8752134 (61.228.234.19 臺灣), 07/08/2025 22:25:18
推 toto123: 無意介入紛爭，大盤10趴妄想吧1F 07/08 22:37
推 NTU303150195: 板主大戰IB??2F 07/08 22:37
→ toto123: 長時間低檔盤整 機率可是存在的3F 07/08 22:37
→ s8752134: 那個不是 IB 好嗎 = =4F 07/08 22:38
推 ChikanDesu: 所以第一間貸八成自住小房子超讚 但其實租屋組有權利把居住成本壓到8000/月 買房組卻沒有 同樣交通地點的話
假設在台北要工作 8000大概是市中心小破雅房 而沒有任何物件可以低於1000萬買到 這是租屋股神唯一優勢5F 07/08 22:46

 你租屋可以租 8000，買房也可以買 300 萬的，兩者同樣可以套上述公式計算 lol
※ 編輯: s8752134 (61.228.234.19 臺灣), 07/08/2025 22:48:13
→ ChikanDesu: 如果台北市有低於1000那弄到能住人大概多花100萬本金就台北市中心低消1000阿
我是找不到台北市中心低於1000的房子啦...10F 07/08 22:48
→ phakeQQQ: 買房組還可以買來租人 再自己跟別人租套房 價差再投入XD13F 07/08 22:49
→ ChikanDesu: 你如果說要住基隆金山那地點首先就影響工作甚鉅14F 07/08 22:49
※ 編輯: s8752134 (61.228.234.19 臺灣), 07/08/2025 22:50:35
→ ChikanDesu: 那你幹嘛不買個隔兩套自己住一間XDDD15F 07/08 22:50
→ phakeQQQ: 買來租人再自己租套房來住 一樣可以把居住成本壓低16F 07/08 22:50
→ s8752134: 不論是買其他縣市租人 在台北再租8000  或是買隔套分租17F 07/08 22:51
→ phakeQQQ: 1.改套現金吃很重 2.跟房客保持距離18F 07/08 22:51
→ s8752134: 都可以啊  而且我保證 那樣的報酬絕對比原始計算的高lol19F 07/08 22:51
→ phakeQQQ: 有改套現金 去外縣市再搞一間租人就好20F 07/08 22:52
→ ChikanDesu: 有道理 哈哈 但我只是說可能最極限的試算可以是用8000雅房對比1000萬房子這樣比較 如果這樣還贏不了買房組那就真的沒理由不買
那就有點影響本業工作了21F 07/08 22:52

 為什麼租 8000 的要跟買 1000 萬房子的比？

 兩者的房屋內容就完全不同。  我剛上面說拉，

 你要租 8000，買房組也可以變買 300 萬的自住 (兩者居住內容比較相近)


→ ChikanDesu: 出租不親力親為報酬率其實被吃掉20%左右25F 07/08 22:53
→ phakeQQQ: 況且跟房客同住 應該買三房 另外兩個雅房挑個妹之類..26F 07/08 22:53
→ ChikanDesu: 而且投報率高的出租房常常難漲27F 07/08 22:54
※ 編輯: s8752134 (61.228.234.19 臺灣), 07/08/2025 22:58:03
→ ChikanDesu: 變成你投報率幾乎等於房租 還被吃掉20%會很痛苦28F 07/08 22:55
推 MisakaMisaka: 其實就算五年後不增貸，以兩個同等收入的人來說，買房派就是會比租房派的多出原本要用來租房用的資金(可以視為房子給的利息)，這筆資金一樣可以投入大盤或是再買一間出租去複利29F 07/08 22:55
推 shuichia: 台北市哪裡買不到1000萬內的？這種低總投報都幹爆房貸利息33F 07/08 22:56
推 NTU303150195: 雅房挑妹妹你會麻煩死35F 07/08 22:57
推 ChikanDesu: 買房的現金流一定更吃緊不太可能不增貸有多餘啦...寬限過後幾乎是吃租屋兩倍現金流
稍微市中心一點都找不到 文山北投萬華不算==36F 07/08 22:57
→ s8752134: 為什麼買房組還要限定一定要買台北市特定區域?39F 07/08 22:59
→ ChikanDesu: 我說市中心 低消小獨立套房就差不多1000起跳了40F 07/08 22:59
→ s8752134: 乾脆張無忌 不准用九陽神功和乾坤大挪移好惹
要比 就兩照都客觀條件對比41F 07/08 22:59
→ ChikanDesu: 就假設地點才是考量點 工作通勤太遠會嚴重影響工作43F 07/08 22:59
推 shuichia: 如果你要扣掉文山北投萬華確實是很累，但萬華這位置，就是妥妥的凹陷，不要拿萬華跟台北市其他區比，跟過橋那幾個地方比就好了 哈44F 07/08 23:00
→ s8752134: 設定特定一方特別不利在那邊亂比  說真的就是自慰而已47F 07/08 23:00
→ ChikanDesu: 你在台北市工作 你要嘛買房要嘛租屋阿 同地點低消租屋可以8000元 買房卻不可能低於1000萬48F 07/08 23:00
推 MisakaMisaka: 不是在算同等收入的人嗎？租房的拿3萬投資大盤+3萬租房，買房的可以3萬房貸+3萬大盤50F 07/08 23:00
→ ChikanDesu: 其他地方也一樣啊 你找的到300萬房子的同地點 雅房可能2000元52F 07/08 23:01
推 NTU303150195: 這有啥好比的，槓桿開不起來本金差五倍，你是半個葉問嗎？一個打五個54F 07/08 23:02
推 shuichia: 300萬的房子 租金可能要9k以上了吧@_@56F 07/08 23:02
推 ChikanDesu: 我說同地點你找的到的低消....
不同地點才沒什麼好比的吧 你通勤炸裂本業跟健康很受影響57F 07/08 23:03
→ s8752134: 一間雅房300萬 租2000?? 你在說三小?  不如你分享個案例反正你的大意就是 租屋的可以租很爛 (租金便宜取向)_60F 07/08 23:06
推 ChikanDesu: 我在說你買得到300萬低消的房子的同樣地點 去租雅房找得到2000元的雅房 但你買房不可能同地點低於300萬這樣62F 07/08 23:07
→ s8752134: 阿奇怪了 租屋租很爛 vs 買房住好一點 這樣比有同基準?65F 07/08 23:07
→ ChikanDesu: 黑對
買房有低消阿 一個地區最便宜的房子就那樣66F 07/08 23:07
→ s8752134: 一樣啊 你租的房子跟買的房子就不同級距比個鳥?
笑死 你要租2000的雅房  那個區域也有100萬便宜的房子比爛的都有得比欸68F 07/08 23:08
推 ChikanDesu: 沒有喔我就是說台北市來觀察的話阿71F 07/08 23:09
→ s8752134: 台北市哪裡有2000的雅房?  分享一下聞香72F 07/08 23:10
→ ChikanDesu: 我說台北市8000雅房的地區 最低消買房就是1000萬 你怎麼聽不懂阿73F 07/08 23:11
推 freekid: 剛查了一下591 台北市低於一千萬的物件 有163筆 看來有啊75F 07/08 23:12
→ s8752134: 8000的那間雅房, 價值會有1000萬????  你兩個比較基礎不同, 是誰看不懂啊?77F 07/08 23:13
→ orz811017: 廢話太多了 理財型房貸維持槓桿率 = 碾壓
但多半人會還完房貸79F 07/08 23:13
→ s8752134: 租房的可以租8000   然後買房要買1000萬的比?
https://reurl.cc/0WoQqo
隨便找的 屏東這間大概就100萬
我看這間租金都不只200081F 07/08 23:13
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推 ChikanDesu: 當然阿 你租屋有能力把居住成本壓低 買房同地區有基本門檻85F 07/08 23:14
→ s8752134: 笑死 照你說的 那買1000萬那間, 也可以把房子的其他兩間房間拿去當雅房出租  照樣收租16000去補貼房貸87F 07/08 23:14
→ ChikanDesu: 同地區 找得到1000的雅房吧 阿災 我以台北市為例囉89F 07/08 23:15
→ s8752134: 也可以買其他縣市 租台北市  版上就有人這樣幹90F 07/08 23:15
→ ChikanDesu: 那你就要管理91F 07/08 23:15
→ s8752134: 不要幻想一個詭異的數字  去591 看真實數字再來92F 07/08 23:15
→ ChikanDesu: 房租是勞力財93F 07/08 23:15
→ s8752134: 你租8000雅房也要跟其他人互幹啊  幹嘛? 沒鄰居啊?
也要被房東管啊
管房客比較好  還是被房東管比較好?94F 07/08 23:16
→ ChikanDesu: 哪裡詭異了 我就比較熟台北 台北中心雅房就8000上下買房門檻就1000 你在槓什麼啦97F 07/08 23:16
→ orz811017: 在我看來理財型房貸 等價 質押....會做的人我相信不是99F 07/08 23:17
→ s8752134: 偏偏跟他們槓  用他們設定的算法  還是G
真的是很好笑 這群人590F 07/09 12:45
推 FireStarman: 的確 質押押好押滿 來一發大的馬上被抬走 增貸只要持續有現金流就穩穩過592F 07/09 13:58
推 NeihuSnape: 大盤不可能10% 遇到大崩盤 人性很難堅持住594F 07/09 14:18
推 mickl8101: 感謝大神回覆595F 07/09 15:03

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