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作者 yokann (我怕練太壯)
標題 [新聞] 買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他
時間 Thu Jul 10 02:26:32 2025


買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他用AI試算結果驚人：差距近2倍

連結：https://house.udn.com/house/story/123589/8860073
買房、買入市值型ETF...哪個績效好？他用AI試算結果驚人：差距近2倍 | 房產新訊 | udn房地產
[圖]
買房跟租屋投資ETF，何者賺的較多呢？一名網友針對此問題，用ChatGPT計算30年後兩組的淨資產，發現兩者差距接近兩倍，此文一出引發網友熱議。 ...

 

內文：買房跟租屋投資ETF，何者賺的較多呢？一名網友針對此問題，用ChatGPT計算30年後兩組
的淨資產，發現兩者差距接近兩倍，此文一出引發網友熱議。

一名網友在PTT發文，針對買房投資和租屋投資ETF的問題，他用ChatGPT計算兩者的報酬
，初始資金都是200萬，買房組買1000萬的房子，貸款800萬，房價年成長5%，並買大盤

ETF，每年年報酬10%增長，租房組第一年25萬，每年租金成長2%，對比30年後兩組的報酬

。

從數據中能夠得知，買房組30年後的淨資產為7211萬元；而租屋組則是4837萬元，兩者差
距非常大，且租屋組的所有操作，買房組在增貸後也能做同樣的事。

此文一出，不少網友提到更多買房的好處，「買房組還可以買來租人，再自己跟別人租套
房，價差再投入」、「其實就算五年後不增貸，以兩個同等收入的人來說，買房派就是會
比租房派的多出原本要用來租房用的資金(可以視為房子給的利息)，這筆資金一樣可以投
入大盤或是再買一間出租去複利」、「買房會贏，前提別買炒過頭的地方」、「房貸年限
放大會更誇張」。


但也有網友提出不同意見，「如果台北市有低於1000那弄到能住人大概多花100萬本金」
、「出租不親力親為報酬率其實會被吃掉20%左右」、「 買房的現金流一定更吃緊不太可
能不增貸有多餘啦，寬限過後幾乎是吃租屋兩倍現金流」、「為什麼買房組還要限定一定
要買台北市特定區域」、「不是在算同等收入的人嗎？租房的拿3萬投資大盤+3萬租房，
買房的可以3萬房貸+3萬大盤」。


心得：低利五倍槓桿加上租屋每月自帶扣血Debuff,差距很大啦.
除非提高居住成本及限貸成數,不然兩個根本沒啥好比.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.43.114.11 (臺灣)
※ 作者: yokann 2025-07-10 02:26:32
※ 文章代碼(AID): #1eRhHQpq (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752085594.A.CF4.html
推 RaiGend0519: 利息怎樣都被租金屌打1F 07/10 03:01
推 jinso7410: 5%怎麼來的 怎麼可能這麼爽2F 07/10 06:20
噓 LTpeacecraft: 趕快去買 就假設正確好了 那以後是繼續贏還是回歸均數
隨便買千萬 三十年三千萬保底3F 07/10 06:51
推 gusser: 炒房炒30年才7000萬？我認為應該至少1-2億才合理
股票也是 無腦正二也是絕對破億6F 07/10 06:56
→ toto123: 股票一定要比較好賺  他風險高
0050 一年變一半 2022年 才沒多久的時候8F 07/10 07:04
推 HisVol: 主要差距就在於槓桿倍率，普通人投資的限制條件是槓桿，房子是唯一可以低門檻開5倍槓桿的
期貨當然可以自製5倍甚至更高的槓桿，但一方面撐不過-30%~-50%的回檔，另一方面也享受不到現貨的配息
當然也可以說是房子的PL/MDD比較高，所以適合長期開槓桿持有10F 07/10 08:06
推 jinso7410: 不動產bug真的很多
主要真的是開槓，而且全額可以無限五倍
或是你低於行情買，一年後實價增貸出來
這樣不只5倍
太多了 真的沒仔細研究不知道其中的眉角16F 07/10 08:26
推 loloool: 不是為了買房才貸款，而是為了貸款才買房21F 07/10 08:29
推 Moon0: 房子開5倍槓桿不會斷頭 比較適合一般人操作22F 07/10 08:40
推 jinso7410: 不動產很多變化題，一般喊空只會用基本題來比股市23F 07/10 08:42
噓 TargaryenWay: 北七喔 這是建立在股市 房市未來30年都漲的前提算出來 弱智 啊如果來個奇怪的事件？24F 07/10 08:55
→ yasea2004: 股票比起30年前沒漲的想法是弱智無誤26F 07/10 09:01
→ toto123: 增貸買股票 不用還本金利息喔?XD 一切都是建立在你要穩定工作
版上交一些騷操作 你不知道哪個人背後經濟能力怎樣
然後以後房市會怎樣變化 也很難說 反正就都買
5~10年買房子 增值賣 是因為以前都穩賺的27F 07/10 09:05
推 GGinler: 買房>增貸>ETF低點歐印32F 07/10 09:11
→ toto123: 對前提是你要知道何謂低點  平常沒事借錢 我蠻佩服的33F 07/10 09:12
→ duriel3313: 還在五倍? "現在"別說能不能貸八成,現在增貸受限原貸金額,漲價部分極難重新鑑價,轉貸也很難又受限他行水位以前可能可以,都已經受限一年了,都還活在過去榮光?
全額買1000,即使貸800出來,也不5倍而是1.8..
還是有什麼眉角現在還可以用的 希望不吝分享34F 07/10 09:12
推 GX90160SS: 全額買1000貸800「現金」出來後還是五倍槓桿哦39F 07/10 09:26
推 xcc54154: 2009年100萬買台北市房子跟TQQQ  一個已經能全款買下大安區 一個還在老破小40F 07/10 09:26
→ GX90160SS: 1.8倍的情況是你用1000萬貸到1800萬的物件42F 07/10 09:26
推 quiet93: 都是五倍，你知道差別是哪裡嗎XD43F 07/10 09:28
推 xcc54154: 買tqqq報酬率屌打買房44F 07/10 09:28
→ quiet93: 差別是一個你用存款信貸搞到200萬就能買
一個是你要搞到1000萬才能買XD
資金行情，玩的人越多越瘋才越會漲
然後玩的人想靠租金賺錢的多，還是想靠增值賺錢的多？
存股如果股價沒創新高，有存股的意義嗎45F 07/10 09:28
推 s26492755: 漲價部分不會難鑑價啊 我才剛問完 送三家
成數有七成有七成半的 但因為我是新北市套房 還真的拿不到八成50F 07/10 09:32
→ duriel3313: 槓桿倍數公式(倍)：交易總價值 ÷ 自有資金,沒有要吵53F 07/10 09:34
噓 cdcardabc: 房版多軍的世界沒有風險啦54F 07/10 09:34
→ duriel3313: 但是這是有公式的,就是1.8倍啊= =55F 07/10 09:34
→ s26492755: 其實也不用什麼騷操作 文章常寫都沒在看…
我是回你貸款的部分56F 07/10 09:34
推 quiet93: 沒有風險啦，反正遲早會漲，所以套著繳房貸會怎樣嗎XD58F 07/10 09:35
→ duriel3313: 請問漲價部分是掛1+掛4 還是掛4加額,這狀況不同59F 07/10 09:36
→ s26492755: 兩家已過 一家無聲卡 一家還在跑60F 07/10 09:36
→ quiet93: 反正利息部分租客會幫忙繳，自己只要繳本金就好61F 07/10 09:36
→ s26492755: 都有 因為我一次跑六間 剛好有兩間1+4 四間純462F 07/10 09:37
推 jinso7410: 變化題真的很多，如果搭配指數期貨的話 刺激了
同一筆錢可以無腦指數和不動產
尼瑪這樣幾倍我真的不會算63F 07/10 09:37
推 s26492755: 然後那個無聲卡的我最無言 其實我一開始沒問他 是我去他們家申請基金的財力證明 自己請纓要上戰場 我沒問就是我覺得他們家不會做 結果現在好歹死活要說一下吧66F 07/10 09:38
→ jinso7410: 然後目前yt喊空真的很初階69F 07/10 09:38
→ quiet93: 算一堆投資幹嘛，要不要連幣一起算，根本都是假設70F 07/10 09:39
→ jinso7410: 人生到底有幾年一直讓你浪費時間待在初階71F 07/10 09:39
→ s26492755: 為什麼要糾結在幾倍啦 能賺錢比糾結在公式好72F 07/10 09:39
→ quiet93: 後照鏡那麼強的話，結論都會是買幣啦
不動產跟股票有幣漲的多？！73F 07/10 09:39
推 GX90160SS: https://i.imgur.com/VE5pUlR.jpeg
https://i.imgur.com/T4V0jCG.jpeg75F 07/10 09:40
[圖]
 
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→ s26492755: yt 有的有料有的就蹭流量 要自己分辨77F 07/10 09:40
推 quiet93: 用200萬持有1000萬，就是5倍，沒那麼複雜啦
投資這種東西，各有所好，到底有什麼好爭長短？！！78F 07/10 09:41
推 s26492755: 每次老婆拿來問我的時候 我都問他你有沒有確定一下人家的資訊來源 能不能講的具體一點 譬如他們是誰們 大家是那個大那個家 不然大哥李大嘴 管家屠嬌嬌 隨便講一下就拿來當資料80F 07/10 09:42
→ quiet93: 還用過去資料跑一堆外來假設，那怎麼不把幣一起跑
根本沒必要84F 07/10 09:43
→ s26492755: 投資工具都沒問題啦 有問題的是人 能賺錢最重要 現在大概是卡在 真的看到一些小白不懂房地產怎麼利用
然後 我不喜歡爭長短 因為我是長的！86F 07/10 09:43
推 flexin: 1000全額買 增貸800 這叫1.8倍喔 你房子是被炸掉了?89F 07/10 09:45
→ quiet93: 他們不是不懂，是對未來的看法不同
任何投資都是看增值啊，只有少數包租公是靠租金啦90F 07/10 09:45
推 s26492755: 3313大大還有要問的嗎 不然要睡回籠覺了92F 07/10 09:45
→ quiet93: 這裡10個裡面，也大概1-2個靠租金而已93F 07/10 09:46
→ s26492755: 不 亂算租金投報 然後誤會掛1槓桿就是不懂94F 07/10 09:46
→ quiet93: 然後靠租金的，其實也是搞增值才能玩，本利和收回本金的速度其實沒有那麼快95F 07/10 09:47
→ s26492755: 有點像是我對烹飪不懂 但跑去跟廚師炒烹飪方式或烹調手法一樣
我又要講那句話了 處男教人做愛 這句話現在會刺到人
 太可怕
昨天有人問我問題 我看他說的是2022的我自己的舊文 我才驚覺 那時候就在說 你們遇到問題會請教有經驗的 然後房地產幾百幾千萬的在那邊問不懂的
三年過去 只是換了一批ID97F 07/10 09:47
推 jinso7410: 股票質押有維持率的問題
要怎麼無限放大槓桿
一個大回檔 一個VIX爆噴行情就回老家
怎麼跟無限槓桿不動產比 台灣掛4沒margin call311F 07/10 22:07
推 ISNAKEI: 這什麼白癡計算法315F 07/10 22:50
推 kanehhh: 房市至少不會有4月初那場災難316F 07/10 23:33

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