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作者 hmbay (hmbay)
標題 Re: [請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？
時間 Fri Aug  1 11:13:08 2025

※ 引述《princepisces (雙魚座)》之銘言：
: 先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。
: 本業年薪200 up （有家庭，一個小孩）
: 目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況
: 自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬
: 投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）
: 投資房2: 入手價650，實價登錄約750萬（租金17000）
: 總貸款約（皆為房貸）2300萬
: 每月還款約98000
: 股票淨值200萬（都是大盤ETF)
: 預計降息後賣出再投資一間房地產
: 淨資產約3200萬
: 因為本業壓力非常大、工時長，
: 導致身體狀況不佳，也很少時間陪伴家庭。
: 想請問這樣的情況，有辦法離職全職投資嗎？
: （因為產業關係，本身沒什麼技能，找不到輕鬆、準時上下班、不用輪班、年薪70up的工作QQ）
: 目標：平均每年200萬up收入
: 版上大大常說，1000萬每年可創造100萬的價值，加上這樣才夠養家，及繼續增加資產。
: 但目前想到幾個問題，而遲遲無法下定決心：
: 1. 有50%的增值來自自住房，變成只能往小房搬嗎？
: 2. 離職之後無法使用高槓桿，要如何創造年報酬率10%的收益？
: （比如目前投資房抓中期，五年賺500萬，後續無法貸款，如何買下一間投資？）
: 3. 目前會的投資技能只有
: 抓中期補漲（目前主要投資方向）
: 長期位階變化（資金取回速度太慢，沒有深入研究）
: 股票熊市從房地產搬錢all in大盤指數
: （但若失去本業金流，勢必只剩賣房轉移資產。）
: 這樣需要轉為主攻短期老屋翻修嗎？
: （剛好適合有資產，無薪水的我？）
: 最近被工作搞得心煩意亂，問題也很雜亂，
: 還希望各位能不吝給小弟指點明燈，謝謝。

狀況跟這版友類似

年底第三間房交屋後貸款出來

負債房貸會有3000萬,

總資產7000萬, 淨資產4000萬

應該算接近財富自由


主要就管理自己的這3間出租房跟2間家人的

現職工作已疲乏

明年初預計請育嬰假後

在想領完7個月補助後

是不是去找一個房地產相關工作(信義房仲?)

因為預計會再買第4間投資房

怕無薪轉正職條件不好

還是可以用資產負債比來貸款 不影響太多?

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.118.58 (臺灣)
※ 作者: hmbay 2025-08-01 11:13:08
※ 文章代碼(AID): #1eZ339ft (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754017993.A.A77.html
推 oaz6688: 離財富自由還很遠，負債全清、沒有工作，你還剩下什麼？現金流才是王道1F 08/01 11:35
→ toto123: 財富自由的定義很廣 在台灣不用工作的標準很低3F 08/01 11:38
推 sunsamy: 是的, 很多人都如此4F 08/01 11:38
→ toto123: 一定要開法拉利?? lexus toyota 不能開嗎5F 08/01 11:38
推 jl40: 不計不動產 約當現金5000萬 比較能實現寬裕一點生活 再不然3000萬 可以實現基本生活無虞6F 08/01 11:38
推 icemaydays: 1樓好笑 看內文沒債務還剩下3千萬呀
喔是4千萬 更多！
4千萬叫作沒現金流 一堆人要哭了8F 08/01 11:40
推 buji: 淨資產4000萬，要看流動資金有多少11F 08/01 11:45
→ super88168: 大家都在吸房產的血  難怪房價不會跌 看準只漲不跌12F 08/01 11:48
推 ATF91: 很多人做一輩子都賺不到4千萬，更何況存到4千萬，以正常人的花費這樣還不是財富自由那什麼是？13F 08/01 11:54
推 morrishh: 能不能財富自由其實是看你自己的開銷有多大15F 08/01 11:54
→ toto123: 就是因為很多人還沒有財富自由 才要去台積電輪班
家裡有錢 誰要做那種工作?16F 08/01 11:55
推 NTU303150195: 你要辭職後少了社交倒是能省不少錢18F 08/01 12:02
推 shena30335: 淨資產2~3000以上，沒有父母供養問題或育兒問題的話，資產配置弄一弄日子輕鬆過就好啦19F 08/01 12:02
推 boombastick: 3000萬負債沒有現金流，怎麼退休？21F 08/01 12:03
推 s26492755: 難說 閒下來才有時間花錢 哈哈哈
有出租房怎麼會沒有金流….22F 08/01 12:04
→ jerry1019: 4000算自由了24F 08/01 12:05
→ s26492755: 能夠不工作錢夠花就算廣義的財富自由吧
我在老六之後 就沒在工作了 但生出了7-10 沒工作會有影響 但還是能做25F 08/01 12:06

謝謝

推 shuichia: 淨資4000還不能退休？這邊幾個人有這種資產28F 08/01 12:13

...應該很多

推 maxiiiii: 剛好今年41歲退休29F 08/01 12:21
推 alexstag: 看每個人賺的速度吧，如果4000要賺20年，那可以退
休，如果是5年…通常不會想退30F 08/01 12:27

要30年...

推 s26492755: 另外就是沒工作後 容易有人來探就原因 如果你又有那種借錢親戚或愛推銷的朋友 就要做一些煙幕彈 像我自己的話 因為會拿錢給我媽在贈與給我 加上我爸賭債那些事情知道的人不多 反而成為我最好的保護傘 我就變成拿父母錢買房不工作的敗家仔 省很多拒絕後的尷尬場面32F 08/01 12:31
推 tumusi: 試看看退休又不會掛點，雖然4000W很多人都有，但實際上一堆人嘴砲，為什麼，因為我退休後，當初跟著我喊著一起退休根本沒人去做，傻了才相信這些鬼話37F 08/01 12:32
→ Tatsuya72: 這問題聽s26大的意見就沒錯40F 08/01 12:38
推 licklabium: 這樣挺厲害的了啊~一樓還好嗎?4000萬還不夠退休，真嚴41F 08/01 12:45
推 sanfan: 我覺得不能看淨資產多少 要扣掉自住房才是可運用的資金
經常在網上看人算淨資產多少都是自爽的 聽起來很有錢42F 08/01 12:52
推 licklabium: 同意s大說的，要有煙霧彈，我也幾乎不讓人知道我狀況44F 08/01 12:53
→ sanfan: 要計算退休就要扣掉自住的部分來看資產 除非你願意去租房45F 08/01 12:54
→ toto123: 親戚能吃嗎? 連自己兄弟姊妹都不一定好了 還親戚?46F 08/01 12:54
→ licklabium: Career版的夢大淨資產也不高，也財富自由退休六年了47F 08/01 12:55
→ ruve: 能不能退休不是看資產是看現金流，現金收入夠不夠只有原po知道，要用資產負債比購屋借貸買房是可行的，富邦看股票國泰看活存定存基金保險，都可以問問48F 08/01 12:59

對 之前港股複委託主要是用富邦買

富邦自己的複委託好像有認列

國泰就沒什麼往來 只有信用卡

推 minazukimaya: 要看你工作能產生多少淨現金流才好判斷
如果工作每年還有個200萬淨現金流 加減作也還行
基本上工作淨現金流超過淨資產的10%的話 就繼續作嗯唉我算錯了 應該是400萬51F 08/01 13:01

工作收入100多而已,大概3%

推 KrisNYC: 你要用資債比去借錢 前提你要有穩定的資本利得
股利+租金+債息 這其實是很多人買債券的根本原因
以前租金認列蠻爽快的 現在比較有點不確定性55F 08/01 13:06

目前利息 租金 跟股利為主

推 s26492755: 我七月問四家 都還是很爽 租金認列的部分
租約 匯款紀錄必備 有報稅更好
有的認真點的還會每筆查 為啥這個月是18300 不是18500 因為房客幫我代墊200痲
金流是一定要有的 那是貸款的依據58F 08/01 13:11
→ toto123: 買債卷 通常是買什麼啊? 不會是 ETF 那種吧63F 08/01 13:13
→ s26492755: 資產認列每家則是差異很大 我遇過最屌的 現金也認喔 認5%當年收 那有沒有一個可能是這個現金是借來撐場面的基金的話 有的只認銀行端或自家壽險才認 有的壽險端也認 透過第三平台的就沒那麼常被認了
我從2022/5停到現在 應該很多問題你也有機會遇到64F 08/01 13:14

是的 感謝 s26大文章我都是反覆看好幾次
之前也有站內信跟fb訊息跟大大請教過

推 hellovega: 負債3000萬的話，若無寬限每月應負擔13萬左右
再加上生活費有家庭10萬的話共23萬
每月租金+投資金流要大於這23萬才可行
不然你的系統會很快崩壞
我不考慮寬限啦，不然風險又增加69F 08/01 13:33
推 KrisNYC: 直債尤其同間銀行的可以刷貢獻度阿 你沒看s26也買74F 08/01 13:45
推 asel: 房產當淨資產 我會勸你別投資75F 08/01 13:45
→ KrisNYC: 但我說在前面 直債套更大 買就損失1~1.5%價差+手續
到期前贖回可能要再損失一次價差 保管費 違約金
而且你不可能知道10年後15年後 到其那一瞬間匯率多少76F 08/01 13:45

直債似乎門檻太高我還沒到

推 abyssa1: 我怎麼覺得有5%就可以繼續工作了，保守的投報率抓美債5% 工作如果一年賺淨資產5% 不工作的話收入直接對半砍。Mina你是投資投報率太高才會覺得工作賺低於10%不如不做如果投資賺30% 工作10% 那可能真的不如不做
但另外的觀點是有工作 投資只當副業 心理壓力比較小79F 08/01 14:00

只有3%

推 minazukimaya: 5%但是要每週花40個小時以上 再加通勤耶?
我是覺得10%合理一點
當然確實啦 5%~10%之間的考量點非常多 所以我同意這個就看個人考量
10%以上或者5%以下 就比較沒討論空間84F 08/01 14:12

3%左右而已....

推 minazukimaya: 啊我覺得這篇好像有個重點 就是他還有2間等繼承
淨4000是指他自己的 再加2間繼承的也許七八千啊89F 08/01 14:23

沒 一間兄弟的  一間太太的

→ sagarain: 沒有要剩下錢才行 有要留就不行91F 08/01 14:29
※ 編輯: hmbay (42.73.139.181 臺灣), 08/01/2025 15:48:59
→ minazukimaya: 3%就算了吧 銀級之上的冒險者就是比投資能力了
接下來就看你能用淨資產拿到多少投資績效來cover
生活所需的現金流就好92F 08/01 15:55
推 hellovega: 而且他自住房應該是長輩的且全無房貸，家底應該很厚95F 08/01 15:56

目前沒自住房
跟太太親友租閒置的房子

推 s26492755: 刷貢獻值 賺點小錢加還人情 很值得的
但有些銀行貢獻值需要很高 刷起來就沒CP值了96F 08/01 16:00
※ 編輯: hmbay (42.73.139.181 臺灣), 08/01/2025 16:07:49
推 lulumii: 適不適合是看投資能力 沒有能力就繼續當社畜98F 08/01 16:08
推 minazukimaya: 嗯資產7000萬都集中在房地產的話 配置風險偏高99F 08/01 16:09
推 lulumii: 投報率負的 1億元也不夠啊xd100F 08/01 16:21
→ SkyShih: 你自我感覺良好，現在有一億淨資產的都勉強算好一點的中產，你還是乖乖工作吧不要幻想了101F 08/01 16:22
推 minazukimaya: 勸人工作的 是覺得每年差100淨現金流有差很多喔..工作有時間成本 通勤也有成本 心理壓力 小孩要出生的話 他去工作的話 家裡還要負擔保母托育啥的成本算一筆帳就知道工作根本不合了103F 08/01 16:26
推 askey: 沒有流動資產大於負債，我是不敢退的107F 08/01 16:29
→ minazukimaya: 如果每年差250~300 那才有繼續工作的道理啊108F 08/01 16:29
→ toto123: 台灣配置不動產是要風險什麼 是美債還穩好不好
台灣有政治人物當靠山 房市 一定是不會崩 只是難賺109F 08/01 16:42
推 a5656565: 誰跟你政治人物當靠山不會崩啊，別瞎雞巴亂講111F 08/01 16:55
推 molopo: 在外就要說自己很窮 因為只會被借錢或綁架
工作找有趣 同事好的 不然在家 也蠻無聊 找輕鬆 短工時112F 08/01 17:09
推 ChikanDesu: 淨資產4000萬隨便都能做到流動資金完全cover負債好嗎不會做的去讀書啦
對啊 工作收入如果遠不如投資收入 工作意義超薄弱 你還不如讓自已頭腦清醒 身體健康好好管理你的投資50年搞不好你工作一個通勤撞車你投資就毀了114F 08/01 17:13
推 miku5566: 能不能自由不是看慾望嗎？119F 08/01 17:18
推 abyssa1: 100萬3%應該是可以放掉 再不濟回頭做還是保底基本薪資120F 08/01 17:23
推 NTU303150195: 100輕鬆做還行，要通勤算了吧，交通意外GG 沒的爽我超討厭通勤的，就把工作辭掉，現在都找遠端輕鬆的121F 08/01 18:37
推 eknbz: 這樣還不能退休? 到底是想多有錢124F 08/01 18:46
→ netspy: 淨金融資產、現金流要能cover本利，難得是cover 生活費125F 08/01 19:13

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