看板 home-sale作者 freddy (freddy)標題 [新聞] 首爾房價狂飆,其他地方城市4年崩跌時間 Sun Aug 3 22:59:17 2025
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首爾房價狂飆創新高!地方城市「4年崩跌」淪房市沙漠 恐同時沉淪
2025/07/28 記者羅翊宬
南韓房地產市場正面臨嚴重兩極化現象:首爾房價飆升、創下新高,然而地方城市卻連續
4年走跌,不僅買賣難以成交,連租賃市場也陷入停滯。專家憂心,若不正視地方房市失
衡問題,恐怕首爾與非首爾地區將「雙雙受害」,房價難以穩定。
*地方房價連跌4年 首爾與地方「完全脫鉤」
根據南韓不動產院5月發表的全國住宅價格動向調查,2024年1至5月地方公寓價格較去年
底平均下跌0.88%,其中5大廣域市平均下滑1.26%,以大邱跌幅最大,達2.35%,其他如光
州、大田、釜山跌幅亦逾1%。即便是8個道,也全數呈現下跌趨勢。與之對照的是,首爾
公寓價格同期上漲1.95%。
地方房價自2021年高點後開始反轉,2022年跌幅達5.54%、2023年跌5.02%,2024年也持續
下滑。即使在首都圈,除了京畿道果川市與城南市盆唐區等黃金地段上漲外,多數地區如
三星電子晶片場進駐的京畿道平澤市、金浦市、光明市等皆呈現明顯跌勢。
地方多數熱區價格也出現數千萬韓元的修正,例如大邱知名學區壽城區一處84㎡公寓,自
2020年最高價8.48億韓元跌至近5.48億韓元,跌幅逾35%;大田市儒城區一處84㎡公寓,
亦由2021年最高7.7億跌至不到5億。
*地方居民相對剝奪感上升 轉向首爾購屋成趨勢
由於地方房價持續下跌,愈來愈多當地居民感受到相對剝奪感,甚至出現「住外縣市=被
閃電劈到成乞丐」的心理落差。部分居民指出,雖然名義上位於首都圈,但實際房價表現
卻與地方無異。
不少人因此轉向首爾購屋。根據不動產院資料,2024年4月首爾住宅購買者中,居住在首
爾以外地區者占23.8%,較去年同期增加將近2個百分點。地方房產持有者若未及早出手,
只能眼睜睜看著資產貶值。
與此同時,地方交易量也大幅萎縮。以大邱為例,2020年公寓成交量達5.7萬件,2023年
已減半至2.7萬件。光州同期也從3.5萬件降至1.6萬件。不僅成交疲弱,連完工後未售出
的住宅(即所謂「準工未售」)也暴增,截至2024年4月,南韓全國未售戶數達2萬6422戶
,其中高達83%位於地方。
*地方房市不振拖累全國 專家籲推「地方專屬對策」
多數專家指出,地方房市長期疲軟,與人口減少、景氣低迷、供給過剩等結構性因素密切
相關。近年來全國買盤集中在「一戶好房」的趨勢,也讓地方房市吸引力進一步下滑。
南韓政府日前祭出超強貸款限制政策,規定禁止核准首都圈內超過6億韓元房貸,意在抑
制首爾房價。但專家認為,若地方問題未解決,即使能夠控制首爾,也難穩定全局。
一名不動產業界人士表示,「若地方市場無法穩定,買盤終究會擠向首爾。地方房市不振
,不只地方會痛,首爾也無法獨善其身。」
建築業界也示警,受困於地方房市不振,中小建商與下游承包商普遍面臨資金壓力。由於
只有大型建商能在首爾推案,地方供給主要仰賴中小建商,市場崩盤將對產業造成長期傷
害。
心得:
因為少子化韓國也開始出現和日本一樣都心回歸的現象,只有蛋黃區可以長抱投資,歷史
只會不斷複製重演而已,看起來台灣只有北部首都圈的房子可以隨便買來長線投資,最後
結論就是中南部的家庭生小孩就是為了給北部供應人口養房東而已
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※ 作者: freddy 2025-08-03 22:59:17
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08-03 22:59 freddy
→ chrisstar: 對照韓國 台灣的首都圈是雙北
還是北北基桃都算呢?1F 08/03 23:02
→ freddy: 我覺得只有北北桃,城市之間人流可以用高鐵和捷運串連生活圈,4F 08/03 23:06
推 jl40: 看擠近來雙北多少人 才能決定外圍到哪有撐?6F 08/03 23:06
→ freddy: 桃園最有潛力,新北和台北價格目前太接近頂部,風險比不高7F 08/03 23:08
推 TFBoys: 跟台北市一樣 果然是全球趨勢9F 08/03 23:09
推 jl40: 終究是要往雙北擠 何不一開始就選雙北?喔 買不起 那買A7吧!最近A7聽說跳樓大拍賣10F 08/03 23:10
推 a123454698: 韓國移工也不少耶,怎麼沒有去買腦多說的蛋殼區呢?12F 08/03 23:10
→ freddy: A7衝太快,回檔到正常價格也合理,反正下面有支撐,就用時間換空間長抱,比起中南部風險低很多14F 08/03 23:12
推 drimp: 人口一直減少的地方 房價本來就比較沒支撐 即便直轄市 台南高雄人口一直掉都很危險16F 08/03 23:16
→ freddy: 東南亞的勞工來亞洲國家打工根本不會在當地買房,只會回自己國家退休養老而已,所以台灣未來也不用妄想有外勞接盤18F 08/03 23:17
推 jaricho: 確實是這樣. 很棒的想法20F 08/03 23:22
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/03/2025 23:25:06
推 au041l: 搞笑了,桃園根本北部的鄉下22F 08/03 23:24
→ jl40: 出了xx都是南部23F 08/03 23:25
推 backpacker18: 等等這id不是高雄吹嗎 怎麼突然對南部這麼悲觀
要出大事了嗎24F 08/03 23:29
推 xxio: 台灣的明日顯現在南韓今天的惡夢中26F 08/03 23:29
推 jaricho: 就順著喊一下都心回歸啊 又不會怎樣 反正誰沒台北房等繼承? 大部分都有吧27F 08/03 23:30
推 jl40: 這日本早就演示過了 只是傻多一直不信少子化的影響29F 08/03 23:30
→ jaricho: 台北的餐飲業或超商員工 薪水是有比較高就對了 都心回歸。 嘉義台南高雄好歹都還有台積電員工. 薪水可能比不上台北上班族吧 我想30F 08/03 23:32
→ freddy: 美國都準備要開始斷台灣金流把半導體產業搬回美國,台灣未來想依靠半導體產業支撐房價也不再容易了33F 08/03 23:34
推 jaricho: 是的 台灣半導體要垮了 尊重你的判斷 塊陶呀37F 08/03 23:35
推 chimouse: 整個台灣未來只會剩北北桃
其他地區沒發展的也來不及發展了38F 08/03 23:37
推 jaricho: 確實 只剩北北桃 新竹也會垮 因為半導體要垮了 30年後全台以後只會有北北桃有群聚人口 新竹以南全部變蠻荒之地40F 08/03 23:38
→ freddy: 不可能全垮,半導體產業提供的穩定金流養房市會變少而已,42F 08/03 23:38
→ freddy: 但房屋供給沒變少,供需開始出現失衡,房子價格不容易再往上拉44F 08/03 23:38
推 ahlolha: 雙北先準備一間鳥籠 等郊區撐不住時補一間大的 雙贏48F 08/03 23:43
→ freddy: 北部目前只有桃園看起來最有利可圖
要賺就賺最大的49F 08/03 23:44
推 jaricho: 是的 以後就是北北桃會最強 但北北又看不起桃園 台北又看不起新北 看來只有台北市能撐起房價 桃園別一直蹭 新北都不太行了 還蹭到桃園去52F 08/03 23:48
推 jei01: 台灣半導體產業總市值佔股市多少?
半導體垮了還有誰能繼續吃香喝辣?
一旦垮了就等著看全台大蕭條吧!55F 08/03 23:49
推 toto123: 桃園有小工廠 倉儲 物流 有人礦58F 08/03 23:50
噓 LBJnot1to7: 台灣GDP有多少是半導體貢獻的 倒了誰還在買房 先想辦法吃飽吧59F 08/03 23:50
→ toto123: 這才是關鍵 有人租就好 重點還有捷運61F 08/03 23:50
推 jaricho: 你就尊重一下人家想法 人家非常期待川普搞垮台灣半導體不這樣期待 怎麼宣揚他的都心回歸 而且還不是回歸台北市硬要扯北北「桃」
都心回歸桃園. 讚62F 08/03 23:53
推 toto123: 都心回歸是必然現象 資源效率問題66F 08/03 23:56
→ freddy: 我覺得你搞錯重點,都心回歸首都圈北市會漲只是幅度沒桃園大而已67F 08/03 23:56
→ toto123: 每個地方都有蛋黃區
半桃園早就已經漲過頭了2-3倍69F 08/03 23:56
推 jl40: 台北 雙北 北北基 北北基桃 北北基桃宜 北北桃竹 往金融中心靠攏 是不變的法則 從名稱的演變 大蓋可以知道生活圈的變71F 08/03 23:58
→ jl40: 化 交通便利了 房價變貴了 就往外延伸 不變的是 南部風災股74F 08/03 23:58
→ jl40: 市照開盤 台北偽颱風假股市休市76F 08/03 23:58
→ toto123: 半導體 電子零組件本來提供的就業就很少
政策緊縮 少子化大框架 每個地方都有蛋黃區
數據查一下就有 不到10趴
新竹都是一些小區塊 新宅在貴 不然你以為有多貴?77F 08/03 23:59
推 jaricho: 確實 那台中要垮了 離雙北太遠了 台中要垮了 !81F 08/04 00:01
→ toto123: 房價是供需導致的 不是看什麼少數高薪 那種比例都是太低 還看不懂 我也沒辦法82F 08/04 00:02
推 jerry1019: 台北生圈(北北基桃)3678平方公里,84F 08/04 00:02
→ jaricho: 台中太可憐了 離都心回歸的台北太遠了 基隆都贏台中85F 08/04 00:02
→ jaricho: 台中房價以後會被基隆超越 建議不要再買台中了 買金山萬里 都在北北基首都圈內 遠勝跑去買台中的87F 08/04 00:04
→ jerry1019: 台中現在確實很迷人,但地震淹水不可抗89F 08/04 00:07
推 jl40: 有人在崩潰嗎? 整個跟台中屁事?90F 08/04 00:07
推 jaricho: 沒人崩潰啊 在順應你們都心回歸的理論啊91F 08/04 00:08
→ freddy: 北部就是王者,有最好的就業機會和建設交通,不要妄想與之抗衡92F 08/04 00:09
推 jaricho: 王者哪裡需要一直宣傳? 還一直引用韓國首爾新聞…
王者根本不需要引用其他資料來一再強調 三五天就跑來一94F 08/04 00:13
如果你對台中有信心也不需要來這邊發聲來保護台中的未來
推 boydoop: 說真的啦,台灣那麼小,就算高雄到台北開車也就4小時左右。哪有什麼北部才值得投資?傻子才信這種話,台灣山這麼多平面土地又少,韓國的狀況跟台灣根本就不同。相信只有北部房能長期持有的人歡迎舊台中市5折收請站內97F 08/04 00:16
推 jaricho: 舊台中市離王者雙北太遠了啦 都心回歸你不懂嗎? 基隆以後都比台中市中心強100倍101F 08/04 00:17
→ boydoop: 台中到台北也才兩個多小時,小成這樣的國家也在那恐慌103F 08/04 00:18
推 c6066den: 韓國雖然可居住面積比台灣大,但人口也多非常多,所以還是台北市保值106F 08/04 00:23
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/04/2025 00:27:30
→ jerry1019: 天災影響大,覺得桃園更保值甚至再增值108F 08/04 00:28
→ freddy: 桃園會噴跟半導體沒關係,是因為人口遷移的關係
因為半導體漲起來的區域,才會因為半導體產業的好與壞,價格出現變動110F 08/04 00:34
推 jl40: 總有人就是不清楚 人活著首要就是賺錢 哪裡有錢哪裡走 要是北部不好 賺 幹嘛北漂 老實說我更喜歡屏東花東的感覺 問題就是住那裡賺不到錢啊 如果給我八折年薪 我就打算去弄個200坪豪華農舎 落地窗 千坪花園 還能弄個車間玩玩 空氣好 風景棒 重點還免稅113F 08/04 00:38
→ freddy: 先等看看關稅談判結束後,半導體產業到底要投資美國多少錢118F 08/04 00:39
推 MuadDib: 首爾其實只有605平方公里 新聞說首都圈地方都市房
價也在掉 全部都往首爾集中了啊 以這樣的比例 台北
市+新北精華區就差不多了 這就是保值的地方 若以南
韓來類比的話120F 08/04 00:39
推 jl40: 房買來能保值就不錯了 跌個20% 是較好一點 反正住房也不過是個帳面價值 大家買房輕鬆點 生活更愜意 經濟也會好一點 不然窮得只剩下房 人生很無趣127F 08/04 00:48
推 childeviler2: 阿北多出去走走啊,買房只是一種投資,今年台幣匯率很好,我換了超多,暑假就訂了全家好幾趟機票,今年也挑戰帶老人自駕惹,明年試試看郵輪,還有帶老婆去其他沒去過的離島,開心點啦130F 08/04 00:52
→ jerry1019: 內文有寫,釜山跌逾1%,但1%好無感。135F 08/04 00:59
推 onekoni: 看人口往哪擠房價就相對有撐136F 08/04 03:07
→ Jimmywin: 連釜山都人口流失了,韓國一半人口擠在首爾太誇張。139F 08/04 05:19
推 ahg: 韓國怎麼跟得上台灣?141F 08/04 08:17
推 ds1999h: 桃不桃無所謂,買A7就對了,因為A7=林口=雙北147F 08/04 08:41
→ jayemshow: 台灣那麼小 感覺也不能完全照抄韓國走勢148F 08/04 08:43
推 jl40: A7跳樓大拍賣才開始而已149F 08/04 08:47
→ LDPC: 連仁川都崩了 @@ 首爾圈蛋殼早就走弱150F 08/04 08:59
推 ppp123: 首爾=台北 其他=台北以南
叫你住高雄你要不要?153F 08/04 09:43
噓 g9xuggf: 鬼島只漲不跌 魯空哭哭155F 08/04 09:46
推 e446582284: 日本歸心現象,不過說好的外勞買房呢? 房版浮木156F 08/04 10:38
推 zzyzx: 只有台北市好嗎 其他都不要幻想了159F 08/04 10:52
→ LBJnot1to7: 笑死 半導體垮了 外資絕對全部撤走 股市絕對跌80%
誰還有錢來買房 怎麼會還有心情討論北北桃繼續漲XDDD160F 08/04 11:27
→ freddy: 是在台灣的工廠垮,公司在國外繼續設廠運作賺錢,股市跟本不會垮…162F 08/04 11:47
推 LBJnot1to7: 公司在國外繼續設廠XDDD 我到底看了什麼
你趕快叫台積電下市好了 我很想知道你說的對不對XD
你這言論很明顯不了解半導體產業鏈 上下游牽涉到多少公司 然後全部外移 請問你是要把竹科的半導體產業鏈整個複製到哪一國 哪一國能拿出土地 補助這些產業鏈建165F 08/04 13:01
→ LBJnot1to7: 廠直到良率穩定開始生產 等到量產又過去了幾年 這幾年再退一百萬歩你說的都對好了 實際繳回台灣的稅剩多少?更何況所有竹科的公司全部去國外上市 工廠在台灣全倒那請問這些公司在台股上市的目的是啥 我是投資人我幹麻不直接投資國外上市的就好? 台灣工廠沒有任何產能法說會要怎麼開 是在國外開還是台灣開?
然後工廠全倒 失業率直線上升 誰還在跟你買房XD
工程師全部移民國外 誰有錢買你的北北桃房產XDDDD
開價5000萬叫剩下的台灣傳產員工買嗎?還是服務生?171F 08/04 13:07
推 xxio: 只有台北市跟新北一環,其他的等著爆,不要不信.上週銀行理專(國營的)說它們下半年重點要存款業績,不然沒錢放款.
新青安還沒交屋的,得先想想辦法..政府只會要你當韭菜而已180F 08/04 13:49
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