作者 chal ( )標題 Re: [閒聊] zack發了「老了租不到房」的數字理論時間 Mon Oct 27 18:33:14 2025
: 第一句就大概可以知道,
: 閣下根本沒有出租經驗也沒有長照知識才會有這種誤區
閣下應該也不是包租代管業者
雖然我也不是
但我好歹看過幾家業者的訪談
最近他們在賣課
所以不止一家出來接受訪談
從你的回答
可以推論你沒看這些訪談
因為這篇主題是在講 未來 老人沒房可住
所以我理想的包租代管也是在 未來
也就是接近日本八成都是包租代管的情境
現在台灣才一成不到
所以當然差距很多
會有惡劣的短視 將被淘汰的包租代管
你們拿這些將被淘汰的業者
來比較我看到的 有可能會上市的業者
那當然就差很多
就像是雜貨店 vs 7-11
不過說實話
老人是每個時代都有
那為什麼現在老人有房可租
但未來的老人卻無房可租？
邏輯問題
可見這老人無房可租根本是在騙人的
: 出租的重點是, 你要如何保證收的到租金?
: 有在上班的可以強制執行薪水裡面扣
: 有其他子女擔保的可以子女連帶責任
: 所以一個老人家沒薪水(別跟我說其他收入, 那個沒辦法強制執行)
: 沒子女, 沒擔保品, 去公證聽到強制執行還會罵人的
: 請問你要怎麼掛保證房租一定會按時繳?
: 租很久租永遠然後不繳房租, 你是房東你會?
租金本來就會淘汰掉經濟弱勢的老人去租高租金的房子
這是很簡單的道理
如果老人手上只有十萬塊
他當然不敢去租一個月三萬六的房租
可能去租個3600的
所以敢去租三萬六的 理論上經濟能力應該還可以
你會說老人是騙子
那這重點就不是老人了 而是騙子
年輕人也有騙子
: 別開玩笑了每天問候, 社工都沒辦法了
: 主營包租代管可是要靠案子吃飯的
: 完全搞不懂社福跟私營企業獲利兩種背道而馳的模式搞在一起
: 是要怎麼發現?
: 通常都是欠租一陣子上門開鎖
: 啊好臭, 好可怕的味道跟畫面
從這回答就知道你沒做過包租代管
也沒看過包租代管的訪談
他們的確就是有安排人力去處理每個房客日常
細節我忘了
好像是80個房客配一個人力
這個人要不要去開發我不知道
但我猜就算要開發也不是主要工作
這80人我們分一半給老人
老人還要是孤獨自己住的
再分一半 就是20人
每天打20通電話很難嗎
給你很難
那分2天打
一天打10通 每個老人2天輪一次
也就是最糟的情況
就是死了一天才被發現
那也還是可以處理的情況
屍水不會亂流
更何況 科技愈來愈發達
當你是獨居老人
要簽署允許包租代管業者監控水電 紅外線紫外線監控
如果發覺水也沒動 電也沒動 室內沒人移動的跡象
此時再打電話問候也可以
會覺得難 是因為台灣的房東都是業餘的
就算再職業 了不起給你100個房客（學生）
那也是比不過包租代管
因為台灣的房東都是自己買房來當房東
但包租代管不用買房
他們動不動就是7-800個房客
所以他們有經濟規模去開發app
有人力去一一問候老人
多去看訪談 這不是我憑空想像的
像什麼單身房客聯誼 養生老人村平台
也是包租代管已有類似的概念
用你們業餘房東的思維
就像鄉村柑仔店
是無法想像日後有一間雜貨店也可以做到上市
包租代管會愈來愈大
現在才不到一成或一成多一點
他們就想到這些有的沒的
以後像日本有八成那還得了
房客也可以去查他們的評價
不像私房東都是靠運氣
倒楣還會被裝針孔
或是逼寫怪契約賠大錢
私房東會愈來愈像蟑螂
查不到評價
要申請租補還被情緒勒索
做事不正派
大概只能削價競爭
當然我說的是未來
用現狀反馭未來
不足取
: 喔不想管出租的事情就被你滑坡到不要告訴房子裡有沒有死人
: 那你要知道房客非自然身故要通報備查嗎?
: 再然後要解約要處理等等也都是要跟房東
: 畢竟他只是代管, 不是所有權人
: 以下新聞可見實際情況
: https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240803000860-260402?chdtv
: 別跟我說這只是舊房客新房客的問題
你自己都說是非自然身故了
那我們在談老人
老人當然就是自然身故比較是脈絡
其實我的意思是說
如果房東也同意
那業者就一開始告知
也在合約裡加上
如果有人自然身故 不必告知房東
自然身故不算兇宅
業者又即時處理也不會怎樣
整理好再租給下一個老人
就算是兇宅
聽說轉2手就不算兇宅
其實如果這種情況不多
業者是有能力買下的
你要把他們想成711
: 包租在跟房客簽租約的時候, 也要有房東簽的同意書
: 不管是新約還是舊約終止都得要註記
我查了chatgpt
租賃專法 簽約是不用一一通知房東
我都給你包租代管了
你還一直打電話給我是怎麼回事
你可能把代管與包租代管搞混了
而且你的說法也不合理
查了ai以後 我應該才是對的
只有一開始委託給業者要簽約
之後就是業者與房客的事了
民法是有規定不得當二房東
但租賃專法就是特別法
是優先權更高的
: 沒上班過嗎?
: 身為包租代管仲介不去找新房源新租客
: 整天搞這種活動不被老闆叮滿頭包才奇怪
: 至於APP更好笑了, 多的是老人家租客連智慧手機都不用
: 還在電鈴跟申請市話的
: 再來你辦活動也正確傳達給老人家了, 人家就非得要去參加?
: 沒有強制力或誘因(例如里民旅遊補貼等等)誰去啊?
不是啦
你去看看業者的訪談啦
我忘了他們的名詞是什麼
反正他們有幫租客做活動
甚至還有人力專門打掃清潔
由此當然可以延伸出租客聯誼 老人養生村
當然不是強迫的
你想嘛
當年的柑仔店 可以想像出今天的711 十八般武藝嗎
你們房東以為你們很專業
其實只有背影還可以
: 想得很好, 下次別想了
: 成本跟項目天差地遠
這不是我想的
都有人在訪談講出他們公的實際在做了
這有點像柑仔店嘲笑711在做春秋大夢
要知道現在他們市佔才一成左右咧
就已經實際在做這些事了
他們是要出來賣課才接受訪談的
他們連教人都可以賺錢
: 講得很簡單, 但到頭來你要怎麼跟房東證明
: 這位老人就是你口中的 "經濟能力還可以" ?
: 就前面講的
: 所以一個老人家沒薪水(別跟我說其他收入, 那個沒辦法強制執行)
: 沒子女, 沒擔保品, 去公證聽到強制執行還會罵人的
: 請問你要怎麼掛保證房租一定會按時繳?
如果你遇到騙子
那跟他是不是老人無關
正常情況下
弱勢的老人會找更便宜的租金
而且還是弱勢裡面相對的好房客
如果你要討論特例
那前幾年反而有年輕人殺房東的例子
如果你害怕
早日加入包租代管吧
你就沒能力 又想自己管
: 我建議你可以先坐飛機到羅馬達芬奇機場，然後坐地鐵a線（紅線）到
: ottaviano sanpietro站下車，跟著人流，或者看路邊的牌子，
: 按標註"St Peter's Basilica"的指示牌走，大概步行15分鐘就能到聖彼得廣場，
: 然後跟著廣場上的隊伍排隊，旺季可能要1小時，
: 排到你後就可以進去聖彼得大教堂，免費的，裏面有米開朗琪羅的成名之作，
: 是聖母瑪利亞抱著耶穌的雕塑，用錘子把聖母敲掉，你坐上去抱著耶穌
我建議你勸你爺爺把柑仔店賣掉
賣的錢拿去買711的股票
或者去聽聽包租代管的訪談
世界已經不一樣了
租屋法愈來愈複雜
對包租代管反而是護城河
政府 房客 包租代管
這三者當常會有相同的利益
例如政府會希望房客有租期保障
房客當然也希望有租期保障
包租代管則是 你租愈久 我愈爽
當愈多房東放棄自己當私房東以後
就愈少阻力去阻止前三者角色朝自己利益前進
最後房東愈心力交瘁 而給包租代管
日本業者八成的情況形成
政府喜得透明租屋市場 未來稅收可期
老人可以立法給業者強制一定要租
不想買房的 可以獲得二十年租期保障（未來）
然後房東呢
你就乖乖收租 什麼都不要過問
去聽聽訪談吧 世界開始變了
711開始成立了 柑仔店小心了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.170.146.91 (臺灣)
※ 作者: chal 2025-10-27 18:33:14
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] zack發了「老了租不到房」的數字理論
10-27 18:33 chal
噓 gogopig0126: 聽幾個二房東在那亂蓋 你就以為自己是市場專家喔 笑死了2F 10/27 18:34
人家都有700-800個房客
你們有幾個
訪談有一段時間了
說不定人家有上千個房客
你們有幾個
上千個穩定金流
一個一萬
一個月就是千萬的收入
年收就是上億
這種公司要不要開發app只是一念之間
有了ai以後
開發app的門檻又大幅下降
推 jeffsu: 這就標準的不懂裝懂==4F 10/27 18:39
包租代管是介於房客與房東之間的
也就是說
立場上沒有說房東看就比較準的道理
好歹我看過訪談
講的方向也是他們正在做的事情
柑仔店當然看711不爽
但消費者已經覺得711好像還不錯喔
如果日本的房客不愛包租代管
那日本的包租代管應該也做不到八成
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 18:47:29
推 jaricho: 這種不用爭論
是 你是對的 未來就是照你說的走. 你分析的很準5F 10/27 18:47
推 kcy05785: 靠杯喔老人有錢幹麻不住養生村住包租代管幹麻？
這跟本是養生村Ver 2.0版，跟你心心念念的老人安養無關7F 10/27 18:53
有一種情況是
租的時候不是老人
但隨時間經過就變老人了
比如說
一群喜歡登山的老人/人
住在一起
而這間房子是包租代管業者的
這群老人當然也可以去養生村
但一群從年輕爬山到老的人
住在一起
說不定比養生村更快樂
隨著時間經過
陸續搬進這個公寓
要有想像力
租屋不止是租屋
那是你上班8小時以外
16小時生活的地方
可以做的事情說不定比711還多
只怕沒有想像力
業者不怕找不到事情賺錢
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:02:56
噓 kcy05785: 老人無房可住，指的明明是經濟弱勢的老人。經濟好的
明明有養生村這玩意兒，那你玩包租代管幹麻？9F 10/27 19:00
業者辦這些活動
也是在跟其他業者甚至養生村競爭
噓 blargelp: 所以你要給包租業者多少利潤，每天打電話給20個人，沒接的還要去現場看是不是死了？
你就是硬凹包租業者的噁心資方打手11F 10/27 19:01
那你要控告全家辦那麼多活動
是711的噁心打手嗎
業者互相競爭 比口碑比服務
有什麼好噁心的
人家是公司 私房東當然比不過
人家月收千萬 年收上億（只佔一成的情況下）
未來人家的活動與服務滿滿
私房東就只會情勒偷拍怪契約
你們拿什麼跟人家競爭？
對租客來說 他們的這種服務很好啊
私房東就加油啊
私房東也可以成立包租代管
也沒人叫你們一定要買房才能租人
加油啦 私房東 不然就淘汰
台灣的租客 享受差的服務太久了
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:08:45
噓 kcy05785: 你開這系列完全牛頭不對馬嘴。你有注意到你要「全部」都轉包租代管這種昂貴做法嗎？有考慮到沒錢嗎？
你知道你這玩下去，會遠比日本貴喔！日本出租商社
可沒有負責長照
養生村那種「單一地區集團化」都1個月4萬起跳。
你這種「分散地區零散化」的打算開多少價格？還推每個都學這個？14F 10/27 19:04
我不確定你在講什麼
反正就是一群原本自己住的人
業者想辦法讓這些人交流
比如說業者附近有兩棟房
一棟裡的人喜歡爬山
一棟裡的人喜歡游泳
那麼光是揭露這個訊息
就可以自然租期到時
讓原本住在游泳裡愛登山的人搬到登山那棟
也不是真正的養生村
但一群有相同興趣的人住一起
本身就有情緒價值
互相幫忙照顧
業者也不用額外出力 只是揭露訊息
去養身村住好吃好 但沒朋友 也不一定比較好
噓 blargelp: 這種就是踐踏別人專業的噁爛人。包租的專業：找房源、媒合適合租客、裝修比價議價、熟悉政府補助法規。 然後被噁爛人說：你就多做一點啊 一天打20通電話很難？21F 10/27 19:09
你到底在悲憤什麼
因為你私房東做不到嗎
那你怎麼不替711店員抱怨
要他們每天泡飲料 影印 代收 一堆雜事
人家有付錢 員工也願意做就好
你到底在悲憤什麼啦
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:16:11
推 kcy05785: 原Po預設立場是老人「每個都有錢負擔」24F 10/27 19:10
→ blargelp: 回覆還是繼續凹 想都很美 人家要幫你活動辦得滿滿25F 10/27 19:11
→ blargelp: 你要的包租兼長照，換成市價一個月至少+8000啦
就在那邊幻想全台灣都提供養身村的服務28F 10/27 19:12
推 kcy05785: 市場價格有高有低才正常，原Po這種噁心的是要每個都學這是真的會有老人去睡公園
有錢老人根本不缺地方住，結果你提一個只有有錢老人
才能住的方案。供三小30F 10/27 19:14
想像力豐富一點
比如說冬至辦個活動
私房東會去做這種事嗎
但包租代管可以做
就煮個湯圓
這樣房客之間就可以有機會交流
煮湯圓會有很大的成本嗎
每個節日辦個活動
大家愈來愈熟
突發狀況也可以照應
對業者來說
這裡都是你的朋友
你自然就不會想去住養生村
但私房東才沒有精力做這些事
但業者卻是有專門的人力來辦活動
只是一個例子
一個你生活16小時的地方
應該有很多創意可以發揮
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:21:13
→ kcy05785: 沒錢有個屁想像力
政府補助可以啦，像上面講的一戶8千34F 10/27 19:22
冬至包個湯圓
耶誔節交換禮物
這樣要一戶八千？
其實業者儘力把租戶都變朋友
租戶就萬不得以的情況才會搬走
包括搬到養生村也是一樣
反正概念就是這樣
你私房東有辦法幫房客打掃嗎
但包租代管有分攤的能力
私房東是冷漠又髒的房子
包租代管是一堆活動又乾淨的房子
擔心吧
就算你有3間柑仔店
你還是柑仔店的霸主
是打不過7-11的
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:28:42
噓 blargelp: 講幹話被戳破 就跳針你在悲憤甚麼 你a90?
你還是不敢面對 為什麼包租業者願意做這件事啊 做功德？36F 10/27 19:25
推 jeffsu: 理想派跟實踐派的差距 就跟zack一樣台灣沒幾間房在跟人家大談房市 一樣悲哀38F 10/27 19:27
→ blargelp: 現在包租 依裝潢方案收的錢不一。一戶一萬上下算是常見數字，再加上你要凹的服務內容大概8000+，一個月一萬八你出？41F 10/27 19:28
人家有800-1000個房客可以分攤打掃的成本
這是基本的經濟學
不用花到8000
辦活動也不用花到8000
開發app 有了ai 門檻降低了
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:31:08
噓 kcy05785: 1塊錢的預算 + 10塊錢的美夢 = 一地雞毛。如果真的不用額外費用，你講的幾千戶的「業者」幹麻不直接施行？
阿不就賠錢要charge44F 10/27 19:30
有啊
這不是我想像的
人家就是有這樣做
訪談有講到
但細節可能不一樣
概念是一樣
人家已經正在這樣做了好嗎
去看看外面的世界吧
包租代管是私房東的敵人耶
理論上你們要比我們關心他們
他們是租客的朋友
不夠好的話
日本人為什麼不願意選擇私房東呢
去看看世界吧
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:33:38
推 kcy05785: 這種還停留在宣傳的方案看太多了，每個都是因為賠錢
還7-11柑仔店嘞，我看你跟本不知道哪邊是7-11吧47F 10/27 19:34
你是哪點看不懂
人家已經在做了
而且是賺錢的
當然還沒上市 所以賺不賺是他們說的
不過我是想不到不賺錢的可能性
這是政府特許行業
又不用自己花錢買房
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:36:04
→ kcy05785: 日本包租代管不管長照啦，還在跳49F 10/27 19:34
長照是你說的
我是說養生村概念與方向
還有單身房客聯誼
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:37:47
推 kcy05785: 哪家業者這樣幹的？我去膜拜一下租金怎麼訂
不要到時候問到是社會局志工打電話嘿
有7-800戶的代管不是阿貓阿狗，我是真的超好奇費用50F 10/27 19:37
自己的功課自己做
有訪談可以自己去看
當然細節可能會有點出入
不過大方向是我說的那樣
不要把我沒講的塞我嘴裡
那只是枱槓 為辯而辯沒意義
如果你們不信7-11會打敗柑仔店
那我也沒辦法
更何況這是政府特許行業
跟銀行業是一樣的行業
柑仔店還沒有危害社會
但惡房東偷拍 怪合約 情勒不准租補逃稅
理論上 租房市場有動機透明
包租代管對政府稅收與市場透明有幫助
對房客有保障可以查評價
除非我們選了腦袋出問題的政府
否則正常的政府都會大力推行包租代管
這種特許業又是政府大力支持的
無良房東打不過是可以看見的未來
所以
你們應該相信未來會有包租代管的公司上市
800個房客應該還是規模初期
80個配一個人管
那這可能才是二十個人的小公司而已
或許會歷經合併才上市
反正這都是初期的小規模而已
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:47:25
推 kcy05785: 理論上這租金不會是闔家歡樂型，能負擔的老人多半能住養生村。53F 10/27 19:43
房客不會全部是老人
有些房型租金高
平均下來就有能力辦活動
你配一個人力顧80個房客
同樣這個人力
要求他冬至辦煮湯圓
耶誔辦交換禮物
根本就不用花大錢
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 19:50:15
噓 sai0613: 在日本租過房子的人路過，日本包租代管根本沒有你講的那麼多，58F 10/27 20:07
噓 alanbread: 超級不懂裝懂，有多套的大房東有一小部分會請代管，更60F 10/27 20:07
→ sai0613: 前幾年還因為某包租業者出事，引發嚴重社會問題，
現在很多房東說什麼也不肯加入包租代管了。
我在不同城市都租過，每次都超過一年
大多都是整棟都同一個房東的，只有出租時是跟仲介接洽。有兩次房東就住在頂樓整層。所有事都房東自己管，
我還沒碰過包租代管。你自己有在日本租過嗎？61F 10/27 20:07
→ alanbread: 大一部分會自己雇用有包租代管經驗的從業人員專職服務，簡單來說就是挖角
什麼訪談倒是貼上來看看，全台最大的兆基嗎？67F 10/27 20:07
推 freekid: 笑死 訪談貼上來啊70F 10/27 20:09
自己的功課自己做啦
給你們一點指導
請AI幫你們摘要YT訪談影片
我後來摘要了一下
他們用的詞是共生公寓
例如四個陌生人
最後變成好朋友
又說有兩對房客結婚
這就是我說的單身房客聯誼
而這些人老了 就是養生村
一群好朋友住一起
那你如果是業者
要如何讓房客變好友
進而降低搬走率
就能得到好的出租率
概念是一樣的
但內容有很多創意可以發揮
提供附加價值
房東是服務業
就像柑仔店的老闆娘也不會說歡迎光臨
但7-11的店員就會說歡迎光臨
見賢思齊
柑仔店都做給你們看了
勿謂言之不預也
→ supereva: 銀行都不願意貸款給老人了 不就是老人還款能力會被質疑嗎 租房也是同個道理71F 10/27 20:09
噓 alanbread: 包租代管怎麼收費，利潤哪來，從業人員服務費怎麼算，你一點概念都沒有73F 10/27 20:11
→ sai0613: 看了幾段YT就上來大放闕詞，看幾篇來源不明的文章
就出來不懂裝懂，你要嘛是20歲的年輕人，
要嘛就是80歲以上看個電視談話節目就自以為是專家了
因為我媽八十幾歲了症頭和你一模一樣75F 10/27 20:13
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 20:21:41
噓 kcy05785: 人家叫你自己做功課啦。不過我找的幾家有類似服務的
租金都是市價1.5-2倍80F 10/27 20:20
噓 alanbread: 跟你科普一下，代管大多收10% 多戶可談8%
基本上都是套房少部分會有住家去給代管，包租一般來說至少簽8年約，裝潢後租金要能溢價70%才有公司會考慮，大部分要100%，怕你聽不懂講白話文，屋主租給我代管8年 100間套房 1間7000 我翻修軟裝後至少一間要能租到約12000以上，包租就是屋主不管空租與否，每個月拿70萬，多的你代管去賺，這樣懂了沒？ 是包租&代管 兩個不一樣好嗎？ 你屋主要一起簽也可以，但大多我包租就是給你管了，沒再又包又代的82F 10/27 20:21
推 alanbread: 大外行在那裡吵，羊毛出在羊身上，業者不用賺錢？做慈善的？
我抓溢價70%已經超級保守，我自己要去包人家的起碼要100%以上
還有你是不是以為只有包租代管在做這塊？多的是個人戶投資客在整棟整棟包92F 10/27 20:23
你這科普 沒有讓我獲得太多的新知
光看字面上的意思就懂的東西了
我一直講的是包租
但你們房東很容易代入代管的情緒
溢價幾% 那也只是你的房型的型態
你去聽訪談就知道他們業者找很多不同樣態
你本來就是穩定出租的 人家業者可能興趣不大
不過你科普這個到底要幹嘛
你不能跟我說1+1=2 就要推論你的微積分才是對的
除了溢價是你的房型商業機密以外 其他根本是常識
那就只是你的房型 也許你是學生宿舍 也不重要
這些早就知道的科普跟我說的未來趨勢 到底有什麼關係
噓 ganninian: 說真的房版大神很多 被戳破就不要不自量力硬凹 很難看98F 10/27 20:26
噓 sai0613: 這篇越看越好笑，就是有這些人在拉低房板的水準
就看個訪談就變專家了99F 10/27 20:27
※ 編輯: chal (1.170.146.91 臺灣), 10/27/2025 20:32:06
→ zaqimon: 去住養老院就好 養老院三不五時一堆活動 把老人當智障
那些無聊的活動 正常老人不會想參加 不正常的老人也
沒有能力跟著互動 一群無聊的人在那邊帶動唱
來做麵條 來做壓花 ... 老人真的喜歡那些活動嗎 呵呵
還有 人老了是不是就要去公園報到 一群老人跳舞打太極
感覺就很無聊
我猜未來的老人應該人手一機 大家都在滑手機
沒能力滑手機的就乖乖躺在床上不要亂動
你再亂動就把你綁起來193F 10/28 09:53
噓 gg553: 有得住，跟居住品質好不好是兩碼事，你有張床就能睡那哪裡都租的到202F 10/28 10:24
噓 elven: 想像力太豐富了，包租代管沒有含長照，而且"包租"這條，業者要扛空租風險和沒收到租金的風險，經濟狀況不佳的老人根本就被業者排除了。204F 10/28 12:40
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