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標題 Re: [閒聊] 建商自己的工班
時間 Sun Aug 10 02:23:30 2025
標題 Re: [閒聊] 建商自己的工班
時間 Sun Aug 10 02:23:30 2025
※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言：
: 建築業的動態有人知道嗎?
: 建商就是外包給營造公司
: 有可能建商有自己的工班嗎
: 如果沒有的話
: 為什麼不能(不要)有呢?
: 另外
: 營造公司會有自己的各種工班嗎?
: 我只知道某家大型建商是包給機電公司
: 反正建商要人就找機電公司
: 至於師傅是否準時到場
: 建商有專人負責盯
: 是叫做工程師還是...?
: 流動率似乎滿高的
: 時不時看到徵人廣告
: 反正有什麼相關要維修的
: 交屋後連絡客服或是工務所仍然還進駐工地
: 總之建商會安排就是了
: (有朋友買過幾次房子)
我自營間小型建設公司，可以分享一些建商蓋房的生態。
我們建商推案的流程，簡單來說就是：
先取得土地 → 規劃產品 → 找廠商蓋好建物 → 行銷販售。
聽起來很簡單，
但要蓋一棟「建築物」並不是同一批人從頭到尾一起完成，而是需要「幾十至上百間不同
的專業廠商」合作，才能把它蓋好。
每種廠商依照負責的項目，可能會在工地做幾天到十幾個月不等，只有少數幾間廠商會從
頭跟到尾。這種高度分工的方式，也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅，
而是把工程外包給專門的廠商負責。
頭跟到尾。這種高度分工的方式，也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅，
而是把工程外包給專門的廠商負責。
一般建設公司的營業範圍並不包含營造工程，所以需要委託營造廠來施工。不過，建商們
想自己掌握主導權，就衍生出一種狀況：營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收（俗稱
「跑照」）。
想自己掌握主導權，就衍生出一種狀況：營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收（俗稱
「跑照」）。
這樣一來，目前建商大致有三種合作模式：
1. 建商自開營造廠
多半是大公司，因為案量夠多，光跑自己家的案子就忙不完，自己經營營造廠划算，文件
申請不用擔心被耽誤，對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來，營造廠是本業，再兼
開建設公司做副業的，接案量較少時自己推案來做。
申請不用擔心被耽誤，對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來，營造廠是本業，再兼
開建設公司做副業的，接案量較少時自己推案來做。
2. 建商主導工程、營造廠負責跑照
這是業界常見的一種做法。工程由建商負責發包，並派自家的工地主任管理，營造廠只負
責文件跑照，建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費，對廠商的
掌握度高，但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。
責文件跑照，建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費，對廠商的
掌握度高，但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。
3. 建商負責產品開發、營造廠全包施工
有些建商擅長的是土地開發與規劃設計，蓋房子就直接交給營造廠統包處理。優點是省
事，成本一開始就能談定；缺點是多了一筆營造廠管理費，甚至可能遇到無良營造廠從廠
商間賺差價或拖延工程。
以上不論是營造廠主導還是建商主導，一個核心不會改變——工程外包給專業廠商，差別
只是「對接的人是誰」。
另外補充一些事：
1. 建商與營造廠也是一種製造業，穩定的「生產線」對成本與品質控管都有幫助。
如
遇到好的廠商，我們多半不會隨便換，甚至就算發統包給營造廠也是會有指定廠商的情況
。但行業特性關係，好廠商不一定有空檔配合，也會價格談不攏，所以還是會有備用的廠
商名單。
。但行業特性關係，好廠商不一定有空檔配合，也會價格談不攏，所以還是會有備用的廠
商名單。
2. 這行的圈子很封閉，好廠商幾乎都是口耳相傳。加上他們多半是中小企業，人數
不
，結果變成好廠商固定接某幾間公司的案子就能過很好，有時甚至直接專做某大公司的案
子。
3. 有些工程項目（像水電、泥作）還分成「武場」與「文場」：
武場：多半是做建案，價格低但量多，品質符合一般標準即可。
文場：多半是私人住宅或翻修案，價格較高但量少，品質要求細膩。
兩者的廠商幾乎不同，因為底下的師傅多半專精其中一種，不會做另一種，所以建商的廠
商推託私人案是很正常的事情。
以上只是簡單分享一些輪廓，細節其實很多沒說。畢竟這一行，表面上看起來是「蓋房子
」，但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡，所以每間公司的做法多少還是有些許的不
一樣。
」，但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡，所以每間公司的做法多少還是有些許的不
一樣。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.100.88 (臺灣)
※ 作者: alan3399 2025-08-10 02:23:30
※ 文章代碼(AID): #1ebv8a82 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754763812.A.202.html
※ 同主題文章:
08-09 15:47
08-10 00:13
Re: [閒聊] 建商自己的工班
08-10 02:23
08-10 09:22
推 : 詳細推1F 08/10 02:28
推 : 推推
蓋房子真的不是簡單事 時間都要抓很準2F 08/10 03:13
蓋房子真的不是簡單事 時間都要抓很準2F 08/10 03:13
→ : 非制度的問題(跳票,亂施工,拖工,一直叫加錢)
才是搞不動產最困難的一環..XD
其他的操作,人家怎麼做我們怎麼抄就好.
不過也因為這樣,所以這一行一直都有一定的利潤存在.
給有辦法處裡的人賺的.4F 08/10 03:16
才是搞不動產最困難的一環..XD
其他的操作,人家怎麼做我們怎麼抄就好.
不過也因為這樣,所以這一行一直都有一定的利潤存在.
給有辦法處裡的人賺的.4F 08/10 03:16
推 : 推9F 08/10 06:39
推 : 推10F 08/10 07:27
推 : 感謝專業分享11F 08/10 07:53
推 : 推12F 08/10 08:40
推 : 推一個13F 08/10 08:50
推 : 推14F 08/10 09:07
推 : 分享推15F 08/10 09:15
推 : 推業內分享16F 08/10 10:21
推 : 推17F 08/10 10:40
→ : 我老闆真厲害也完成了10幾個建案，建設+自己買營造牌+自己銷售
蓋房子真的很不容易，有時候一些東西沒弄好還得忍受附近同業嘲笑
我老闆有個案子找到爛主任，高程沒抓好，有幾戶的入口做成斜坡太陡，這個就被附近同業笑了1年
同業都會嘲笑並誇大，明明斜坡才30度，都到處散步說斜坡45度，很誇張，會不會蓋啊
有的沒來現場看過的其他同業都會聽信謠言，就以為真的斜坡做到45度18F 08/10 10:52
一棟建築的成功都是細節的累積，身為最後的老闆就是要扛所有的責任，這圈子真的小，蓋房子真的很不容易，有時候一些東西沒弄好還得忍受附近同業嘲笑
我老闆有個案子找到爛主任，高程沒抓好，有幾戶的入口做成斜坡太陡，這個就被附近同業笑了1年
同業都會嘲笑並誇大，明明斜坡才30度，都到處散步說斜坡45度，很誇張，會不會蓋啊
有的沒來現場看過的其他同業都會聽信謠言，就以為真的斜坡做到45度18F 08/10 10:52
事情真的傳很快，不過大家應該都只是開玩笑吧？
→ : 我老闆很在意面子的28F 08/10 10:56
推 : 推分享
想請問建商有自己營造廠，會是只養工地主任或特定的技師，剩下的發包，這種模式居多嗎？29F 08/10 14:14
就我了解除非大建商，不然很少自己開營造廠，因為隨便一個案子就是幾年起跳，除非你想請問建商有自己營造廠，會是只養工地主任或特定的技師，剩下的發包，這種模式居多嗎？29F 08/10 14:14
推案量大（所以大公司才能），不然你開營造廠，很多時候根本閒置...；再來跟政府打
交道文件申請也是有訣竅，交給專業才是大家的最優解。
※ 編輯: alan3399 (42.74.100.88 臺灣), 08/10/2025 15:01:12
→ : 因為我老闆前年也才一起笑其他人高程做不好
基本上馬路有一點斜度的，基地面寬40-50米寬的，真的要至少抓三個高程不嫌多啦，便宜行事就是GG，做階梯或是斜坡都難看32F 08/10 15:12
基本上馬路有一點斜度的，基地面寬40-50米寬的，真的要至少抓三個高程不嫌多啦，便宜行事就是GG，做階梯或是斜坡都難看32F 08/10 15:12
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