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作者 AMDsucks (AMD really sucks)
標題 Re: [請益] 所以買房的信賴保護原則用在哪裡？
時間 Sun Aug 10 15:02:16 2025

※ 引述《aass5566 (挑戰國考第5年)》之銘言：
: 長期以來
: 貸款大概就是8成+30年+ 1.6%
: 然後為什麼現在會有變化？
: 那就是政府政策大幅度改變啊！
: 因為政府政策大幅度改變
: 造成年輕人的財產損失
: 這樣沒有信賴保護？


節錄重點:

一、央行聲明, 已經對保送件的人不受限貸令影響

二、明知預售屋制度, 卻以多年後交屋, 申請貸款之時點, "向前適用"限貸新制

三、限貸令應屬於不可歸責於雙方之事由, 貸款不足者得向建商貸款



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本日新聞一則

限貸令後遺症2／簽約時沒限貸、交屋時貸不到　限貸令引爆信賴危機

https://www.mirrormedia.mg/story/20250806money005
限貸令後遺症2／簽約時沒限貸、交屋時貸不到　限貸令引爆信賴危機 - 鏡週刊 Mirror Media 依據預售屋定型化契約「貸款約定」，在不可歸責雙方前提下，若建商配合銀行核貸金額和原先預定貸款金額落差在30％以內，建商應依原承諾貸款相同條件讓客戶分期清償；問題是，不是所有建商都具備長期財務風險承受度，且嚴格來說，建商也受限貸令波及。 ...

 


張麗莉表示，政府頒布限貸令的根本原因其來有自，「但最大問題是，不該追溯前幾年就
下訂的民眾，這等於違背合約信賴保護的精神。」

很多自住民眾面對的事實是，買房那一刻並沒有如此嚴峻的信用管制，等到交屋前夕突然
被政策重擊而影響居住權益；「購屋辦理大額貸款是房地產長年以來反覆的交易秩序和習
慣，民眾對此產生高度合理信任，而央行明知此社會交易習慣，在頒佈限貸令時卻一刀大
砍，漠視可能引發的信賴危機。」黃鈺書補充。




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2023.07.04

李善植／央行第二戶限貸令顯有違信賴保護原則
https://www.104woo.com.tw/Info/Detail/106884


節錄如下:


一、央行聲明, 已經對保送件的人不受限貸令影響

央行2023年6月30日發聲明表示如下，強調本次規範並未溯及既往：

 1. 借款人在本次規範修正前已向承貸金融機構申貸並經錄案者，其貸款條件得按錄案時
 規定辦理。

 2. 本行信用管制措施係以金融機構不動產抵押貸款案件為管制項目。購屋者(包括已簽訂
 預售屋買賣定型化契約者)如已進入向金融機構申貸階段，可依上開(三)之1適用錄案時規
 定；如尚未向金融機構申貸者，尚非屬貸款案件，非本行管制項目，自無溯及既往情事。


二、明知預售屋制度, 卻以多年後交屋, 申請貸款之時點, "向前適用"限貸新制

重點在於，央行不以民眾簽訂第二戶房屋買賣契約之時點是在今年6月16日之前或後，作
為判斷有無第二戶購屋貸款成數上限為七成之適用時點，卻以民眾申請貸款之時點，作為
判斷作為是否適用新制之時點，顯有疑慮。



三、限貸令應屬於不可歸責於雙方之事由, 貸款不足者得向建商貸款

得依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18點：當不可歸責於雙方之事由致實
際貸款金額少於預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件
由買方分期清償之規定，就向銀行貸款不足之差額，轉而向建商貸款。



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心得:

1.不符合社會交易習慣

  央行用新規定, 去規範(突襲)多年前早已簽約(尚未對保)的預售屋

2.配套措施淪為空談

  不可歸責雙方事由之認定, 如何確保建商貸款之執行

  一年內出售切結書, 如何確保銀行受理與執行

  無法阻止建商收取違約金, 造成道德風險

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.242.95.101 (臺灣)
※ 作者: AMDsucks 2025-08-10 15:02:16
※ 文章代碼(AID): #1ec4Fxl7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754809339.A.BC7.html
噓 jessicaabc98: 好了啦，難看1F 08/10 15:14

       想看一些有料一點的回應

推 supereva: 早說了  打房有效的政策  就是讓買房變困難的政策  一個想要買房的人怎麼會想要政策不易買房XD  那些喊做得好的魯空  實際上根本不想買房  只是想看買房的人虧錢而已
不然違約率0.07%說怕信用擴張需要管制  騙誰啊XD2F 08/10 15:15
噓 jessicaabc98: 有料啥，賺都你的，賠就是救，有夠不理性7F 08/10 15:19
→ supereva: 相當於膽固醇只有150就吃降膽固醇的藥8F 08/10 15:20

     想到一個形容,

     全身高血壓 (病因血管狹窄)

     只做壓迫局部血管(打掛一不打掛四), 來降血壓

     不是該擴大血管嗎? (引導產業投資)

→ jessicaabc98: 巨嬰9F 08/10 15:20

       可以評論一下配套措施如何執行嗎?

噓 jessicaabc98: 社會交易習慣？為啥建商不能收違約金？為了讓你賺，就要引發金融問題，真的難看，你要不要成立跟00940一樣的自救團，難看死了
你的交易習慣就是來自仲介跟代銷的嘴啦，賣完他理你嗎？
還想討論配套措拖？？？建商一人賠你總價20%，然後跟你道歉說賣太高？
還是政府幫你收購然後賠你錢？10F 08/10 15:25

     一個商量情境

     房價這3年漲了20%, 你建商收回去賣, 無條件解約, 可以不要收我違約金15%嗎?

     結果是:  不准轉約, 我要收違約金15%，我收回去賣, 賣價照漲20%


推 KrisNYC: 崩潰成這樣好難看
這不是很簡單就已簽約的一週內列案備查不受影響就解決了有本事一週內衝進來算你夠本事而已
這幾個政策本來就都處理得很粗糙還不准人批評
就算列案備查的不受二房三房限制 那也只是成數問題
一樣要卡現在相對較高利率 相對低成數高鑑價的
但就是連這麼簡單的政策補丁都沒上 才會被罵成這樣18F 08/10 15:31
噓 jessicaabc98: 奇怪了，為啥不收你違約金，建商是慈善事業，你們之前多賺的，我賣太便宜的，你有回饋給我嗎？難看死了
照漲20%，就有人會買丫，沒人買我就降丫，你這什麼鬼理論，巨嬰
FOMO輸就要翻臉，建商給你當好不25F 08/10 15:46
→ buike: 鬼理論，預售禁轉還敢上車敢賭就不要哭
預售屋後面崩盤海嘯，上車的沒有一個躲得掉31F 08/10 15:47

        目前只有金龍海嘯

噓 jessicaabc98: 好了啦，沒有人這樣的啦，真的難看啦33F 08/10 15:52
推 KrisNYC: 幫你推一下好了 碰到連噓大崩潰的?34F 08/10 15:52
※ 編輯: AMDsucks (111.242.95.101 臺灣), 08/10/2025 15:52:47
→ KrisNYC: 看不太出來到底是崩潰什麼意思 這政策她寫的嗎?35F 08/10 15:52
推 jessicaabc98: 本不夠就不要出來哭，你看C寶T寶有出來哭過嗎36F 08/10 15:53
推 KrisNYC: 台灣醫生思考這類問題的時候都蠻理想化的
說真的台灣的醫療體系也蠻功德高效 這樣想ok
但台灣的行政體系 真的是蠻一言難盡的37F 08/10 15:55

      技術官僚沒問題, 但是要貫徹上意

→ zzahoward: 其實預售屋本來就是高風險 我不太確定為什麼需要去保護切結書我目前身邊兩戶都有簽銀行也都有過
兩戶新買的都是台北市中心五千多萬以上的標的
Again 鬼故事的主角很多自己就是鬼
三年前簽訂預售 但銀行根本還沒審過條件 然後要銀行去扛高風險族群貸款也不太對40F 08/10 16:16

       鑑價變低這一點, 沒證據就不討論了

       銀行不收切結書也不是第一天發生的事情

       但是銀行收支比門檻提高了。


       1.收支比算法改變了, 由130%提高到200% (薪資的2倍)

       來源:理由堡地產

       https://www.tainan3353225.com.tw/Post.aspx?ID=4547
太平洋房屋-台南圓夢團隊
台南 tainan3353225.com.tw 房仲網,太平洋房屋台南圓夢團隊,不動產,買屋,賣屋等房屋仲介服務 ...

 

       2.「阿宅地產 顧問」蕭大立表示，由於央行加強金檢，部分銀行核貸

       條件從衡量「負債比70%」調整為「收支比200%」

       https://today.line.me/tw/v3/article/rmwOKkk

       3.由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋

         的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算

        https://money.udn.com/money/story/5613/8612994
真難貸！銀行核貸成數、鑑估值都縮水了 件數減四成 | 金融脈動 | 金融 | 經濟日報 台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，第七波限貸令後，房貸從去年第三季4372件，第四季減至2784件，季減36%，授信... ...

 



       目前房貸者是否高風險族群

       目前違約率0.07%, 顯示並非所有房貸者都是高風險族群

       無明確規範卻一體適用(就是要打, 管你是不是鬼)

       收支比算法的提高, 也會打到首購 (無差別攻擊, 不分第一間或第二間)


推 planta: 沒落日條款，緩衝配套，或者是溯及既往，我覺得還可以討論，但是習慣的部分，幫大家補充說明一下民法第一條，就是是在講什麼時候可參考「習慣」！
https://i.imgur.com/DuGZqc1.jpeg46F 08/10 16:31
[圖]
推 alexstag: 預售屋的風險是這樣子解釋的喔…今天如果是自己條
件什麼估錯貸款過不了，那賠錢合理，現在是明明80%
算得過，但是央行不給你貸款，那就照合約走走建商
貸款路線，而不該是要解約賠款50F 08/10 16:32
→ e2699096: 那政府為什麼不規定銀行貸款先簽過了才能簽預售？54F 08/10 16:32
推 KrisNYC: 以前沒這種問題啊 這就是為什麼法條要考慮習慣55F 08/10 16:44
推 alexstag: 你現在條件過…沒人擔保你交屋的時候條件一樣啊，
先審貸款在國外部分國家我記得是成屋可以有類似做
法，但是預售屋應該還是交屋才會去做貸款56F 08/10 16:50
推 s8752134: 我舉一個例子好了  跟習慣性有關的例子
法規例如規定 60 超速
實際上根據 "習慣" 超速的都會抓在 70 以上
如果哪天突然 61 就抓你超速  然後抓一堆人
被抓的覺得 幹  怎麼突然 "習慣改了"
北七的人說  "法規就規定60" 誰叫你要超速
大概是這樣  lol
長期的貸款規則 早已成為一種習慣
不然一堆所謂的專家在喊 買房抓年收10倍哪來的 lol
當這種長期性的規則  突然被調整  肯定無差別受影響59F 08/10 16:51
→ planta: 法律是道德的最低底線！69F 08/10 16:53
推 ceca: 超速的掩面路過.70F 08/10 16:54
→ s8752134: 喔對了  這種沒有統一標價的的貸款條件
今天會這樣改  下次照樣可以繼續改  你該如何適從呢?
我就說了  我一直問一個問題  覺得改沒差的都不敢回答如果這種習慣性的貸款條件 可以任意變更
請問買房子的人到底要怎麼預估他存多少錢可以買?
存兩成嗎?  存三成嗎？ 還是要存五成？ lol
不論你存幾成  除了全款以外 你預估存的錢 只要改了
你錢就是不夠了  所以無法預估  不給買房嗎?71F 08/10 16:54

      這個反應在收支比算法的提高, 但這屬於銀行內規, 應該也不受信賴保護啦

      全體無差別攻擊!!

→ fluffyradish: 預售屋先貸後蓋就對岸玩的，建商跑路更慘79F 08/10 16:57
噓 slazengerfig: 利率飆漲是不是也要主張信賴保護？加油啦80F 08/10 17:03

        我們在討論限貸令, 不是討論利率，歡迎加入

噓 repast: 巨嬰房蟲嘴臉難看啦嘻嘻81F 08/10 17:04
推 junior020486: 銀行貸款就算過了，政府馬上給你降貸款成數你還是爆，精聾德政82F 08/10 17:06
→ asjh612: 怎看到有人崩潰
現在是有你已經跟銀行申辦好貸款結果不給你嗎84F 08/10 17:07
推 happytravell: 反正以後投票絕對不投民進黨 這就是我的態度 民進黨根本沒在管人民死活只會搞政治鬥爭86F 08/10 17:15
噓 jessicaabc98: 限貸令？？現在是沒人貸的到錢嗎？想炒房就對了，前幾天一堆順利貸八成的，你當沒看到嗎
存多少錢可以買？問你的房仲啦，自己愛聽，不看現況，現在才在崩潰，炒輸不認帳哦88F 08/10 17:18
噓 f860506: 基本上都是高估本身的購屋者或是二三房投資客被打到阿
真首購/新青安政府還是有保障也沒用以訛傳訛的200%收支比來算日好不好92F 08/10 17:30
推 fairy321: 建商為了銷售掛保證貸八成 貸不出來當然建商吞95F 08/10 17:33
→ e2699096: 首購沒被影響 前幾天金管會沒事會有動作？96F 08/10 17:37
推 junior020486: 超速的舉例不貼切，應該是隧道原本速限70，還沒開出去，速限變6097F 08/10 17:45

   隧道儀控人員看到有一波大車潮(交屋)要來了, 全部定速在開(契約條件固定)

   自言自語了一陣(35%), 按下動態式速限管制, 原本開70, 突然變60 (立即生效的突襲)

   儀控人員明知, 這些定速車輛不會減速 (違約金15%), 全部啪啪啪啪啪

推 Yishanhuang: 信“賴”危機99F 08/10 17:46
推 kusomanfcu: 換算影響投票率也才1%100F 08/10 17:50
噓 bsp5566: 只能賺不能賠嗎？101F 08/10 17:52
推 Yishanhuang: 應該不只1%，看看726跟823102F 08/10 17:53
推 junior020486: 當然不是不能賠，是你不能突然改規則強制人家賠
你去賭場本來講好比大，結果開牌變成改比小
你這樣子賠很哭欸
你原本速限100的道路，開出去下準備交流道跟你說中間改速限60，所以你要吃罰單+公共危險你會不會靠北103F 08/10 17:54
※ 編輯: AMDsucks (111.242.95.101 臺灣), 08/10/2025 18:04:48
→ jessicaabc98: 你先看你的合約吧，建商約不看，信代銷跟仲介108F 08/10 18:22
推 alexstag: 制式合約就寫不可歸因於雙方，建商應提供同銀行條
件之貸款給買方喔，這個去年就講過了109F 08/10 18:52
→ fluffyradish: 然而實際上不會有建商貸111F 08/10 19:11
→ jessicaabc98: 講一大堆，去跟你的建商政府講啦，都給你包贏的哦，就是有你這種人才一堆FOMO仔112F 08/10 19:36
推 alexstag: 嘻嘻 不是很愛講合約？結果又不管合約了，所以說有
一些人根本沒有想要討論，就是要看別人賠錢，這樣
子去股版就好，每天都有人賠錢114F 08/10 20:09
推 encoreg57985: 民事法有習慣法 央行作法違反習慣法117F 08/10 20:18

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