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作者 bustinjieber (賈小斯汀)
標題 Re: [閒聊] 新青安是糖衣毒藥
時間 Fri Aug 15 19:22:10 2025




※ 引述《JQK2 (ACE)》之銘言
: 看到在官股銀行工作的友人抒發感想
: https://i.imgur.com/YOEZQ6g.png
: https://i.imgur.com/yf3Z8eF.png
: 大意是新青安堆高房價導致套在高點
: 除了實際資產縮水、週轉壓力還會影響心情
: 下場不是付違約金就是吞下去
: 再度印證了那句話別人貪婪我恐懼
: 巴菲特的警世名言大家都當耳邊風




台灣歷年房屋交易與新屋登記比較
區間：2001–2025 上半年
*其中2025上半年的第一次登記棟數
是用2025 Q1的數量× 2去推估

以下數字左到右分別是
年份／期間
買賣移轉登記棟數
第一次登記棟數
相差棟數（中古屋交易）

2001      259,494       140,902   118,592
2002    320,285   121,827         198,458
2003    349,706         114,011   235,695
2004    418,187   131,025       287,162
2005    434,888   149,591       285,297
2006      450,167       173,608         276,559
2007      414,641       172,459         242,182
2008    379,326         154,254   225,072
2009    388,298   108,469       279,829
2010    406,689         90,945          315,744
2011    361,704    93,632       268,072
2012    328,874         102,385         226,489
2013    371,892   111,093       260,799
2014      320,598       115,865   204,733
2015    292,550         126,742   165,808
2016    245,396   122,307       123,089
[圖]


其中可以得出幾個結論

1. 2025的實際中古市場轉移量，
很有可能會是近20年新低，
尤其是新交屋＞中古買賣很少見，
過去25年來僅2001有這‘’成就”，
2016則是差一點就會達成，
2025是反轉點還是低點，窩不知道。


2. 可看到2023～2025的實際中古屋買賣，
連2020-2022都輸，更遑論10年代初期；
2023後的移轉量高比例來自於新成屋交屋，
而2023後的新成屋大部分都是新青安前簽約，
所以高轉移量跟新青安沒太大的關係。

雖然我沒有‘’核定新青安的新成屋佔比‘’，
但從這兩年的新成屋比例，我敢大膽推測
高比例的新青安核定者只是‘’剛好‘’而已。

預售屋主有一定比例是真首購
＞剛好有新青安
＞剛好符合條件
＞剛好交屋了
＞剛好去申請


3. 新青安‘’壓榨未來‘’的購屋需求不成立，
2023後的真實中古屋買賣根本沒特別高，
大概就2017-2019水準而已，是壓榨什麼了？
加上2025很有機會創下近25年新低 ，
需求沒有在明後年爆出來已經算不錯了。

如果空空真想要打出-供需失衡卡，
改口說疫情那波開工量造成長期供給滿足，
未來換屋需求只會降低還比較合理一點。



阿台灣目前15-64歲人口約1600萬，
房屋存量 包含偏老破鬼大概900多萬間，
屋齡30年以上500多萬間，佔比約55%，
加上未來幾年的預估開工量減少，
就算不計算外籍人口，夠不夠換窩不知道。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.52.65.214 (臺灣)
※ 作者: bustinjieber 2025-08-15 19:22:10
※ 文章代碼(AID): #1ednXadr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1755256932.A.9F5.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 新青安是糖衣毒藥
08-15 17:47 JQK2
Re: [閒聊] 新青安是糖衣毒藥
08-15 18:43 gb98
Re: [閒聊] 新青安是糖衣毒藥
08-15 19:22 bustinjieber
推 jaricho: 你提到老房問題 但空空分析起來就是：少子化人口減少+房屋一直蓋 老房問題看不到就是看不到.1F 08/15 19:25
推 fghdfh: 聽君一席話3F 08/15 19:28
推 Morphee: 不是喔 不是這樣喔4F 08/15 19:33
噓 cloud3455: 所以你快去下訂給外外籍人口呀5F 08/15 19:37
→ qoqocat: 有沒有結論，看了兩遍還是不太懂在表達什麼@@6F 08/15 19:39
推 Homedoni: 真的有那麼多公寓透天換電梯大樓的需求嗎7F 08/15 19:40
→ qoqocat: 推論的部分8F 08/15 19:40
噓 jessicaabc98: 一樓，老房不能住？？哪台北空城了嗎？腰斬了嗎9F 08/15 19:44
推 jaricho: 住公寓透天的 大多是上一代長輩在住的 這種不可能換啦 都住一輩子習慣了環境鄰居等 不容易再換。而是下一代的年輕人在選擇購屋的喜好 會選擇接手老公寓的比例高嗎？ 台北除外台北除外台北除外10F 08/15 19:45
→ qoqocat: 老公寓價格是真滴爛，買來投資的很多都沒考慮到這點，買的時候折價賣的時候會折價
也會
優點大概只剩折舊少14F 08/15 19:48
推 leota: 推18F 08/15 20:12
推 catsheng: 認真給推19F 08/15 20:30
→ bustinjieber: 盡量簡單說就是，
這兩年需求端並沒有大量透支，
近一年的中古交易量是真實的低，
但，剛需永遠不會消失只會遞延，
所以目前被政策逼到縮手觀望的，
於下一波有較高機率會追價助漲。
雖然這幾年完工的交屋量看起來多，
但其實並無法滿足中期的市場需求，
（我這裡沒放上樓地板面積，
其實使照的總樓地板面積沒誇張高，
也就是間數不能反應出真實供給，
以前規劃2間42坪 現在拆成3間28，
前者的供給 2× 3-4= 6-8人
後者的供給3× 2-3=6-9人
大概是這邏輯）
加上這一年乃至未來的開工量不樂觀，
建商在外圍也大概都在收手了，
而核心區的素地跟供給是有限的，
經濟ok，有機會最快26下開始再次起漲，
27 28開始要搶新成屋則是比較確定的。20F 08/16 01:29
噓 stpada: 剛需遞延問題本質是價格  從來就沒有必買的理由40F 08/16 10:06
→ bustinjieber: 嗯你說的對，記得準時付房租，
購屋需求就交給其他房東或是法人
不然就宣導回去老家窩著41F 08/16 10:33
噓 stpada: 有閒會去關心別人買不買 最近很苦吧44F 08/16 11:48
→ hosen: 看你用什麼角度，新青安讓房價軟著陸延遲，缺錢的人多等幾年；但是讓在邊緣的人提前買房，少付幾年房租
上車的人就是賺，什麼，你還沒上車？45F 08/16 13:02

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