看板 home-sale作者 hogs (毛豬)標題 [閒聊]北市通勤社畜的淡水雜談 - 就業/交通/氣候時間 Tue Aug 26 14:19:46 2025
作為去年首購新青安買淡海自住的菜雞,在這也住差不多一年了,來分享一下我的想法
我做了一張整個淡水的大地圖,供大家參考
https://i.imgur.com/SqbAj0D.jpeg
紅色:捷運站 / 粉紅:輕軌站 / 橘黃:設施 / 綠色:居住區塊 / 藍色:道路
以下從就業、交通、氣候、居住區位一一來談,並穿插房點還有我選擇的原因
講結論的話就是:如果自住+重視軌道運輸、台北市區工作,淡水是不錯的選擇
1. 就業:便宜治北市社畜的百病
淡水的房市接納了「北市市區上班」且「買不起其他地方」的一大部份人
(還是有很多人選擇租房,尤其是年輕人)
(雖然我也不到30歲,但總覺得自己不年輕了)
其他區域或許去北市跟淡水出發時間接近,但仍有在地就業或其他發展方向
例如桃園、新竹、林口、板橋、土城、汐止、中和、新店...都不乏就業機會
淡水可以當作沒有就業。三芝也沒有、放大到八里五股蘆洲新莊北投…也都不是高薪熱區
還不是說幾百萬的超高薪喔,而是說出來會板友笑的年薪80+100+都有挑戰性
若在北市工作,又能賺兩百萬以上,誰會定居淡水呢?即使北投的醫師,也會選北市呀
淡水塞的就是「收入中等、決定一直在北市工作」的族群,用時間換取金錢跟空間
高薪就業的低可能性,使淡水房價注定不可能飆漲(除非北士科真的做起來,可以救一點)
但北市工作的人真的太多了,所以淡水不會變成鬼城,它的人口成長是擋不住的
2. 交通:淡水是現在,桃園基隆是未來 (對北市社畜來說)
淡水上下班通勤是塞車地獄這件事情,在各大討論區跟新聞已經被講到爛了
從地圖中輕易可見,要出淡水,走淡金路或中正路後,大家一起塞在中正東路跟民權路
這是真的!所以也是為什麼現在在蓋淡江大橋跟淡北道路。
要走台61/64的可以往中正路的另一頭走接大橋,要往台北的可以上淡北道路分流
(很多說法說這只是把塞車移到大度路,但大度路這麼寬總比塞在中正東路/民權路好)
為什麼這邊會說「淡水是現在,桃園基隆是未來」?
剛剛提到北市社畜有的選了淡水,但同房價水準的地方何不選八德草漯基隆等等?
關鍵就在於:
淡水的軌道運輸已經「長好了」,這代表交通時間的可控性
很多社畜想住的房子,要921後建成、有電梯跟大樓管理、走路5分內要有軌道大眾運輸
(順帶一提,輕軌跟捷運>>台鐵,台鐵的誤點率真是讓人不敢領教)
聽起來很容易嗎?偏偏很多跟淡水房價一致,甚至比淡水貴的外圍區域,卻都不符合
例如通勤北市市區,中路、林口家樂福、A7牛角坡都比淡水貴,但離軌道車站更遠。
可能有人會說「開車就好」,但就免不了要塞車了,還多出買車養車停車跟油/電的錢。
要是特別提早出門來避開車潮,那也仍需要早起,沒有因為自駕而能睡更久。
搭輕軌,即使單趟要超過60分鐘,他仍保障了社畜「這個時間出發,就可以準時到」
這跟「日本模式」是相符的,日本軌道運輸與私人運具通勤的傾向比台灣差異更懸殊
桃園跟基隆未來也會有捷運,但現在就需要的話,淡水就變成這價格帶的唯一選擇。
台灣不是日本,台灣人非常重視
通勤時間要越短越好。
很多人寧願每天開車(含塞車)50分鐘也忍受不了用月票搭車通勤60分鐘。
這些人住淡水會發瘋,同預算又要相對新又大物件,建議選基隆桃園。
另一方面,認同軌道運輸通勤穩定性的人,尤其是社畜上班族,還是不少。
這些人就是淡水的買盤。
此外,除非必要,「先買房再買車」應該是板上的是基本常識
通勤未必需要汽車的淡水,房價跟車位卻比需要車的很多地方便宜得多
因此自住淡水反而有餘裕可以多買車養車,假日開正好,可避免塞車
順帶一提,紅樹林往回搭,或去北投等3分鐘換區間車都能獲得座位,搭車不需要一直站著
3. 氣候:淡水並不是人人都在吹海風
淡水的天氣惡劣、冬天超冷、海風吹得房子都被腐蝕,是大家對淡水的第一印象
但必須提到一點是:
淡水還挺大的。(淡水比板橋的3倍、三重的4倍還大)
而且是被山、河、海包住的區域,導致
淡水居住區塊高度割裂,海拔、氣候可以差很多
從地圖可見,所謂「住淡水吹海風」只有少數區域(新市鎮部分區塊、沙崙地區)符合
淡水市區、淡大跟新市鎮另一部分的區塊,甚至比起海更靠近山,海拔在50米以上。
(我住在新市鎮,但騎車開車去海拔840m的二子坪/大屯山鞍部觀星不到半小時)
氣溫跟降雨中央氣象局都有歷史測站資料可查,假設把2024年的淡水站跟台北站比較:
淡水站每個月的均溫都比台北站低0.8到1度,感受上應該不至於非常明顯。
由於全球暖化,淡水站1月(最低溫月)均溫現在是16到17度,實際上近年並不寒冷。
淡水全年降雨比台北還少,但9月到1月明顯比台北多,可能是冬天淡水冷的印象來源。
在淡水,天氣較穩定、不冷、少雨的區域未必是貴的區域,但房子可能就沒那麼新。
4. 居住區位與生活機能
前面提到淡水居住區塊破碎,因此房價跟機能也因此差異甚鉅
這個是最在地化,也跟淡水內部房價關係匪淺的項目,先從竹圍開始說起。
(1) 竹圍
竹圍離台北最近,在地機能極強,更有馬偕醫院(醫學中心)、近關渡大橋跟北投
更重要的是它
不需要跟其他區域的人一起塞中正東路,因此價格相當高昂
竹圍新案價格目前穩定在50萬以上/坪,超過60萬的也有。北士科的消息亦助長竹圍房價
2) 紅樹林/竿蓁林/小坪頂
這幾個區塊在附近,但根據交通方便程度價格差異不小。
紅樹林屬豪宅區,尤其直接在中正東路上能觀景的,瓊瑤自殺地就是知名建案。
竿蓁林是輕軌除紅樹林站的第一站,此處社區林立,但屋齡不小,居民頗多。
搭乘輕軌,最多人進站的地點就是竿蓁林站,但因為已經累積很多乘客,往往要硬擠。
若淡海輕軌不增班,未來竿蓁林的人擠不上去應該是可預期的結果。
紅樹林跟竿蓁林地區的生活機能就無法跟竹圍相比了,但基本的都有。
紅樹林/竿蓁林站附近新案單價在45萬到50萬附近,別太老的中古亦皆在40萬以上。
小坪頂基本上算是住在山上了,自成一格,其機能與輕軌和捷運關聯性低。
需要注意到的是,由於腹地狹小跟地點近台北,目前
不管是竹圍還是紅樹林/竿蓁林,
新案跟捷運站間的距離幾乎都不是給你走路到的,很多更是位在坡地上,相當費勁。
若希望找中古大樓,離車站近的話價格亦不俗,屋齡16的工業宅「南加州」單價約50萬
南加州距離竹圍站還要走600公尺才能到,可見所言不虛。
我個人覺得
若購屋者是仰賴軌道運輸的北市社畜,走到車站卻需要8分鐘以上,那CP值其實不高,
不如住裡面一點的輕軌站附近。
(3) 淡水市區/淡江大學
淡水市區腹地就大了,且歷史悠久,其在地機能成熟度更勝竹圍(當然醫院輸)
淡江大學早在民國39年就以淡江英專為名成立,迄今校史75年,跟市區密不可分。
從淡水站往東北方向,學府路、英專路等站前路名商圈都能看出深受淡大的影響,
往北的水碓、新春/新民街、中山路各類商號、外食、診所、傳統/超級市場等一應俱全
這一帶的房子多數老舊,公寓為主,即使有大規模樓房,層數也不高,價格頗低。
這邊沒有輕軌站,除非離淡水站足夠近,否則沒什麼通勤價值的老房子,優點只有便宜。
(離淡水站近的當然不便宜)
到了水源街、北新路等學生聚集的區域,其學生商圈的元素更形明顯。
物件滿多是小坪數或分租型態,不管是公寓或是老大樓,宿舍性質高。
附近多有火鍋、義麵、燒烤、炸物、酒吧、宵夜,健身房、蝦皮店到店之類,很年輕化
這個區塊離軌道頗有距離,透過機車/公車去輕軌淡大或北新站,或直接去淡水站更方便
北新路近淡金路一帶已有些坪數跟屋齡比較現代化的物件,很多在地中壯年族群住這
(4) 淡海新市鎮
新市鎮是圖片裡綠色框起來的,左邊一大塊加上右邊類似骨頭或闌尾的細細區域
也就是大家所謂講「淡海跟淡水要分開看」的「淡海」,但其實本身也大到需要分區
闌尾區(淡金北新)拉到中山北路跟濱海路口(行政中心/家樂福)一帶
最遠到濱海義山站,這一塊區域發展比較成熟。其他部分才比較接近大家說的「鬼城」。
包含已經跟宏泰人壽鬧翻的美麗新廣場、海洋都心,跟其他大型的造鎮案
這點從空拍的顏色就能看出來:哪裡有房子(含住宅跟建設)哪裡沒有,一目瞭然。
新市一路的全台最大麥當勞(M的地方)延伸進去到中山北路口,一直到濱海路,
算是新市鎮的心臟地帶,有行政中心/家樂福/寶雅/全聯/全國電子/連鎖餐飲等等
淡水運動中心也在此,感覺像是把資源都往這一帶倒下去
新市國小招生供不應求,對面有個社區所有一樓店面都租給銀行,都彰顯其特殊性
儼然新市鎮示範區,家樂福對面壽司郎開幕後也高朋滿座。
闌尾區則僅五個社區,全部都在淡金路上,優勢在於距離淡金北新輕軌站都非常近
不但是新市鎮最靠近台北的地方,跟淡大生活圈/淡水市區也只有一溪之隔
(寬度跟水溝差不多的公司田溪,很多人會沿著這邊慢跑,兩側種櫻花)
可以同時吃到淡海精華區跟舊市區的機能,去英專路跟家樂福都只要五六分鐘
缺點是市容較醜,淡金路的對面有如另一個世界,不過上山看星星/天元宮賞櫻很方便
這兩區都已經蓋滿,預售亦完銷(好像有一案吧,碩果僅存)
熱門社區不論屋齡,單價實價都在40左右,其他視屋況也有31~35+
濱海路以北還有沿濱海路西行的區域才是目前淡海新案銷售的大宗,並不乏大型造鎮案
例如海樂地(崁頂站)、新海城(新市鎮站)都在輕軌站旁邊,號稱出站就到家
坪數都較小,價格已站穩38到40,但這邊的生活機能頗為不便、車程也拉得很長
(過了行政中心,輕軌在地上跑會降速,且班距自義山站起分岔而變成兩倍時間)
因「台北灣系列」太遠,想買新案的人只能買單這個價格了,應該會持續在這邊盤整
如果房市控管鬆綁,應該會再往上跑兩三萬
(5) 沙崙地區
沙崙地區也是淡水的老區了,是舊市區外另一個居住區域,也是離台北最遠的區域
這邊離海非常近,是真的會被海風吹的區域,一直以來是淡水人口聚集區中價格最低者
當然有一些以海景為號召的豪宅別墅型建案仍可賣高價,但不宜一般人自住或投資
然而,因為淡江大橋的出現,情況有所改變。沙崙跟靠海的新市鎮作為大橋第一排而走俏
其中最具代表性的就是「鐸藝」,含裝潢單價有破60萬的,平均也有45+
該案位於大橋上橋地點,同時還有無敵海景日落、漁人碼頭煙火,實用跟觀賞性都高
但若從軌道運輸通勤的社畜角度,仍不建議買這邊就是了
5. 我的狀況
我跟另一半都是北漂,我年收約180,她約70,我們去年原本預計買1500,緊繃2000
去土城新莊三重看房,都是老/小/離捷運走路遠,最後選擇買淡海闌尾區的1X年中古社區
我在大安站工作,她在石牌站,紅線可以直達是個優勢(搭車分別57分跟27分)
而且社區離輕軌站僅80米,多了搭車時間,但少了走路時間,沒有變久多少但更舒適。
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房子方面,雙車位(坡平子母),室內25坪
每室大面窗、兩面大採光、兩衛大廚房、自帶不錯裝潢,完全不用改裝
永久棟距綠意景觀、每層6戶3梯,是看房過程中最理想的,卻比原預算低上200多萬
總價是家戶年收的五倍左右,正適合新青安貸滿,剩餘的錢拿來養車、儲蓄、投資跟旅遊
就跟板上說的一樣,買房跟存股完全就可以並存,誰說一定要二選一?
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假日開車好市多15-20分,常跑北海岸/陽明山、漁人碼頭/宜蘭/基隆;桃機也僅需40分
最遠曾去到武嶺(3.5小時),北市的話北投溫泉、石牌天母、故宮、北美館都常開車去。
當然也會塞車,但都不是塞在淡水。淡水會塞車的時間(平日),我們搭車。
雖然淡水市區跟新市鎮沒醫院,但飆去馬偕差不多10分鐘
更遠一點有關渡醫院、和信、榮總、振興。北投的醫療資源豐富,這也跟板上的建議相符
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我去年秋天遷入,先感受了淡水的冬天,並不比大安區冷
現在體驗淡水的夏天,卻有比大安區不熱(都市熱島真嚴重)
但更重要的是,
淡水夏天天氣極度穩定
讓我每天都可以去室外游泳池游泳,充分享受自己付出的每一元管理費。
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個人感受上,要擁有新市鎮成熟區這種完整的機能,物件不能太舊又不能太小,
北台灣在2到3字頭的價格帶是真空狀態,只有這邊了
——前提是在台北市區工作,且重視軌道運輸在不同時點跟天氣條件下的穩定性
(內湖工作在環狀線北段蓋好前較不適合,南港也比較久,建議買基隆)
個人持續期待淡水人口節節增加,內部機能更完整些(尤其是餐廳的部分)
至於問淡水房價有沒有被低估,值不值得進場,這我不知道,
但去年到現在,我們跟鄰近社區的實登都上升了,我去年還買在2字頭,
但之後我看同區域很難見到2字頭的成交了,應該都是30起跳,但仍比其他地方便宜很多
我跟另一半住得很開心,會繼續住下去
供大家參考
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.160.33 (臺灣)
※ 作者: hogs 2025-08-26 14:19:46
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[閒聊]北市通勤社畜的淡水雜談 - 就業/交通/氣候
08-26 14:19 hogs
※ 編輯: hogs (114.136.160.33 臺灣), 08/26/2025 14:22:08
※ 編輯: hogs (114.136.160.33 臺灣), 08/26/2025 14:26:05
牛角坡到A7站,可能得騎機車
推 torrid: 很詳細 推 這樣生活品質蠻好的3F 08/26 14:31
一分鐘左右,我住的社區的情況
推 torrid: 在紅線上班買淡水不錯5F 08/26 14:33
推 xxio: 務實好文,不像A7仔狂吹。明年大橋好了去機場更快了7F 08/26 14:34
推 kmters: 等橋通後 可以很快到機場 真爽9F 08/26 14:40
推 askey: 住得開心就好10F 08/26 14:44
推 qaz13579: 沒錯 住六都山上海邊或偏遠的都需要打這種文==11F 08/26 14:45
便宜治百病囉 我可沒有吹說這邊會漲,投資請審慎
但自住族完全可以考慮,尤其越喜歡準點的軌道運輸的越適合
→ qaz13579: 說實在就是輸市區但發現其實也還不錯 有買便宜的話就很爽12F 08/26 14:45
→ g9xuggf: 怎麼好像常看你分享淡水 xdd14F 08/26 14:48
因為我住得喜歡,當寫心得
不可能
推 jason3676093: 三重區搬進台北市 講真的通勤時間縮短真的有點回不去 看原po可以花一小時單趟真的蠻屌的 大部分人應該沒辦法堅持這麼久17F 08/26 14:53
有位子坐的話其實挺容易的,捷運很涼
推 kensmile: 以前我也覺得淡水很難漲,但交通建設就是能改變20F 08/26 14:55
我認為淡水的情況無法改變多少房價,只能通台北的就業才是硬傷
但對淡水人來說,一定是更方便的啦,爽
推 ahg: 大眾運輸旅客素質堪憂,當然私人載具會比較香22F 08/26 14:55
其實沒那麼糟糕,不過每個人標準不一
推 heidilin: 推!用心寫的好文,恭喜買房23F 08/26 14:57
推 minirr: 真的很多人覺得通勤一小時很久嗎?我身邊通勤都45-60分居多欸,以前住木柵到大安,出門公車捷運,下車走路搞一搞也50分鐘,我也沒想到同一條棕線能搞那麼久,除非你家一出門就捷運24F 08/26 14:58
真的很多人覺得45到60很久喔,不然北市租屋族怎麼來的
推 minirr: 同事住江子翠,再怎樣來大安也要45-50分28F 08/26 15:01
推 eagleken: 買年薪5倍左右的房子,真的還能享受一點人生不當房奴29F 08/26 15:02
推 gn02253749: 其實淡江大橋 淡北道路 八里輕軌 外加未來可能會有的關渡新橋,新市鎮地區基期真的還算低
愈被瞧不起的區域 未來會不會打臉眾人就等時間證明32F 08/26 15:11
推 coonash: 恭喜,買在2字頭沒啥能嫌的35F 08/26 15:12
推 offstage: 推太用心,害我花好久的時間仔細看完 XD36F 08/26 15:13
推 onekoni: 房價=建築成本的地方跌不到哪 就是等題材點火37F 08/26 15:14
推 gugipin: 好慘 家戶收入250 卻被逼著住淡海38F 08/26 15:18
是自己選的,怎麼能說是逼呢
推 jkduke: 感謝分享 恭喜買房40F 08/26 15:20
→ VSshow: 假假真真,真真假假,很會寫
很多細節你根本美化,買到套到43F 08/26 15:34
願聞其詳,我應該優缺點都寫很清楚
推 gugipin: 好像有刪推文欸 這是房仲文吧
抱歉,是我看錯45F 08/26 15:37
推 oopFoo: 今天591說淡海餘屋最多,3621戶待售。這篇真是時候47F 08/26 15:39
淡海的餘屋有2000個屬於同一建案喔,都是新海城,價格穩定
推 leota: 推48F 08/26 15:43
推 c6066den: 其實如果淡水跟桃園比我也會選淡水,就好玩有趣許多,也在北捷系統,轉乘比較方便49F 08/26 15:43
這要看你在哪裡上班
推 ImCPM: 優文推51F 08/26 15:45
推 elliotpepe: 身為市內移民到遠到要命的淡水北漂族,對內容完全贊同
原po的所住社區應該是四個字的
唯一麻煩的是回家還要迴轉52F 08/26 15:45
其實沒有真的很麻煩XD假日才會發生
推 frank111: 淡水很大,但熱鬧的地區基本就沿著紅線發展,紅線貼著淡水河,基本上都是吹海風
不吹海風的地區就偏僻山區阿57F 08/26 15:53
行政中心、新市國小不能說是偏僻山區吧
推 bjqs0827: 推好文上班時間新北進台北如果公車通勤大多也都至少30-60分鐘60F 08/26 15:55
→ frank111: 淡水就像死巷,沒有其他出路。林口雖然在山上,但可南可北,相較起來,淡水的發展性就低了62F 08/26 15:57
沒錯,就是這麼回事
→ zzahoward: 沒錯 淡水就是無尾巷 這也是為什麼房價漲幅還是不太大但因為供給量太多 有機會躺回去2X64F 08/26 16:00
海洋都心就還在2X,但預售新案或精華區要回2X是想太多了
→ zzahoward: 至於通勤 每個人算法不同 有些人算Door to Door 有些人只算大眾運輸上面的時間66F 08/26 16:02
板上其實有淡水在地很久的,包含a0,他們才是淡水王
→ sam21sam21: 其實就業的部分,北士科救不了淡水
,要再加上大業路跟公館路才有機會
看來太太是北榮的護理師或是石牌的老師69F 08/26 16:04
→ crowsfeet: 應該是被套到吧.. 淡水只有退休或非通勤考慮73F 08/26 16:16
2字頭要被套也很難
→ TsBC: 退休還是士林北投醫院較多,公車捷運都方便,較宜居76F 08/26 16:26
在home-sale板,酸淡水是一種態度
推 eddisontw: 淡水150年前就開發完成了 比台北市其他地方都還宜居78F 08/26 16:28
→ sagarain: 便宜治百病
淡水是迎風面肯定有某個季節會特別冷 下雨要看你在山哪一面 他有時是跟台北顛倒的81F 08/26 16:33
下雨基本顛倒,但不會像跟南部對比那麼誇張,台北冬天一樣有雨,但淡水夏天真的無雨
推 holebro: 有在用游泳池真的划算84F 08/26 16:43
我們社區游泳池天天開
→ finhisky: 台灣應該要大都更,為了幾十坪一直往外,心酸85F 08/26 16:52
→ knives: 樓上,錢你出,大家都嘛在等自然都更或被都更86F 08/26 16:54
推 onekoni: 這幾年真的爆冷的天數沒一星期的…87F 08/26 16:56
推 ricker: 這不能不推89F 08/26 16:59
精確來說就是淡江有約社區到將捷之森社區,可以看地圖
我怎麼沒塞過?當然我都是出淡水,或許中正路很塞,這我不清楚
難道我擅長選出門時間?我15~20分到北投好市多都是假日喔
※ 編輯: hogs (114.136.160.33 臺灣), 08/26/2025 17:32:33
淡水房價上不去跟科技業從業人士不會住的關聯性比較大
竹圍不是重劃區,人行環境沒有新市鎮友善,但600M確實還能接受
→ TsBC: 若都更是把大樓蓋得更密,看看板南線通勤慘況,還是別吧…近期越來越抗拒大型重劃區了96F 08/26 17:13
推 cowcowban: 用心分享給推 這樣實在的自住分享才能真正瞭解當地98F 08/26 17:14
對的,其實很明顯
→ royalroad: 我住過淡水幾年,基本上認同原po,唯一的差別就是通勤時間單趟一小時以上我無法忍受,後來還是搬走了,但其他地方我都接受,甚至還蠻喜歡的377F 08/27 14:31
推 poorot: 同樣闌尾社區給推,選房方針幾乎一模一樣,家戶收入也是大概280,上班地點也在紅線上,找不到更好的選擇380F 08/27 16:11
→ hogs: 嗨嗨鄰居 不管是不是同社區的XD382F 08/27 16:17
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