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作者 zesonpso (幹 正義的孩子王)
標題 Re: [心得] 高雄投報率
時間 Fri Sep 26 10:51:09 2025


在兩年前 有提到按照計畫會在今年售出
持有滿五年後本月兩間完成售出

先說一下售屋過程個人感受

1.市場買家持續都有
2.因大環境和政策影響決定時間變慢變長
3.開價直接落實登左右買家談的意願比較高
4.市場預售和平轉案件一直在增多

我這次售的是這次疫情購入的房子
因為是新二手屋我就直接專委給覺得不錯的房仲
以避免太多房仲打擾我生活

過程中每週都有絡繹不絕的人去看屋
平均每周至少3.4組有
出價每週都有不過普遍都出在實登以下打九折
後來兩戶成交價都在實登往上一咪咪
都在進入最後交屋階段程序了

持有五年資本利得
扣除20%稅 房仲費 裝潢家電等
每間預計獲利340~360左右

當初購屋後的資料記得全部留著
申報時候裝潢費用等都可以申報

此次房仲業景氣不好
價格談不好為了觸成成交
他們都會願意讓%達成三贏

就不秀成交資料了
必然要遮的資料太多了XD
此次的過程正式完結篇了
這系列就不更新了

短期內除了手上持有的老屋出租不動
很久時間應該不會再購屋了
祝版上多多空空都能心想事成 掰掰~ 下車嚕

最後我交屋後會包紅包給我的租客
感謝他們願意協助售屋 還幫我跟買家介紹房子XD


※ 引述《zesonpso (幹 正義的孩子王)》之銘言：
: 經過了快四年時間
: 這疫情也過了
: 但是台灣的環境也變了許多
: 財務規劃關係這兩間新房要調整
: 所以回文做一個結束
: 持有的兩間新房(舊房處理一間 其他地段好的會持續持有)
: 目前房價漲幅也上漲了50%
: 一坪依照今年七月成交實登計算
: 計算這四年的資本利得
: 房貸平均一個月大概14500(包含升息) 利息約占4500
: 火險稅金一年約佔12000元
: 租金收入17000元 (大樓出租目前最低同房型22000)
: 因為租客也都很穩定所以也沒打算調整租金
: 而且租客跟我有默契也沒提出要申請租金補貼
: all
: 17000(租金) - 4500(利息) * 12 = 150000元
: - 12000(火險稅金) = 138000
: * 5年 = 690000元 (收租獲利)
: 房產升值預計獲利約250萬元
: 合計略估320萬元 * 2間 = 640萬元
: 當初投資一間支出含裝潢頭款家電全部是約170萬元
: 預計在2024年年底會請房仲販售
: 目前住的房客也有意願購買
: 屆時如果房客同意價格應該會直接讓售
: 這兩間五年新房售出後
: 含本金及資本利得的金額
: 會轉投入到台股金融 電信 高殖利率股躺平
: 預計殖利率抓在4%~4.5%之間的個股
: 屆時340萬(投資房產本金) + 640萬 (資本利得房產) =980萬
: 每年會提供被動收入40萬初頭
: 平民小百姓 持續努力提高被動收入
: 這邊針對幾年前的文 做一個收尾 以及後續的資產計畫
: 當時候推大家高雄買房真的不是害人
: 你看疫情房價飆漲後 我就沒發文 推薦買房了QQ
: 祝福大家持續邁向翻轉人生
: 我就繼續聊天室陪大家喝咖啡
: 一個年也快過了 好的 不好的都結束了
: 新的一年祝福各位身體安康 心想事情
: ※ 引述《zesonpso (幹 正義的孩子王)》之銘言：
: : 目前名下房子出租只有2間
: : 近期因為疫情關係QE過頭
: : 加上市場資金去化會變成一個問題
: : 積極在市場中找尋中古和新屋的標的
: : 一般來說投報率高的應該屬於
: : 舊公寓或者舊大樓的部分比較高
: : 但是在一些特殊地段會有一些特殊市場
: : 之前有提到榮總旁邊新大樓
: : 但是我後來沒有考慮這邊因為機能性是一個問題
: : 今天休假沒事跟老婆到處看房到處晃
: : 剛好某一個建案開賣1個多月，我對這家印象超深
: : 因為他地點很好很特殊，但是覺得他開價應該偏高
: : 導致投報率不好看，所以一直都沒去看
: : 看完之後印象給我非常的好，附近沒有相同性質的大樓
: : 也是近數年來唯一新建案，所以附近換房的人很踴躍
: : 今天中午看完後，晚上跑去看房直接下訂兩戶XD
: : 這間房子23坪  格局方正漂亮
: : 頭款預計100萬 + 代收13萬 + 家電裝潢 合計大概抓150萬
: : 如果以市場特色吃地點可以租給文藻 和 榮總的護士
: : 大概可以承租17000含管理費 (預計一人8500元)
: : 貸款400萬 一年利息64000元 一年租金扣除管理費收18萬
: : 租金收入180000 - 利息64000 = 116000
: : 投入150萬 收入11.6萬 投報率7.7%
: : 月付款大概一萬三 所以沒有壓力QQ
: : 會下手決定是因為
: : 1.附近已經沒新建案 相同特色的沒有
: : 2.鄰近文藻 榮總
: : 3.下樓旁邊就賣吃的大鬧區 + 超商 (鬧中取靜)
: : 4.大樓素質偏高 (自住戶居多 普遍都換屋客)
: : 5.地點好未來不怕換手問題
: : 6.好的標的價格思考好 談好 就要出手拉
: : 7.找事情給我老婆做

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                                 ▁▁▁▁
                               ▕絕不豪洨▏
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.116.169 (臺灣)
※ 作者: zesonpso 2025-09-26 10:51:09
※ 文章代碼(AID): #1erV-WCV (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1758855072.A.31F.html
推 topaaron12: 高割離席1F 09/26 10:53
推 mainword: 不管怎樣都恭喜，但我是不知道賣掉後還能放哪裡
所以還是加減自用+放生出租就好。2F 09/26 10:55
推 mythtaker: 人家海期牛到爆4F 09/26 10:56
→ mainword: 錢在手上沒有安全感，哈5F 09/26 10:56
推 alfi2016: 發文者 鬆鴿
跟著一起進入股市求榮發大財6F 09/26 11:04
→ kuosos520: 恭喜8F 09/26 11:05
推 tesla595: 請問鬆哥為何會想賣呢？是看空不動產市場嗎還是其他領域的投報率比較好呢？9F 09/26 11:06
我本來是打算長期持有的
但24年突然暴衝發給我15.20年租金
所以才打算售出這筆錢預計會找穩定股票來收息
推 NTU303150195: 不想吃新屋折舊吧
我也不知道賣了錢要放哪...11F 09/26 11:08
推 mainword: 對吧，賣掉也不知道放哪，不如繼續長期持有就好
房地產這麼香.... 我都覺得自己中毒了13F 09/26 11:10
→ NTU303150195: 我股齡太短，人家是股神大師@@15F 09/26 11:10
→ mainword: 我沒注意到發文者是鬆哥.... ORZ16F 09/26 11:12
我是走被動收入的人
所以能穩定 讓我提高被動收入 都是我的選擇
※ 編輯: zesonpso (114.35.116.169 臺灣), 09/26/2025 11:14:17
→ jaricho: 阿不是說高雄房價套牢以後少子化崩盤 怎麼一間扣完稅又賺3.40017F 09/26 11:16
推 SINW: 哥有沒有粗估一下年報酬？19F 09/26 11:40
推 quiet93: 新二手屋是是指n年屋全新沒住過的意思嗎？
有租客為什麼叫新二手屋？20F 09/26 12:08
推 victorytim: 高歌離席22F 09/26 12:17
→ sos20000066: 鬆哥沒有留一間阿，那地點我覺得算好的23F 09/26 12:35
推 x156w423: 恭喜高割離席
參考席勒本益比
現在應該適合反過來
分批獲利了解股市 佈局房市吧 (o_o)?24F 09/26 13:11
→ alonzohorse: 鬆哥下車了，看來高雄拐點已到28F 09/26 13:48
推 jaricho: 樓上有看準過的戰績嗎？29F 09/26 13:56
推 Tattoo: 五年前買的，大概賺一坪10-15萬左右。恭喜30F 09/26 14:10
→ freddy: 賣掉的獲利，會想放美債領利息年化4%嗎31F 09/26 14:22
推 jc761128: 穩定收息 還是股>租 沒有規模管理真的懶得處理房客
等鬆鴿call 領息股..32F 09/26 14:29
→ freddy: 台灣的房地產就是玩差價而已，賺收租回報率沒意義，未來預期價格上不去，現在下車轉移資產，教科書示範34F 09/26 14:35
推 l52015: 推鬆哥36F 09/26 14:56
推 railwayman: 負50%37F 09/26 17:04

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