作者 ceca (生活藝術大師 N)標題 Re: [問題] 找房子有更有效率的方法嗎時間 Wed Oct 1 23:31:45 2025
※ 引述《yu60dtsfib (晴天向日葵)》之銘言：
: 最近開始認真看房 發現超花時間...
: 每天滑物件還要問房仲 可是回覆常常很慢
: 好不容易約了看屋 又常遇到現場跟照片完全不同
: 有時候覺得白跑一趟 超浪費時間
: 想問大家有沒有更有效率找房的訣竅阿
: 大家都是靠自己狂刷物件嗎?還是有什麼其他方法?
沒有.
基本上就是狂看房子.
看一大堆你就知道你要買的是哪幾間其中一間.
當然如果你很有錢.
反正房子買了住不爽,過一段時間再換一間住.
那ok阿...
甚至之前我換屋頻率很高的時候,2~3年就換一間.
到處都住一下嘗鮮一下.
反正你不要花錢裝潢,那基本上就是處於怎樣換屋都在賺錢狀態.
這樣也許你會對自己自住的房子有更多的想法和訴求.
那自然,你可以不用看太多房子.
覺得爽就買來住看看,不爽就搬走就好.
但如果你沒辦法做到搬家隨心所欲.
那你就只能大量看屋.
這樣你才會對你有多少錢然後可以買到怎樣的東西有個概念.
並且理解到自己需要的是甚麼樣的房子.
其實就算是我們投資狩獵.
也會一直都在看屋.
你想我們這些看了幾千棟房子(字頭不是一)的投資客.
有一筆錢要買房子,還是要看個一些量的房子才下手.
(除非那個閉著眼睛不用看都知道穩賺)
更何況妳們這些看房子有沒有超過20間都是問題的.
你能不繼續看屋嗎??
不過當然我們後來看屋速度都很快.
要不是交通和停車的問題.
最早我是20分鐘排一間,後來發現停車很多時候會卡到時間.
所以現在比較是40分鐘排一間...
我一個下午就可以看個四五間...晚上跟上午不論.
看一間實際花的時間是三分鐘...進去看房子我那些要翻新要花多少錢而已.
反正你窗戶是低於70分我就會換.
那你是65分還是55分還是35分...對我而言都是同樣一筆錢..XD
所以我不需要看很仔細...大概這種概念.
不過有時候屋主在裡面,為了避免讓仲介為難(屋主以為他找人來亂)
倒是會配合仲介演戲一下,裝作一般人(菜鳥)看屋狀況...XD
不然我走一圈腳都不用停就看完了....
但是就是這3分鐘...
我要買房子,還是會乖乖專程去花三分鐘看屋...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 作者: ceca 2025-10-01 23:31:45
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※ 同主題文章:
Re: [問題] 找房子有更有效率的方法嗎
10-01 23:31 ceca
就一批屋主要換人當阿..XD
不過冷盤是一個出脫時間點也沒錯.
(熱的時候你先跑了到時候後面又大噴一波你就搥心肝)
有些人賺到錢就先離開.畢竟不知道冷多久.
那他出去轉一圈去別的地方賺錢....很正常.
反正買賣交易成本你無腦抓8%,他轉一圈可以賺更多(要含租金計算就是了)那ok阿.
而現在就是一個離開的時間點,然後換手.
投資每個人的算盤和操作不一樣.
我光自己粗分就有短中長期,雖然還沒開始搞收租特化.
操作都不一樣.
那我短期比較多間的時候...一直買賣...不就你看到我一直賣房子..XD
但是你看我中期可能就都壓著不賣...
又或者告一段落的時候你又看到我中期在賣房子(換物件)
至於長期...那個你又看到我只買不賣.
因此我幾乎都維持有房子再出售狀態.
差別是,這間到底是短期出脫還是中期出脫...其他人可能也搞不清楚.
那反過來,高大橋頭中古屋,有人出脫也很正常.
我們先假設它們都是投資老鳥.而不是無法邏輯判斷行車蹤跡的馬路三寶菜鳥...XD
這時候就冷盤出脫,屬於中期的一個階段性時期.
是很合理的...
而換手就會換給其他中長期的持有者...
不過這時候短期應該不太會買房子...當然也不太會賣房子就是了.
最近這麼躺平就是因為短期都停擺,全都轉成中期以上.
所以變得特別閒,哈哈...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/01/2025 23:43:19
推 alanbread: 我最高紀錄是13-17的 看9間，遍佈台中北屯西屯大里北區西區南區，騎勾勾羅
13-17點2F 10/01 23:55
我後來發現一方面這樣很累.
另一方面.
仲介可能會delay或是要調整時間.
尤其屋主還住裡面的.
所以40分鐘好處就是.
你要硬塞一個在同一個時段...
也可以(變成20分鐘看一間)
挪出空間來做彈性.
並且可以跟仲介哈拉一下.
不然來也沖沖去也沖沖..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/01/2025 23:57:51
→ alanbread: 買房投資的一大門檻就是台灣人普遍臉皮太薄，喜歡雲端看屋或者去代銷案場坐在裡面看合約5F 10/01 23:57
台灣教育.
讓大多數人對面對"人"都會有壓力...XD
這也是我們投資客的淺在基礎立基點所在.
又要面對仲介.又要面對包商...
不時還要跟鄰居大小聲.
有很多人天生就沒辦法...那他就沒辦法跨入這一行之外.
大多數人都還是有一定的抗拒心態.
這也是為啥,預售屋玩家很多的主因之一.
因為他門面對建商代銷,比較類似再大賣場買東西.
屋況也比較不需要處理.
所以她們可以大幅減少面對人的壓力.
那自然中古屋就....
我們爽爽的玩嚕..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 10/01/2025 23:59:46
推 alanbread: 我以前在當房仲幫自住客戶排看屋都是排6間起跳，行程前幾天我就會不斷灌輸他一個觀念，當作出來玩，想吃啥喝啥跟我說，報公司統編銷賬不要不好意思，再來進去不喜歡，或到樓下發現環境氛圍不喜歡，沒有看的必要馬上講，直接下一間不要浪費時間，啊假如時間卡到就到7-11坐一下科普買屋知識、貸款啊 基礎裝修啊 家電不要被敲盤子啊～我後期幾乎沒在主動開發，光銷售就保底一年300萬業績
最高紀錄1週收6份斡旋成交4間，當年度成交23間（開發4間全部獨泡）7F 10/02 00:01
推 alanbread: 有時候我都在想，我如果109年沒跳出來做投資客，我現在應該是至少兩間加盟店的店東（有其他股東）但這都是平行宇宙了，依我個性還是會100%投入在銷售，開發端我隨緣，反著做就對了，所有仲介都在強調開發的時候，銷售才是最屌的18F 10/02 00:09
→ ceca: 仲介勤跑就會有基本成交，除非天生不適合，在某個角度也是一分耕耘一分收穫23F 10/02 00:09
推 childeviler2: 我自己看房經驗不多，不過我看中古屋的時間大概5分鐘，看一看然後心裡面想我轉出租要怎麼弄要花多少，然後租報划算嗎？25F 10/02 00:09
→ ceca: 不過通常我都是直接廣告打電話排行程，大多每一間房子仲介都不一樣
不過當然有認識的廣告會優先找有認識的帶看28F 10/02 00:10
推 alanbread: 問一下C大，你現在還是會跟誰看跟誰談嗎？還是說你認為他狀況做太多會找熟識的仲介去處理看看？31F 10/02 00:13
→ ceca: 一般來講，我廣告找到的房子，電話打給誰就跟他買33F 10/02 00:15
推 alanbread: 又或者你也不鳥他做的狀況，就是下斡旋？那又有另一種情況他不收，其實我是遇過蠻多次這種狀況，比如A價格不收，我放棄，後來發現我朋友買到A+20萬之類的34F 10/02 00:15
→ ceca: 熟識的則是，例如我要買一間某某區域xxx萬的什麼東西
我會在那區耕耘的熟識仲介聊天問她們有沒有類似的貨
如果有就會列入狩獵範圍
仲介做狀況通常就隨便他們怎麼做，反正我要出多少就大概那麼多
他動作太多，影響到我的目標價上下也是有限
至於她不收，我自然下一間
我會照順序出價，這間不收就跳下一間
他後面跟我說可以收，那...來不及了，下次吧37F 10/02 00:15
推 alanbread: 瞭改，我自己是做越久越不要臉，我還試過自己去找屋主，但後續各種結果都是不好的，投資客做一段時間確實會忘記仲介辛苦的地方，忘記以前剛開始是怎樣被欺負的46F 10/02 00:19
→ ceca: time is money friend!!
我很懶，所以事情都sop化，這樣我應對也是sop
sop無法追求極致，但是可以有穩定的運作效能49F 10/02 00:19
推 alanbread: 我現在最大的問題是能跟得上我想法的仲介太難找，就算有我也不是他第一首選的客戶52F 10/02 00:21
→ ceca: 我比較懶得為了例如多個5%還是多少，花更多心力
我不限定，很多時候也是看廣告，出價，買到
不一定要靠著固定的仲介
仲介畢竟都是以賣自己店的物件為主
而每間店通常有主要耕耘的範圍54F 10/02 00:21
→ alanbread: 我印象中你好像沒在做包租特化，你怎麼看這個接下來的發展，還是我直接私你信箱？59F 10/02 00:22
→ ceca: 但是短期沒有範圍，可以轉賣利潤夠在那瑪夏我也買
而中期補漲一直區域輪替，所以會一直換區域買
造成無法鎖定特定仲介幫忙買
就看阿龍啊
主要是交易量和第二第三戶貸款
這個不起來，交易頻率就會拉長很多
交易頻率拉長，租金就很重要
那自然就會花心力搞租金
而交易頻率高的時候，租金自然隨意就好
所以阿龍決定走向61F 10/02 00:22
推 alanbread: 我現階段因為換自住宅消耗我很大的現金，我租金特化的房子已經夠了，而且帶看量明顯不如前兩年，大資金停靠不往這種房產去了，我想要轉回一般剛需的短期走，但還是很迷茫，我有想過自住精裝出租兩年後轉賣，但這現金消耗很大，租金收益不高容易卡死我自己，那回去我的舒適區繼續做收租件 我週轉率又不高，有點走到死胡同了71F 10/02 00:30
→ ceca: 短期要槓桿開起來，但現在資金掛四拿出來要很久
就算你用賣得得到自由資金
但你連買兩間，貸款又會被卡
所以現在短期超級難做
中期還好，大概一年的時間，你要買賣換屋，或是掛四轉出資金
不過貸款目前轉貸可能要三年才能用市價計算
這樣一綁，那不如租金特化多租幾年
等到這些限制解放再說
其實台灣很假掰
一般國家會獎勵老屋翻修的短期
美國拍成影集，中國直接鼓勵你開公司做
因為可以活化老屋，以及成為無法自己處理房子的屋主的中轉啊台灣主要打預售屋炒作，掃到老屋翻修
又打無腦買低賣高，掃到老屋翻修
那好啊，掃到大家就一起痛苦
一堆人無法處理老屋，或被包商坑，搞得烏煙瘴氣
一堆翻修糾紛跳票拿不到尾款
然後一堆老屋掛在那邊，為屋主無力處理
而我們轉去中期或是收租
市場就這樣下去，直到那一天政府想開
我們再第一時間跳回來大賺特賺
畢竟經驗擺在那邊又不會消失xd
and，最近本來就是不動產難操作的時候
不好做不需要硬要搞花樣出來
該躺平就躺平
躺著等下一次東風到來77F 10/02 00:43
推 alanbread: 了解，謝謝C大，我思考一下，消化一下104F 10/02 00:51
推 au041l: 真的……差點又進場玩短期，還是改去滑雪好了106F 10/02 01:15
推 f860506: 租金特化最近真的不好玩 但今年在台北收了好幾個都更件要玩中長期了107F 10/02 07:51
推 alex0973: 推文學到很多東西 感謝XD109F 10/02 08:21
→ HinataGG: 結論就是連房蟲都知道炒房短線沒搞頭了，只能撐著拉長看有沒有機會爬起來，出租還要設計搞一堆，還要徵信租客，還要怕遇到租霸。有幾個人有閒這樣搞xd 乾脆賣一賣丟股市囉110F 10/02 08:36
推 mainword: CECA大先推再看，剁哥群刪了最近好少資訊來源 Orz
這一年也是都沒再進出了，強烈懷疑政府是想鼓勵買賣而非屯房，因為賣掉的資金乾淨好操作的多，屯起來掛四要等但買賣就得被抽房地合一，總不能做到沒賺錢，所以多少都貢獻一些。114F 10/02 08:55
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