看板 home-sale作者 ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)標題 [請益] 買預售屋轉約和青安問題時間 Thu Oct 26 22:38:15 2023
想請問各位
我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右
因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看
又因為是預售屋轉約（明年第二季交屋），我也確認了賣方是今年以前就買的，所以技術
上沒問題
但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時
房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款
理由如下
1.暫收款15萬（對保時，含契稅.代書.印花...的費用）
2.頭期款260萬
3.貸款485萬
4.尾款32萬（交屋前才需要給建商付款）
5.仲介費總價2％
房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬
理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價
我感覺不太合理就進一步追問房仲
房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右
現在我要買這個房就是
付他講的這些錢然後把約轉成我的
撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬
也就是200萬價差這件事
我想請教的是
我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎？
我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理
請教各位是否有類似的經驗可以參考？
有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了...
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※ 作者: ssssssaa 2023-10-26 22:38:15
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[請益] 買預售屋轉約和青安問題
10-26 22:38 ssssssaa.
10-27 00:11 junior020486.
→ jamesinhw: 既然他踩得硬，湊得出來就去買1200的啊1F 10/26 22:42
→ s7024546: 你要貸多少是明年的事，要轉約現在就是要300給他2F 10/26 22:44
推 redcoin: 轉約就是這樣 你沒有房子(預售屋)所以銀行不會貸款給你 屋主現在就是 把他付出去給預售屋的錢+要賺的錢 加起來跟你要現金5F 10/26 22:46
噓 NirOE: 賺兩百萬 要繳多少稅啊8F 10/26 22:47
推 Keade0325: 貸款以他當時合約價
建議是別當盤子 有這金額直接買12009F 10/26 22:47
推 agbug: 喜歡就610+70去出價，說不定就中了11F 10/26 22:49
推 jackyzhes: 貸多少是明年的事情 你現在要接就是得用他買價的2成+他要賺的部分13F 10/26 22:58
推 chives465: 便宜，或是物件有稀有性，才會買轉約，不然現金得準備一堆15F 10/26 23:02
推 qqphor: 這時期好亂喔17F 10/26 23:02
推 yo4126: 轉約還沒開始貸款,你給的很大部分是投資客賺走的18F 10/26 23:05
推 paunch: 看條件，我當初是可以貸到轉約價8成5，不過不是青安。
但轉約物件現金要先付20F 10/26 23:11
推 pisa2022: 其實少數的外商銀行可以貸“轉約價“22F 10/26 23:12
推 swgun: 轉約沒有過戶可言銀行怎麼敢放貸給你
天啊真的是不是糕點24F 10/26 23:16
推 hypeng: 新竹2021年就是這樣，還比這更瘋狂，投客就是要拿到他要賺的，剩下買家要一次付出來
要接投客的預售屋會買得很難過，也完全享受不到長年期貸款放空貨幣的優勢，所以很多人會想去建商預售案場直接搶，市場熱的時候買房子要比去市場挑菜還快。26F 10/26 23:17
推 a9470302: 一堆可以選啦幹嘛讓人家賺一手31F 10/26 23:26
→ hypeng: 新竹當年很多所謂「中人」、短期投客就是這樣，其中一堆科技業中年人，拿一包獎金80萬就去訂個預售屋，接著放上網轉賣他要實拿到他想要的獲利，200甚至300萬，他想賺的錢就是買來真正自住的買家要吞下去，如果非他那間不可的話，而那時還真的一堆人為了工作所在地吞下去，市場行情也就逐漸站了上去，於是竹縣市疫情後的房價就這樣一再被往上翻。32F 10/26 23:29
推 peibaby: 轉約都是這樣，要付屋主已付的工程款+尚未付的尾款+屋主要賺的錢40F 10/26 23:31
推 wizzer: 轉約就這樣啊 總價便宜貸款便宜43F 10/26 23:36
推 junior020486: 買轉約就是現金多，過戶完之後過一陣子轉貸
不過也不一定，也有人對保後可以用轉約價貸到8成44F 10/26 23:37
→ wizzer: 沒買過房的小白覺得不合理46F 10/26 23:38
推 tfct: 買新的不就好了 幹嘛這麼麻煩47F 10/26 23:39
推 ZackRyo: 就是原價多出來的你都要用現金補啦48F 10/26 23:39
推 a3456777: 我買轉約最近貸款，跟你說，認一手價還是二手價要看銀行，所以要多問幾家確認清楚。另外認二手價的銀行會有一個對你現在房子的估值，你二手價跟這個估值取其低50F 10/26 23:41
推 tfct: 又不是什麼蛋黃稀缺品 別買了啦 建商待售一堆53F 10/26 23:42
推 humanfly: 你沒有覺得他很便宜而且賣很慢嗎？這就是原因啊54F 10/26 23:43
推 tfct: 政府青安出發點本來就不是給你買轉約接盤的啊 卡關不是剛好嗎？55F 10/26 23:47
推 junior020486: 下戽哥你不要理他，建商待售雖然貸得到，但是價格更高，門外漢一個
如果建商有貨，你覺得建商會一樣800萬賣給你噢XD57F 10/26 23:53
噓 ZhuBeiCity: 不要傻傻地聽某些人去買需要付出高額自備款的轉約
拿出一堆現金去買轉約還被投客賺200萬你乾脆去買預售tfct說的沒錯,建商待售一堆,7月禁轉後一堆建商都庫存建商跟代銷開始有下修賣,買預售現金負擔又不大
幫你的人跟害你的人言論你要自己仔細去判斷60F 10/26 23:55
推 mysy: 買換約的就是這樣~ 自備款多，就可以買到便宜的總價
如果有需要，日後再增貸回來。65F 10/27 00:00
→ appleye: 這都不知道 還是不要買了啦67F 10/27 00:01
→ mysy: 如果頭期款不足，那就買一般中古屋貸八成68F 10/27 00:01
推 yo4126: 會買轉約,就是跟建商買原價買不下去,才挑轉約69F 10/27 00:02
→ mysy: 自備超級不足 就買建商的預售屋 分期付款 但是高單價高總價70F 10/27 00:02
推 kevin190: 轉約就是連同賣家要賺的錢跟房地合一稅都要在頭期款給71F 10/27 00:02
推 junior020486: 何況轉約的價格能疊那麼多上去，大概建商也完銷了，然後旁邊的新案更貴
一般中古屋能8成是因為現在冷盤緩漲，前兩年你中古屋還一大堆貸不到8成72F 10/27 00:13
→ kiroru: 預售完銷的案子 買轉約的就是這樣 之後你要用轉約價去貸八成是之後的事76F 10/27 00:33
推 PTTMAXQQ: 不然你以為為何換約這麼難賣？
然後你覺得換約卻好像划算
不就是因為自備款的問題嗎！
預售只能用合約價去貸款
所以市場上才會有便宜的預售換約能撿78F 10/27 00:49
推 solidmiss: 建議直接去屋主群 有機會碰到平轉或者繞過房仲省錢83F 10/27 01:06
推 prostar: 轉約就是這樣 還沒交屋不能貸款阿85F 10/27 01:42
噓 VSshow: 你錢太多喔？給人爽賺幾百萬
這道理超像蝦皮賣家的賺法，200萬不也是要花你的時間賺86F 10/27 02:01
→ k123yoo: 用估價或買價（較低的）算貸款金額成數91F 10/27 06:47
推 cutesuper: 沒錯 你買就是讓前手爽賺 但不是不能買 如果前手房型是你要的 或是價格比現在代銷便宜 那只能說對方買對了然後貸款通常都是認第一手合約價 你也可以自己多找 但貸不到你轉約價的風險很高92F 10/27 06:53
→ abyssa1: 轉約就是這樣 不接受就不要買啊96F 10/27 07:59
推 bjqs0827: 如果房子真的有800萬價值 過兩年再轉貸換回現金也是一個方式啊97F 10/27 08:02
推 wseedw: 轉約就是這樣呀，因為你手腳比較慢沒買到建商的99F 10/27 08:02
推 vincentgotu: 如果行情1000你買800那就吞了
但這案看來你沒有還手之力 因為轉約還要自備5成的案子 漲價的幅度應該跟其他普通案差不多 再花時間找別間吧100F 10/27 08:02
→ hsuchiyi: 因為高點到了啊 仲介知道沒辦法鑑價到800104F 10/27 08:13
推 CO2: 買轉約就是給口袋有錢又想總價省錢的
口袋沒錢 乖乖去買高總價的產品慢慢還錢105F 10/27 08:42
推 tenorlan: 轉約就是這樣 但我湊的出來我就去買1200 房貸40年107F 10/27 08:44
推 idmaker: 他沒說錯就是這樣108F 10/27 08:55
推 hololive45P: 轉約現金要很多啊，現在買轉約一邊都不划算，還不如買新預售109F 10/27 09:33
推 NCmax: 一堆在推糕點的不知道在講什麼 這就只是轉約111F 10/27 09:43
推 CO2: 不敢買的永遠都是高點 十年前跟十年後都覺得是高點112F 10/27 09:49
推 jayya7723: 轉約就是這樣；但你買到的是「現在」的價格，而不是「明年交屋時」的價格，有好有壞113F 10/27 10:02
推 kaoru1203: 合理啊 你買的價格又不是當初合約價，現在轉約的都別碰啦，課稅的成本都轉嫁到消費者當然貴115F 10/27 10:15
推 f41101: 轉約本質是跟上一手買合約117F 10/27 10:42
推 fautumn: 怕被人賺一手是最最最白痴的想法沒有之一，你要考慮的只有日後還有沒有獲利空間
就假設你會看上轉約戶就是你己經比較過現在同案代銷待售的戶別跟這個轉約戶有價差了
你可以評估房市走向跟你手上的現金存量來規劃，但麻煩拋棄前一手賺了多少的想法，那不關你的事，而且會害你做出不理性的決定118F 10/27 11:19
→ ibsmalla: 到時成交你就是實登610卻付800
撇開有無違法不說 後面你要轉手就是買家從610開始喊稅也是從610開始算
你賣700還算你賺110要繳稅要想清楚126F 10/27 12:23
推 chiao218: 請問樓上說的是真的嗎？我還以為轉約會以新價格登實價登錄130F 10/27 12:51
推 taowoman: 房仲說的是真的，勸你不要買轉約132F 10/27 13:43
→ mimoc: 不懂的不要亂講啦，轉約就是用新價格實登啊，除非你要配合他違法再私下給現金133F 10/27 13:55
推 yoysky: 朋友幾年前想買人家轉約，投資客當時要賺50萬，朋友看了一下跟我說，我又不是傻子幹嘛讓人賺50萬（當年770萬），結果沒買，隔幾年後去年逼不得已要買房了，總價變成1300萬，去年買27/坪，哪知今年台南幾乎都站上30，自己評估一下有沒有比周遭建案便宜，有沒有足夠現金再想想吧136F 10/27 13:57
→ mimoc: 正常交易買多少實登就多少，現金有紀錄的，不是私下給的，賣方逃不了稅141F 10/27 13:59
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