看板 home-sale作者 a386036 (骷髏怪)標題 Re: [閒聊] 將來必有一批違約屋主時間 Fri Sep 27 12:17:49 2024
個人認為沒那麼快
最近交屋的預售屋基本上
價差非常夠，可換約
少賺跑掉都還可以
但是4年後第一批新青安即將到期
今年的預售屋也準備交屋
第一批殺你的就是新青安
買持有五年一個月繳1萬5，五年後一個月要繳4萬，目前6萬戶新青安
不久後就挑戰15萬20萬戶
裡面30%打算5年到賣或付不起的
這時候就同時6萬戶出來
外加預售屋交屋貸款水位還是不夠
這時候賣壓非常大
但我覺得不會跌，會讓你非常痛苦
因為自住客跟著批新青安買家，絕對不會認賠賣
平轉都不能接受，至少要加上利息，持有稅金等
當滿街都是貨的時候買家選擇高
要剛好願意買你家
去化速度卡個3個月半年你還勉強行
再上去你就要縮衣節食
一年以上就要求助家長
然後在不行要政府讓你賺錢賣掉(想太美)
然後開始被法拍
建商成本高也沒本錢降價
好不容易讓房事不要那麼瘋狂
為了選票弄新青安這火點了就看怎收
不過如果當初是那個1500萬以下， 100趴貸款，可以免自備
可寬 40年會怎樣？？？
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.98.214 (臺灣)
※ 作者: a386036 2024-09-27 12:17:49
※ 文章代碼(AID): #1czZ7maF (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727410672.A.90F.html
推 pz5202: 所以我覺得會盤很久 然後遇到股災2F 09/27 12:19
信貸炒股＋股票在質押＋質押的錢買房子
盤整遇到股票大跌，就一堆要睡公園了
※ 編輯: a386036 (111.71.98.214 臺灣), 09/27/2024 12:22:27
推 KrisNYC: 四五年太長了 四五年後再說吧3F 09/27 12:20
推 a96932000: 新青安有甚麼好殺的？還是可以住啊……4F 09/27 12:20
→ bnn: 用了侯康那個是十年禁轉 就拖更長5F 09/27 12:20
推 a5292710: 下一屆總統選舉我看誰還敢推…6F 09/27 12:20
→ KrisNYC: 四五年前到處說台股會長期2萬點以上 人家會說你神經病7F 09/27 12:21
要沒事除非這4年股票在漲1萬點以上
※ 編輯: a386036 (111.71.98.214 臺灣), 09/27/2024 12:24:06
推 pz5202: 那是我的劇本啦！ 那當然我希望台gg可以2000、3000
台股30000點10F 09/27 12:24
台積電2000台股3萬點
等於台積電佔台股的一半
這也不是好事情
必須要台積電維持現況， 台股上三萬點
※ 編輯: a386036 (111.71.98.214 臺灣), 09/27/2024 12:25:27
推 tonybk: 清德宗為了連任 或許2026就新新氫安12F 09/27 12:24
→ pz5202: 要不然吼 這政府會害死一堆年輕人13F 09/27 12:25
→ tonybk: 然後新氫安寬限期到期再延長3年14F 09/27 12:25
推 KrisNYC: 應該不用 保持2萬5左右就不會有什麼大事15F 09/27 12:26
→ pz5202: 那數字是我亂講的 意思是台灣繼續發大財啦！16F 09/27 12:26
→ KrisNYC: 但真的要直接戳泡泡 最簡單還是直接把預售禁轉打開17F 09/27 12:26
→ KrisNYC: 一打開光是消化拋售潮 未來一年以上重劃區建商都不用賣19F 09/27 12:27
推 KaedeFuyou: 新青安要有拋售潮前提是房價繼續上漲吧 房價回落個一成好了 自備款賠掉一堆還會想賣嗎20F 09/27 12:27
→ KrisNYC: 接下來很難崩盤就是通通鎖死了 少數剛需貸得到還是只能跟建商買 建商絕對是擺著不見棺材不掉淚 寧可不賣也撐著22F 09/27 12:28
推 pz5202: 賠1成不賣 要等賠2成3成4成才要賣嗎？！25F 09/27 12:29
→ KrisNYC: 現在能轉手的-10%都還是賺爛吧 不能轉手的不能賣阿XDDD26F 09/27 12:30
→ piliwu: 你的前提是四年後房價都不漲27F 09/27 12:31
推 hh800315: 我只知道你很快也又要被檢舉了 上一個擋人財路已經被檢舉下台了XD28F 09/27 12:31
推 erowii: 4年後轉增貸繼續寬限30F 09/27 12:31
推 cr00se: 黨直接成立包租辦公室 舍宅+5萬間嘻嘻31F 09/27 12:33
推 quiet93: 賣壓很大，但是都不會跌真神奇32F 09/27 12:35
推 Samurai: 新青安就是個智障政策，開寬限期放水不知道是哪個腦殘想的33F 09/27 12:37
推 CIIIO: 推四年後大亂鬥35F 09/27 12:37
推 iiqwer: 持有成本那麼低 要屋主便宜賣 是很難的36F 09/27 12:39
噓 AlarmAlarm: 打開禁轉是啥毀 自己去跟建商談 自己知道不能轉還簽政策是做對的事 不是讓你在那邊開開關關37F 09/27 12:40
推 quiet93: 心痛的不是賠錢，心痛的是看到以為賺到的錢不見，好嗎39F 09/27 12:40
推 KrisNYC: 禁轉從一開始就是錯的 就是因為禁轉才會被建商鎖籌碼
當然如果你禁轉跟進紅單分不清楚那就當我沒說
你說什麼都是對的 隨你42F 09/27 12:43
→ a11211120: 絕對不會認賠賣？ 那股市也不會有人賠錢賣股，就不要到最後銀行幫你賣45F 09/27 12:44
推 bjqs0827: 新青投資客才會怕啊 自住一定都算到五年後金流了47F 09/27 12:45
推 bettybuy: 逢甲碟仙說的那種統一是反攻大陸的那種統一48F 09/27 12:47
噓 AlarmAlarm: 付個幾十萬就想賺幾百萬 打開禁轉繼續炒？房子建商蓋的 你旁人在那邊轉手說沒吃紅 怎麼建商能賣我不能 呵51F 09/27 12:50
噓 hortl233: 利率2.2%貸滿1000萬40年寬5，寬限期後月還款3萬4
請問4萬這數字怎麼來的？53F 09/27 12:51
→ sagarain: 不要賣就不會跌啦
槓桿開到必須出是有多少人55F 09/27 12:52
→ hortl233: 更別講9成新青安根本沒貸滿1000，大都600-80057F 09/27 12:52
推 KrisNYC: 你整個預售期都沒有轉單客 才發生這種建商一兩年拉價一倍的事情 正常狀況根本不可能短期拉到這麼高58F 09/27 12:53
推 hortl233: 貸800的寬限期後月還款2萬7，壓根兒沒到4萬60F 09/27 12:54
→ KrisNYC: 你1000~1200萬賣了100戶 拉到1400以上前面一百戶一定有人61F 09/27 12:55
→ KrisNYC: 出來平衡是 不會像現在建商反正繼續拉 後面第二第三期
開案賣更高63F 09/27 12:55
→ yiliang1107: 因為接轉單的需要，賣家賺的+工程款
如果能拿出這樣資金的，不少人直接買成屋、或是建商的預售屋65F 09/27 12:55
→ KrisNYC: 然後通通鎖在車上 只有建商放出來的少少幾戶68F 09/27 12:56
推 hortl233: 用新青安超過7成都是直接買成屋70F 09/27 12:56
→ KrisNYC: 今天開案200戶每個月賣10戶準備賣20個月 從1000萬開拉72F 09/27 12:57
→ yiliang1107: 像本身手上有一個社區，交屋前+200萬 轉約賺不掉
結果一交屋直接+500萬賣掉73F 09/27 12:57
→ hortl233: 預售的只有今年交屋的才吃的到。我不相信限貸令出來後還有人衝去吃新青安，這數字沒辦法估計75F 09/27 12:57
→ KrisNYC: 賣到第十個月有100戶買在1000~1200萬 第11個月你開1350第一個月買1000的一定會有人出來掛1200可談
要看價差 但不否認頭期也不好湊78F 09/27 12:57
→ yiliang1107: 800萬物件，頭期 是200萬+賣家要的200萬，等於要直接拿400萬現金出來
但是交屋後1300萬，只是銀行鑑價鑑價有到，只要拿260萬現金81F 09/27 12:59
→ KrisNYC: 大建商共生但是也最討厭的價格破壞者 就是轉單客跟小建商85F 09/27 13:00
→ yiliang1107: 等於說一來一回，短時間手上要拿出的現金差140萬上下86F 09/27 13:00
推 hortl233: 你看A20大建商多舒服啊，隨便拉都沒人來亂88F 09/27 13:00
推 LaAc: 所以說 為什麼他們要賣呢 自住不好嗎90F 09/27 13:01
→ AlarmAlarm: 台灣建商那麼多 還有人在舉其中一間建商行為講鎖籌碼 講那麼就是投客沒本事卻想套利嘛 以為建商不用跟其他間競爭 不用跟中古屋競爭 有禁止投客當建商喔91F 09/27 13:02
推 KrisNYC: 我三年多沒買房了 因為純投資價格沒有獲利空間 講很多次95F 09/27 13:03
→ yiliang1107: 拿了2000萬現金（頭期+工程+賣方要賺的）買轉約
就這間。
其餘的可能就打私約 避開房地合一2.0
稅制96F 09/27 13:03
→ KrisNYC: 我個人希望解除禁轉理由是避免預售的鎖籌碼疊價持續
當然裡面有自己看不懂 嫌貴 白話叫被嘎空手的因素100F 09/27 13:05
推 hortl233: 禁轉這條改不掉的，當80%的人都想教訓投資客
立法院不可能對著幹102F 09/27 13:06
→ KrisNYC: 但你換角度帶入就會知道這是個炸彈 而且裡面無辜小白很多104F 09/27 13:06
→ KrisNYC: 我知道 我只是講講而已 但不動這個 接下來炸彈還會疊106F 09/27 13:07
→ KrisNYC: 剛需還是會去簽好付款但真的很貴的特定預售屋108F 09/27 13:07
→ hortl233: 不動產不作為短期套利的另一個意思，就是長期資產
這個價格更難跌。因為台灣不動產是金融商品109F 09/27 13:08
→ KrisNYC: 我還沒有研究數字但我覺得非常困難 因為供給真的太少111F 09/27 13:08
推 CIIIO: 等四年後新青安放出來再來價格大亂鬥
預售新古中古價格全部攪再一起112F 09/27 13:08
→ hortl233: 你要去，就是去金融商品化。啊這個沒人敢動114F 09/27 13:08
→ KrisNYC: 你認真去看 就算是量體很大的重劃區 每一期新案有幾個115F 09/27 13:08
→ yiliang1107: 你們加入預售屋轉約群組，就會知道現在狀況
尤其台中台南116F 09/27 13:08
→ KrisNYC: 這幾個新案都抓24個月銷售 戶數除以24 再除鋼需要的房型118F 09/27 13:09
→ AlarmAlarm: 讓你幾十萬賺幾百萬套利墊高成本 然後跟我說這樣會跌119F 09/27 13:09
推 hortl233: 台南的東都綠學就一堆白癡跑不掉120F 09/27 13:09
→ KrisNYC: 結果就是幾千幾萬人在盯著幾十頂多百來間房122F 09/27 13:10
→ hortl233: 啊像這種的壓根兒影響不了蛋黃區，比如新善鹽行123F 09/27 13:10
→ KrisNYC: 然後每個月都成交幾十戶 每個月都在調高價格 不買隨你125F 09/27 13:11
→ KrisNYC: 這是真的 我講的就是新北~桃園 我中南部真的3年前走一圈128F 09/27 13:11
→ KrisNYC: 錯過之後都沒有參與了
沒有地緣關係真的沒有辦法下手130F 09/27 13:11
→ hortl233: 所以像沙崙這種的，現在投資客都比野狗多134F 09/27 13:12
推 GGFACE: 東都綠學附近還有好幾期等著開 不知道要怎麼賣XD135F 09/27 13:12
→ KrisNYC: 台灣的沙崙可能有20個 每個縣市可能不只一個XDDDD136F 09/27 13:13
→ hortl233: 東都那邊智商正常的都不會去考慮。啊被套就活該
那種地方就像股票的雞蛋水餃股，影響不到作為GG地位的蛋黃區137F 09/27 13:13
→ hortl233: 沙崙如果不是功德頭鐵硬幹，那邊投資客在這波應該就GG功德的大AI計劃南遷救了沙崙一命，阿彌陀佛141F 09/27 13:15
→ AlarmAlarm: 原本投客買的價加獲利再賣給自住 然後說都是建商的錯讓投客退場 自住第一手直接跟建商買 建商哪裡開高了143F 09/27 13:18
推 piliwu: 沙崙我也去過當時換約一坪26萬走路到高鐵非常後悔沒買
那邊投客成本低到你無法想像145F 09/27 13:19
推 hortl233: 有一批我知道是套40的
26-30的沒差這沒問題147F 09/27 13:20
→ dans: 沙崙26~30的也是盤子，那批就是當初要賣17的貨色，蓋出來作工就爛了，沒進去過的問問住戶吧
piliwu真沒救了，入手晚就算了，從南到北沒一個地方房市懂價的，到底跟誰學的投資149F 09/27 13:23
→ piliwu: 比你一個業務嘴強多了啦
業務教別人投資笑死人154F 09/27 13:35
→ piliwu: 嘴26-30貴你去沙崙找你覺得好的啊158F 09/27 13:37
→ zebirlin: 兩年後第一波賣壓就來了啦~多抱3年才少10%稅 寧願先賣159F 09/27 13:37
→ piliwu: 賣17也講得出來哪家房仲這麼沒行情160F 09/27 13:37
推 dans: 蛤？才雙薪170喔？難怪2024才入手千萬總價？！我建議是轉行啦，可以寄站內信給NovaShin，別寄給我，我沒法介紹168F 09/27 14:06
→ a9564208: 台南高鐵那是疫情前的事了
當然你要他們平轉？沒多少錢何必勒170F 09/27 14:07
推 humbler: 未來五年房市難過了172F 09/27 14:11
推 ttyy: 我個人其實不太認同Kris建商拉價無止盡的說法
說實話過去轉單客即便很多，量也不足以大到影響建商開價173F 09/27 14:11
→ ttyy: 多數建商調價都有自己的步調
尤其是前幾年又幾乎都是房市多頭時期，要去買轉單請便176F 09/27 14:12
→ toto123: 賣得好 下午就封盤 樓上你有看過嗎
我看過一間三重的 超級囂張的 最後也沒有買 現在還在賣178F 09/27 14:13
→ ttyy: 我還遇過上午賣太好政府直接派人下午來現場查合約停售的勒封盤算啥180F 09/27 14:14
推 stpada: 貸800？ 除套房 雙北沒有1500想買房182F 09/27 14:15
→ toto123: 所以建商拉價 真的太誇張~真心覺得
隔一個禮拜一坪漲五萬 小坪數馬上多120萬183F 09/27 14:16
推 ttyy: 我的意思是就算轉單客，他們也不足以影響建商拉價
有能力隔一個禮拜一坪漲五萬，表示這個建案銷量即好
很多時候賣到某一個程度就漲價是一開始就有大致規劃的
銷售20%調一次價格，銷售40%調一次價格....等等185F 09/27 14:17
→ ttyy: 你一個禮拜就達20%就調，你三個月才達20%就三個月後調
一個禮拜漲五萬不太可能是只賣兩間突然說要漲5萬
若達銷售成數只能說是市場過熱，而且拉價也可以降買氣
這個市場上一堆案子"賣很慢"也"漲很慢"
價格甚至因為放太久還沒賣完變成凹陷區
只看那些銷售速度快的建案當然覺得短時間亂拉價
銷售的比例才是重點，戶數也是，越多戶賣越久操作空間越多190F 09/27 14:19
推 AlarmAlarm: 所以便宜賣給轉單客的不就建商 建商哪裡開高價 轉單客買完加價賣才變貴197F 09/27 14:28
→ yiliang1107: 建商本身也有金流問題
沒有什麼一定會撐著，市況反轉都很難說199F 09/27 14:29
推 KrisNYC: 建商拉價很簡單 他這個月放10間 完銷 下個月就調
沒完銷 差一點點照樣拉 差一截 什麼2房超賣 3房4房都沒賣掉一間都出不掉 調2房 下個月放更少2房或搭銷
有在跑就是調 頂多賣沒很好就調表價但是放一點議價空間你心理如果一直認為建商會緊張存貨 所有餘屋都是壓力202F 09/27 14:32
→ KrisNYC: 你才會覺得建商都很怕賣不完 當然一些很外圍我不敢講
我一直都說 我完全看不懂台中的外圍 但它過去45年漲爆208F 09/27 14:37
推 buike: 清德宗已知對手太爛，還有老共戰機補血，不必新新青安210F 09/27 14:38
→ KrisNYC: 我自己認錯 賺不到是我沒這本事賺這個錢211F 09/27 14:38
→ buike: 台中海線導入太多北部小白，炒到50都有可能212F 09/27 14:39
推 kusomanfcu: 金融化才不會亂漲，預售屋等於選擇權交易增加流動性現貨4、5年才出來 選擇權 幾個月放一點點 是能輸嗎
再來這個選擇權改成只能交割不能倒貨213F 09/27 14:40
推 ttyy: 4-5年來台中外圍如海線漲爆的理由很簡單，單純反應物料上漲218F 09/27 14:42
→ kusomanfcu: 預售屋一直拉價出現實價登錄，量體又高 中古會跌嗎
何況中古的是最不急的219F 09/27 14:42
→ ttyy: 這不是只試用台中外圍，適用全台所有單坪30萬以下的房子
所以我才一直講現在支撐強勁沒任何崩跌風險221F 09/27 14:43
→ AlarmAlarm: 建案當個股 哪個建案這麼特別一定要買那個建案 不賣就買其他案 買中古 其他建商結案換下一案繼續賺 你就繼續特別壓著付土建融利息啦224F 09/27 14:46
推 tfct: 建商拉價是他的本事 轉單客賺錢不是他的本事 所以寧願給建商賺 也不想給投客賺
賴清德任內不可能開放的227F 09/27 14:47
推 KrisNYC: 你如果看過市中心 方圓幾公里新房中古真的只有這幾間掛賣或是你看過那些重劃區 A7這種旁邊根本沒有中古屋
尤其自住 真的完全不是那種替代品很多的想法230F 09/27 14:48
→ tfct: 不過沒水位 不知道怎麼拉價233F 09/27 14:49
→ KrisNYC: 建商現在知道建築成本一坪25+還年年上漲 它這間快速完銷234F 09/27 14:50
推 ttyy: 沒水位是現在成屋的是，預售屋要煩惱的是3年後還有沒有水位235F 09/27 14:50
→ KrisNYC: 還用低毛利 基本上 很難夠錢推下一案
他寧可撐價格 想辦法去拚貸款好嗎...
總銷一萬坪 現在單價50萬 它營造20土地15 賺15萬236F 09/27 14:50
→ KrisNYC: 你要他自砍10萬 旁邊下一案貸土建融用40去貸240F 09/27 14:53
→ KrisNYC: 成本更高 成數更低 它下一案蓋得起來? 真的不可能啦242F 09/27 14:53
→ yiliang1107: 所以台北市 內政部在動都更的獎勵容積了
所以台北市是自從萬安公子上任 四川市長努力中
內政部則是卓目前要動
容積一開放 以都更來說的建案，獲利就增加
另外五年前買過一個建案，地坪當初建商買每坪9X萬/坪
所以商業用地，結果建商每坪賣2X萬 XD
不過現在缺工 人力成本暴增、水電開漲、還有一個碳稅
真的大建商要割肉很難，就平盤、或者畫個皮即可
如果真的割肉，那個市況代表出事了XD
所以也沒人敢買243F 09/27 14:54
推 CIIIO: kuso大所以有人說預售屋就是-15%可以強制停損的期貨
更不用說還有-5%的優付255F 09/27 15:00
→ AlarmAlarm: 自己都說土地變貴 建商鎖就有成本 要怎麼賣他家的事無本還想墊高成本的轉單客就不用擔心了259F 09/27 15:02
推 ttyy: 以台中來講市區60萬你要建商砍到40萬，他只會叫你去沙鹿買40萬，他自砍幹嘛，這市場又不是沒有40萬的商品可買261F 09/27 15:02
推 paunch: 之前買轉單的也沒那麼可怕，可以用轉單的成交價貸款，最近要交屋的就不知道能不能貸到了？264F 09/27 15:11
→ slothman: 月繳1.5萬變成月繳4萬 你怎麼算的先告訴我 數學體育老師教的喔266F 09/27 15:11
→ elia0325: 反正四年後民進黨就在野了，順便又可以開幹執政黨269F 09/27 15:42
推 pz5202: 順便準備一下迎接共產黨好了270F 09/27 15:59
推 F1239810: 賣壓大是因為限貸!! 政府干涉的結果，又不是資金出走...當然不會跌。271F 09/27 16:09
→ a9564208: 民進黨在野那誰執政？共產黨？國民黨是不可能了273F 09/27 16:14
推 F1239810: 房貸水位如果一直滿在30%，那代表一直有人投進去，最後就是繼續漲，因為...限量是殘酷的。274F 09/27 16:14
推 dans: 我也覺得只要有人買，就一定會漲。至於那些賠售的，應該都是鬼買的
台灣政府只要控制鬼門不開，房價就不會跌了，完美276F 09/27 16:23
推 sdtty: 市場會提早反應的 哪有可能大家傻傻都擠在5年後才賣279F 09/27 16:39
--