看板 Stock作者 aulau (鋒哥)標題 [心得] 槓桿現金流比較(房地產 vs 質押)時間 Sat May 24 21:08:29 2025
小弟我是正二哥的粉絲
最近看大仁哥分享影片一些心得記錄
https://www.youtube.com/watch?v=kMMi-QjKiX8
非葉配，不喜勿點
簡單說，
房貸建議用掛四(理財型房貸)，本息攤還的同時
本金還掉的部分之後可以隨時動支，遇到緊急狀況隨時能提領
操作方式如下：
假設總價一千萬的房屋，全現金買下再申辦理財型房貸8成(掛四)
持續還款直到有一天，失業或需要現金時，可從已還本金提領
不會因為辦了三十年房貸，就只能一路還款，被房貸壓著工作
俗話說，會倒閉的不是虧錢的公司，而是現金流不足的公司
但以上策略有幾個缺點
1.
全現金買房難度極高
2.
理財型房貸利率越高於標準房貸
現在條件正常的買家，房貸利率約在2.23~2.50%(非軍公教)
影片中的專家，理財型房貸利率為2.80%
3.
動支的錢，利率為理財型房貸+0.5%
動支的錢利率為2.80%+0.5%=3.3%
我提供
質押版的現金流創造
假設有一千萬現金
操作方式如下：
假設總價一千萬的房屋，用200萬頭期款買下，申辦房貸8成(掛一)2.30%
800萬買0050並質押，可以借6成(480萬)
質押利率約2.68%(元大特殊標的優惠)~3.25%(常態利率)
A.一樣
繳息不用還本金
B.
標準房貸本身利率較低、質押利率也低於理財型房貸動支的利率
C.遇到裝潢、小孩出國(大資金需求)，可隨時動支，甚至失業可以用質押繳房貸
撐到自己找到理想的工作
D.理財型房貸1~5年需重新評估簽約;質押18個月需借新還舊
質押最大且致命的缺點是
維持率風險
所以不建議常態開滿質押，建議當成緊急預備金 或 川普風暴時的抄底資金
讓自己可以不用留6~12個月的預備金，可以100%歐印
想增加曝險，可以參考大仁哥，持有部分正二 達到120%~200%的曝險
我自己房屋增貸(315萬2.27%)、信貸(280萬2.23%)、質押(500萬2.90%)都有使用
增貸、信貸就是最佳利率，穩定還款;質押做為緊急預備金，調節資金水庫使用
以上純紀錄看到影片的心得分享
祝大家未來4年都能安全度過川普風暴，持股長紅
備註：以上自我心得是分享，在背負房貸、持有股票的情況下
如何創造現金流，可以度過大風大浪
沒有要房貸+質押開滿，只是車子忽然顧路、家人突然生病
小孩出國申請到常春藤名校、家裡要裝潢時
不用賣房、賣股的另一種選擇。
沒有對錯，只是讓自己更靈活
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.70.38.12 (臺灣)
※ 作者: aulau 2025-05-24 21:08:29
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[心得] 槓桿現金流比較(房地產 vs 質押)
05-24 21:08 aulau.
推 newvote: 要被迫繳長時間房貸的 思考方式吧
我靠自己買房 沒繳過房貸....
有孝親費.....生活就這樣1F 05/24 21:09
推 zaqimon: 怎麼會脫褲子放屁 你多了一間房子可以住啊7F 05/24 21:33
推 Destiny6: 感謝分享，用全現金買再貸款感覺真的很怪... 是可以殺價嗎？9F 05/24 21:36
推 jinso7410: 股版多數都在喊房價崩盤，還想掛40嘻嘻11F 05/24 21:38
→ jinso7410: 然後股房雙殺 爽爽殺
沒有配金配債 直接幹進正2
都不怕1970-1980 2000-2015大盤整年代13F 05/24 21:42
推 MikeShiver: 掛4可以30年，而且目前打房限貸都是針對掛1，如果收支比ok，你掛4要每間貸8成都沒問題16F 05/24 21:43
→ maxangel: 全現金買0050再質押不是比較快18F 05/24 21:50
→ jinso7410: 大家都在喊房價即將跌兩成，還不如買0050質押19F 05/24 21:53
→ duriel3313: 房貸最難的一來本金(掛四)二來現金流三來換約風險20F 05/24 21:53
→ rfynw: 不如四百萬買正二、兩百萬買房、剩下四百萬定存26F 05/24 22:02
推 CAFEHu: 無風險套利：一堆人總問我無風險好賺為何要告訴大家，那我問你，這樣大客戶會不會找上我？嗯？27F 05/24 22:07
推 yousking: 這大風大浪的年頭...還推質押&掛四，真勇
除了佩服，我也不知道還能說什麼30F 05/24 22:10
推 a187: 2.27太難找了吧33F 05/24 22:15
推 yousking: 要確定是買盤捏...不是法拍盤捏....34F 05/24 22:15
推 lucky466: 這個瘋狗川還在建議不要質押了，真要質押就等崩盤抄底用35F 05/24 22:16
推 CAFEHu: 一門好生意：總有人問好賺還到處分享，那我問你，當我釣到重要人脈，能不能賺到錢？嗯？37F 05/24 22:18
推 ggh31206: 推，認知不足的人無法理解也很正常39F 05/24 22:24
→ alilay: 先問銀行都願意這樣給？40F 05/24 22:31
→ SabreN: 我是提前付完房貸，再申辦理財型房貸，備好現金等崩盤，2022下場2024出場賺1倍，等於現在的房子零成本了41F 05/24 22:37
※ 編輯: aulau (219.70.38.12 臺灣), 05/24/2025 22:43:16
推 bbignose: 能1000萬現金買房的人你不用替他理財44F 05/24 22:44
推 mainsa: 全現金買房再貸出來除了銀行會很感謝你多繳利息之外根本沒有好處 你直接用正常房貸買 一千萬一樣也還在手上 繳的利息又少45F 05/24 22:48
推 rainsilver: 質押最大問題就是不能保證能續借
去年才發生過 想弄質押結果好幾家券商都滿了48F 05/24 22:50
→ zuo: 這些房蟲因為限貸才變成全現金買房的50F 05/24 22:54
推 onekoni: 長期質押找元大證金比較穩
券商有時候會搞你51F 05/24 23:01
推 yuchifan: 我認真建議你這波回檔槓桿別開54F 05/24 23:06
推 jinso7410: 然後其實跟你們講個洨秘密
其實開槓買房報酬率跟正2差不多
2016投120萬 2024拿回450萬55F 05/24 23:09
推 willism: 200萬頭款買房不變，800萬只拿400萬買正二，剩下400萬存銀行，和800萬買0050曝險比率接近；若要跟質押480萬全押0050曝險相近，那就從銀行再取240萬買正2就好，沒斷頭問題，可見質押無必要！58F 05/24 23:10
→ jinso7410: 中間經歷過2018 2020 2022大回檔也無感
身上沒多少錢的散戶 直接買房就好62F 05/24 23:10
推 planta: 川普變臉比川劇還快，過度槓桿被抬出去的速度，也很快！64F 05/24 23:16
→ yuchifan: 勸人買房是有考慮到買賣流動性問題嗎？
你賣房再快有比賣股票快嗎？66F 05/24 23:20
推 Armin: 峰哥就是推68F 05/24 23:26
→ AlarmAlarm: 房版的資金本來就貸款來的 再買債加質押 第一步要還清會不會想太多 而且債蛙只有歐印套著配這招
利率更高死更快69F 05/24 23:31
→ paimin: 都是先要有一千萬72F 05/24 23:40
推 Frobel: 買房掛四可以 掛四再質押0050就要控好風險，不要被斷頭73F 05/24 23:57
推 Heyer: 你要先有全額資金買房 這難度對一般人來說就蠻難的有那筆錢的也不會全額資金買啊 一定貸好貸滿
這種應該是給家裡有分到財產的在用的75F 05/25 00:03
推 Arodz: 只相信真正的股神巴老所說:長期投資S&P 500指數基金老人家他沒說過任何槓桿基金 小心小心...78F 05/25 00:11
推 ulove: 1～5年換約感覺比質押還不穩定？80F 05/25 00:22
推 alex5566: 你要先全額買房 什麼鬼???81F 05/25 00:35
推 ChikanDesu: 已知用火
你要先有全款買房 太低總價銀行懶得理你呦
你自己案例實際上也就是能借的借滿阿 有什麼好講的開槓買房跟買正二差別是流動性阿 正二你可以分批賣房子你又不行
你要也是比較理財房貸跟轉貸的差別 轉貸實際上就是再槓桿化 利息也便宜 適合只有一棟繳一陣子掛一的人 未必要硬弄掛四 掛四是給後面第2345棟 可以貸出最高成數的方法 只有一棟自住房的人就盡量使用寬限 還個五年本利以後轉增貸 不用想什麼掛四啦 你薪水繳進去的本金也是錢啊 轉增貸後差額一樣還到你手上自由運用
你是太無聊才去第一間就掛四
掛四正確來說是用途 裡面還有分循環型跟正常的20-30年還本利合那種 循環型才是你說的理財型 這種是有機率到期被Call回的呦 不要以為保證借你一輩子 五年七年一約 到期不借你你也不能怎樣 國泰貸款專員跟我說真的有人被終止 要推以前先了解全面一點再來說這種東西比較優
20-30年那種理論上當然擔保品價值崩盤也有機率被斷頭 但歷史上沒人發生過吧
不然你以為他為什麼要五年一約 七年一約 就是掌握要你還本的權力囉
我的認知是銀行比較不喜歡借這種的 因為你不用的時候他還是要劃一整個部位給你 等於他額度直接被吃掉但又不能穩定的從你手上獲利
你借1000他們額度就是少1000 但你未必會借出來給他們賺錢
掛四最多人用的應該是繼承一大堆無貸款房子 然後每一間都想靈活運用 出租+借7-8成只有掛四能達成 不然就只能賣掉拿去買股質押了 你才能把這個資產變成槓桿後的資金82F 05/25 01:01
推 ruve: 其實單純的轉貸把還去的本金重新借出來就等於有現金流了，還本付息的轉貸各銀行比較習慣做，台灣銀行又多，信用正常不怕找不到銀行轉貸115F 05/25 01:47
推 Jerry469: 像我就蠻後悔用信貸的
房子增貸的
總金額 利率 年限 寬限期
都優於信貸118F 05/25 01:51
推 kimula01: 怎麼不貸新青安 然後1000付200頭款後800放0056
一年也有5~60萬配息 繳房貸還有剩122F 05/25 02:09
推 eknbz: 質押王給推125F 05/25 02:18
推 s0606757: 哪邊有質押2.9%的....@@？壓正二？126F 05/25 02:29
推 a96932000: 今年股債雙殺,加上政府打炒房,敢這樣玩得不多128F 05/25 03:43
推 abelyang: 我就掛四借快3000萬循還透支（已還清後才借），其中一筆一年一簽已連借16年，另一筆5年一簽。只要信用條件沒改變，銀行都是直接續約，完全不信貸129F 05/25 04:24
→ bntimlin: 就是賭房子不會像韓國日本大陸崩盤啦，發現正二耗損太多，開始用理財房貸加質押擴大投資本金來購買原型取代正二。我相信台股長期向上，不過前提是中途沒爆開，富貴險中求嘛132F 05/25 04:54
推 repast: 推82樓ChikanDesu136F 05/25 05:40
→ LTpeacecraft: 最近看分享提到很難掛一同時掛四，最近也看到無業退休有房要申請理財貸還要家人媳婦做保
當然能借都是錦上添花，不然現在高房價薪資不高應該不好操作，這大概給高薪或早買房操作
同事還有房貸要退休了想理財貸也是碰了利率高請其在考慮的軟釘子
房版也有看到全額買結果掛四利率不滿意還得綁商品，這招可能也得看銀行放貸風向，感謝一般人轉增貸正常多數解137F 05/25 06:22
→ n1234560a: 結果晶片關稅20%gg腰斬0050天崩地裂睡公園146F 05/25 06:43
噓 Dean997: 心得是要投對胎？全現金買房再貸出來投資誰不會147F 05/25 07:04
→ meya: 這麼好的方法，怎不在臺股連3跌停提出呢?148F 05/25 07:14
噓 bndan: 全現金買房就失去房產的金流優勢..套這文的做法就是對房地產開槓1.8..這跟質壓的成數就沒啥兩樣了 只是賭的對象從 股票(含ETF)變成房子而已 = =152F 05/25 08:05
→ AGODC: 川普跟各國要到足夠的錢了嗎？（美國逆差大幅縮小），他還有3年半耶157F 05/25 09:15
→ ocis: 傻了才全現金買房浪費最優利率，還脫褲子放屁去用更高利率借出來159F 05/25 09:16
噓 IanLi: 簡單的事搞這麼複雜161F 05/25 09:32
推 ChikanDesu: 多房要槓桿不簡單好嗎....不然請告訴我多房如何把資金活化 願聞其詳
多房族來說資金一定很夠全現金買 全現金只是暫時Parking位置不一樣 沒有很痛苦 但正常中產不可能做到最常做的方法就是掛一買了房 增值足夠後 湊足了第一筆大資金以後 轉貸 增值的錢拿去全現金買 掛四 又一筆再買 掛四再買 例如你十年前買1500變成3000你也薪水還了大概500 轉增貸=至少借出2400 能靈活運用的大概2000 2000買了一間 貸出1400-1600 再買貸出1000再買或直接進股市 總共達成買三間+1000資金 或買4間+600-800資金
你斷點+閉鎖做好就是能買 說什麼掛四不進房地產 呵而你前提是買的房都要盡量租金能還本利合 這樣金流才舒服
到第三四間效率就銳減了 因為現在貸款環境太差 自己評估要不要這樣做 實際上可能第一房後轉增貸全進股市賺比較快又沒壓力
當然你不槓桿就不用廢話那麼多 槓桿就是要牟利嘛 這次4/9我滿手槓桿怎麼沒有爆 說的很危險 實際上有槓桿就是有更多空間能緩衝大修正+變出資金抄底 你不要把自己緩衝一開始就掐死就好 槓桿200%的歐印 不代表資金200%都要歐印 你常時曝險100%原有資金在高風險高報酬 大修正才拿有成本的資金進場抄底 有現金流壓力就以貸養貸 息 時間換空間 如何輸 笨蛋才覺得開槓桿危險 合理的開槓根本舒服到不行
試想你資金一開始就只有1000 拿去買了一堆大盤以後現在還在套 崩盤沒得加碼 你熬起來不難受？那如果你開了0.8倍額度 大修正拿400去抄底 400額度不動 隨時拿去還息 可以還30年才耗盡 你1000+抄底400曝險等30年賺不了400萬？反而你一開始就只有1000的 你不可能抄底 你也不太可能一筆資金從頭到尾都不買等抄底 何者有效率
這是以家裡有一間淨資產1000房子為例 有開沒開的差別162F 05/25 09:40
在長期投資的前提下，創造更佳的現金流，有時可以撐過大跌
人生總有不可預期的開銷或意外
推 plaay: 不太確定，但專家的是否動支2.8% (原本一般的更低196F 05/25 10:01
→ elven: 全款買房再貸出，主要是避開第二戶5成，第三戶3成的限制
連第一戶都還沒買的別想太多
而且現在購屋房貸很難貸，第一戶就難貸了，第二戶之後的購屋房貸更難
資金夠的全款買下再去掛四，可能比慢慢排掛一還容易197F 05/25 11:13
推 joeboy: 債哇會先倒，歐印就對了206F 05/25 14:47
推 zzz50126: 多屋族或有投資房的本來就要考慮啊 不是完全不能做的方法 但必須要有很穩定的現金流收入確定能繳貸款不該直接反對這方法
而且也沒有要求只有現在要貸吧 等等幾年搞不好條件就很好了 這個時機點可能不是好選擇 但仍然是一個能夠獲得超額報酬的機會
然後這個就不討論股票崩盤逃跑 這種的槓桿投資就是建立在股票長期向上並且猜不到高低點（的信仰） 所以永遠不賣 那就不用討論崩盤出售了
當然也可以說這信仰是錯的 且買低賣高很簡單 那就不用搞這麼麻煩 反正人人是股神
然後他掛4還弄到無限寬限期 某部分比新青安還強
不過他看起來有可能是做債務整合 不要全部聽全部相信 自己再思考自己再參考就好207F 05/25 14:58
看起來是專做債務整合、法拍
所以會做這些看起來很複雜的策略，我只是想思考 如何讓流動性更健康
※ 編輯: aulau (60.248.241.157 臺灣), 05/25/2025 17:19:27
推 luke1130: 推 有槓桿思維 資金彈性就會變很高221F 05/25 17:47
推 qw5980162: 開槓是讓你有多的資金可以抄底，你全額在股市有一筆現金流在手中何樂而不為222F 05/25 17:55
推 lion0208: 不是...可以全現金買，又要買了再用更高的利率再貸出來？那為何不一開始就貸款？現在很多貸款也只要綁 2-3 年就可以清償。224F 05/25 18:53
→ ojh: 有川普在 大盤回萬2都有可能 現在質押風險太高了227F 05/25 19:52
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