看板 home-sale作者 KuoChingYa (我不是國慶爺我不約砲)標題 [新聞] 買的起房子是錯覺 原來親友交易翻倍時間 Mon Apr 30 23:08:42 2018
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https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20180429/1342008/
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出版時間：2018/04/29 11:44
親友間交易價格低於市價，透過買賣土地增值稅可用自用稅率。資料照片
實價登錄近日
出現多筆低總價成交案例，點開明細全都備註為「親友間」交易，而統計
2018年1月與去年同期發現，雙北市親友間交易雙雙暴增，以台北市來看，去年1月僅成交
38件，今年同期卻大增到75件，漲幅97%；新北市狀況更明顯，去年1月親友間交易37件，
今年則暴增到132件，漲幅達256%，交易量皆翻倍成長。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，這跟土地增值稅有關，由於透過買賣，土地增值
稅可以使用自用稅率，但是透過贈與就無法適用自用稅率，且許多原持有人早年獲得不動
產，但近年公告土地現值雖未貼近市價，但仍有不小的漲幅，因此土增稅往往頗為驚人，
故透過買賣交易，至少在稅的部分有減少的空間。
統計資料顯示，台北市去年1月親友間交易僅38件，今年同期增加到75件，其中大宗的住
宅型態為公寓，但去年共交易12件，今年小增18件，漲幅僅50%，倒是住宅大樓與華廈，
分別從去年的3件、4件，雙雙增加到今年1月的14件量體。
至於新北市部分，去年1月整體交易量37件，今年同期狂增至132件，其大宗的建物型態也
是公寓，從去年的16件成長至53件，其次交易量大的建物型態為土地，從去年的9件增加
到42件，位居第3的才是住宅大樓，親友間交易自4件增加到12件。
綜觀今年1月及去年同期的親友交易量，雙北市竟有大幅的成長。大家房屋企劃研究室主
任郎美囡分析，不動產市場盤整了近3年，在去年底買氣開始上揚，但是價格行情仍處於
修正階段，且
不動產的去化時間依然很長，透過市場正常交易很難會出現符合賣方期待的
價格。
此外，郎美囡也指出，由於大台北地區有許多屋主，同時持有多棟不動產，因此倘若無資
金需求，透過交易移轉給親友的可能性也不小，而台北市親友間交易，通常配有電梯的大
樓、華廈及套房成長最多，推測轉手後的自住需求偏高。
台灣房屋中和景安店店東蔣京叡表示，土地市價高，但公告現值偏低，舉例來說，新北市
板橋或中和區，較精華的地段，土地單價行情約在100~140萬，不過公告現值單坪僅50~60
萬，因此如果一般走繼承贈與，在取得價格的認定上並不利於繼承者。
蔣京叡說，現在不少新北市的老地主，也逐漸接受在生前買賣取代贈與，提早做家族資產
的分配或整合，尤其早期持有的地適用舊制，現在如用市價，資本利得免稅，同時拉高了
取得者的成本，未來一但市場行情賣出，平價出售或是賠售，新稅制下就免繳利差稅了。
（黃阡阡／台北報導）
心得：
1. 有些數字其實際意義若沒有深入細節去看 容易被表象迷惑 就跟很多事情一樣
2. 政策上的漏洞往往會變成市場上的一些麻煩因子
3. 希望這不是政府為了衝房市轉移的數字而刻意設計的 因為這無助於解決實際問題
4. 不知家中有長輩房屋要過繼的是否有走這套?
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推 amiah: 龍哥的波噓再拿出來秀一下好了1F 04/30 23:18
→ pds1: 全新北今年一月交易件數幾件啊?
找到了 新北市107年1月交易件數為5,546件2F 04/30 23:20
推 inthenchen: 132/5546=0.024=2.4% 親友交易影響真大呢！4F 04/30 23:34
推 hopecity: 新聞好有趣，說翻倍，結果才132件，騙點閱數的，哈哈5F 04/30 23:34
推 vaughn: 佔比太小，拿來比移轉棟數沒意義啦
不過，比去年增幅蠻大是事實，背後的原因是什麼呢？6F 04/30 23:36
→ KuoChingYa: 上面幾位大哥 拿來跟總量比當然小 但為何不跟成長率比8F 04/30 23:45
→ pds1: 106年1月房市交易案件量共計4,932件
107年1月親友交易多95件，但成交件數多了614件
以上單純引用數據 不代表看好房市9F 04/30 23:52
推 vaughn: 因為新聞標題看起來像是導向跟總量比，那真的沒意義
但其實我蠻好奇，親友交易比親友交易，數字暴增的背後原因12F 04/30 23:54
推 inthenchen: 只是有錢人因應房地合一政策而改變財產移轉方式，跟衝交易量沒關係好嗎？房地合一根本在打擊短期交易，怎麼會以為政府在刺激交易量呢…14F 04/30 23:57
推 vaughn: 房地合一已經實施2年，去年一月跟今年一月狀況沒有不一樣，以這理由解釋暴增，我覺得說不過17F 05/01 00:00
推 IS0987: 親友根親友友內文有寫，主要是土增稅能用自用
新北的一般公寓持有個20年左右的，很多沒自用賣的話土增可能都快百萬19F 05/01 00:01
→ pds1: 嚇到吃手手22F 05/01 00:03
推 vaughn: 我想到的理由是脫產，今年法拍和逾放比都在上升，當你投資的房產快周轉不靈準備進法拍時，你把自住的房子過給親人，以防萬一之後被投資那間房屋法拍牽連，這應該很多人都會做23F 05/01 00:04
→ pds1: 轉手，然後就生出一筆錢可以清償抵押權擔保的債務?
沒清償債務抵押權還是在啊27F 05/01 00:07
推 vaughn: 不是，是能留住祖產或自住的房子29F 05/01 00:08
推 IS0987: 這不太對啊，如果像v大說的話，妳就算轉到100手，抵押權還是在啊
而且沒銀行那在地政有設定住的話，沒先清償不能轉吧？30F 05/01 00:09
推 poswem: 為什麼要註明親友交易呢？是政府強制規定還是自己註明會有好處呢？33F 05/01 00:11
→ pds1: 後手怕會影響接手後的行情吧35F 05/01 00:12
推 IS0987: 政府規定要註記的36F 05/01 00:12
推 vaughn: 我假設一個狀況，假設我名下有一間價值800萬的老公寓自住，然後我投資了一個4000萬的副都心，是想賺錢的，但我現在要被斷頭了，幾個月後可能被法拍後，還是會欠銀行幾百萬，那我現在一定想辦法要留住那間老公寓自住啊
所以我會把那公寓假裝轉賣給老婆或兒子
我只是隨便舉例的啦，要破產的人，也會拼命留自己的後路的37F 05/01 00:12
→ vaughn: 所以，當法拍或逾放增加時，這種類似脫產的動作應該也會增加45F 05/01 00:16
推 IS0987: 大概懂你意思，但是不太合常理47F 05/01 00:16
→ vaughn: 這不只房地產啦，經營公司快破產時，也會先脫產啊48F 05/01 00:16
→ dragontwo: 就老房子本來想賣了分家産，發現賣不掉只好親友交易做高接手成本
有那麼多劇場嗎？49F 05/01 00:16
推 IS0987: XD
反正再慢慢看吧52F 05/01 00:18
噓 Fujiwarano: 隨便舉例也要考慮現實阿 要轉賣給兒子 兒子身上要有錢54F 05/01 00:18
推 vaughn: 去年一月交易量較少，反而賣的掉，今年量增了，反而要分家產賣不掉？？龍二你說的無法解釋今年比去年暴增55F 05/01 00:19
→ IS0987: 國稅局對三親等的交易，金流查頗嚴的57F 05/01 00:19
推 inthenchen: 房子轉賣給小孩老婆之後還不是自己會收到800萬現金？這800萬是怎麼處理？58F 05/01 00:19
→ Fujiwarano: 轉賣夫妻哪有用 除非採分別財產制 不然脫產有效嗎= =你就算兒子本來身上就有八百萬現金 過去後也不能消失不然會被認定假買賣 還是會被抓阿= =
除非你把他換成金條60F 05/01 00:19
推 vaughn: 兒子幹嘛有錢？房子是我的，我這房子要是有貸款，就換我兒子或老婆貸，要是沒貸款更方便，做過價金證明就好65F 05/01 00:21
→ Fujiwarano: 只能說 親屬買賣變多因為生前規劃以及省土增稅
其它想這麼多小劇場跟你又沒關係-.-a67F 05/01 00:21
推 IS0987: V大你這個舉例蠻奇怪的= =69F 05/01 00:22
→ Fujiwarano: 你做實價登錄親屬買賣也是要代書流程 也是要有真金流你當國稅局吃素的不管你假買賣真贈與的嗎 = =70F 05/01 00:24
推 vaughn: 800萬市值的房子，我300萬賣給兒子，然後在實價登錄註明親友買賣，行嗎？72F 05/01 00:25
→ Fujiwarano: 他抓到你假買賣 真贈與 你贈與稅要連補帶罰多少錢自算最低就是用公告現值價去做買賣 不然國稅局查贈與稅74F 05/01 00:25
推 IS0987: 三親等的抓真的很嚴，你要弄這個很容易被抓，不然你問有在辦的代書就知道了76F 05/01 00:26
→ Fujiwarano: 但別忘記了 你這筆紀錄做低 下一手要賣的時候利潤高78F 05/01 00:27
→ vaughn: 超過每年繼承的部分，乖乖繳稅就好79F 05/01 00:27
→ Fujiwarano: 你要做高 前提你要有真金流的高額現金 也要繳房地合一80F 05/01 00:27
→ vaughn: 800萬市價的房子，公告現值說不定還不到每年可繼承的220萬呢81F 05/01 00:28
推 IS0987: 繼承？不是已經用買賣了...？83F 05/01 00:28
→ Fujiwarano: 講句最簡單直觀的 從親人來繼承的房產 用不到收租就好除非你要離開台灣清倉物件 不然都要繳不少錢給政府
應該這樣說 會做生前規劃用買賣的 一般也會防分產糾紛84F 05/01 00:28
推 vaughn: 我的意思是當你用贈與或繼承，都不用繳稅時，用買賣，國稅局是要抽你什麼稅啦87F 05/01 00:30
→ Fujiwarano: 哪可能贈與不用繳稅 220萬隨便就破 繼承我記得1100萬89F 05/01 00:31
→ IS0987: ......................................................90F 05/01 00:31
推 inthenchen: 說真的只是很多人對這個房地合一政策慢半拍而已啦。像我婆婆他們家財產繼承像店面之類大多在房地合一之前就處理好了，但是有一個幾百坪商辦是房地合一之後才繼承，想賣掉發現稅超高就大家留著收租之後再看著辦91F 05/01 00:31
→ Fujiwarano: 用買賣就是抽你增值稅 還有前一手長輩的房地合一阿95F 05/01 00:32
推 vaughn: 我要強調的只是，當一個人真的要破產時，他會很努力的抱住他可能不用賠出去的財產，這在社會每天在上演96F 05/01 00:33
→ Fujiwarano: 所以現在應該很多人才懂房地合一政策後為什麼是高手盤別鬧了好嗎 真正被法拍不用脫產 直接用親屬去拍回最爽不爽的是銀行 要認列呆帳損失 缺點就是該人信用破產法拍親屬有優先承購權.......98F 05/01 00:33
推 l79cm: 我只看到有人很努力在想劇本，但故事實在太瞎XD102F 05/01 00:35
→ Fujiwarano: 我發現我不該跟你認真= = Q完你的文章以後.....後悔了103F 05/01 00:36
推 vaughn: 想想孫道存，欠幾億，然後名下信用破產，有差嗎104F 05/01 00:37
→ Fujiwarano: 你覺得沒差你去試試看阿@@ 我是人我才不要XDD105F 05/01 00:38
→ vaughn: 台灣信用破產的多如牛毛，他們就只是名下不能有財產，銀行戶頭不能有錢106F 05/01 00:38
→ Fujiwarano: 你脫產後再被藏錢的對象仙人跳的話 你真的會去當乞丐108F 05/01 00:39
→ vaughn: 當時卡債族債務協商的，可是以幾萬人計的109F 05/01 00:39
→ Fujiwarano: 要小劇場我還比你會....XD 敢這樣玩通常是有子女傀儡110F 05/01 00:39
→ vaughn: 我沒有投資房產，沒有斷頭危機，也沒有銀行債務，暫時不用脫產啦，哈哈
但現實生活中，經營公司倒閉需要脫產，賭博賭到破產需要脫產的，借錢最後無力還宣告跑路需脫產的，真的多到超過你想像111F 05/01 00:40
→ Fujiwarano: 所以我真的發現 版上喊空的人去Q他文章都知根本非業內要運用想像力也要跟現實遊戲規則結合好嗎= =a116F 05/01 00:42
→ vaughn: 業內有比較厲害？？哈哈，好啦，業先生你厲害118F 05/01 00:44
→ Fujiwarano: 就算想用念力去讓房市或股市崩盤也要去修習念能力好嗎不然你只是在誤導眾生而已= =119F 05/01 00:44
推 vaughn: 哈哈，我只知道我2014年底開始來這個版看空，一路走到現在，我覺得自己是個運氣不錯的人，看的方向和結果，蠻符合的121F 05/01 00:47
推 vaughn: 當然我不是什麼業內啦，但這幾年我看新聞，業內說的都很好笑啊，一下3年前說台北頂多跌5%，然後春燕每個月飛來一隻，業內？？哇哈哈哈125F 05/01 00:50
→ Fujiwarano: 你都不知道你去做空股期權2014到現在抓到幾波都賺多少孩子 不要看新聞幻想行情好嗎 寫成新聞都落後指標....128F 05/01 00:50
推 vaughn: 我們現在在房版，你扯股期權？？哈哈，不好意思，這扯遠了，我對投機沒興趣130F 05/01 00:52
推 l79cm: 自導自演當然故事照自己想的走阿，別忘了經典千萬不要買青埔寧願多捏五百萬轉進新北喔132F 05/01 00:52
→ Fujiwarano: [新聞] 昔靠投資客「養」 你知道這新聞寫的事情
我大概2013年就知且早就開始調整因應了嗎@@?鴿子封包?真正看空會做空的人去玩股期權比看空房地產還賺你知嗎當然你要有能力不被嘎爆先XDDD
你說你對投機沒興趣 那喊空房地產希望買便宜不投機心?134F 05/01 00:52
推 vaughn: 我又沒否定你是高手，不用自己屁啦，我不是業內，但我有在這個版發言的權利，而且我看著我想買的地點，最近幾年跌很多，我覺得很有意義，其他的，留給你們這些高手去玩就好139F 05/01 00:56
→ Fujiwarano: 我只是想說 看新聞都是落後指標 只看事件的好嗎= =
事件才是偏領先指標 但前提你也要有思考能力去推理~_~142F 05/01 00:57
推 vaughn: 哇哈哈哈，你不需要教我或說服我什麼啦，你繼續賺你的佣金，我繼續當業外，大家相安無事就好144F 05/01 01:01
推 mfcke: 坦白講 你43歲 這波房地產 你應該是既得利益者
你說我這年紀抱怨一下 就算了 你剛出社會 台北才多少錢
你乾脆說一下你出社會發生甚麼事
讓年輕人借鏡一下146F 05/01 01:06
推 vaughn: 我是既得利益者啊，我2000年買桃園老家，03年買永和自住公寓，12年賣，現金多了好幾倍，之後創業算順利，也跟有這筆錢有關啊，但不代表我就該認為房市現在價位合理151F 05/01 01:10
→ Fujiwarano: 看來孩子的學習真的不能等Q_Q 我都覺得我快100歲了XDD154F 05/01 01:10
推 IS0987: 為啥你知道v大幾歲啊？155F 05/01 01:10
→ Fujiwarano: 我老實告訴你啦 2009年走到現在快十年 房地產通膨啦156F 05/01 01:12
推 vaughn: 可以不要談年紀這種私人問題嗎？哈哈，我不想面對157F 05/01 01:12
→ Fujiwarano: 應該說2000年開始就被惡性搞到通膨了
應該這樣說啦每個人進化的速度跟你反省自己的速度有關158F 05/01 01:12
推 vaughn: 其實我認識一些年輕房仲，滿口看多，然後努力反駁看空言論，但諷刺的是，他們很多也都還買不起房160F 05/01 01:15
→ Fujiwarano: 我爸63歲 光股期權的能力 我學習一年就超越他了~_~a活到老學到老 時時刻刻抓時間吸收新知充實自己才是對你覺得不合理是因為你的貨幣價值購買力追不上了@@
或是該說 你的貨幣購買力其實追不上你膨脹的慾望了@@162F 05/01 01:16
推 vaughn: 大家買東西會看cp值，房子也一樣啊，有很多指標可以來判斷cp值，有些人覺得cp值好可以買，而我覺得cp值太低，看多看空都不需要相互否定吧
哈哈，覺得價格不合理跟購買力不足有關？？那我們不用再聊了，我們價值觀差太多166F 05/01 01:20
→ Fujiwarano: 然後我不得不吐你這句CP值 偏偏現在台灣低薪化的根源就是人人貪小便宜強調CP值瘋狂costdown的歷史共業後果國外的CP值建立在更新技術追求無人能及的領先地位171F 05/01 01:23
推 vaughn: 你可以繼續說你的，但我不會回應了，能說出覺得價格不合理，跟購買力不足有關這話，我覺得我不用再回應了，哈哈174F 05/01 01:25
→ Fujiwarano: 我這樣說好了 你錢夠多的話 你買什麼都不需要看價格你覺得張忠謀去買車還會花時間跟業務東凹西凹嗎?
不需要 為什麼 他每秒收入都大於他想買的東西居多
那你覺得他需要瘋狂購物搞派頭嗎? 都80多歲人了早寡欲176F 05/01 01:27
推 vaughn: 光你這句話，就顯得你無知了，多少有錢貴婦買菜在計較一元二元，你實在脫離現實太遠，好啦，就停了吧180F 05/01 01:30
→ Fujiwarano: 還看不破這麼簡單的道理的話 你還有很長一段路要走
所以計較多那一元兩元 你離開世間以後能多帶走什麼?在有錢的人或在窮的人 離開世間的時候都是兩手空空
你什麼都帶不走 差別只在你在這個社會留下了什麼
萬般帶不走 唯有業隨身....送給你 好好思考這些話182F 05/01 01:31
→ Fujiwarano: 回樓上 講白了就是明理的長輩不希望死後子孫爭產上演只有欲望還很重的長輩 還沒有辦法看破與放下與傳承188F 05/01 01:48
推 jk01: 左到轉右手190F 05/01 05:45
→ morrishh: 抵押權沒有塗銷是要怎樣過戶
就算過戶了，抵押權還是在阿，換人還不出來還是一樣的191F 05/01 06:55
→ QQeevv: 真好~有親友人生贏一半~193F 05/01 07:43
推 batista1980: 王永慶超在意cp值，最好大家都比他有錢啦！ 真的太扯然後某人絕對不了解張忠謀，拜託別在唬了，真的只是顯示無知罷了
又羊又盤的絕對不會當CEO的啦！ 真以為台積吃素不殺供應商價的喔？
然後最好房價的差異跟買菜一樣啦！ 不倫不類的比較194F 05/01 08:03
推 vaughn: @morrishh，我上面舉的例子，過戶的是沒有抵押權，或抵押權小的其他資產，不是要被斷頭那間200F 05/01 08:16
推 batista1980: 打太快打錯，最好買房的差異跟買車一樣啦！
講的大家隨時都可以掏錢現金買房似的202F 05/01 09:31
推 gn00330501: 我看過一堆有錢人在那邊計較幾百幾千的...204F 05/01 10:19
推 mfcke: 講實際不衝突 該花的錢當機立斷 不該花的一毛不拔205F 05/01 10:35
推 ppc: 推樓上206F 05/01 13:40
推 rockhart: CP被本末倒置了，老一輩的人一直Costdown，產業缺乏競爭力，多數年輕人被動領底薪，不得不省錢。207F 05/01 14:32
推 Unicorn30: 避稅而已 法制剛改一開始大家傻傻不知道 後來大家陸續把持有的資產
換一個方式持有而已 順便搞定分家產 別高估一些高資產族對法制敏感度
往往都是要賣了才知道 要課這麼多 只好慢慢把剩下的資產換過方式持有
法拍那個小劇場 真的想太多了...209F 05/01 18:49
推 q135q135: 法拍親屬有優先承購權??唉...真無言216F 05/01 19:24
→ Fujiwarano: 不然以你這樣方式你應該來這邊也接不到生意@@a218F 05/01 20:18
推 q135q135: 唉~看來樓上的中文理解能力尚有很大的進步空間219F 05/01 20:26
噓 Fujiwarano: 你這麼專業這麼厲害要多PO專業文才接的到案件生意阿220F 05/01 20:29
→ q135q135: 法條是規定”共有人”有優先承買權 有人可以解讀為”法拍親屬有優先承購權” 唉~真無言啊~221F 05/01 20:29
噓 Fujiwarano: 因果通三世，我想這會是q135你畢生所一直信以為真理的法律永遠無法100%完美理解與看透的。我應該沒欠你什麼了^^法律最後看看笑笑就好了。你覺得A殺B違法。也許不過多久幾世以前是B殺A，不過就是果報罷了。
最後送給你一句話就沒我的事了。昧者良心的訟案還是少做為妙。因為惡業累積太重，直接現世報。祝你好運^^223F 05/01 21:10
推 q135q135: 錯了就是錯了 認錯有這麼難嗎？法律最後看看笑笑就好？如果你是用這樣的心態處理事情 我替你的客戶感到憂心死不認錯又無視法律的人 想一想實在令人感到恐懼229F 05/01 21:15
噓 Fujiwarano: 再牢的謊言 也騙不過天眼。^^ 做人就是問心無愧就對了！
angel07你再繼續裝就不像了^^232F 05/01 21:18
→ q135q135: 死不認錯的人在談問心無愧？滿有意思的 哈~235F 05/01 21:20
→ q135q135: 認錯人代表天眼通練失敗了 哈~237F 05/01 21:22
推 vaughn: F大，你昨天滿口大道理講的像活佛我不笑你，q律師的作風我也常不太苟同，但上面明明就是你搞錯條文，感謝別人更正帶過就沒事，還要硬拗，然後活佛又上身，真的不太好看238F 05/01 22:07
噓 Fujiwarano: 沒什麼硬凹不硬凹 你隨便舉例我也簡單回答如此而已
詳細過程跟細節手法我何必需要仔細教你?241F 05/01 22:48
推 q135q135: 顧左右而言他 應該是拉不下臉來認錯啦 反正就是因果循環balabala(下略五千字+N個網路文章的連結) 哈~243F 05/01 23:02
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