看板 Kaohsiung作者 milkwind (hi~)標題 Re: [閒聊] 現在蛋白區的房子,也不輸蛋黃區的價格了時間 Sun Apr 7 21:48:55 2024
※ 引述《pipiboygay (喜歡男人的男生)》之銘言：
: 這幾天因為是假期，時間較多，跟朋友去看了一下房子
: 聽朋友說，現在高雄的蛋白區，像大寮、林園之類的，房價也漲了許多
: 像大寮近期，在區公所隔壁那邊空地，現在說是要蓋兩間透天厝，和一間大樓
: 透天厝說說會3千萬以上，大樓的話則是千萬
: 我以前看到那些廣告和價錢都還會想說
: 又不是鬧區蛋黃區，房子那麼小，還賣那麼貴，誰會買
: 現在政府又在打房，很快房價就要掉下來了.....
: 但是現在我已經不會再那麼想了
: 因為之前我看過的一堆建案，也都是推出後很快就賣光了
: 照這樣的發展趨勢，我看將來高雄的房價飆到跟台北差不多
: 大概也不用幾年的時間了......
想太多了~
楠梓後火車站27年大樓
最近2023年成交11.7萬/坪
我朋友買美術館當初
2015年買25萬/坪，現在9年屋32萬
客戶博愛路上yoo國泰，2015年買23-25萬，現在33萬/坪
女友家西子灣旁40年公寓，2024成交
13萬/p, 她家透天店面幾間都覺得漲
幅還好~~
台北萬華公寓3-4F都成交50萬起跳
你跟我說追台北市，哈哈哈~~~
笑死人~~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.8.36.174 (臺灣)
※ 作者: milkwind 2024-04-07 21:48:55
※ 文章代碼(AID): #1c4gH9dH (Kaohsiung)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1712497737.A.9D1.html
推 ceca: 其實這邊是幫各位上一堂很重要的課.
老師,政府,都不會告訴你的課.
那就是...房價低的地方,會被歧視,會被瞧不起.
房價低的地方,會被當賤民.
你們自己感受一下是不是這樣一回事...XD
上海人瞧不起南京人,洛杉磯人瞧不起聖地雅歌.
全世界都一樣.1F 04/07 21:50
推 NirOE: 被看不起的橋頭勇士 忠誠！8F 04/07 21:54
推 ceca: 這有啥好發的,蛋白怎麼可能漲成蛋黃價(相對)
你大寮成交30,美術館高的都成交7x了,普通的也均50.10F 04/07 21:56
→ sos20000066: 實登很落後... 2020買20/p 旁邊新案40/p...12F 04/07 21:56
→ ceca: 我說最新案.
它們本來就有價差...沒變化的區域會一起上去.
只是會有時間差,蛋黃先跑,先跑先停,蛋白後跑,後跑婉婷!!
到最後例如差價30%好了,過了很久,他們就又回到30%.因為彼此的條件都沒改變.
而如果你改變了條件,才會改變它們的相對價格.
台積電就是改變了那一區的相對價格.
所以台積電那一圈現在都很瘋狂,並且還要瘋狂很久.13F 04/07 21:56
→ ceca: 至於說大寮別墅都要兩三千??..看總價?
你看總價還有破譯的好嗎..XD..才看兩三千幹嘛.
大樹,旗山,美濃,都有破億的.
他占地大一點不就破億.
所以怎麼會看總價?..23F 04/07 21:58
→ ceca: 楠梓在抓狂中.29F 04/07 22:04
推 maxboy06: 楠梓橋頭就被台積電拉到從舊市區的7-8折變成約等於舊市區30F 04/07 22:08
推 ceca: 目前的態勢,有機率挑戰二線.
不過我是說高大或是橋頭的未來.
二線是,文化中心,漢神本館,後譯.
但至少幾年內可以挑戰火車站前站.
這應該跑不掉.
楠梓舊市區會弱一點...大概就弱一階.32F 04/07 22:10
→ ceca: 不考慮豪華品牌,年底美術館應該是5x.39F 04/07 22:14
→ ceca: 高樓層看有沒有6.
中都大概美術館打九折(不考慮景觀的加成)
巨蛋跟美術館很接近..差異很小.
其他應該40看有沒有摸45.
因為降息循環還沒開始,整個"台灣大行情"比較慢.
你要的數字需要台灣大行情再加持下去.
現在其他縣市的漲幅有但是比較緩慢.
其他縣市,火車剛開動,剛開始慢慢加速當中41F 04/07 22:14
推 ceca: 高雄的漲幅會加在整個台灣漲幅之上.
而台積電第一圈的漲幅又踩在高雄的漲幅之上.
大概這種概念.
而目前整個台灣漲幅發車正在緩慢加速.
但高雄的漲幅已經有一定的速度.
至於台積電第一圈正在瘋狂中.50F 04/07 22:27
推 skyg: 美術館根本沒那麼高，40幾萬就一堆選擇了
不知為啥美術館一直都沒拉價56F 04/07 22:28
→ ceca: 我在講最新案,而不是舊案或是成屋.
房子通常看他建照日.
你說最近完工白天鵝好了,他可是三四年前的案
那時候我還玩過一輪,入手價26.x.
而美廳苑就是去年案,
美廳苑均價大概在48~50左右(牽扯到視野)
而目前白天鵝大概40初,如果買轉讓應該可以買到三尾.因此你不可以拿白天鵝當作美術館新案的定位.
當然美術館後面幾個月會有更新的推案.
所以可以觀察最新案要上多少.
誠陽的惟美術,仰德南三路,堅山青海路.
不過堅山自認為豪華品牌,所以價格可以參考就好
城揚和仰德的這兩個案子比較有一般宅定位效應.
and..惟美術聽說4/6開始潛銷.58F 04/07 22:29
→ ceca: 皇苑要看,他有景沒景價差很大.
不過御皇苑均成交在6x.
他面後面15F以下的會比較便宜,視野被擋.
而面馬卡的價格就跳很大.74F 04/07 22:36
→ skyg: 一般建商的建案，美術館真的沒特別突出啊78F 04/07 22:40
→ ceca: 你同期,其他地方都在三字頭吧.79F 04/07 22:41
→ skyg: 橋頭楠梓炒成這樣，美術館反而沒啥動
東三民現在也一堆這種價格了啊80F 04/07 22:41
→ ceca: 美術館大概貴舊市區20%左右.
你這就錯位比較了..XD
你用新案去比舊案.
另外,東三民你是說大昌商圈?
那邊很便宜吧,那邊都快被橋頭幹掉了..XD
正常來講例如美麗島那一圈之類的.
目前大概最新案40多一點,均喔.
舊案都可以買在三字頭(還是預售喔,就是兩三年前開的82F 04/07 22:41
→ skyg: 不是，文山特區那帶
我實價都看最近的啊，不是看以前的時間90F 04/07 22:43
→ ceca: 東三民則是新案還有三字頭可以買..XD92F 04/07 22:43
推 qq1234: 請問c大,如何判斷高雄新成屋及中古屋的合理價?93F 04/07 22:44
→ ceca: 文山喔,文山很貴阿,大概美術館85折~9折.95F 04/07 22:44
→ skyg: 你實價登錄看看就知道現在美術館的價格沒特別突出了96F 04/07 22:44
→ ceca: 文山是特殊的,不過大概跟中都差不多.
不過通常文山一半鳳山一半三民,更多喜歡講他是鳳山.97F 04/07 22:44
→ qq1234: 另怎麼判斷現行新成屋的上拉並致中古會晚漲時機點?100F 04/07 22:45
→ ceca: 不過文山缺點是要梅空地了.
文山那邊要轉移到市議會國泰那一塊.101F 04/07 22:45
→ skyg: 文山是三民區門牌拉，只是鳳山有一部分連在一起103F 04/07 22:45
→ ceca: 現在新舊價差有點大.104F 04/07 22:45
→ skyg: 所以鳳山那部分，很多人也喜歡直接叫文山特區105F 04/07 22:45
→ ceca: 理論上要收斂,但是因為美國瘋狂升息,把收斂打斷.
這也造成,除非你卡到貸款或是資金有壓力.
投資中古屋比較肥,因為之前不收斂,以後還是要收斂.東三民通常過民族路就是了.
民族路一刀切.106F 04/07 22:46
→ skyg: 不過我意思是現在炒的都是橋頭楠梓那邊，美術館現在反而不像以前價差那麼大了111F 04/07 22:47
→ ceca: 美術館會在第二時間跟價..包含農16拉.
蛋黃區特質.
北高任何地方有強力話題,蛋黃區第二時間會跟著吃.而她現在正剛開始要反映.
所以最近兩三個月,美術館1x年的中古屋,漲了7~8%.
你應該看到,本來30上下(甚至可以買到28)
現在大概同樣的東西要買到32上下.
這兩三個月.
因為北高蛋黃區開始在吃台積電效應.
其他地方還不明顯.113F 04/07 22:47
→ skyg: 在觀察吧，我覺得美術館那邊做為住宅頂級區域，才4X很誇張的低123F 04/07 22:49
→ ceca: 高雄本來價差就沒做很大.
似乎跟建商的態度有關.
高雄的建商並沒打算弄一個高尚區域.
不向台中弄了一個七期,現在要弄水楠.
最早全台灣就台北搞區域價差很大.
第二個跟上的是台中.
第三個跟上的是竹北.
其他縣市的蛋黃區和一般區價差遠沒這幾個地方大.
而這件事情主導者是建商.125F 04/07 22:49
→ skyg: 住美術館那邊的不知在優越三小，房價也沒貴多少
跟白癡一樣，整天說其他地方是鄉下134F 04/07 22:51
→ ceca: 優越是人的天性.
就跟台北人瞧不起其他地方.
最近台中人整天嗆高雄一樣.
房價貴他就會自認高等..XD136F 04/07 22:52
→ skyg: 不是啊，你說真的很頂級就算了，房價根本也沒差多少140F 04/07 22:52
→ ceca: 差一點就是差,就像高雄台中房價也沒差多少.
但你有在走跳就知道,現在台中人看到高雄就會嘲笑.141F 04/07 22:53
推 cblade: 天龍門牌，尊爵不凡 是有道理的143F 04/07 22:53
→ ceca: 這很現實.
不過美術館有一點就是,他屋齡20以內.144F 04/07 22:53
→ skyg: 差一點真沒什麼差，住文山的，肯定也買得起美術館146F 04/07 22:54
→ ceca: 總價來講,除了印象巴黎外,最低就是8xx..147F 04/07 22:54
→ skyg: 想不想買，想不想住那邊而已，價差那麼小148F 04/07 22:54
→ ceca: 但其他地方很多公寓或是套房或是OOXX.
總價可能有3xx 4xx 5xx.
所以比低的話,總價是有明顯比較高.
這跟信義計畫區有點類似.149F 04/07 22:54
推 exrickeynew: 直接看收入吧 這邊都2.3百起跳的哪會管嘴巴講鄉下的153F 04/07 22:55
→ ceca: 你只要在信義計畫區,就尊榮不凡.155F 04/07 22:55
推 tara75: 哈哈哈～～～笑死人～～156F 04/07 22:56
→ ceca: 以前天母也有這種心態,但天母有老公寓..XD157F 04/07 22:56
推 cblade: 開公司也會有這種心態吧?租金在貴也不能搬 先省其他158F 04/07 22:57
→ ceca: 開公司要門面,所以A辦會很搶手.
但是當A辦老了就..顆顆.159F 04/07 22:57
推 zzro: 這就是民進黨政府會努力改善的事 高雄早該每坪百萬161F 04/07 23:04
推 ceca: 其實是,你這個都市壓制房價,以為會讓人民宜居.
人民會不但不感謝你,還會唾棄你..XD
我相信很多縣市的市府都認知到這個殘酷的現實.
你房價很高,好像很多罵聲,但其實罵聲都外縣市的人.或是外飄過來租屋的(租屋沒投票權)
但實際上手上有選票的..就...恩.162F 04/07 23:08
推 gregoire: 請問c大，台中現在適合買哪裡169F 04/07 23:13
推 ceca: 噓...不要告訴別人誰是婉婷.
台中喔,無腦就北屯,如果你看到台積電要動工.
大雅.
其次榮總.
純論投資喔.170F 04/07 23:13
→ gregoire: 中央公園附近漲幅會超過其他區域嗎175F 04/07 23:14
→ qq1234: 請問C大 小港林園會是C大考慮的補漲區嗎? 謝謝您176F 04/07 23:15
→ ceca: 中央公園價格會超過其他區，漲幅...不一定比北屯高.他一開始就天價的問題..XD
所有地方都會補漲阿.
通常補漲重點在切入時間點和出脫價位.
而不是他會不會補漲.
太早進去會空等...太晚出來也是浪費時間.
不過太早出來又會賺太少.
所以小港林園當然會補漲,但投資你不用現在進去.
它們可以晚一點.
至於說位階,小港變化近期應該沒啥機會.
林園的話,林園捷運效果應該低於國道七號.
國道七號對林園"位階"拉抬影響比較大.
不過這個也還很久,除非你是養大塊土地.
不然現在也不是切入的好時間點.
現在無腦追著台積電會比你太早切入林園肥太多了.177F 04/07 23:16
推 qq1234: 請問c大如何判斷切入時間點和脫出點呢QQ 這點抓不準謝謝c大!!!192F 04/07 23:21
推 ceca: 切入點通常你一直盯市場.尤其591.
例如一批房子同等級的現在都開600成交550.
有20間.
然後你看到舊的去了新的來了...都差不多,就不用動.但一段時間後你開始看到有5間變成開700要成交630.但還是有15間開600要成交550..這時候你就要開始準備等到剩下10間...你就要瘋狂看屋和試探性下斡旋.
等到最後五間的時候m你就一定要買到一間.
之後他就會全部跳上去開700成交630.
出脫的話,因為不動產反應很慢+漲的都是利潤.
因此你可以等到價格開始感覺到差不多停了.
你在掛一個差不多的價格慢慢賣.y
當然那時候房市也不一定熱.
但就算冷也沒關係,冷也會有交易,只是賣比較久.
但你漲幅有吃到,賣久一點沒差.
外圍補漲比較不容易有回檔現象,因為補漲比較被動.不會有衝太快之後先買的人賺太多而折利換出脫.
所以外圍補漲可以看到價格差不多漲完了再賣.
另外例如,如果局面都沒改變,鳳山500大寮450..
漲上去鳳山漲到1000,那你大寮河裡可以等到900賣掉.這是理論會有的價差收斂.
當然林園那種可能補漲會漲更多..
這牽扯到她有瑕疵,瑕疵造成她以前過度便宜.
以至於每次補漲他都會再多捕漲一點.
不過這是林園限定,並不適用於大多數地方.194F 04/07 23:23
推 gregoire: 北屯買14期嗎？現在新案開價6字頭了219F 04/07 23:29
→ ceca: 北屯..你要不要考慮買中古
除非你很有資金或是貸款時期性壓力.221F 04/07 23:30
推 aass5566: 可是買房要出租繳房貸啊～ 林園大寮租不出去吧223F 04/07 23:31
→ ceca: 不然新舊價差那麼大,幹嘛不買中古?224F 04/07 23:31
推 kenkuo1688: 西卡怎麼看未來高火前站跟美麗島呢
感覺也是沒什麼地可以蓋新的案件了225F 04/07 23:31
→ ceca: 71期目前看來市府的地都要蓋房子去了.
外加日勝生12棟大樓.
但是那對火車站的位階拉抬效應普普.
所以火車站前站的價格可能還是穩在那那邊.
而71期定位大概也是二線的位置.227F 04/07 23:33
推 aass5566: 六合七賢八德 中古23漲到30後 停好一陣子了232F 04/07 23:33
→ ceca: 美麗島空地更少,大概會跟火車站前站越來越差不多.之前美麗島略貴一點點.233F 04/07 23:34
→ ceca: 六七八的中古要再晚一點..236F 04/07 23:34
推 sunny777520: 不過C大覺得後面3-4年高雄房子的價格會有機會緩降嗎237F 04/07 23:35
→ ceca: 台積電效應會拉動整個高雄,但會有順序.
從台積電第一圈,然後北高蛋黃區.
之後是南高蛋黃區(彎區)和北高其他區.
之後才南高其他區.
他會有一點時間差.
然後會從最新的預售案開始反映.
因此你可以去看地價的成交變化,目前已經進展到.
彎曲附近和北高一般區的地價都往上跳.
高雄房價緩降?...除非台積電崩潰..XD
你看不到不要說緩降,光漲不動的理由你就看不到了.另外一點,台積電效應不是"拉一下
他會一段時間連續拉抬.
就像現在台積電第一圈瘋狂當中是往前一直跑.
他一直都再拉.
要知道當年台南房價低於高雄10%.
他靠南科花了十年拉到比高雄貴.
南科對於台南拉抬價格拉了10年..
人家2016冷盤了,台南還在漲.
所以台積電不是拉一下,而是拉一長段時間.
那個時間基本單位是年,字頭不是一二三.240F 04/07 23:35
→ tecopon: 台積第一圈是指哪個範圍內？260F 04/07 23:41
推 mcrobert: 台積就時不時刺激一下
聽說要設廠>評估設廠>動工>完工>進駐>量產> 擴廠261F 04/07 23:41
→ ceca: 今年底P1廠員工就進去了,明年量產.263F 04/07 23:42
→ ceca: 明年P2廠員工進去,好像後年量產.P3時間還不知道.265F 04/07 23:42
推 qq1234: 非常感謝c大教學!!!!267F 04/07 23:42
→ ceca: 至於P4/5目前還停在內褲現階段,不正式討論.
台積電效應對重劃區影響最龐大/
因此你用距離畫不如你把台積電四周的重劃區飆出來.269F 04/07 23:43
→ mcrobert: 台積一段時間就會出來刺激一下 怎麼期待緩跌哈哈哈273F 04/07 23:44
→ ceca: 東西南北靠她最近的那些重劃區就是第一圈.
五甲草衙和小港,目前價差穩穩地吧.
沒有誰比較突出.
而五甲的五甲公園74期那邊比較強.
不過他主根新灣區跑,最近新灣區比較低調.
另外之後有205兵工廠那一塊地開發.
所以五甲比較有可能有夢可以期待.274F 04/07 23:44
推 derry1006: 不曉得71期京站還有沒要蓋 都蓋住宅有點可惜耶281F 04/07 23:45
→ ceca: 五甲跑了,小港和草衙就會跟,兩個跟的速度差不多.282F 04/07 23:45
→ ceca: 71期那個目前沒聽說它們合約有改.285F 04/07 23:45
推 tecopon: 那大概是橋頭新市鎮和楠梓土庫到橋科那區會很火286F 04/07 23:45
→ ceca: 所以應該還是那樣蓋,只是不知道再拖甚麼.
日勝生那一塊地是鐵路局的不是市府的.
鐵路局就只想把土地處理掉而已,.
南高目前沒明顯低估的地方吧.
最近每個地方都差不多在他該有的位置上.
71期拉抬一點可能對前站有一點好處,但也不會太多.你如果持有久一點,是不如去貼205兵工廠.
那邊可能的夢比較大..XD287F 04/07 23:46
→ ceca: 新興區目前新開案也沒特別便宜.296F 04/07 23:48
→ doggy1234567: 了解 謝謝 因為想說本身被困在南高雄 某鋼鋼 不知道要選哪裏 謝謝
像我就不太可能買到美術館 農16297F 04/07 23:49
→ ceca: 南高不知道選哪,去貼205...
就算205最無腦變成住宅重劃區.
那也是有一定的拉抬效果.
畢竟他很大塊.
而205的地主是軍方和市府.
比較不會淪為新彎區都是企業法人有錢人.
它們在養地等未來..
205則是看下一個市長,他說要開發就開發了.300F 04/07 23:49
→ ceca: 對.
甚至五甲公園都算吃的到.309F 04/07 23:51
推 eulbos: 所以南高自住中古電梯2~3房 火車站附近是好選擇嗎？311F 04/07 23:51
→ ceca: 我是說直接吃到而不是間接.
火車站其實交通極度方便是優勢.
其他方面就看環境你喜不喜歡,火車站前站環境差很多.有些地方車很多,有些地方雜亂,但也有些地方清幽.
你看八德拖吊場附近就清幽.
但如果靠近建國路那邊就比較繁雜.
喔我是說林森路和建國路那區.312F 04/07 23:51
推 mcrobert: 高雄台積周遭（大概 有錯補充勘誤）
以北重劃區：橋頭新市鎮
以南：霞海重劃區
以東：82期重劃區&創價美術館周圍
以西：桃子園
以西北：高大319F 04/07 23:54
→ ceca: 但反過來,那一區的機能就更強,八德拖吊場機能就弱.325F 04/07 23:54
推 eulbos: 205附近很恐怖欸 皇家貴賓2房開價700多了@@328F 04/07 23:56
→ ceca: 不貴阿...有機率還可以買再3字頭.329F 04/07 23:56
→ ceca: 捷運目前對房價沒有影響.332F 04/07 23:58
→ ceca: 因此如果你可以順便選有捷運的,那就順便當送的.334F 04/07 23:58
推 eulbos: 然後凱旋路成屋案仁本灣兜 單價48...335F 04/07 23:59
推 HelloBonj0ur: 想請教ceca大對於本館路優秀賞（透天電梯別墅）有研究嗎？最近家人在看那區的房子，目前開價一坪將近50萬，謝謝您337F 04/08 00:26
推 sammonbb: 慘～最近才買大昌商圈中古屋...340F 04/08 00:31
推 andy70612: 本館路要注意淹水吧 不知道整治得如何?341F 04/08 00:32
→ intela03252: 要撿便宜不會挑新興區吧，房子可說是又老又貴
在這邊住了3x年，印象中沒便宜過343F 04/08 00:42
推 eulbos: 大昌很穩吧 補漲有夠迅速的347F 04/08 01:04
推 juangpeiyi: 我前鎮區2015年新成屋大樓21萬/p 現在31萬/p348F 04/08 01:26
→ bryant99: 大昌商圈跟以前比實在不能算商圈了351F 04/08 02:38
推 benfour: 問題是便宜的實登永遠買不到 大多是左手換右手352F 04/08 04:30
推 LeoPan: 想請問楠梓舊市區是指哪一帶？353F 04/08 06:28
推 misson: 火車站前面那一帶354F 04/08 06:38
推 piapiachou: 昨天在臉書看到大樹區透天9年屋開1980萬，嚇到QQ355F 04/08 07:15
→ swearflycc: 便宜實登不是買不到 是你不夠快 你資訊有比房仲多？ 快？ 每天閒著沒事就路上看房子？ 別傻了 就跟股票一樣嘛 你管道夠多 人脈夠多 資訊夠多 再怎麼便宜都買的到356F 04/08 07:16
→ LeoPan: 謝謝misson的解答360F 04/08 07:41
推 popose: 我還以為右昌也算楠梓的舊市區咧?
楠梓火車站那區，交通還算方便吧，怎麼會發展不起來361F 04/08 08:28
推 hedgehogs: 右昌是右昌，跟楠梓根本不同生活圈363F 04/08 08:50
→ Sunofgod: 是不同生活圈 但也隔個百慕達而已 知道怎走後根本沒啥太大差別364F 04/08 09:15
推 popose: 我真以為右昌也是楠梓區，喔~原來不是阿!367F 04/08 10:24
→ murmur38: 大概就像五甲之於鳳山一樣 生活圈可以拉出來單獨看368F 04/08 10:38
推 histing: 追台北是不可能啦369F 04/08 12:10
推 yna76: 推ceca本篇推文~370F 04/08 12:26
→ poz93: 台北來的大地震 8成房子全毀了 也會直接變超級重劃區 房價在漲50%371F 04/08 14:15
推 kenkuo1688: 楠梓火車站一邊 右昌高大一邊
後勁在中間375F 04/08 15:59
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