看板 Stock作者 aulau (鋒哥)標題 Re: [心得] 比較投資0050和台北房子的10年績效時間 Thu Oct 1 23:42:02 2020
買房子開槓桿，買股票也可以開槓桿
本人非精算師，以下皆為概算
假設初期資金500萬
一次買入0050，並質押借貸
第一輪可借到6成，300萬。再全數買入0050
第二輪質押可借到180萬
第三輪質押可借到108萬
第四輪質押可借到64.8萬，再全部質押提高維持率
此時你將擁有1152.8萬的0050(全部質押)，借貸652.8萬
維持率177%，槓桿2.31倍。利率約2%
考慮10年以上長期投資，排除特殊方案，EX:元大證金 用0050質押利率1.56%
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如果拿500萬去買房子，預計買入市價2000萬的房子，貸款7成5
(並非所有房子都能貸到市價的八成)
貸款1500萬，房貸利率2010~2020降息前約1.6%
貸款20年，每月本利需攤還7.3萬
預估房租每月2.5萬，一年30萬(本人及朋友租房經驗)
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持有房屋(房貸)，每月需存下7.3-2.5=4.8萬繳房貸
持有0050情況下，可以把4.8萬拿去償還質押貸款
且0050每年約有3%的配息(1152.8萬*3%=34.5萬)
https://reurl.cc/N6Qn9m
粗略試算表如上
預計7~8年可把質押借貸還清
這邊未考慮房子及0050整體報酬率
因為過去資料不代表未來
試算後發現，其實質押借貸買入0050，投報率不輸開槓桿買房
缺點是頭三年內發生大跌可能會有斷頭風險
第四年維持率已達281%，可接受股市腰斬(理論上XD)
此篇只是粗算，歡迎股市精算師提供詳細回測
備註1：只把大的費用納入，房屋稅、地價稅等萬元以下的成本不計入
備註2：預設質押利率2%、房貸利率1.6%是依照今年降息前的數字
備註3：投資一定有風險，投資前請詳閱公開說明書
※ 引述《john199308 (飆股小小虎↗)》之銘言：
: 簡易比較2010-2020這10年來投資0050和台北房子的績效：
: https://i.imgur.com/ykhQlNq.jpg
: 第一張圖是0050的還原月K，0050在2009年12月的收盤價是39.9，在2019年12月的收盤價
: 是93.2，報酬率是233.6%。
: https://i.imgur.com/Fiyw9hV.jpg
: 第二張圖是信義房屋的台北房價指數，在2009年12月的台北地區指數為77.03，2019年12
: 月台北地區指數為127.28，報酬率為165.2%，若房子有拿去出租假設年報酬率有3%(用77.
: 03+127.28的平均=102.16當作平均房價來算年報酬率)，出租房屋貢獻點數為102.16*3%*1
: 0年=30.6，加上去後整體投報率為205%，這已經不管房屋折舊，也不含房子有的沒的成本
: ，而且有租好租滿的情況。
: 結論：
: 投資0050的10年績效是233.6%。
: 投資台北房子的10年績效是205%。
: 這樣看起來長期投資0050是屌打投資台北房子，而且投資0050也不會有大量資金長期被套
: 住的問題，運用可以更靈活，隨時想領一點出來都可以。
: 雖然算法有點簡略，不知道有沒有漏考慮什麼呢～～？
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※ 同主題文章:
Re: [心得] 比較投資0050和台北房子的10年績效
10-01 23:42 aulau.
買房也有風險，誰能保證20年工作穩定都不出意外?
光是結婚有了小孩，甚至雙胞胎都可能現金流不足
推 patri0052: 哇 這就是劉青雲講的一塊錢當十塊錢賭的玩法嗎2F 10/01 23:45
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/01/2020 23:50:50
推 SweetLee: 其實開槓桿和不開槓桿要比較時 應該直接比夏普率比較公平3F 10/01 23:51
→ jerrylin: 應該說 房子的法拍風險相對很低
股票只要有不理性崩盤融資就斷頭了
銀行可沒有那麼閒每天幫你的房子估值要不要法拍5F 10/01 23:51
那要看你維持率控制在多少，我這樣的算法維持率都有在200%以上
除非大跌30%，如果留15%資金，在大跌時買入並再拿去質押提供維持率
也可以度過崩盤，只怕工作先丟了......那買股跟買房就一樣慘了
推 SweetLee: 不過我根本懶得比 更高的層次上 房產應該佔總資產的1/3 在那比高低沒什麼意義8F 10/01 23:52
噓 et220870: 房子的五倍槓桿是很難被斷頭的，股票就...10F 10/01 23:53
房子5倍槓桿很難提早結束，股票有機會在8~10年還清借貸
靈活性更好，相對的風險就高一些
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/01/2020 23:58:59
→ x000032001: 房子不會被斷頭 但是出狀況還不出房貸就掰了11F 10/01 23:55
推 f204137: 會從股市畢業 都是槓桿開太大 半年前才教訓過一批12F 10/01 23:55
推 rig2121: 這樣玩股票大概一下就得憂鬱症了，何不用房子增貸來買股就好也不用怕斷頭XD
房貸選30年壓力更小，真還不出來還可以去談寬限，何必用股票借錢整天怕斷頭呢…13F 10/01 23:56
這邊考慮的是頭期資金500萬，長期10年要買房還是買0050
當然有無貸款的房子可以去原屋融資是最好的
貸款利率最低，無斷頭風險
但不是每個人都有一間貸款還清的房子XD
推 skyringcha: 股票有戰爭風險時可以提早賣 很容易脫手 房子就不是這樣了17F 10/01 23:58
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:00:48
→ tctv2002: 拿1300萬的房子比好了 一般人頭期款約六百萬可貸七百萬 把房子拿去租每月2萬2 每年賺26萬 若直接把頭期款六百萬拿去買一元金 每年賺30萬 為什麼我感覺股市比較安全19F 10/01 23:59
本篇針對投資房屋 或 0050長期投資10年的比較
DR股屬賭博範圍，請左轉專版XDD
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:02:38
→ tctv2002: 你不要說什麼稅率那些拉 管理費 維護成本 租金收入這些也要繳稅滴24F 10/02 00:01
推 maypcc: 房市隨便起手都一千萬 你股市敢開槓桿五倍一千萬抱20年?26F 10/02 00:02
兩種情況下，拿付房貸的錢去償還質押借貸
維持率很快會提高，這邊股市槓桿只有開2.3倍
7~8年後就略贏房子了，台灣房市要在大漲可能跟股市一樣難
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:04:35
→ tctv2002: 都說是用頭期款的錢了 何來槓桿？28F 10/02 00:04
推 jerrylin: 最直觀的講法 很多人敢出300萬頭期款買房
但是不敢用三百萬去融資買股票
至於哪個比較會賺錢 不在他們考慮之內
多數人只會考量房租跟房貸的比較
不同的產品硬要放在一起比 會導致價值的混亂29F 10/02 00:05
沒錯。買房子已經很多人成功，股票長期持有成功的還是少數。
推 maypcc: 那你加油喔買股開槓桿抱7年看看再來分享 對了光這一年房市大約漲1-2成 且房貸是所有借貸中最低的目34F 10/02 00:09
近5年現在臺北市的房子已經沒有年年漲1～2成了。房子相對是很保持，但要再長期上漲，不好說
→ maypcc: 前1.3136F 10/02 00:09
→ tctv2002: 漲價喔 那不好意思 如果你賣掉 再扣交易所得稅37F 10/02 00:12
推 maypcc: 實務面就是大多數人會做不到 更不用說股市每次增貸再all in的價位如何計算 房市是一次all in後 20-30年的投報入袋 睡覺超安穩的38F 10/02 00:13
→ tctv2002: 20年後誰都無法保證價值是否還在41F 10/02 00:13
推 likeyousmile: 房子一般人只能買一次，等於一顆籌碼all in。股票等於一堆小籌碼上賭桌，還可以定期定額慢慢賭。42F 10/02 00:13
→ maypcc: 要講漲價是紙上富貴對吧? 笑死44F 10/02 00:14
→ likeyousmile: 基本上股票是公司主動幫你雇人幫你打工賺錢，房子只是躺在那還要折舊，價格是需求面推動的。45F 10/02 00:15
推 visda: 主要是波動率的問題，房子波動率沒那麼大，趨勢對就對了47F 10/02 00:16
→ aulau: 房子派股市派各有優缺點。會假設質押直接買入，是為了創造跟買房類似的槓桿來比較。實務上並不會這樣賭XD50F 10/02 00:20
實務操作我也是這樣。個人偏向槓桿買股定期定額，長期持有。本篇只是回應原作者
→ likeyousmile: 只是大部分人心態握不住，因為未實現損益每天精算給你了。房子價格不即時透明，眼不見為淨54F 10/02 00:20
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:26:04
→ peter9s3b: 認同波動度應該考量，碰上狙擊槓桿的莊家，吃定海神針真的哭哭56F 10/02 00:29
推 sluttervagen: 理論上可行，但可能連巴菲特都抱不住
而且房貸利率跟股票質押利率差這麼多60F 10/02 00:47
推 otaku690: 質押0050+長抱實踐分享的人少一定有原因的吧
還是大家都笨蛋?62F 10/02 00:53
噓 itsjustagame: 根本不能這樣算
買房貸款天經地義 買股大多人去融資質押？
而且你們都用現在去看過去 條件怎麼會公平
你趕賭一隻股票all in身家20年？65F 10/02 01:12
推 asolitary: 0050質押借貸被斷頭~這種風險無法自己掌控!
相對買房後還去考慮工作是否安定,以及家庭因素~
這方面是自己相對可以控制計算的!尤其是工作方面
還要擔心能否安定~代表本職專業度不夠容易被取代
如果是這種狀況~那投資也是要有專業度的!
本職都做不好了~投資就不用去考慮了!69F 10/02 01:20
推 stocktonty: 其實就問一件事就好 你各位周圍認識的有錢人是股市大亨多還是手上有廠房或房子的包租公多75F 10/02 01:55
推 kusomanfcu: 所以你才會算錯阿，因為從2000年開始你已經斷頭兩次了
難怪不是精算師
然後利率也是錯的你要從2000年兩個一起算77F 10/02 02:25
→ faniour: 這年頭還有人以為自己不容易被取代
越大型越有制度的公司取代門檻越低81F 10/02 02:26
→ kusomanfcu: 基本上你信貸加融資平均利率超過3.5%以上
含質押，如果用現在的資料來看
當然如果用2000年的資料來看更慘
所以不是叫你去翻五大行資料來看了嗎？
很多人都當美國暴增的買房是白痴就是了= =
質押和融資會斷頭，信貸轉不會但是會爆利率，唯一可以無敵利率又不會斷頭的就是房貸
無腦多就是房貸槓桿開滿，房股相關但是只有股會有馬上斷頭風險83F 10/02 02:27
→ faniour: 工作安定與否跟就職單位的關係遠比個人能力大多了HTC聲勢看漲的時候找的人哪個是弱雞？
GG 2008年除了發明無薪假還要提資遣名單
就開槓桿來說，景氣下滑擔保品不足，一個要追繳
一個捏著LP不要賣，只要繳的起貸款跟利息就好
風險差異很明顯了吧92F 10/02 02:35
推 kusomanfcu: 你講的時候斷頭的是股市= =
股市容易即時運算 你想抱住銀行叫你斷頭98F 10/02 02:41
→ faniour: 長投還要玩到風險那麼大，應該不是正常的操作
要擁抱風險追求獲利，通常只會是做短。或者說槓桿開滿抱著3-5年的斷頭風險，卻投注10年平均略低於大盤的回報，風報比值得嗎？
即便回報是乘上槓桿比率100F 10/02 02:44
推 kusomanfcu: 房貸就是強在利率無敵低，又沒人去查你擔保。
還有現在可以貸到9成 別說75%了
9成 1.31%。。。。
房貸利息可以抵稅，股息要扣稅 前面就有提了
加上重測要用2000-2020去算 才知道發生什麼事105F 10/02 03:05
推 abram: 先股後房 下市難防110F 10/02 03:12
噓 poc7667: 如果租房失業交不出租金怎麼辦112F 10/02 03:36
推 goury: 投資用的2000萬的房子，你只能租到每年30萬租金，那的確建議你資金別放到房產的好...比較意外的是，推文都沒人對這租金有意見113F 10/02 05:19
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