看板 Stock作者 LILIN13 (L)標題 [請益] 為什麼這麼多人推買房?時間 Sat May 2 15:43:22 2020
我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。
假設持有現金300萬。
租金 vs 房貸利息
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假設租屋一個月1萬5 一年18萬
本金300萬 + 貸款1000萬買屋，1年17萬利息
這部分在「第一年」算打平。
但「時間拉長」，租金會隨通澎增長、房貸利息會越繳越少。
通澎算2%，20年後： 租金會成長為148%。
若有孩子，要租大一點，現在約需每月租金2萬5，才夠一家人住。
20年後租房成本：2萬5 * 148% * 12 = 一年44萬。
房貸20年後，利息可能一年剩約5~7萬。
"""""暫時看起來買房大勝"""""
通澎、獲利空間
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房屋的優點，增貸部分抗通膨可以算增值獲利。
1300萬*2% = 26萬
300萬股票，年化報酬抓5~8% = 15~24萬
(其實這報酬也含抗通膨)
買屋略優
但房屋有「交易成本、持有成本、折舊成本，獲利又必須再扣一筆」
交易成本：
買入約40萬。
假設20年後賣出1924萬，獲利600萬要扣15%所得約90萬，仲介等雜費再算5%約96萬。
賣出成本186萬，成本共220萬。
房屋持有成本：不知道怎算，一年只有幾萬，暫略不計。
折舊成本：年限70年的房過20年，算20/70為折舊，1924萬 *20/70 = 549萬。
這樣算起來，二者根本沒差，
甚至月租2萬5，可以住台北市大坪數老公寓。買房只能買新北小房。
這樣到底為什麼大家要推買房?
買ETF唯一解。 也不用怕變壁紙。
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[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)
05-02 15:43 LILIN13.
噓 Altair: 這是股板 去房板問那些房仲1F 05/02 15:44
推 Mizkyo: 買房不會變壁紙2F 05/02 15:44
→ fatb: 只有300萬的話確實買房沒有比較好啊
買股就要看是否有天份 零和遊戲 股市不可能人人賺錢4F 05/02 15:46
→ yun0615ch: 我2008年500萬買的房子現在1200萬給你參考6F 05/02 15:48
可能你屋齡尚年輕，當屋齡35年甚至40年，我想折舊成本就要算了。
推 september02: 買房就算你跌到一半房價，至少你還有一半資產還有地方住，買股可能歸零11F 05/02 15:50
→ jimmy8343: 買房再慘都能住啊 除非阿共打過來 打來台股也不用玩14F 05/02 15:50
※ 編輯: LILIN13 (1.34.132.166 臺灣), 05/02/2020 15:52:25
→ sim3000: 房子可以住 股價就只是數字15F 05/02 15:51
推 MacD89: 買HTC唯一解19F 05/02 15:53
→ MacD89: 2011年歐印HTC21F 05/02 15:54
→ Coffeewater: 現在漲不上去，因為負擔不起，但也跌不下去，
因為資金過盛22F 05/02 15:54
推 viwocm: 股市怎麼會是零和...24F 05/02 15:55
推 yurian: 買房賺錢主要是靠超級高的槓桿啦25F 05/02 15:56
→ jimmy8343: (房貸+持有成本-房租)投入股市的獲利要贏房價漲幅太累惹 更何況房地產槓桿開下去 ror不要輸太多就贏27F 05/02 15:56
→ ceca: 我知道,但這邊發文很容易被水桶.
我不敢發文...XD29F 05/02 15:56
→ ceca: 簡單講,不動產就等同.32F 05/02 15:56
→ yurian: 員PO比較的應該是很正常的ETF(SP500之類的) 推文說的感覺不是XD33F 05/02 15:56
→ ceca: 開5倍槓桿+國安基金永遠護盤的0050.
並且還有配息,配息還可以開五倍槓桿收益.
而槓桿成本只有1.x%...股息還遠大於成本.
所以你比較飆股,例如恆大,會嗆不動產是三小朋友.
但對廣大的慘戶來講,不動產的勝率則是非常高.35F 05/02 15:56
→ yurian: 以前那個時代有本金的去買房真的是賺爽爽阿 現在成40F 05/02 15:58
→ ceca: 光國安基金永遠護盤,就穩了..!!41F 05/02 15:58
→ jimmy8343: 折舊也有殘餘價格啊 以台灣土地價格佔比那麼高根本42F 05/02 15:58
→ yurian: 長的幅度沒麼高 本又要更大了 幾百萬不夠啦43F 05/02 15:58
→ jimmy8343: 很難折舊完 搞不好土地上漲就把折舊吃光了44F 05/02 15:58
推 abiggun: 08年再來一次再說吧 現在買房 10年後要漲2.4倍的機會比較低45F 05/02 15:58
→ l23l23: 你不買房 永遠只能叫阿姨47F 05/02 15:59
推 peterwu4: 有房子可以借更多的$$投入股市XDD48F 05/02 15:59
→ yurian: 而且以前股市會有大熊市的時期 現在不用怕啦50F 05/02 15:59
推 Bewho: 同樣腰斬的話你最少可以可以搬進去住，拿有實體的投資標的比不能忽視它可以實際使用這點51F 05/02 16:00
→ yurian: 越爛越漲XDXD 大家都知道不能倒不會倒 留現金傻子53F 05/02 16:00
推 pujos: 我不太懂，既然你覺得股市年化能有5-8%，才三百萬本金？這種勝率怎麼不是槓桿+身家all in54F 05/02 16:00
→ yurian: 要槓桿就是房子 不用啥就自動槓了56F 05/02 16:01
推 SweetLee: 之前有計算過 房價租金比500~600倍左右股房差不多57F 05/02 16:01
→ pujos: 還是嘴砲的5-8%58F 05/02 16:01
→ yurian: 5-8% ALL in什麼59F 05/02 16:01
→ SweetLee: 超過600倍買股票較有利 低於500倍買房較有利 不過現在利率降低了 可能要比600倍略高一點60F 05/02 16:01
→ yurian: 但是有防真的可以拿去再借一筆完啦 但這邊指的都不62F 05/02 16:02
→ sagarain: Etf不會變壁紙 你確定？63F 05/02 16:02
→ yurian: 是第一間啦 現在有些措施 300W不太夠啦64F 05/02 16:02
→ Coffeewater: 只推兩檔 台灣50或著北美科技 如果會變壁止
那就跟美國/台灣一起沉海ㄅ66F 05/02 16:03
→ yurian: 0050和VTI的確很難變壁紙阿 跟你買房被震掉差不多現在一堆邪魔歪道ETF就不要說了 什麼石油正2...68F 05/02 16:04
→ jimmy8343: 還有買房很難手賤賣掉 買股跌到8900就一堆散戶在跑70F 05/02 16:06
→ Coffeewater: 心臟不大的買房比較穩啊 8500一堆偽存股族把股砍了72F 05/02 16:07
推 yurian: 8900是買點阿 可惜只有一下子 籌錢也需要時間QQ
而且還強迫你每個月拿錢還(投)款(資) 超穩的73F 05/02 16:07
→ ceca: 其實不動產的奧義還有一點.
他非常簡單,看基本面就好..XD
所以非常好預測.78F 05/02 16:09
→ yurian: 反正單就股市大家都去買ETF就少了一些樂趣啦81F 05/02 16:09
→ ceca: 我炒房三位數,除了人生汙點一間平轉.
以及新屋轉手都只賺一台摩托車外
幾乎穩賺不賠.82F 05/02 16:09
→ yurian: 人生汙點XDXDXD85F 05/02 16:09
→ ceca: 哪像股票,你看了72種技術分析,明天依然無法預測.
人生汙點還是買法拍....貴死的法拍.
投資客已經10年以上不買非特殊性法拍.
法拍是盤子盤,我都會想把廢墟丟上法拍市場去賣..XD只是要用變價拍賣丟感覺很麻煩,才沒這樣幹.86F 05/02 16:10
推 stocktonty: 房地產關鍵在於有一棟之後要買第二第三棟會輕鬆超多91F 05/02 16:11
→ ceca: 房地產難再經驗.
你有五間以上交易經驗就會上手.
但是一般人要有五間以上買賣經驗都幾歲了.
他畢竟不像股票.躺在床上就可以操作..XD
並且隨便準備個100萬,就可以讓你進出幾百次.92F 05/02 16:11
推 yurian: 就是門檻比較高 ETF就窮人和不想學的人玩玩就好97F 05/02 16:13
→ stocktonty: 只要知道怎麼跟銀行借錢滾錢 槓桿不亂開
在台灣經營炒房成本低得要命又很難賠98F 05/02 16:13
→ ceca: 再者,真投資客沒再跳出來教人的..XD
自己賺就好...教人幹嘛.
炒房還是有會賠的拉.
但有點經驗就知道哪些東西不要碰.
你要知道2015左右大安區的公寓,一度飆升到100w/p.2016後就下修到8xw/p100F 05/02 16:13
推 SweetLee: ETF比較適合死肥宅和我這種自閉症的 房地產需要交涉106F 05/02 16:14
→ ceca: 啥?蛋黃區?啥?保值??..不是這樣看的.XD
那時候炒都更話題+沒房地合一.
後來都更掛掉+房地合一,就下修了.107F 05/02 16:15
→ SweetLee: 我玩股票連大門都不用走出去110F 05/02 16:15
推 yurian: KNOWHOW無價阿111F 05/02 16:15
→ ceca: 反而是仁愛路的大樓,就算是老大樓非豪宅.
還比較抗跌..XD
炒房會三天兩頭跟人家罵大街..XD
我五月還有一個官司要開庭,我告人的.
這很正常..XD...
炒房很難很優雅,彬彬有禮.
人善被人坑,人惡可以數鈔票..!!112F 05/02 16:15
推 chungrew: 現在時機特殊 美國無限QE 資產泡沫化己經開始
買房可以抗通膨119F 05/02 16:17
推 yurian: 本來是這樣沒錯阿 但是股市也變得越爛越漲惹XD121F 05/02 16:18
→ chungrew: 簡單講 假如你手頭上有1000萬以上 真的建議買房122F 05/02 16:18
推 SweetLee: 我自從房產跟人打過一次官司以後 就決定只留自住了124F 05/02 16:18
推 aaa40303: 想太簡單了 我家屋齡4x 前陣子隔壁同坪數成交3xxx萬127F 05/02 16:19
推 badname: 我記得金庸爸爸說他收租一年報酬率大約4%129F 05/02 16:20
推 yurian: 其實不是太簡單 就是學習曲線初期很陡峭
但是ETF是傻傻買就好了 只是一般人要接受這個傻傻路也很長就是(大媽以外130F 05/02 16:20
→ ceca: 店面比較風險大,住宅比較安全.
住宅非雙北,桃園台中高雄其實沒差很大.133F 05/02 16:22
→ ceca: 正常出租投報2.5~3%,老屋3~4%.
然後增值你抓低一點,一年1~2%就好.136F 05/02 16:22
推 yurian: 就沒以前好賺 還有本要變得很大 其實跟貴沒直接關係138F 05/02 16:22
→ ceca: 老屋一年等同有5%的淺在利潤.
然後你開5倍槓桿,利率抓1.7%.
你算一下現金投報是多少..XD139F 05/02 16:22
→ mike110100: 20多年前南投市區獨棟透天別墅 不用一百萬142F 05/02 16:23
→ ceca: 折舊越新的房子吃越多.143F 05/02 16:23
→ ceca: 老屋基本上無視折舊.
所以你看老鳥投資客大多不愛碰新屋.
除非建商配合做超額貸款..
老鳥投資客最愛撿垃圾...
不動產的垃圾和垃圾股票是兩個概念.145F 05/02 16:23
→ mike110100: 現在月薪依然兩萬多 隨便一個公寓兩房要三百萬？？150F 05/02 16:24
→ ceca: 你說甚麼東西最垃圾?40年老地上權套房夠不夠垃圾.你知道高雄本來七賢大樓,40年地上權套房.151F 05/02 16:25
→ ceca: 前幾年一間只要3x萬,出租大約4000,整理過6000.
然後現在你去買要多少??..不好意思50萬.154F 05/02 16:25
→ yurian: 社會公益跟個人利益有時候就是相衝突的阿157F 05/02 16:26
→ ceca: 才兩年,增值70%,謝謝觀眾.
最爛的東西漲幅近乎所有不動產產品之冠.158F 05/02 16:26
→ yurian: 這只能看多數人投的黨是不是願意改囉XD160F 05/02 16:26
→ ceca: 你還在關心甚麼產品好壞嗎..XD162F 05/02 16:26
→ ceca: 因為他投報率太驚人+政府推包租代管.
造成老地上權套房被炒作.164F 05/02 16:26
→ ceca: 不重要,你要知道,以後買房的人和住房的人不會一樣.167F 05/02 16:27
→ ceca: 房子會變成包租公和資產管理公司在買賣.
租屋的人越來越多.169F 05/02 16:27
推 vocation: 第2間以上的房屋貸款成數不會比較低嗎?171F 05/02 16:27
→ ceca: 我一個人買到第四間都八成..XD172F 05/02 16:28
→ ceca: 針對性審慎措施早就隨張盛和下台而解除.
你只要個人信用評比過得去,買幾間都八成.174F 05/02 16:28
→ ceca: 政府偷偷解封,沒跟大家講而已.177F 05/02 16:28
推 yurian: 其實你可以換個角度去看 C大說的一般人願意
也可以去找阿 你不一定要找人家弄好的178F 05/02 16:28
→ ceca: 政府是最大炒房炒地皮受益者,他怎麼可能打自己?
誰是最大地主?地價上升誰賺最多?
政府阿..XD
沒看市政府財報?一半的收入都跟不動產有關.
政府打房他自己會破產.180F 05/02 16:28
→ yurian: 最近山坡地才解放了呢XD185F 05/02 16:29
→ mike110100: 資方配合媒體一起炒房 炒到學日本房產泡沫啊XD186F 05/02 16:29
→ yurian: 人救不如自救 有餘力再去救人吧188F 05/02 16:29
→ ceca: 台北市因為房地價太高,所以他還有點空間可以壓房價.妳其他政府舉債那麼高,他還壓房價?他想破產嗎?189F 05/02 16:29
→ sagarain: 而且妳賣方政府還抽土增 房地合一 看你跑哪去191F 05/02 16:30
→ ceca: 台北是市政府賺翻了所以才有資格壓房價.193F 05/02 16:30
→ ceca: 日本泡沫是自己大幅加稅..195F 05/02 16:30
→ ceca: 我問你,如果股票要抽你持有稅,股價會不會崩盤.XD
會阿.
這就是日本房地產崩盤的真相.
他自己把稅金從很低條到世界頂尖高.
房地產就崩盤到最近東京才漲回來.197F 05/02 16:30
→ mike110100: 到時候 隨便一根稻草問題 引發戰爭 大家都玩完202F 05/02 16:31
推 Haeniel: 你要計算拿第一間房去開槓桿買第二間第三間203F 05/02 16:31
→ ceca: 他改稅制,所以不要亂引用日本案例,會有錯覺.
房地合一可是賺錢才芬政府喔,你沒賺就不用繳.
你賺一百萬,給政府抽20萬的概念.204F 05/02 16:31
→ ceca: 奢侈稅才是會讓你虧錢,但也隨張盛和下台了.
戰爭貨幣會崩盤..XD208F 05/02 16:32
推 yurian: 其實這類似雷曼 通常維穩最重要 沒人會錯第二次210F 05/02 16:32
→ ceca: 這個不要再吵了,房版才炒很久.211F 05/02 16:32
→ ceca: 戰爭,房價對應美金會跌,對應本國貨幣會漲.
因為幣值崩潰的比房價還快.
詳細去看敘利亞,伊拉克...
案例擺在那邊可以看...213F 05/02 16:32
推 mike110100: 放屁 民國70年代左右 反攻大陸氛圍 隨時開戰
你看那時候的房子值不值錢？218F 05/02 16:34
→ ceca: 請問打仗了沒阿..XD
反過來你看當年台幣換新台幣的時候.
房價相對舊台幣價格是怎樣.220F 05/02 16:35
→ mike110100: 人人都買的起房 安居樂業 也才創造台灣的經濟奇蹟223F 05/02 16:35
→ ceca: 是不是噴到宇宙去了..
那個才是真正打仗好嗎.224F 05/02 16:35
推 yurian: 新・新台幣（炸226F 05/02 16:35
→ ceca: 中華民國幣值和房價歷史擺在那邊也不看..XD227F 05/02 16:35
→ appledick: 因為一堆散戶每天看股價波動受不了就出了，買房就請強迫儲蓄的概念228F 05/02 16:35
→ ceca: 房子有使用價值....230F 05/02 16:36
→ mike110100: 現在一堆人買不起房 變成社畜 台灣要再經濟奇蹟？231F 05/02 16:36
→ ceca: 戰爭的時候,補給物資都在市區.
你怎麼會覺得房子貶值比貨幣還快?232F 05/02 16:36
→ obdv: 買房要看地段 這年頭如果買得起 誰想要舊房234F 05/02 16:36
→ ceca: 當然你相對美金是貶值...所以你可以換美金當然更好.236F 05/02 16:36
推 houjay: 因為你不買他們要餓死了237F 05/02 16:37
→ ceca: 請問有錢人多還是窮人多,那是新房子好賣還是舊房子.238F 05/02 16:37
→ obdv: 戰爭的時候 我她媽開槍比較快 買?????239F 05/02 16:37
→ ceca: 不要自我帶入,你身價幾千萬,不懂窮人的拉.
窮人只有50萬,他買個蛋蛋新屋
戰爭你要開槍???你去敘利亞大馬士革開看看.240F 05/02 16:37
→ mike110100: 人民變社畜 精英當道 國家容易滅亡 歷史演過多少次你不知道？243F 05/02 16:37
→ ceca: 大馬士革房價有興趣自己查一下.
今天世界打仗最激烈的地方.
古板大家很會查資料,所以自己查就知道了.
你怎麼會覺得打仗的時候,你可以亂來..XD
都戒嚴了...
然後一堆難民,沒房子住,租金被炒作到很高.
因為鄉下沒有補給,所以都湧入都市.
外加鄉下有游擊隊會亂搶.245F 05/02 16:37
推 lu19900217: 直說在台買房是風險最低的做法，而且政府政策偏253F 05/02 16:39
→ ceca: 就算巷戰最嚴重的第二大城,今天也有兩百萬人在裡面.255F 05/02 16:40
→ ceca: 所以,任何想法,記得到這個世界上面去爬案例然後看.257F 05/02 16:40
推 yurian: 這裡不知道有多少人經過戒嚴時期XD258F 05/02 16:40
→ ceca: 跟自己想的有沒有一樣.
房地產其實是賺不贏真的會炒股的.
但是很適合散戶.
追高殺低,或是死凹不肯停損..簡直就是不動產思維.XD玩股票會死,玩不動產,剛好而已.
至於紀律,技術分析,線圖...那個不適合玩不動產.
因為最會飆漲的東西,很多時候是技術面超爛的東西.飆股你可以看話題題材,飆漲房很多時候是落後補漲.落後補漲他會落後,基本上代表所有人都不看好他..XD只有投資客會跑去買一堆然後把他吵到跟一般物件差.因為投資客可以改變這些東西的缺陷,讓他沒那麼爛.股票你可沒辦法改變公司...
也因此,你不是投資客,但你也有買.
投資客在改變這個社區的時候,你就跟著雞犬升天.
例如高雄最有名的諾貝爾.
你知道他在2010左右,價格多少嗎?
3~4萬..XD
現在多少???...12萬,謝謝合作.
啥?你台北大安區漲得贏他??
就像上面我講的七賢大樓,兩年前3x萬,現在50萬.
並且還缺貨,現在591剩一間,屋主堅持60才賣.
啥毒窟?對阿,啥樓鳳?對阿..但會賺錢啊..XD
你幹嘛對你的投資產品有感情和喜好呢?259F 05/02 16:40
推 c902112: 你有聽過買房變壁紙的嗎282F 05/02 16:46
→ ceca: 買房地震倒了會都更,還會賺一筆,詳細參考維冠大樓.不要自己住爛屋就好..XD283F 05/02 16:47
→ rexagi1988: 然後股市大跌的時候卻一堆人哭著畢業改歌詞睡公園XD，買房用算的不一定贏，但是看著身邊玩過的人就知道至少不賠，不然一堆公司養各種經理人是白癡嗎XD285F 05/02 16:49
→ ceca: 炒房風險則是,避開名嘴電視上講的東西..!!
豪宅是特殊市場,店面也是,沒三兩三不要碰.
然後最優質的地方,除非一些原因不然不要碰.
重大建設投資完工的時候的地方不要碰.
物極必反,盛極必衰,當年台北精華區是萬華,高雄鹽埕.炒房最怕炒作過頭的回頭修正.
2016年高雄95%的房子都沒跌.
而那5%跌的東西是甚麼和在哪裡?
1.農16的豪宅 2.新彎區中山路兩側的幾棟.
最屌的地方,反而是最容易跌的,最新的房子也最容易跌因為話題炒作,很容易因為低潮而向下修正.
另外,沒事不要亂玩預售屋轉單,很難賣也很難賺.XD288F 05/02 16:50
→ ceca: 這幾年,70%的不動產投資人,都是死在預售屋轉單
大安區在2003年的時候大約40w/p.
現在大約100~120w/p.
陳水扁的時候漲一半,馬英九的時候漲另外一半.
更有趣得是,萬華2003的時候1x萬,現在4x萬.
疑,有沒有發現亮點,漲幅怎麼沒差很大..XD301F 05/02 16:53
推 amordelcor: 東門站附近一堆2000萬的 現在都6000萬了307F 05/02 16:55
推 luckyodi: 我2011年買的公園900萬在2014年賣1400萬，然後丟到股版賠了500萬 現在再重來買900萬的房子 給你參考308F 05/02 16:55
→ ceca: 但是2010年的時候,大安區我寄的已經要60up了.
所以2010年後大安區翻一倍左右.
所以其實大安區翻三倍的時間比較長.
當然以上不是講商用不動產例如店面之類的.
以及不是講豪宅.
豪宅是另外一個市場,那個需要特定集團炒作.310F 05/02 16:55
推 Petrovsky: 仲介快餓死了 死前當然一直喊多房地慘316F 05/02 16:57
推 fakeMaskRide: 簡單說，有自住需求買房比較划算，買房純投資的甜蜜點已經過了318F 05/02 16:57
→ ceca: 10間豪宅,一間會衝到雲端,3間大漲,3間不太漲.
剩下三間被套死..XD
豪宅主要是超貸+炒作,買5000作價2億.
所以張盛和才推針對性審慎措施,限制豪宅貸款六成.不然當年買豪宅是因為你缺錢..例如王又曾.
缺錢買豪宅可以拿現金...XD320F 05/02 16:57
→ Petrovsky: 房地慘只漲不跌 FED無限QE 台北市一坪1000萬326F 05/02 16:58
推 rig2121: 房地產是買來放的，利用低利高槓桿提高殖利率，租金行情每個地方都很透明買之前就知道，放長線隨著地點增值，當然買炒作過頭+預售屋也可能虧，其實跟買台積電有87%像，差在一般人不會借5倍槓桿買台積電。327F 05/02 16:58
→ ceca: 然後有錢人會配合媒體+建商+政府,去特定炒作豪宅.所以它們買的豪宅會漲,你買的不會漲..你會被套.
因此,沒三兩三不要碰豪宅.331F 05/02 16:59
→ ceca: 持股貸款可以,但條件比房貸差很多.
之前限制房貸轉出來買房的時候.
破解法就是,房貸貸款出來買股票.336F 05/02 17:01
噓 anaydh: 買金融股不也一樣339F 05/02 17:01
→ ceca: 再用股票質押去買下一間房子.340F 05/02 17:01
噓 camadoo: 笑死人，買房結果變兇宅怎不說341F 05/02 17:01
→ ceca: 一年後再把股票賣掉把貸款還掉.342F 05/02 17:01
推 amordelcor: 台北市97-99年的很多都2-3倍啦 不是只有高雄 另一個同事買1000萬國宅 現在也3000多萬了343F 05/02 17:03
→ ceca: 凶宅機率應該跟股票買了隔天崩盤到7000點差不多機率高雄沒漲贏台北阿..XD
2010年能漲贏台北的,只有最垃圾的房子.
90%高雄的房子是漲輸台北的.
垃圾才有無止境的天空.
例如我跑去林園買垃圾公寓..XD346F 05/02 17:04
推 rig2121: 變兇宅其實就跟買股票買到高層捲款的公司一樣，投資不可能沒風險，買股會看公司體質，租房也會挑房客啊。352F 05/02 17:05
→ ceca: 高雄在地人幾個會接受去林園炒房..XD
我買不良債,兩間打包70萬,一間35萬.
兩年後翻好轉手一間賣110萬..
給你參考一下,翻修費40萬.355F 05/02 17:05
→ rig2121: 金融股賺不到增值，比較像台積電。359F 05/02 17:05
→ ceca: 但是如果你買甚麼文化中心好了.
兩年你有沒有漲5%..?
但是,一般人無腦買房跟你要賺炒房的錢本來就兩個概.就像你要炒股,你多少會做點功課沒錯吧..
不動產你要炒作,你做點功課就會發現.
很簡單就可以看到甚麼東西危險,甚麼東西有錢賺.
難的還是,你一開始的五間交易經驗要怎樣來.360F 05/02 17:06
→ rig2121: 我覺得房地產、股票都是金融商品而已，我兩邊都有投資，不需要把投資房地產妖魔化，各有各的特性，能賺錢都是好東西。367F 05/02 17:09
→ ceca: 股票會炒的賺錢速度會遠超過房地產.
房地產是防守性投資,股票是攻擊性投資.
就像現在,房地產量縮,價格死魚..
我房子賣掉的錢就跑來股市,沒回頭買下一間.
今年已經賣掉兩間,還有一間好像快賣掉了.
但現在進場不動產其實不如來股票隨便撈一點.
因為中古屋量縮有點大..
等到疫情事件穩定,迪士尼開幕後.
就會寫股票畢業文然後回去炒房拉.370F 05/02 17:09
→ rig2121: 不過房地產我是只做老房改建出租，所以都是慢慢做不貪賺快錢，預售屋風險我覺得很高，像賺快錢就是要承擔風險。379F 05/02 17:12
→ ceca: 預售屋是最危險的產品..XD
沒事不要碰...
有時候神話故事不要聽太多,甚麼隨隨便便轉單一百萬.不是這樣的...XD
神話無法複製,他自己都無法複製,那是上帝要給他的.我拜土地公,我自己的一些大賺也無法複製.
但是反過來你看預售屋玩到賠錢斷頭被吃保證金的.
大概比現在玩元大原油正二被套死的還多.382F 05/02 17:12
→ rig2121: 真的，預售屋光拿淺銷量不大就要被抽一筆，另外轉單風險都在自己身上，成屋後馬上套兩年，新屋出租也不划算，所以我也不碰預售，除非我自己住的。390F 05/02 17:16
推 kevinken: 我覺得20年左右的房子不錯 價格穩定393F 05/02 17:16
→ ceca: 買家幹嘛不跟建商買,要接手你的單.394F 05/02 17:16
→ kevinken: 公設比低 拿來租人可以 自住也不至於完全不想住395F 05/02 17:16
→ ceca: 成屋之後,你有交屋款(管理費瓦斯管線等),有交易成本買家幹嘛不直接跟建商買..跟你買比較貴耶.396F 05/02 17:16
→ kevinken: 只是高雄市場上似乎非常多這樣的物件398F 05/02 17:17
→ ceca: 所以除非是明顯低價建案,或是超級大漲.399F 05/02 17:17
→ rig2121: 買股買房都慢慢賺就好，寧願少賺不要大賠XD400F 05/02 17:17
→ ceca: 不然你很容易被套到死.
然後買三間一間無法交屋貸款不下來,擬就斷頭.
禿鷹再去跟你用9.3成價格買,幫你跑現金.401F 05/02 17:17
推 Hosan: 感謝Ceca大分享，有收穫404F 05/02 17:18
→ ceca: 所以交屋前,一堆禿鷹在獵食預售屋被套的羔羊.405F 05/02 17:18
→ kevinken: 自己想當包租公 就多買幾間老屋 ikea稍微整理406F 05/02 17:18
→ ceca: 預售屋也不是不能玩,但通常都麻一兩年才出現一個
可以玩的案子.407F 05/02 17:18
→ kevinken: 大概就有機會出租了 找地點好點的409F 05/02 17:19
→ ceca: 然後那個案子會被投資客直接秒殺..XD
高雄最後一個就高醫旁邊的華友聯INH.
他建商員工可以帶一個人去買21.5W/P.
其他案子基本上都是24~25萬(成交價非開價)410F 05/02 17:19
→ rig2121: 回kevin大，其實很多人在玩這一塊，但裝修+如何找414F 05/02 17:19
→ ceca: 那個一看就穩賺..415F 05/02 17:20
→ rig2121: 物件也是學問，我覺得門檻其實會有的，其實要花一些心力。416F 05/02 17:20
→ ceca: 因此兩個月完銷,第三個月開始都是投資客轉單.
在上一個案子也是華友聯,變電所第一排15w/p.418F 05/02 17:20
→ ceca: 結果變電所那一排15W上下的,兩個月內被掃光光.421F 05/02 17:21
推 thbygn98: 覺得ceca說的這種消息比股票消息更難入手
建商員工價我要去哪裡問==422F 05/02 17:23
我發現算一算，買第二間房除非有漲價空間
否則光靠抗通彭的2%增值，真的買ETF就好。
但第一間房，應該還是先有房會比有股好。
※ 編輯: LILIN13 (1.34.132.166 臺灣), 05/02/2020 17:35:47
→ ceca: 你看到建商買土地就要去問.
晚一點則是看他申請建照就去問.
問建商的人不要問代銷公司.
大多建商和代銷是不同公司.
建商自己會出一張底價表給代銷.
代銷在這個底價表+1~2W上去變成代銷底價.
然後代銷小姐在+12~15%變成銷售價格.
而只要建商把房子交給代銷賣,你就不可能買到建商底.所以是看土地,看建照買房,而不是看廣告買房.425F 05/02 17:34
推 xenium: 因為台灣是炒房天堂434F 05/02 17:36
推 hermit: 支持炒房+存股台gg435F 05/02 17:46
推 a125g: 重點是門檻啊436F 05/02 17:51
→ wadashi1: 買房用來出租,讓房客幫你繳貸款438F 05/02 17:55
推 baz06: 有房之後比較好跟銀行借錢，利息也比較低才有更多錢可以炒股XD442F 05/02 18:00
→ wadashi1: ETF遇上像3月的崩跌,或是2008年的熊市...444F 05/02 18:00
→ wadashi1: 買房貸8成,等於開槓桿,自備2成,算算報酬率?
如你文中所提,只有300萬買ETF,一年是要賺多少?446F 05/02 18:10
都有算了
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房屋的優點，增貸部分抗通膨可以算增值獲利。
1300萬*2% = 26萬
300萬股票，年化報酬抓5~8% = 15~24萬
(其實這報酬也含抗通膨)
推 Coffeewater: 對 買房就等於開4倍槓桿(20%首付)
一堆人公式都亂算 拿現股(0槓桿)跟房子(4槓桿)比448F 05/02 18:14
※ 編輯: LILIN13 (1.34.132.165 臺灣), 05/02/2020 18:16:28
推 agvnol: 感謝ce大分享450F 05/02 18:21
推 tamama000: 問題是 地點跟選股一樣是運氣吃重452F 05/02 18:29
推 libur: 買房都傻子啊454F 05/02 18:35
→ ceca: 給你們一個買房子的奧義.
例如美術館好了,美術館三房..
美術館那麼多三房請問你投資要買哪一間?
我不知道你會去買哪一間,看品牌?看格局?看OOXX..
我告訴妳我只會買..
排除明顯瑕疵(歪斜,暗房,車道正上方)
我會去買美術館"最便宜"的那間三房.
我一買,市場上就只剩下更貴的.
那只要沒有下一個更便宜的釋出.
然後有下一個人去買任何一間房子.
我手上這間就漲了...!!!!!!!
這是一個奧義,可以延伸出買落後補漲,買垃圾的概念.基礎就是回到最原始的,我去掃光最便宜的.
那之後價格就只能漲,我手上的物件也只會變更貴.
當然這還是有一些前提.
最重要的前提是,低價的物件釋出量要很低.
不然你買一間便宜的,市場又丟出兩間,你就被套.
所以"籌碼"要安定..455F 05/02 18:37
推 ChikanDesu: 老一輩會推是因為之前漲幅太噁心 又有自住的可能 不然你比較一下20年前房子跟股票 股票還要猜哪一支會飛天 房子台北隨便買都爆賺473F 05/02 18:41
→ ceca: 剛大漲的地方不要去,被散戶投資客買一堆的地方
不要去..!!476F 05/02 18:41
→ iele: 自己要住啊…478F 05/02 18:42
→ ceca: 因為剛大漲或是被散戶投資客買一堆的地方.
最容易有人少賺就要跑..價格很容易被破壞.
所以回到上面講的諾貝爾.
諾貝爾在9~10w/P之後就湧入大量散戶投資客.
造成後面諾貝爾價格就僵死在11~12w/p.
因為這些買入者到今天,都還是有人看到12就賣.
價格拱不上去.
所以除非這邊的散戶投資客都出脫光.
不然老鳥投資客炒手,不會回來炒諾貝爾..很難炒.
反而旁邊的正勤國宅.
那些會賣5xx的散戶投資客都出光了,籌碼安定.
因此你看他現在在衝600.
so...炒房也是,散戶多的地方不要去,價格很難拱.
散戶不敢去的地方才可以發財.
尤其散戶不敢去又相對便宜的,就是發大財的地方.479F 05/02 18:42
推 gogoking: 因為叫你買房房價炒下去才能解套啊
賣股票他的空單才能回補啊 這麼簡單你還不懂494F 05/02 18:46
推 habby17: 因為股票會頻繁進出輸光光，房子放20年後只會贏496F 05/02 18:48
推 SkyFee: 最近不買房 然後過了幾年又再唉房價不跌 恩...
看準相對低點就該下手了 不然永遠沒完沒了497F 05/02 18:51
噓 KYOLONG: 這樣問啦；你30年前買台北房屋放到30年後你看價值多少？你抱目前股王大立光好了 來看看30年後剩多少 就知道要買什麼了。你不懂所以覺得人家在幹傻事 但是他們就是要你不懂才能爽爽賺最好一直推租屋好過買屋。這樣他才能一直買你一直幫他付房貸！爽！499F 05/02 19:00
→ bennylu1212: 08年..房子隨便買不會賠錢...股票能隨便買嗎504F 05/02 19:01
推 dobeqoo: 房子老到一個程度 遇到都更 發財了505F 05/02 19:02
→ redlance: 你那地方如果房價腰斬，你也不會多想住那了506F 05/02 19:03
噓 asole: 你能住在股票裡面嗎508F 05/02 19:08
推 ousapas: 房子變現不易 不像股票網路隨便點一點就賣掉
對於缺乏財務紀律的人算是一個好的存錢方法509F 05/02 19:08
→ miw1980: 如果沒房子在租房子情況下，買房20年後，勝率很高，而且安心感很高，要沒房子忍受股價波動，很辛苦511F 05/02 19:09
→ ousapas: 萬一哪天股票變壁紙或是玩期貨選擇權賠光
有房子還不至於會流落街頭513F 05/02 19:10
噓 ssdog: 我只知道失業的房仲會隨機捅人515F 05/02 19:10
推 tamama000: 股價好處是實價登錄樂勝啦 但絕對沒有內線登錄
查風險比較難516F 05/02 19:10
→ miw1980: 另外，一般人買房，開的槓桿，比買股還高..長期看似安全，但也要還款現金流穩定，不然爆了也是很危險518F 05/02 19:13
推 carden31: 你租金抓太低吧，要比較應該用同等值房屋租金來算525F 05/02 19:39
噓 sks11134: 一推房子30幾年還想賣千萬，慢慢放吧526F 05/02 19:47
→ aken59420: 為什麼買房貸款了，買股不使用一樣的貸款比例？527F 05/02 19:56
噓 a81288653: 你買房不裝潢的嗎？這筆錢是不可逆的528F 05/02 20:47
推 EKman: 折舊算錯了，台灣的房子是折舊還會漲價的
上次才看了一間，五年前買的二手房，今年還漲50萬重點是屋主跟房仲一至認為漲太少了，好棒喔529F 05/02 20:58
→ wadashi1: 話說..買房不是買來當房東出租的嗎?532F 05/02 21:01
推 ksxo: 1.買房不太會跌 2.強制你槓桿歐印全部資金入市
第一點是因為買股容易買錯 分散買 投機買 賺少賠多而買房較無這個問題 第二點是買股可以省著買 賺少少535F 05/02 21:49
推 chipher: 買房很賺沒錯，問題是一堆人頭期款就得存很久，又不像股票隨便10萬就能進場540F 05/02 22:16
噓 j6ru8m4: 你看一堆有錢政客房地產多還是股票多就好，你有他們會賺嗎542F 05/02 22:29
推 andrewkey: 一堆講投資房子可以自住真幽默,房產投資客誰跟你自住
當然是一次買n間,不是出租就是賣掉阿544F 05/02 22:46
推 ceca: 投資客還是要住房子的拉.
至少我現在沒有再睡公園..547F 05/02 22:49
噓 richaad: 奇怪了有人說買房的人就不能買股嗎？561F 05/02 23:53
推 XX: 版主勒 還不水桶 這裡不是股版嗎562F 05/02 23:53
→ richaad: 我買房又買股，賺房租又賺股票，不行嗎
窩囊才會只能買股或買房，有錢人兩個買到爆563F 05/02 23:54
→ NingK: 你的前提就錯，同一間房子的月還貸絕對遠大於租金565F 05/03 00:09
→ aa741121: 台灣內需不好，是房價高的關係566F 05/03 00:54
→ bndan: 殖利部份 = = 房子的租金"並不會"隨通澎增加 因為只薪水不變 租屋的人就不可能付的起更高..而通澎要到最末端 才有可能"極慢"的調整基本薪資 這時租金才有可能受通澎影響加上去...
如果出租店面和商辦 那反應會相對快多了...
換句話說 買房殖利不玩"價差" 那通膨就是負面的...568F 05/03 01:40
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