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作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [新聞] 營建成本每年漲 太子總座謝明汎：房價不
時間 Fri Aug  6 12:59:28 2021

連在股板都可以看到這種言論

「建商賣一成就回本」

到底是吸了什麼才會做出此推論= =



假設一坪可以賣50萬的區域

弄了塊500坪，容積240%的地

不含其它獎勵值的狀況

正常狀況下大概可以產出

1,800坪銷售面積70個車位

房子跟車位價值約10億

所以這案子的所有成本只需要1億

包含土地成本 營建成本 設計費 有的沒的費用

而就算1億全部都是買土地的費用

等於土地也只要1坪20萬

目前這種條件的土地一坪大概100萬

還要另外花錢蓋= =



現在營建業就是

造價真的超貴

房價賣不上去就是沒利潤

所以多數公司除非已經簽約

或是有其他因素的時間壓力

不然都是觀望居多

這波看來營造廠會賺的比建設公司多

營造廠單純收管理費好賺多了

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→ xkso: 房子拿來炒的 不是拿來賣的1F 08/06 13:03
推 cpblgu: 3703的欣陸 兩個都吃2F 08/06 13:04
推 opop1133: 如果那麼好賺 建議叫那些人去建商那邊打工
財報都看不出來可以那麼好賺了3F 08/06 13:04
推 xinh: 我認識的業主 現在利潤了不起抓5%-10% 跟以前一個案子賺20-30% 比差很多 所以今年很多推案延遲啊 疫情也是很大因素5F 08/06 13:04
噓 SP500: 講容積240%不講500%的?8F 08/06 13:05
好像很懂，但也是一知半解
推 ceca: 小建商倒閉,營造就收到芭樂票,連帶一起死..XD
營造最怕錢的問題...9F 08/06 13:06
這也有可能，但會跟小型在地建商合作的營造廠
各位鄉民應該是也沒機會投資到
→ StarRoad: 免計容積也會被當公設賣，容積240%但拿出來賣的可不只…11F 08/06 13:07
已計算免計容積...
→ aloness: 如果是蛋黃區大樓，建坪抓5倍基地面積應該是沒問題13F 08/06 13:09
跟什麼區沒關係，重點是容積率跟免計容積
推 TheArrow: 建設公司不是都有自己另開幾間間營造廠輪流合作....  最後錢都進到自己口袋吧14F 08/06 13:10
→ aloness: 不過這年頭會自己收購改建的不算多數(要口袋深的)，跟地主合作，自然就省下購地的成本16F 08/06 13:10
→ sunsand: 跟地主合作也不太好賺 地主要分 比購地更麻煩18F 08/06 13:11
→ aloness: 蛋黃區容積才高啊，特別是商519F 08/06 13:12
推 kkchen: 以前房子500萬30%賺150萬.現在1500萬10%一樣賺150萬20F 08/06 13:13
你試試看跟巴菲特說你本金這麼多每年1%就好，其他分給我
這真ㄉ是股板會說出口的話嗎= =
→ aloness: 好不好賺是看成本，如果土地就佔5成的成本，攤下來就真的只剩5%~10%利潤，很難看21F 08/06 13:13
推 alphish: 今天買地今天賣?要買地還是要從農地買起比較好23F 08/06 13:13
推 xinh: 就算建商旗下有營造 那也是配合關係 我就有台中的業主來台北推一塊案子 旗下營造沒人要接的 拖了半年最後還是外包營造24F 08/06 13:13
噓 mpppppp: 這麼難賺 還蓋一堆?27F 08/06 13:13
→ eipduolc: 雖然不到一成回本，不過不是都完銷嗎.......28F 08/06 13:14
推 cerwvk: 延遲推案的不少.29F 08/06 13:14
是ㄉ，現在沒有急迫需求都慢慢來
→ aloness: 還不如搞合建，本金縮水1/3以下，少賣個1/3的利潤，都比原本全額自理的好30F 08/06 13:14
→ eipduolc: 蓋不夠人家買，什麼成本重要嗎32F 08/06 13:14
推 lsmd: 建商要動工的土地不是當下買33F 08/06 13:15
噓 luc0919: 這麼難賺還拼命蓋房，跟我說沒賺油油的，鬼才信34F 08/06 13:16
沒說建商不賺，是目前這時機有點尷尬
而且真的不算賺很多，但也不算少
只是建設很能開槓桿而已
→ pttbeer: 垃圾炒房建商一堆最好倒光35F 08/06 13:16
→ aloness: 有些是專門買別人整併好的來蓋，那個從土地入手到起建，不會拖過2年36F 08/06 13:16
推 seraph67: 還是看土地取得成本吧，1成是誇張了啦，但是5年前3成是有啦，工地主任算給我看副都心當時成本才不到20，建商開60，嘻嘻。38F 08/06 13:17
→ aloness: 開發期拉很長的重畫區，容易發生
是的，成本標準是3成銷售，超過3成就是土地買貴硬要蓋41F 08/06 13:17
推 jc761128: 建案一個一個推 真的這麼難賺ww 一堆預售屋廣告難道44F 08/06 13:19
推 VANNN: 現在連工人都在搶,,建築成本大增45F 08/06 13:19
→ jc761128: 是要嘎金流進來???46F 08/06 13:19
不一定是要金流，有時候是一沒案子就整個公司沒事做
推 eipduolc: 土地3成的話建物是佔幾成..47F 08/06 13:19
→ aloness: 不，是全部成本佔3成銷售(不算資金成本要還的債 )48F 08/06 13:20
那是房價飛漲ㄉ時候ㄅ，而且如你所說那常見於擺長期的重劃區
時間成本算上去其實就一般般
噓 nocrydeath: 你有看過建商倒閉過? 所以這行業穩賺不賠阿~49F 08/06 13:21
蠻多的
推 eipduolc: 所以說不到賣一成回本，三成金流穩的話就回啦50F 08/06 13:22
噓 qwas65166516: 這就跟老闆永遠都說沒賺錢但跑車一直買一樣51F 08/06 13:22
推 xkso: 地都圈多久 還土地成本52F 08/06 13:22
→ chanel1259: 建商停三年，你看股票會不會下市53F 08/06 13:23
→ aloness: 這行業最強的專營是財務控管，像興富發就直接跟銀行借到 15年後去了54F 08/06 13:23
推 xinh: 樓上是不是沒看過小建商倒閉還一屋多賣的...56F 08/06 13:24
推 coffee112: 聽小包商說 差最多的是建材費用? 說大量買能談很低?57F 08/06 13:25
推 hkh0117: 蓋房子的成本才多少?真正貴的地方是土地成本58F 08/06 13:26
→ coffee112: 南科2000萬的聽說銷售一空 有錢人的世界真是 哀...59F 08/06 13:26
→ aloness: 營建要是水不深，寶佳是有什麼能耐四處併購，甚至能買下金控董事60F 08/06 13:26
→ hkh0117: 你買2000萬的房子 建築成本可能才300萬而已62F 08/06 13:27
→ coffee112: 然後有錢在蓋的金主也是說土地貴 先買起來慢慢玩63F 08/06 13:27
推 puam4444: 人口都負數了 還能一直漲才怪吧 給鬼住??64F 08/06 13:27
→ coffee112: 一個還跟我說不急 慢慢蓋就好 不想太顯眼 怕被綁?65F 08/06 13:27
→ aloness: 建材費用最差的就是跟二線製造廠拿不掛牌的產品66F 08/06 13:28
推 k798976869: 一成是誇飾吧 大概要3-4成67F 08/06 13:28
噓 crazeangel: 有人在賣房? 不都是在炒?68F 08/06 13:28
→ aloness: 是的，土地成本最高，如果建商要一個個收購也很傷現金流，跟中人整併好的買也是一招69F 08/06 13:29
推 gm3252: 因為供給不夠才會漲啊71F 08/06 13:30
真的是房子蓋越多越好，房價才可能真的下跌
讓那些中古屋屋主趕快死心
不要巴著新房子的價格蹭熱度
→ aloness: 雖然整併好的比較貴，但財務能算的過，馬上就能開土建融，壓力反而沒那麼大72F 08/06 13:30
推 BIGETC: 打擊屯房哄抬才對 建商現在消失 台灣房價再漲五成74F 08/06 13:31
→ aloness: 斷了餘屋借貸，已經是關上了建商的後門75F 08/06 13:31
推 ownwei: 之前不就有南投小建商倒債76F 08/06 13:32
→ aloness: 不然以前沒賣完就拿去跟銀行借錢，銀行只要銷售比率夠也不會擋，借錢蓋，蓋完再拿去借，多爽77F 08/06 13:33
推 leoloveivy: 不爽不要蓋啊79F 08/06 13:34
噓 NiKuKuO: 怎麼又有這種文  目前就是沒屯土地的建商蓋不下80F 08/06 13:34
→ aloness: 還可以學威京集團，直接拿成屋做價沖債81F 08/06 13:34
推 coffee112: 我上面說的是小包商自己的看法 (沒去討論土地部分82F 08/06 13:34
→ guardian93: 一成是太誇張啦，大致上銷售率55％－60％就要損益兩平，再高銀行就保守了83F 08/06 13:34
噓 Ceferino: 滿滿廣告你跟我說只賺一成85F 08/06 13:35
現在市場上很多是騎虎難下的，賣一賣搞不好還不敢發包動工
→ NiKuKuO: 手上有土地不一定要蓋 還沒開工的能展延就展延了86F 08/06 13:35
噓 abiggun: 不這樣講怎麼加價賣87F 08/06 13:35
推 matthewka: 沒賺頭就不要蓋呀，幹嘛每次蓋房子都要炒一波房價88F 08/06 13:35
其實最愛炒房的是...中古屋屋主
推 piliwu: 中和才一家建商跑路而已大家都忘了89F 08/06 13:35
推 gpee: 建商不都跳下來買航運了嗎，還蓋啥房一年那一點利潤90F 08/06 13:36
噓 spiriturl: 重點是無本生意，其他賺多賺少的問題而已91F 08/06 13:36
無本生意是當沖ㄅ，蓋房子開槓桿還是要本
推 eipduolc: 亞析也是借滿滿啊，說真的炒房也是銀行團撐的92F 08/06 13:36
噓 LA24: ZZZ93F 08/06 13:36
→ NiKuKuO: 建商很無良沒錯  但也不想想是尻幾倍槓桿在賺的94F 08/06 13:37
嘿阿，你如果可以每年穩定獲利5%
你也可以槓桿開滿開到10倍，馬上就財務自由
推 ndilavril: 如果是108~110年7月以前利潤大概都有4倍以上95F 08/06 13:37
推 sunmanlove: 台灣人就喜歡把現金存銀行給有錢人借 哪有辦法96F 08/06 13:38
推 doushebu: 拜託房價繼續噴QQ　最近又尻了一間了炒起來97F 08/06 13:38
推 piliwu: 利潤都是用營收下算的哪有可能四倍98F 08/06 13:39
推 hakkinen1984: 南部鄉下地區投資蓋透天有30-50%利潤 給你參考99F 08/06 13:39
推 CN091118: 不好賺怎麼會一直有建案？100F 08/06 13:40
還是有賺阿= =
噓 iamaq18c: 土木類的你說賺5-10%合理 建築沒那麼低啦.....101F 08/06 13:41
推 eipduolc: 市中心我覺得有換手可能，不過一堆跟著漲的要去哪?六都以外就會下來了啊102F 08/06 13:42
推 HUAbee: 你去翻財報..就會知道建商利潤爆幹高，而且來自土地的成本還是占比最高，如果土地取得便宜，原物料人工費用只是讓他賺得比較少，但利潤還是很高。而且銀行聯貸利率很多...比一堆人信貸低太多了，怎麼輸？當然上面是針對大建商，小建商就說了。104F 08/06 13:44
噓 bon01215: 原物料跌房價有跌？109F 08/06 13:44
推 eipduolc: 中古屋也多如牛毛好嗎? 新房還得把價格帶拉開110F 08/06 13:45
噓 kkjjkkjj: 沒賺就不要蓋啊111F 08/06 13:45
推 SiaoBen1996: 中小建商很難賺 大型建商分兩種，有種耕耘同一區土地一直買上去，以前買便宜的被後來買貴的價格定錨一種不養地土地買了立刻開發 ex寶佳112F 08/06 13:46
→ kkjjkkjj: 真多人幫建商說話115F 08/06 13:46
噓 good5755: 5%~10%還是賺錢啊 不爽就不要蓋116F 08/06 13:47
→ kkjjkkjj: 寶佳早就賺飽飽了，那房子的品質呵呵117F 08/06 13:47
推 ZunYin: 有些推文真的活在自己的幻想裡118F 08/06 13:47
噓 Djuda: 一群沒看過上市建設公司財報的菜逼巴在幫建商擔心台灣真的超奴 被當韭菜割都還幫建商護航119F 08/06 13:47
你在股板還不了解開槓桿ㄉ意思嗎= =
自有資金投報當然都蠻漂亮的阿
但就跟當沖一樣，有時候沖著沖著不小心就溺水了
→ SiaoBen1996: 你改變不了資本的方式 不學會遊戲規則就是被割121F 08/06 13:48
推 jhan80: 你用這麼專業的角度跟這些雜魚講這麼多沒用122F 08/06 13:49
推 ndilavril: 土地是透過跟政府標購相對來說是便宜123F 08/06 13:49
推 HUAbee: 原物料上漲，調高售價只是一個理由，就只是建商覺得原本40％利潤變30％很不開心而已...124F 08/06 13:49
→ ndilavril: 考量大樓 物價沒漲太多的狀況下 利潤四倍差不多126F 08/06 13:49
總之結論
建設公司有賺錢，而且可以開槓桿賺
開公司居然想著賺錢
實屬無良，不要臉的行為
助長房價的幫兇 推手 社會米蟲
建設公司就是要燒股東的錢
跟旁邊的中古屋比價錢
中古屋開50萬，拎本就開25萬
他媽打爛你們這些房蟲

大概是這樣
※ 編輯: gerychen (111.250.182.95 臺灣), 08/06/2021 13:55:32
推 dos01: 自己想買的東西當然是越便宜越好 賣別人的東西當然是越貴越好 這就是人性呢~127F 08/06 13:50
噓 NiKuKuO: 不是要幫建商說話  大建商蓋那種垃圾房子不如不要蓋129F 08/06 13:52
推 joe2: 破三四千萬產品的客群就不是受薪階級了
一坪一百萬跟一坪一百五十萬  對有錢人來說根本沒差130F 08/06 13:52
→ NiKuKuO: 中小建商想蓋好房子 蓋到自己活不下去 整天打建商132F 08/06 13:52
→ joe2: 他們在乎的是品質跟面子133F 08/06 13:52
推 jackred: 免計容積跟停車位   就多賺多少了   都不敢講134F 08/06 13:52
→ NiKuKuO: 以後房子都自地自建好不好= =135F 08/06 13:52
→ joe2: 有沒有發現有些地方的房價已經不漲了XD
房價過不了前高  頭肩作頭型態  自己分析一下吧~136F 08/06 13:53
→ chinaeatshit: 都更才是最好賺的啦138F 08/06 13:55
推 rahit: 大的建設都有自己的營造 左手換右手看怎麼算最節稅另外，其實這幾年地漲的比房誇張很多
可以多參考這三年內有在大量獵地的公司
房價漲，而成本因為早期收購所以較低
接下來兩年這種公司利潤很可觀139F 08/06 13:56

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