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看板 Stock
作者 twnndnpdnc (資收王)
標題 [請益] 年化報酬率6%是最低標準嗎？
時間 Sun Nov 19 18:54:02 2023


是這樣的
最近聽老人們聊天
說買房租出去
年化報酬至少5%
20年後房貸繳清了
房子也是你的了
房客幫你繳房貸的概念

這麼說
股票投資至少也要6%吧？
而且風險比買房還高
而且現在ETF高股息配息都有7~8%了
現在做股票年化報酬率沒6%的
是不是該算去美金定存算了？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.182.167 (臺灣)
※ 作者: twnndnpdnc 2023-11-19 18:54:02
※ 文章代碼(AID): #1bMUbDWh (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1700391245.A.82B.html
推 YJM1106: 單純出租照現在行情達不到5%1F 11/19 18:55
推 tevil: 哪裡的房子 房租有5%
雙北了不起2% 桃園以前還有3%。2F 11/19 18:55
推 XDXDXXD: 買房出租放5年以上再賣IRR 至少15趴。有5倍槓桿4F 11/19 18:57
→ tevil: 你那前提是房價漲5F 11/19 18:57
推 XDXDXXD: 也不用大漲啦 漲幅跟著通膨走好6F 11/19 18:59
→ samm3320: 看你是買在台北還是首爾啊7F 11/19 19:01
推 ubei: 5%想太多喔.當房子不用繳稅不用養護8F 11/19 19:01
推 peanut910013: 租房一般看起來台北最多2% 不計折舊9F 11/19 19:01
→ samm3320: 相信只漲的資產那當然買好買滿就好惹10F 11/19 19:01
推 Ischolar: 老人大概用當年成本算的，不然就亂算桿桿11F 11/19 19:02
推 Kobe5210: 是12F 11/19 19:03
推 an0215: 房價現在這麼高 跟以前根本天差地別13F 11/19 19:04
推 jerrylin: 不到6%你就無腦定期定額美股ETF別自己判斷14F 11/19 19:04
推 Detonate: 5%就是含槓桿的報酬率 而且是扣成本的淨利了 差不多15F 11/19 19:05
→ inzeghi: 哪有 5%？除非你買公寓加頂加全租出去，不然有難度17F 11/19 19:05
推 asdfonly: 權狀1坪買60萬，租1.2萬/年，2%左右18F 11/19 19:05
推 krf08: 房租6%除非隔套隔到天花板種大麻。所以你可以考慮檢舉把它打到1%19F 11/19 19:05
→ DAEVA: 沒有50趴都不敢在這裡po文21F 11/19 19:06
→ Kobe5210: 台股是高股息市場，年化報酬率6%就單純是最低標準，沒有在看盤操盤的投資人，多數就是拿這個報酬率22F 11/19 19:06
推 MIT8818: 6%從-3%往上算是3% 年化+-3%一定有24F 11/19 19:07
推 F93935: 6%除非你買中南部破公寓
台北破公寓大概3萬5賣兩千哪來6%25F 11/19 19:09
推 lspss93009: 樓上說不到5%的 是不是不知道房屋是5倍槓桿
你用總價去算 當然不到5%27F 11/19 19:10
推 sentiprophet: 一年才6%對你的資產沒有達到顯著差異吧29F 11/19 19:10
推 Gipmydanger: 讓你6%30F 11/19 19:11
推 wen12305: 金融業投資部門的門檻確實是6%，你如果能第一個月就達標就能放假11個月了31F 11/19 19:12
推 TAKEZOU: 租人2% 5年自動漲10%  5年賺20%33F 11/19 19:14
→ drpepperfish: 爸媽那代如果買股票，到現在都是翻倍在賺，年化報酬率也都10%以上。問題就是你現在難找到這樣的股票可以長遠做。34F 11/19 19:14
推 hihjktw: 偶15
存骨37F 11/19 19:15
推 Brioni: 所以別買貴啦39F 11/19 19:15
推 loveponpon: 股跟房 不要放在一起
股票每年都有漲5倍的 但多數人抱不住找不到40F 11/19 19:15
→ g4njaman: 無風險利率就5.2%42F 11/19 19:16
推 jerrylin: 租屋的報酬率跳動很大  別聽老人唬爛
租外勞要到10%也有可能  租不出去也有可能
如果不會自己整修房子弄得漂漂亮亮
還要多一筆裝潢費用  不然就是很難租43F 11/19 19:16
推 Workforme: 買房出租5%？早就沒了啦 現在有3%就不錯了47F 11/19 19:17
→ object: 哪裡還有5% 要不要自己算一下48F 11/19 19:18
→ jerrylin: 買房報酬率那麼穩  就不會一狗票空屋了49F 11/19 19:18
→ TAKEZOU: 反正房價沒再跌的 賺多賺少 租金只是順便繳房貸50F 11/19 19:18
→ jerrylin: 我不管內政部給出的數字多少51F 11/19 19:19
推 wei9898: 買房還是要賺價差52F 11/19 19:19
推 alfi2016: 房租有2%要偷笑惹 遇到租屋蟑螂更慘 還有一堆雜事處理53F 11/19 19:19
→ jerrylin: 實際到處去走看看就知道空屋到底多不多55F 11/19 19:19
→ kululualex: 5%…我住的這棟大樓一間月租要8萬？腦袋想就知道不可能啊56F 11/19 19:21
推 clamperni: 他成本低阿 現在不行了58F 11/19 19:22
推 jyhfang: 老人很多成本都亂算 聽聽就好 且很多榮景不可能重現59F 11/19 19:24
→ fdkevin: 這裡的標準是每年翻倍，6%哪夠看60F 11/19 19:24
推 kissa0924307: 房子新的時候自己都沒住到 是有爽到？61F 11/19 19:24
推 TAKEZOU: 像美債一樣 領息只是順便 大家都要狠狠的賺價差62F 11/19 19:25
→ a5150219: 年報酬總價1%，自備款20%去算，差不多就是5%啊63F 11/19 19:29
推 Senga41: 現在的價格做房租投報率能超過3%的很難欸64F 11/19 19:30
推 intotherain: 已經通膨漲完的地方都沒有6%65F 11/19 19:30
→ MIT5566: 你仔細想跟他算他算的出來嗎66F 11/19 19:31
→ dpqb: 想太多，今年台北市房屋移轉的買賣只佔46%，其他都67F 11/19 19:31
推 Chikarable: 我這邊才2%多  你哪個縣市啊68F 11/19 19:31
→ dpqb: 是繼承和贈與，老齡化之後房多人少的結構是長期的69F 11/19 19:31
推 syuechih: 哪裡房子有5%?70F 11/19 19:32
→ gomi: 搞笑 有沒有1%都不知道71F 11/19 19:32
→ dpqb: 想要租到有5%就連在台北市都不可能了72F 11/19 19:32
推 biopbiop: 出租房有5%收入  鬼才買股票..........73F 11/19 19:33
推 syuechih: 6%應該是在偷臭74F 11/19 19:34
→ MIT5566: 新北房一間2000萬你一年租金收得到120萬嗎75F 11/19 19:35
噓 Mancer: 房租報酬5%是甚麼幻想76F 11/19 19:35
推 avmm9898: 笑死買房就是最爛投資 不如歐硬股市租房到退休
想搬家就搬家 不用被一間房子限制自由77F 11/19 19:35
推 abccbaandy: 碰到天兵房客就夠你忙了吧，算一堆有啥用79F 11/19 19:36
→ avmm9898: 每年搬一次體驗全台居住生活 多快樂80F 11/19 19:36
→ b9513227: 出租6%是夢裡嗎81F 11/19 19:37
推 chanel1259: 想要5趴以上就是租給基地台82F 11/19 19:38
推 Like5566Like: 老人都隨便講講而已 沒說10%算客氣了83F 11/19 19:38
推 F93935: 一堆白癡說開槓桿 靠邀槓桿不用繳利息喔
現在房地合一啦 報酬率根本輸正二別傻了84F 11/19 19:38
推 fletcher5014: 五倍槓桿但是你要繳房貸啊… 光是租金沒五趴吧86F 11/19 19:39
→ redlance: 自己算就知87F 11/19 19:39
→ F93935: 你要槓桿股票也可以開五倍槓桿啊 融資買正二不會88F 11/19 19:40
→ tctv2002: 房子也會有空租的時候89F 11/19 19:40
→ MIT5566: 而且槓桿是啥意思 你不用繳完喔 你賣掉就跟殺雞一樣 蛋怎生90F 11/19 19:41
→ RedLover1009: 是，趕快去存。92F 11/19 19:42
→ springman: 2016年以前覺得4%就不錯了，狀況好標準就提高了。93F 11/19 19:42
→ Kenhon: 不要賠錢就很好了啦 現在股市一直漲還賺比較快 cc94F 11/19 19:44
→ tctv2002: 房子優點就是開槓桿而已 你花頭期款200 買1800的房子   然後每個月租兩萬 沒空租的話 一年就24萬  你花200 一年賺24 這就是槓桿95F 11/19 19:44
→ MixBear: 非自住白癡才現在買98F 11/19 19:44
→ tctv2002: 當然你也要有本錢繳本金   所以現在很多人都利用寬限期 來炒房 等寬限期結束就賣掉  賺利息99F 11/19 19:45
→ Kobe5210: 台灣早就沒有人口紅利了，你在那邊慢慢當包租公，股神早就賺翻101F 11/19 19:46
推 Feting: 股板年化60%才敢拿出來說103F 11/19 19:47
→ F93935: 2000萬現在第二間七成你要拿六百再來房貸利率第二間大概2.2無寬，20年 一個月繳七萬一個月大概好一點四萬等於你淨流出3萬2，會不會算利息大概2萬5每個月
沒人首購買來租人吧？自己賴家買房租人？104F 11/19 19:47
推 Ebergies: 房子如果是貸款那麼要加上槓桿109F 11/19 19:48
→ MIT5566: 所以寬限期頂多房租抵利息 獲利還是要看之後價差啊110F 11/19 19:49
→ F93935: 六百萬隨便買個美債5%一個月還有兩萬五還不會倒咬111F 11/19 19:49
推 abc0922001: 你就看美國公債年化報酬多少阿112F 11/19 19:49
推 ohmyblitz: 股票是8% 0050年化報酬大約就8%以上113F 11/19 19:50
→ Alwen: 跑去買在蛋殼外鳥屎區的未來很慘八114F 11/19 19:51
→ F93935: 現在買房子沒利潤了 除非你賭一波大的破公寓都更115F 11/19 19:51
推 indoman: 4.5年前的中南部才有機會吧116F 11/19 19:51
推 lusifa2007: 台屋房屋出租報酬率世界低117F 11/19 19:52
→ F93935: 不然現在投資報酬率那樣地價稅扣一扣你還不如那筆錢買美債118F 11/19 19:52
→ Alwen: 但現在還是很多頭期從到200-300直接捏覽趴買下去的存到*120F 11/19 19:52
→ robot456: 股版房子都全款買不用槓桿，咱們窮人都要貸款年投報只有20%起122F 11/19 19:52
→ F93935: 自住買那沒差 投資標的的話現在貸款條件很差不好玩，沒限貸之間我買到第六間還是八成寬限，那才有利潤124F 11/19 19:53
推 ntnusleep: 而且租金要報所得稅的127F 11/19 19:54
推 horse2819: 租金有報稅的不知道有幾趴..128F 11/19 19:55
推 BruceChen227: 4 沒打敗就乖乖加入正二派129F 11/19 19:56
→ ntnusleep: F93935講的那條件用600萬當分母算，報酬率約2%左右130F 11/19 19:56
推 F93935: 主要房地合一又一個土增稅賺個八百萬還要被扣仲介費那些我有一間持有5年要被扣房地合一兩百萬想想18年還不如買0050扣那麼多房地產稅那麼好收逃不掉131F 11/19 19:56
推 loveponpon: 我以前的房東 兩間房子出租 自己也租房 就因為她要大安區學籍134F 11/19 19:57
噓 LoveJapan: 出租最好那麼多啦有3%就不錯了136F 11/19 19:59
推 ben54302: 南部2020年前買的確實租金可以達5%137F 11/19 19:59
→ j0588: 說五倍槓桿的，是不知道房貸也要利息逆？房租2%房貸超過2%，怎麼算都是負報酬
買房單純就是抗通膨138F 11/19 19:59
→ ben54302: 當年南科LM買兩房平車應該是450-500間，現在出租年收大概25！不過現在買的大概只有2.5%-3%141F 11/19 20:00
→ j0588: 我家這邊房租連2%都沒有143F 11/19 20:02
→ robot456: 是不是有人不知道房地產會增值啊？144F 11/19 20:02
推 EvilJustice: 股市風險高，年化要10%才合理
樓上你要不要看看你在說什麼145F 11/19 20:02
→ F93935: 房地產增值股票不會增值喔147F 11/19 20:03
→ EvilJustice: 你才要看看你在說什麼148F 11/19 20:03
推 ntnusleep: 大部分的人沒有房屋折舊的概念，漲其實主要漲土地149F 11/19 20:03
→ robot456: 我哪句說股票不增值？150F 11/19 20:05
推 worshipyou: 買房租人風險很低，除非什麼情殺，會怕就租給工程師，每天人生只有上班下班
這種人租30年都不會有事，除非不小心加班太兇掛了151F 11/19 20:12
→ avmm9898: 房子只會跌 看看那些房蟲國的多苦154F 11/19 20:12
→ Ayers: 現在買房最好有這種投報 除非你算入房價漲幅 否則靠租金根本不可能155F 11/19 20:15
→ ctes940008: 3±3%157F 11/19 20:15
推 harrygp: 6%這個誤差量打不贏通膨158F 11/19 20:17
推 hcwang1126: 1800 的利息應該不只24萬159F 11/19 20:19
→ IDF5566: 房租5%，你租不出去吧160F 11/19 20:19
推 realmd: 看部位多大吧 普通人5千萬以上感覺就蠻難的161F 11/19 20:20
推 RTAngel: 這個問題千萬不要在股板問，不然…好啦，你都看到了162F 11/19 20:21
推 ChikanDesu: IRR都不會算的人難怪房地產賺不了錢==誰跟你總價去算 你是100%現金買嗎
房租2趴的地方增值通常都很強啊
不然外圍隨便投資物件都嘛4趴起跳 去找2趴的幹嘛163F 11/19 20:26
推 tumusi: 房子一定被逼的一定得月月繳費，就是定期定額存0050概念，股票市場一些風吹草動一下子就被掃出場，167F 11/19 20:30
→ batistoota: 選舉都至少6%169F 11/19 20:30
→ delightboy: 台北買房出租要槓桿才有5%170F 11/19 20:30
→ ChikanDesu: 而且利息2趴實際上攤完30年只有一半阿 你愈繳愈少懂嗎==（2+0）/2=1而已
但你房租是年年漲 一開始就鎖3-4%了171F 11/19 20:31
推 cateyes: 雙北2%就很多了，可能碰到蟑螂或空租...174F 11/19 20:33
推 bbignose: 之前房子租給房客癌症嚇得我趕快賣掉175F 11/19 20:34
→ stonecold123: +/- 3%?176F 11/19 20:35
→ cateyes: 如果薪資高，租金加成收入報所得稅177F 11/19 20:35
→ xxgogg: ....哇靠，還有人以為病死是兇宅啊178F 11/19 20:35
推 jack90352: 時間成本跟通膨成本你有沒有算？179F 11/19 20:36
→ cateyes: 買房這套可行的基礎必須是房價長期只會漲，相信就OK個人生涯碰過房市2次大跌
再說房市大好的話我相信股市也不會弱180F 11/19 20:36
→ F93935: 會漲啊 問題是現在稅負很重啊政府抽頭抽那麼兇 ，買正二會抽你15%稅嗎？183F 11/19 20:38
推 nvlsvee: 想問新北 6% 50年老屋 值得投嗎185F 11/19 20:41
噓 pig2014: 當房東只有3%或以下，現在高息社會沒這麼好賺，認真講就是做興趣186F 11/19 20:44
推 cateyes: 看到房東社團回報的租屋蟑螂好多耶 是一直這麼多嗎188F 11/19 20:46
→ sushi11: 3就偷笑了189F 11/19 20:46
→ Kobe5210: 好了啦,很緊張的話去隔壁政論板助陣啊XD
在那邊擦邊6%,3%不覺得扭捏嗎190F 11/19 20:47
→ cateyes: 一間自住就好了...還是股市省操心192F 11/19 20:48
推 sspider0829: 你484忘了房子還會漲價?193F 11/19 20:57
噓 PTTpeter: 我自己台北市有房子在租人,一年報酬率3%而已194F 11/19 20:58
推 joy2105feh: 遇到一個爛房客你就知道了195F 11/19 21:01
推 cateyes: 只要做一個比房客爛的房東就可以了 XD196F 11/19 21:03
推 amnotu: 基隆買兩百多萬 月租快一萬不是不可能 其實沒有很難197F 11/19 21:04
→ empirica: 用房子賺太累囉！198F 11/19 21:05
推 Sunblacktea: 租房還要賭遇到好房客啊 碰到那種積欠房租又把環境搞得很糟的你處理這些的時間精神成本遠超過金錢199F 11/19 21:06
推 roy0710: 我們家自己槓桿套房保底收租15%吧 槓桿才5%不如買ETF 要租金就去買套房 要增值就去買住宅 沒人買台積電是為了要賺股利吧 看要追求什麼去買商品才是正辦201F 11/19 21:11
→ robot456: 奇怪，少年股神這麼多怎麼還會嫌房貴204F 11/19 21:15
推 ahg: 5%是用未貸款的數字去推的吧205F 11/19 21:21
→ serpei: 我都銀行股加說話股206F 11/19 21:29
推 fake: 說不到5％的人買房子都一次結清的嗎 羨慕QQ207F 11/19 21:31
→ Refauth: 是。很殘忍的事實。208F 11/19 21:34
→ b0364864: 房子是增值吧 房租是拿來繳房貸的209F 11/19 21:36
推 stlinman: 是呀! 美元定存+通膨，年化報酬率6%還嫌有點少...210F 11/19 21:40
推 biglock: 租房5%投報率是東南亞國家 不是台灣211F 11/19 21:48
推 tedcat: 95F,麻煩算一下你房貸每月多少 好意思說得出賺24萬？212F 11/19 22:06
推 rancilio: 玩股票有8成賠錢，哪還有6%，不賠就贏8成的人214F 11/19 22:21
→ loopdiuretic: 一堆賠錢仔有什麼標準可言？215F 11/19 22:23
推 biglock: 最近漲成這樣八成賠錢？ 看我身邊朋友不是這樣啊216F 11/19 22:30
→ q09701023: 剛進入股市就想年化報酬6%是真的難217F 11/19 22:30
推 biglock: 房板都覺得只有股票會跌 房價不會跌218F 11/19 22:34
推 EddieWuRJJ: 房祖沒有5%喔 有些人買錯時間還虧219F 11/19 22:42
推 coolericliu: 誤差範圍內不算賺吧220F 11/19 22:43
→ sakula0616: 買房也沒穩賺  不要遇到有問題讓你慘賠221F 11/19 22:47
噓 bms: 以二成自備款五倍槓桿來看 很難不超過5%啊222F 11/19 22:47
→ sakula0616: 自殺的  或是被房客惡搞的
沒能力的韭菜就買0050  錢存夠買房 股市房市都賺223F 11/19 22:47
推 biglock: 說買房五倍槓桿 是沒考慮每月房貸 利息 房屋折舊 稅金 和失去的機會成本225F 11/19 22:49
噓 s4511981: 年化租金報酬要有5%都是很偏的地方或者很老的公寓，市中心大樓通常不會有這種報酬227F 11/19 23:03
→ LimYoHwan: 笑死 這裡風向怎麼跟貸貸房板不一樣 5%不是低標嗎229F 11/19 23:04
→ stkoso: 房版覺得房屋會增值 這裡覺得會折舊230F 11/19 23:04
推 william0916: 屁眼 房屋頂多2%231F 11/19 23:05
推 ejnfu: 台灣房子持有成本低+利率低  買在都會蛋黃區光漲幅就爽死了232F 11/19 23:08
→ LimYoHwan: 房板不都信貸當頭期買房 然後房子租人又轉貸錢出來再去買下一間 第二間再租人 再轉貸買第三間 只有
你各位股板都是韭菜 嘻嘻234F 11/19 23:08
推 biglock: 說買蛋黃區漲幅多少 就跟我說三年前買神基 現在投報率超過100% 有意義嗎？237F 11/19 23:12
推 kendan88: kmtetf 保底6%239F 11/19 23:35
→ Kobe5210: 倒過來說，不就是股票學藝不精不夠菁英不懂產業選股不唸書才會退縮把資金挪去套房產？240F 11/19 23:35
推 playerd: 之前入手的就算了，現在都快漲到頂了，是要怎麼5%？拿去玩隔套才有可能吧242F 11/19 23:37
噓 robot456: 有沒有漲到頂你說了算？244F 11/19 23:44
推 w28103566: 你查賣房子的網站，還有些說租屋後年報酬4%，來吸引買家245F 11/19 23:51
推 cym1011709: 一堆講5倍槓桿的是不是忘記開槓桿利率2%多？247F 11/19 23:58
推 mntonmylife: 對,金融股平均5%248F 11/19 23:59
→ jerrylin: 都會蛋黃區喔  你說台中火車站前嗎
三十年前買那邊的應該是想死不是爽死
不要以為蛋黃區就永遠是蛋黃區
漲到所有人都受不了就寧可去新地方搞重劃區
台北東區爛那麼久不知道哪時才有救
現在買未來都去買重劃區了  誰還在跟你買蛋黃區249F 11/20 00:15
噓 kklarinet: “過去”買房年化報酬：（房價漲幅5%+租金報酬3%-房貸利息2%）*5倍槓桿=30%，不過未來會怎樣沒人知道255F 11/20 00:26
推 Kururu8079: 租賃不可能有兩趴，醒醒257F 11/20 01:04
推 phoenixtwo: 以前美債是7趴258F 11/20 01:40
推 A90812345: 怎麼哪裡怪 年化配息率6-7% 和年化報酬率不太一樣吧？259F 11/20 02:13
推 OEC100: 房價漲的比房租快，台股流動性好，不開槓今年我都30%了還看出租幹嘛
房貸1000萬貸40年，每個月繳3萬一萬都是利息，然後那種房子放到市場能租金多少，你的對手是不用利息的價格去租人的261F 11/20 03:02
噓 jatj: #1WCGO6nj 問manzini 沒500%都不及格266F 11/20 04:52
Re: [其他]  成為專職投資人的必備條件有哪些？ - 看板 Stock - 批踢踢實業坊
作者: Manzini (Manzini) 我補充一下 如果2020年的投資報酬率 沒有超過100% 你要專職投資還是先不要 因為去年幾乎是已經泄題給你大放水 這麼好做的前提之下還沒有辦法100趴
→ waitrop: 房租不可能有5%年化報酬,以台北新北竹北跟台中來說房租報酬率大概1%-2%左右,你是自己不會算嗎?
台北市就算買二手房也要三千萬以上
房租一個月不到五萬,年化報酬率只有1%多
台灣房租一直都太低,三四十年來都是如此低
台灣炒房三四年來都是在吵房價賺差價,沒有在算房租你要房租5%年化報酬率要去美國買房267F 11/20 04:56
推 jonse: 先給我3%，你再去賺到+3%，就有6%了～274F 11/20 06:17
噓 ckyuzi: 樓上一堆不知道買房貸款槓桿五倍這件事嗎275F 11/20 06:31
→ chanceiam: 還要加上漲的房價吧？276F 11/20 06:31
推 ckyuzi: 股市年化要10%以上才打得贏炒房族 今年大盤都漲20%了 當然去年也跌30%
所以才說 年化 你要算下來每年都10% 不到一成甚至不到0.5成有辦法
你去年-30%=年化0.7 今年+30%年化1.3算下來本金去年初到今年底還是虧的0.7*1.3=0.91
股市難在年年正報酬且打敗大盤 但也是個挑戰 才一堆人鍥而不捨277F 11/20 06:37
推 caity: 房屋有5%？285F 11/20 06:55
推 waitrop: "貸款槓桿五倍"要算利息的,之前炒房炒瘋了沒算利息你房貸利息2%,房租怎麼有辦法賺5%
在台灣買房出租是虧錢虧很大,不是賺5%
利息2%,房租才1.x%,買房出租就是賠錢
台灣炒房就是在賺房價差價,沒在算房租的
你只要過去三十年投入QQQ,一定屌打炒房好幾倍286F 11/20 07:02
噓 Ligamenta: 房租沒有5%也不夠付房貸292F 11/20 07:42
→ Athanasius: 房租已經和房價脫鉤很久了，房租和薪資比較有關293F 11/20 07:48
推 roiop710: 租金合法報稅後賺更少，賺房價漲才是重點294F 11/20 07:57
推 scarrony: 買房出租都賠錢？ 原來台灣房東都是佛心事業，講這種話的腦子要不要檢查一下295F 11/20 08:12
→ avmm9898: 現在有錢人都嘛是租房存錢快，租房才夠穩定夠安心買房一個不小心人生就毀了 不建議這年代買房
隨便去抓一支個股all in 放一年都比買房好297F 11/20 08:18
→ j0588: 算了一下目前自住房子的投報率，假設固定房貸利率2%貸款年限20年，假設當年貸款8成，扣除買賣房屋的仲介費稅金等，不扣除房屋稅地價稅，用IRR計算得出年均報酬率是5.28%，想靠炒房致富也不是那麼容易
目標房產座落於雙北蛋黃區300F 11/20 08:41
推 kausan: 難怪以前買房都能賺 因為槓桿能開到5倍還能穩賺，相對的股票開個3倍就很厲害了虧損的風險很高，利息相對高305F 11/20 08:53
噓 xc2v: 在這板問買房 答案想也知道308F 11/20 08:56
推 ckyuzi: 就問去年能夠沒賠錢今年還轉贏大盤指數的有多少好了309F 11/20 09:06
推 waitrop: 台灣現在這房價買房來出租幾乎都是賠錢，嗆人之前不會自己算一算，一堆只會嗆人卻說不出道理來的人，台灣現在炒房只能賺房價差價，本來就是出租一定賠錢，你連國小數學都不會算喔311F 11/20 09:09
推 gkkcast: 看後照鏡開車315F 11/20 09:22
噓 Wolverin5566: 都不用算成本誒316F 11/20 10:08
推 aro3810: 那裡房子有5趴317F 11/20 10:18
→ robot456: j0588大為啥用20年算？明明30年才是普遍，40年慢慢跟上，建議更新一下。wait大說出租是賠錢？當全台房東都白痴？買中古就好318F 11/20 10:25
推 ben54302: 買房出租怎麼會賠錢，是不是沒跟銀行借錢過？房租能嘎過息甚至連本都有補到就贏了！這應該是幼稚園數學！321F 11/20 10:41
推 coldreading: 正負3趴都算不錯324F 11/20 10:53
推 suhhwanjen: https://i.imgur.com/Om5dYbQ.jpg 橋頭的物件325F 11/20 10:54
推 aixiiae2005: 出租有5%以上的房子跟我講，我買10間326F 11/20 10:57
→ robot456: 上面可以改成主流的30年房貸試算327F 11/20 11:00
推 suhhwanjen: 改成30年報酬率會到9%328F 11/20 11:01
推 zhshen0927: 折舊也要納入呀，20年後住的是舊屋
純投資以後不住的話還好329F 11/20 11:02
推 ben54302: 南部在2020前買一定有5%阿！可惜我那時候只有買三間331F 11/20 11:03
推 suhhwanjen: 折舊…入手時一坪15萬多，20年折舊後一坪30333F 11/20 11:06
→ robot456: 另外10年後應該不會只漲30%，同時還有租金調漲334F 11/20 11:41
推 suhhwanjen: 我抓很保守了，說明要突破5%其實根本不難…335F 11/20 11:56
推 OEC100: 你做老屋自備就只能拉高還開5倍咧336F 11/20 12:12
推 JANUARZ: 美金定存有匯差啊337F 11/20 12:13
噓 robot456: 一下新屋租金不到2%，一下老屋不能開五倍，混著講變成買房出租不到2%槓桿沒五倍，怎麼講都你贏，房東都白痴？338F 11/20 12:17
→ OEC100: 簡單算給你看，高雄2房市場價大概1200，自備200貸1000，每個月大概還3萬，其中1萬都是利息，要贏股票殖利率6%也就是放股票一年給你12萬利息，你租金要到4萬，好了你可以看一下高雄4萬塊能租的房子和你要買的東西對照一下341F 11/20 12:21
推 suhhwanjen: 有700～800的能買 買1200幹嘛？346F 11/20 12:24
→ robot456: 買7、800的很難？你買房都全款不貸款？347F 11/20 12:24
→ OEC100: 你說要賺漲幅，那股票也有漲幅而且暴擊率更高348F 11/20 12:24
→ stkoso: 上面的計算機已經很明顯了 道理很簡單但有人不懂349F 11/20 12:25
→ OEC100: 700就老屋你就不可能開5倍350F 11/20 12:25
推 suhhwanjen: 我是開5倍啊….
五年內新屋351F 11/20 12:26
→ robot456: 老屋不能開五倍？雲買家？
全款買完掛四出來可以嗎？353F 11/20 12:27
推 suhhwanjen: 為什麼有人喜歡跟事實硬槓呢？355F 11/20 12:29
推 waitrop: Re:"https://i.imgur.com/Om5dYbQ.jpg 橋頭的物件"裡頭有"房價預設漲跌幅30%", 我不知道這個30%是什麼一年,十年,三年30%?
但是我知道你去除這個30%,你的試算表就是賠錢
一堆炒房炒房價差,就大方承認,何必用話術說房租有賺你的試算表清楚寫著房貸每月20349元,你房租小於這房租小於兩萬就是賠錢,這樣幼稚園的數學你都不會算還要騙人去接盤你那吵高高的房價給你賺價差356F 11/20 12:51
→ robot456: 上面寫10年後賣出....364F 11/20 12:55
→ waitrop: 房租真的有你說的那麼好賺,你就都不要賣只收房租365F 11/20 12:56
→ robot456: w大不就房東，難道沒賺做身體健康的？366F 11/20 12:56
→ waitrop: 我只收房租,不賣房也不賺價差
我的房子都是十年前買的,房租報酬率超過15%-20%
但是以現在的高房價,我自己也買不起,我也不敢買
我現在也不會跟別人說買房房租可以賺5%這種害人的話我已經四五年沒炒房了,房價太高買不起
這四五年我改成存股美股367F 11/20 12:57
→ robot456: 投報算出來清清楚楚還硬要凹不會賺，實在無法理解炒股結果喊買不起，不就代表賺的沒房屋增值快？373F 11/20 13:02
推 waitrop: 你的投報試算表是建立在30%漲幅,我一在強調這點375F 11/20 13:03
→ robot456: 你說你買10年，有沒有漲超過30%？376F 11/20 13:04
→ waitrop: 你的"預估"賺錢是建立在30%房價漲幅
十年前金融風暴一堆法拍屋,當年是房價低點
不能拿十年後的房價跟十年前比377F 11/20 13:04
→ robot456: 我不算漲幅，3%租金× 5-2%利息× 4=7%，請問有沒有超過5%？380F 11/20 13:05
→ waitrop: 十年前美國房子沒人敢買,不是沒能力買,是不敢買
十年後美國房子是沒能力買,不是不敢買
你要是十年前敢冒著金融風暴風險前進房市,大賺382F 11/20 13:05
→ robot456: 你持有大盤就能算買到金融風暴低點，持有房屋不能算，雙標？385F 11/20 13:06
→ waitrop: 現在房價炒這麼高,利率拉這麼高,是大家沒能力買387F 11/20 13:07
→ robot456: 2020、2021買台灣，有沒有超過30%？388F 11/20 13:07
噓 jim66356: 台北至少50年389F 11/20 13:07
→ waitrop: 我沒有雙標,我說你十年前買房大賺,沒問題,絕對沒問390F 11/20 13:07
→ robot456: 我就拿上面不算漲幅的算法，有沒有超過5%391F 11/20 13:08
→ waitrop: 現在買房還要用十年前低點的報酬率來算,太樂觀392F 11/20 13:08
→ robot456: 我不抓10年，兩年前買台灣超過30%了嗎
我2021年底買900租25k，可以嗎？
上面算法還沒算租金漲幅393F 11/20 13:08
推 waitrop: 你如果是用"3%租金× 5-2%利息× 4=7%"這種算法
我沒意見,你只是用比較有利的計算方式
我的計算方式就是單純"租金-利息",沒算槓桿效果396F 11/20 13:14
→ robot456: 我比較窮只能貸款啦，你有錢人都全款買我是不懂399F 11/20 13:16
→ waitrop: 以租金報酬的算法
我也是貸款80%, 我也是窮人一個, 升息就買不起房400F 11/20 13:16
→ robot456: 直接忽略買房最大優勢五倍槓桿，那我還能說什麼402F 11/20 13:17
→ waitrop: 我只是租金沒用槓桿去算
那麼你借錢去買"高股息"ETF也有類似效果,甚至更好403F 11/20 13:17
→ robot456: 自己開五倍槓桿，然後用0槓桿在算，問號405F 11/20 13:17
→ waitrop: 只是這些都不是我的投資方式,我一直用槓桿買房406F 11/20 13:18
→ robot456: 所以很多人掛4出來買etf407F 11/20 13:18
→ waitrop: 股票也買槓桿ETF408F 11/20 13:19
→ robot456: 買槓桿etf你投報就用槓桿後的算，租金就不行？什麼邏輯409F 11/20 13:20
推 jhtass123321: 現在的房價租金比你抓一下看看，3%上下而已，房貸利息2%只賺1%然後扛房客的所有風險411F 11/20 13:21
→ waitrop: 但是我"預估"獲利都抓比較保守,不會把槓桿效果算入413F 11/20 13:22
→ robot456: 你QQQ獲利除以3了嗎
房價一年漲3%，租金沒抓漲幅還不夠保守？
更正：TQQQ414F 11/20 13:24
推 waitrop: 炒房槓桿跟"槓桿型ETF=TQQQ"最大的差別是現金流
炒房槓桿,加上房租收入,帳面有賺,每月現金流可能負你要能撐住幾年甚至十年負現金流直到賣掉房才
直到賣掉房才能算是真實獲利,要撐住每月負現金流
所以我炒房勁量不用這方式算房租獲利,因為我無法負我無法長時間負擔負現金流
但是槓桿行ETF沒有負現金流問題,單純就是要抱著417F 11/20 13:27
→ robot456: 你丟錢進去etf就不是負現金流？424F 11/20 13:31
→ waitrop: 我沒錢了就不丟etf, 炒房不能說沒錢就不繳房貸房稅425F 11/20 13:32
→ robot456: 假設每個月扣房租還要貼5000是負現金流，換成丟5000進etf就不是？鬼神邏輯...426F 11/20 13:32
→ waitrop: 都是負現金流,但是我沒錢的時候可以不丟etf
我沒工作的時候可以不丟etf,房貸房稅不能停
這才是為何十年前金融風暴房價大跌的原因
大家不是沒錢買房,而是怕突然沒工作或沒錢無法付房而無法付房貸,相對的當時有人慢慢買AMD股票
現在已經財富自由428F 11/20 13:33
→ robot456: 房貸不能停？寬限期或增貸出來繳行嗎？etf這麼好賺你金融風暴砸tqqq賺更多怎麼選擇當房蟲？嘴巴說的跟實際做的相反欸434F 11/20 13:36
→ waitrop: 你現在沒有這種壓力是因為台灣房市一直漲十幾年
台灣房市不會跌的理論,所以你隨時可以賣房437F 11/20 13:37
推 suhhwanjen: 我不用抓10年後30%啊 現在就超過了439F 11/20 13:37
→ robot456: 你沒房還要繳租金欸，房東會給你寬限期？440F 11/20 13:37
→ waitrop: 不會因為沒錢繳房貸而有壓力,因為你隨時可以賣441F 11/20 13:37
→ suhhwanjen: https://i.imgur.com/HNm2aiX.jpg
現在一坪開價是30，實登25，以17萬入手算 有沒有30%呢442F 11/20 13:38
→ waitrop: 你說的沒錯,我其實根本不想炒房也不想當房蟲445F 11/20 13:39
→ suhhwanjen: 哈哈～我沒抓100%算是客氣了….446F 11/20 13:39
→ waitrop: 我當年要是吵tqqq, 也是早就財富自由了447F 11/20 13:39
→ robot456: 繳租金都沒壓力，繳房貸壓力最大，你說你租金投報15%，看起來租客壓力應該不小448F 11/20 13:39
→ waitrop: 我一直買房是因為我一直被迫換工作搬家,不想繳房租450F 11/20 13:40
→ robot456: 房蟲當這麼委屈可以用當初買價賣，相信有人願意接手451F 11/20 13:40
→ waitrop: 因為房貸比房租便宜很多,當年房租是房貸兩三倍453F 11/20 13:40
→ OEC100: 結果是看房子漲幅不是單純看租金嗎，那股票同理不看殖利率看年化報酬也行454F 11/20 13:41
→ waitrop: 所以我每次被迫換工作搬家,我就買房省房租
但是運氣非常不好, 也因為景氣真的差,我一直換工作456F 11/20 13:41
→ robot456: o大看一下標題，本來就是說年化報酬
w大可以先賣後買，不用這麼委屈458F 11/20 13:41
→ waitrop: 所以才累積這些房產,但是我是真心覺得吵tqqq更賺
當年房價一直跌,整整跌了八九年,2016房價才復甦
我先賣就是賠,你願意嗎?當然是捏下去,出租,再買一間460F 11/20 13:42
→ robot456: 你覺得tqqq賺可以賣房去買
你現在也可以這麼做，不用收租收的這麼委屈463F 11/20 13:43
推 waitrop: 我租金投報15%,租客壓力應該不小,我承認,真心慚愧465F 11/20 13:45
→ OEC100: https://i.imgur.com/VgRgrXA.png466F 11/20 13:46
→ waitrop: 我覺得美國現在的房租真的漲太誇張了,有點不合理
我已經兩三年沒漲房租了,我都還覺得不好意思467F 11/20 13:46
→ OEC100: 今年我績效一直丟錢進去都這樣，你是覺得多難打贏玩出租的469F 11/20 13:46
→ robot456: 覺得慚愧不合理你還是照漲不誤，嘻嘻471F 11/20 13:47
→ waitrop: 我之前說過,我不想賣房吵tqqq,因為我要繳高額稅472F 11/20 13:47
→ robot456: 打贏恭喜啊，就一堆說股票多好賺卻買不起房的很矛盾473F 11/20 13:47
→ waitrop: 我賣一間房, 50%的錢都送給政府,所以我不願意賣房我選擇兩年前增貸,而不是賣房,把現金拿來吵tqqq
以及放5%定存賺房貸利差475F 11/20 13:48
→ robot456: 啊不就房蟲標準做法478F 11/20 13:48
→ waitrop: 是呀! 我從來就沒有否認呀! 我不想當房蟲,但我就是至於漲房租這件事你就說錯了,我從來沒有對房客漲租我只有房客退租之後才一次漲到位,出租給下一位
良心事業呀! 我每個房客幾乎後來都搬出去買房479F 11/20 13:49
→ OEC100: 玩出租的話，你對手成本都不是這兩年才進場能比的483F 11/20 13:52
→ robot456: ...漲給下一個租客就不叫漲租，長知識了484F 11/20 13:53
推 waitrop: 本來就不算"對房客漲租",我開不出口要漲租啦485F 11/20 13:53
→ robot456: 我沒事幹嘛找對手，你有拿航海王當對手？486F 11/20 13:54
→ waitrop: 我只能等房客搬了再調整房租"符合市場價格"487F 11/20 13:54
→ robot456: 下一個就不叫房客喔？488F 11/20 13:54
推 suhhwanjen: 哈～當OO還想立牌坊的好房東489F 11/20 13:55
→ robot456: 走私也可以改叫超買
不想當房蟲卻越買越多間，真的是太委屈了490F 11/20 13:55
推 waitrop: 你們應該沒有遇過好房東,我覺得當個好房東很好呀!我提供合理的房租,甚至低於市場行情,提供好的住所492F 11/20 13:57
→ robot456: 房租15%叫良心事業，台灣3%的大概可以成佛了494F 11/20 13:57
→ waitrop: 我拿我該拿的錢,我提供好的服務與居住環境,良性互動我的房租15%是十幾年前的法拍屋價格
我一直都是提供低於市場行情的房租價格
你的台灣3%是最近幾年房價飆漲的價格,我們不一樣495F 11/20 13:58
→ robot456: 嗯嗯所以我說台灣3%的房東應該都有舍利子了499F 11/20 14:00
→ waitrop: 我都說了,最近四五年房價貴到我也買不起
沒錯,台灣這種房價,房租收3%的房東都有舍利子
賠錢出租,馬的! 比我還佛心500F 11/20 14:00
→ robot456: 怎麼不回應三年就遠超30%的論點
嗯嗯真的太佛了，明年再漲2000503F 11/20 14:02
→ waitrop: 我每年修繕還要加裝充電樁與太陽能面板
我覺得我收這房租心安理得,我絕對比大部分房東佛心但是我的確比不上台灣房租收3%的房東,我輸了505F 11/20 14:02
→ robot456: 心安理得還會慚愧，你好矛盾508F 11/20 14:03
推 ken812025: 大盤年化就8%左右阿 正2沒記錯約13% 但MDD大,變成扛不扛的住的問題 所以才一堆人買房509F 11/20 17:15
推 a8017700: 以前的房貸也是貴到靠北 銀行利息也很高511F 11/20 17:52
推 Garbolin: 我投資朋友建設公司一年也是6%
如果投資股票只有6%好像真的還好512F 11/20 18:53
推 changtso: 好蠢的說法514F 11/20 21:07

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