看板 Stock作者 wantyoufly (wantyoufly)標題 Re: [新聞] 獨家／震驚金融圈｜擁全台第２大房貸業務時間 Fri Aug 23 13:37:40 2024
※ 引述《wantyoufly (wantyoufly)》之銘言：
: 看了一系列推文回文，似乎不少人對於房市理解有些誤會，這邊提供ㄧ些心得參考：
: 1、少子化來臨，房市不會再漲？
: 台灣是少子化進行式沒錯，但各位要知道，現在是買房動力最強的10年，right now!!
: 基本上，少子化是8年級頭開始有顯著減少，然而，現在社會的中間份子6、7年級，正是
: 有點積蓄可以買房了，也是這波低總價物件漲幅的動力。再加上4、5年級的老人本來就是
: 房市購買主力，只要租金>利息，物件抗跌，根本就是隨便他們買，這波降息也讓不少人
: 解定存去屯房收租了。所以總體來說，台灣有買房能力的人現在是高峰期。
: 結論：所以若單純以少子化來看衰房市買盤動能，至少要再10年後，沒工作年資的人跟房
: 屋購買力還扯不上關係。
: 2、富邦人壽退出房貸市場，跟房市關係？
: 沒什麼影響。富邦人壽只是單純這項業務不賺錢，不想作了。但銀行依然是很歡迎房貸業
: 務的，畢竟這項業務不僅單純又穩健。房屋貸款是所有貸款最寬鬆的，不僅可分30、40年
: 攤還，利率又低到平均1.5%以下，就算繳不出來拿去出租還能撐個幾年，更別說現在賣掉
: 還不太會虧到，要倒件流入法拍比103、104年那波難很多了。（提外話，今年法拍市場更
: 驚人，出現不少破上拍物件了）
: 結論：人壽不放水，銀行繼續放！
: 總結：股票市場上上下下很驚人，多頭時看起來賺的趴數很好看，會讓人覺得有錢買房不
: 如買股。不過買房可以開槓桿倍數跟買股比起來差多了，而且購屋繳了房貸本金後就是屬
: 於資產，之後要再融資太簡單了（有沒有想過繳了房貸5年後，多200萬可以借出來炒底）
: ，光這點就是買股無法比擬的。誠心的建議，投資股票之餘，同時也去學習了解房貸、房
: 市的金流操作，對於人生的理財規劃才是完整的！
: （房市、債市，都是市場的主流資金，這兩個市場看的懂，就知道QE會是什麼世界了）
雖然是2020年的舊文，不過最近看到富邦人壽的房貸業務重出江湖，有些心得再來分享一
下。
1.房市多頭：之前因為疫情，資本市場大放水，造就了近年最強力的房市多頭火種。過去
五年台灣正處於「勞動人力高峰」+「台商資金回流設廠」+「降息提供便宜資本」，綜上
因子，這五年可以說是沒買房真的是錯過了財富翻倍的機會。加上AI產業大爆發，又多了
台積電成為房市財富密碼，若是配合擴廠進度，房市多頭應能持續到2027之後。
不過這一切都被新青安打亂，2023下半年推出的新青安，把未來幾年的成長動能在這半年
多的時間榨乾，不管有沒有能力買房的，全民都一股腦都投進去各種低總價物件，可以說
房市的邪惡第五波。
2.去槓桿造就空頭市場：隨著近期央行管制國銀不動產餘額、銀行72-2水位緊繃，接下來
2025-2027勢必會長期處於貸款緊縮的狀態，未來的行庫貸款審核一定趨嚴，若收支比、
財力評分、銀行的貢獻度等等因子不符銀行要求，要有貸款成數不足的心理準備。
雖然未來多了壽險業房貸選擇，補注入了些活水，但觀察了一下全國各大建商在建工程，
2025起的交屋潮相當可觀，幾乎每家都有超過今年營收50%以上的實力，今年都緊繃成這
樣了，明年的交屋潮實在是很難想像會是什麼情形，我想央行一定有注意到這項數據，不
過沒公開說就是了，畢竟會擋到建商財路...
3.寬限期變稀有：為了降低不動產放貸餘額，可以預測得到接下來各行庫在放貸上一定不
會對寬限期妥協，尤其是以短支長、無限轉貸大法的借戶，這時候還想續寬限、轉貸再寬
限，可以說是辦不到的事情（除非理財VIP）。若無法寬限，勢必會有人因此急售房屋，
造成一波賣壓，但這需要一段時間發酵，如果上半年有拿到寬限，那估計明年的下半年就
會有大量房貸戶面臨要攤還本金的問題，這個時點將會是房市賣壓的起點，需要寬限期的
借戶不可不慎......
結論：房市大多頭提早結束了，接下來不敢說是大崩盤，但2025的下半年起將會面臨到大
量交屋潮找貸款的壓力、行庫不給續寬限期的風險，光這兩點足以造成賣壓，尤其是近年
漲最兇的區域，現在央行出手示警算是已經盡到責任義務。這邊也勸世一下各位要好好思
考去槓桿時期的財務規劃，而不是一股腦all in、質押！
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※ 作者: wantyoufly 2024-08-23 13:37:40
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推 cake51640: 請教大大 喜歡的預售是明年底交屋，這時候簽約是不是很危險啊1F 08/23 13:40
推 snpr: 想太多，政府帶頭炒土地然後放任讓房價跌？不要選票喔，遲早一定會開後門的4F 08/23 13:41
→ wantyoufly: 明年要交屋貸款的，多跟薪轉行打好關係、或是公司財會人員...銀行很聽公司財務的話，如果你的公司是個8F 08/23 13:44
→ yiersan: 大絕94放寬移民條件 很難嗎
移民進來補買房需求10F 08/23 13:44
推 SaiWan: 2018年也一堆在說寬限期到期如何如何17F 08/23 13:48
→ wantyoufly: 這次的寬限期有央行的壓力，真的不一樣...18F 08/23 13:50
→ s973311 …
推 s973311: 2018才是這幾年房市大漲的起漲點19F 08/23 13:51
→ pnsboy: 我勸你別多管閒事 大家都上車當然是噴23F 08/23 13:57
推 gibbs1286: 新氰胺一口氣榨乾所有購買潛在戶啊
真的是神經病，讓市場自然調節不好嗎…26F 08/23 14:02
推 Liberl: 我對你第一段後面的說法感到存疑 如果真照你說是全民運動壓進去辦新青安 那股版為什麼會和房版這麼對立？如果是全民運動 不應該股版也是人人買房嗎？為什麼大家還在罵新青安？這論點根本不成立 不然來算算 上面推文有多少人辦新青安了？29F 08/23 14:03
→ gibbs1286: 新氰胺沒上車的首購就是堅定頑固分子了34F 08/23 14:04
→ Liberl: 辦新青安人多 不代表這是全民運動 你光在股版做調查 看看比例就知道了35F 08/23 14:04
噓 twic: 又一個怪新青安的了37F 08/23 14:04
→ pippen2002: 2020文章你還再回?? 你有買台積電嗎??200張嗎?39F 08/23 14:05
→ twic: 完全無視台積電的影響40F 08/23 14:05
推 future9210: 在那爭買房是不是全民運動很無聊,看數據也知道新青安讓多少人下定決心買房...41F 08/23 14:06
→ Liberl: 對啊 辦新青安的人很多 這是事實
但原po卻說成全民壓進去？43F 08/23 14:06
→ wantyoufly: 我想我有提到房市多頭火種不止新青安吧......新青安45F 08/23 14:07
→ Liberl: 這就太誇張了46F 08/23 14:07
→ wantyoufly: 是助漲的一個因子，是炒低總價的源頭
買房買到漏夜排隊，不是全民運動嗎XD48F 08/23 14:08
推 jeff79723: 新青安的問題是投入成屋市場
房仲笑呵呵50F 08/23 14:09
→ wantyoufly: 台積電助漲的因子我也提到了，不曉得各位是怎麼解讀？53F 08/23 14:10
→ VicLien: 新青安加六都限貸造成鄉漲 只能說回歸基本面 買題材不管就業的投客自己皮捏緊一點 首購就合適好進場55F 08/23 14:11
推 ImCPM: 央行都認證新氰胺的影響了 剩房板還在覺得沒差57F 08/23 14:11
噓 twic: 沒有新青安就是工程師和投資客再多掃幾間房，終究還是會漲上去58F 08/23 14:15
噓 qasaq: 炒房仔的票很多是不是?60F 08/23 14:18
推 wald5566: 跌了嗎？ 沒有！ 利空不跌就是歐印！61F 08/23 14:23
推 abs135790: 我要看到血流成河 等這麼久就是要看大場面62F 08/23 14:26
→ Malchut: 都2024了怎麼還有人看空房市63F 08/23 14:32
推 brucetu: 挖自己四年前的文出來打臉自己嗎0.0看看指數66F 08/23 14:50
→ wantyoufly: 4年前買房跟買股都是大賺阿，有講錯什麼嗎？67F 08/23 14:55
→ minc: 央行只是降溫房市緩升，但是銀行壓了30趴身家在房市，接下來換財政部燒腦要出什麼政策扶住房價了啦！76F 08/23 16:42
推 hypolen: 房價只會上去 政府到時會再開另一個門78F 08/23 18:08
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