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33歲大叔，
之前運氣好，疫情之前買的房漲了很多，
在不賣房的情況下，
想要讓房子的漲幅不只是紙上獲利，
做了一番功課後，
覺得增貸出來投資是比較可行的做法。

於是把漲幅增貸出來後，
再配上一些 10 年期的低利信貸，
想利用自己工作算穩定的現金流來槓桿操作，
這樣手上就有一大筆錢可以操作（約 1600 左右），
月還款約 11 萬。

這樣的操作想法是預支未來的收入，
當下 All in 股市，趁早盡快參與市場，
賺取長期複利的市場報酬。

第一次操作這麼一大筆錢，
而且又是借來的，
所以只敢分批投一些相對穩定的標的，
像是指數ETF,高息低波 ETF,高股息 ETF 跟債券 ETF
經過今年 4 月的洗禮，
這樣的配置確實波動比純指數小一些，
（真的是只小一些些 QQ)
但報酬也犧牲不少，
所以後來還是有把一些高股息跟債券 ETF 轉成指數。

https://files.catbox.moe/ox0aqo.png
就目前結果來看個人覺得還算是可以接受，
單純算投入資金的報酬率的話，
只有 16% ，輸給大盤滿多的，
因為只有約一半的大盤部位。

如果算自有資金報酬率的話，
因為錢全都是借來的，
一開始不知道怎麼算，
問了一下 Gemini 說可以用今年繳出去的錢，
當作是自有資金，所以約 132 萬，
操作大約 1600 的資金，約等於 12 倍槓桿，
所以自有資金報酬率約等於
（265-132）/ 132 = 100%

今年陸陸續續轉換了一些標的，
試圖從波動跟報酬中間尋找平衡，

但可能明年會有不同想法也不一定，
希望之後可以每年都回來更新這樣操作的結果。

另外的小心得：
如果工作算穩定的話，
今年操作下來覺得使用穩定的現金流槓桿，
算是可以換來還不錯的額外報酬，
房屋增貸真的是很棒的槓桿工具，
分 30 年還款又可以吃通膨豆腐，
完全顛覆了以往房子漲了沒賣就沒賺的觀念。

風險的話，
目前想到如果發生經濟危機，
股票跌爛又被裁員的話，
可能真的會有點危險，
所以還是有準備一些緊急預備金。

小弟第一次在股版發文，
還請各位大大鞭小力一點，
祝大家明年繼續賺大錢，
謝謝。

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※ 作者: waynegon 2025-12-30 01:14:24
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