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看板 Stock
作者 NovaShin ()
標題 Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間 Sun Nov  3 14:32:58 2024

※ 引述 《onekoni》 之銘言：
: 剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
: 我買的是3年期（延期了）預售：
: 總價1092萬
: 110萬簽約金
: 100萬2027交屋款
: 目前同戶型實登漲至1247萬
欸不是欸
預售屋是還沒兌現的期貨欸
都還不能交割怎麼能算獲利？
同戶型漲到1247不代表你能交割的時候
也是漲到1247

這個就是這兩年最大的迷思
很多人買了某產品某一戶
然後看隔壁案子或是同社區大漲
就開始尻 賺了賺了 啊嘶

現在預售屋禁轉
等到你能賣的時候才算賺
先跟你說1200萬上下成本還有
交屋後契稅代書雜費約22萬
賣掉扣仲介費4%
你賺的錢還要扣45%房地合一
仲介費也只能從你賺的照比例扣
不像以前可以用總價扣
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg

你交屋後要賣除了仲介費外
還要再扣土地增值稅
105新莊就上演過
當初新莊最高峰從29漲到45
學長姐賣得很開心
結果土增稅扣一百多萬
賺的全部貢獻給政府

也就是說房子蓋好交屋
你就多了契稅成本
如果市場當時價格低於你買入價
這是妥妥的負資產耶


這波房地產大多頭
很多人都跟你一樣沒算那些隱藏成本
有很大的機會最後會不如預期喔

幫你貼心算一下
https://i.imgur.com/NFihjgi.png
132-59.4=72.6萬
這還沒有扣契稅 水電 瓦斯 代書
再扣個22萬=50萬
呼～～～～辛苦了三年50萬…







而且是你三年後可以賣1247的前提喔



你們買前有沒有算過啊？認真耶？
: 同期正二
: 230 ＞258（拿台積1100那天）
: 110 /265=41%
: 230/258=12%
: 預售屋槓桿率為1092/110=9.92
: 權利金100萬


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-03 14:32:58
※ 文章代碼(AID): #1d9naST4 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1730615580.A.744.html
推 Kewseq: 原來Nova大也會來股板1F 11/03 14:40
噓 coolscott: 買房唯一優勢就可以開高槓桿，其餘的不可能贏股市2F 11/03 14:41
推 eliteark: 房地合一還有機會用重購退稅避掉,其他費用真的很難閃,仲介費搭配現在的房子總價去算真的是很大一筆3F 11/03 14:50
推 BABY19831016: 好笑的是這隻百足蟲還說股市大跌隨時可拿房去增貸，笑死，一毛本金都沒還再加上那精美的39k月薪，鬼要給你增貸5F 11/03 14:53
→ NovaShin: 現在銀行增貸卡很緊了～至少前兩天問是這樣
他們都用2024H1銀行的態度去推下半年，真的很勇敢8F 11/03 14:53
推 hectorbibby: 你不要說出來啊，ㄧ堆房韭菜上車就讓他們自爽吧10F 11/03 14:59
推 roy0710: 現在最好笑的是拿著之前的實登在那邊說賺了多少，現在時代跟前幾個月半年就不一樣了怎麼可以拿來類比。而且真的賣過房子的就知道哪有那麼簡單說多少就多少？（上半年除外）11F 11/03 15:02
推 jeff79723: 推交易成本高15F 11/03 15:05
→ ab4daa: 房價只會漲不會跌 不要不信16F 11/03 15:07
噓 Idiopathic: 幹嘛賣 增貸出來投資其他東西不香嗎?17F 11/03 15:15
推 Lenon4561: 打臉太用力了18F 11/03 15:27
推 onekoni: 啊選擇權不能買賣不就一樣的意思19F 11/03 15:35
推 philosopherh: 簡潔扼要 但是不信的還是不信 這波新青安 就是在找替死鬼20F 11/03 15:36
→ NovaShin: 我沒買過選擇權 但有選擇權是綁三年的嗎
對了補充一下 那個50萬還沒扣賣房的土增稅喔22F 11/03 15:38
推 qwe78971: 賣2000萬不就好了==24F 11/03 15:39
諾貝爾經濟學家aka財富永動機是你
推 jacky77437: 增貸也要你的本業現金流cover的過耶25F 11/03 15:39
推 onekoni: 8年期正三選擇權不貴啊==26F 11/03 15:41
推 poisonB: 推一個 有些紙上談兵很好 但誤人一生27F 11/03 15:42
→ NovaShin: 重點不是貴不貴 重點是有沒有賺，沒賺錢的東西不管便宜或是貴都沒有買來放的必要28F 11/03 15:42
推 onekoni: 8年後預期獲利很多啊 當然限定第一間
第二間貸不到就沒意義30F 11/03 15:43
推 pgimjjkk: 他是要自住的吧，而且槓桿大，還是賺不少32F 11/03 15:48
推 yoyodiy: 股板房板互輕?  明明都是理財財務規劃的一種33F 11/03 15:50
推 joe2: 賣不掉。改自住。套著住。都蘇胡34F 11/03 15:50
推 pgimjjkk: 等到他要賣應該就是準備換房了，誰敢說到時候房價會35F 11/03 15:51
→ yoyodiy: 互看不順眼是在？  最近大多頭股市賺得多 等空頭36F 11/03 15:51
→ pgimjjkk: 跌，都多久以後了，怎麼可能跌，真的跌就不要賣不就好了37F 11/03 15:51
推 justicebb: 增貸起碼業務有賺佣金啊39F 11/03 15:51
→ yoyodiy: 是不是又要被房板的看輕?40F 11/03 15:51
→ sdbb: 推整串的思維激盪41F 11/03 15:53
推 tksg: 股票大賺 去買房 保本 都要配置啊42F 11/03 15:55
推 glen3310: 簡單講太多把房子的預期獲利放的太高43F 11/03 16:00
→ bntimlin: 真的有錢的房股票都馬會有，會整天拿房子嗆股票的根本就是心理有病，欠缺虛榮感需要找點東西證明
金融商品就是會有優勢期跟劣勢期，有啥好比的44F 11/03 16:01
→ glen3310: 交屋+8年 稅金裝潢折舊管理費等等47F 11/03 16:02
→ bntimlin: 所以最後都馬是用資產配置的角度去管理48F 11/03 16:02
推 icemaydays: 懶得吐槽了，早說過你沒買賣過就不要跟人家在那邊裝會，房地合一45%還土增稅咧，好好看看自己在寫什麼，成本也亂算一通，還拿預售屋轉約成本的算法來講成屋買賣，代收費也算錯，虧你還自稱代銷，我以49F 11/03 16:02
菜鳥 你知不知道105年我們都在賣成屋
雜費厚厚一疊都是要繳的
→ icemaydays: 為算這個代銷基本技能，可見本業也不合格，要我跟你說契稅其實是買方繳的嗎？  成本都不會算，難怪53F 11/03 16:02
預售交屋不用繳契稅？
又一個少年房神殞落
→ icemaydays: 整天說別人賠錢，照你這樣教出來的人還真的會賠錢55F 11/03 16:02
→ glen3310: 那些鼓吹買房出租等5年房地合一20%兩頭賺56F 11/03 16:06
推 k91011022: 仲介費 非總價?57F 11/03 16:08
推 x156w423: 尚未交屋 不能當作獲利去預估沒錯
不過N大有兩個地方講錯了
1.支付仲介費是列舉成本路線
你把它跟未列舉路線混淆了
2.短期買賣 土增稅實務上沒多少錢58F 11/03 16:15
不一定喔
民國100年副都心調高公告現值
103年新莊副都心土增稅
有人繳過150-200的
→ x156w423: 會大筆的 都是長期持有的老屋63F 11/03 16:15
推 icemaydays: 你繼續回，越回就越多笑話，你但凡買過一間都知道自己講的多好笑64F 11/03 16:21
→ NovaShin: 對土增稅沒感覺是因為以前便宜，現在各區域標地出來賣，到時候可以感受當年副都心的痛了
怎麼看都是覺得你們這些槓精賠錢的時候比較好笑66F 11/03 16:22
推 mind324: 土增這幾年飆漲
炒房很多也是政府抽走，漲價歸公
反而遺產稅降超多，可以套一輩子，爽到後代69F 11/03 16:24
→ NovaShin: 這邊很多這三五年才進來的，不知道當年副都心土增稅繳得多爽，沒賣也有每年來按鈴的高路段率房屋稅72F 11/03 16:26
推 wayne595: 幹嘛說那麼明啊...看房蟲自爆多好74F 11/03 16:27
→ mind324: 北高的土增也很扯啦，以前老人留下來的都賣掉都沒賺頭75F 11/03 16:28
→ NovaShin: https://i.imgur.com/Ul3FrNc.png
https://i.imgur.com/7Q0OkLT.png77F 11/03 16:28
 
→ mind324: 沒有缺現金流，價值不超遺產稅，都直接建議留給後代不要賣了79F 11/03 16:30
→ NovaShin: 天價標脫的土地都要三年後交屋稅單來才知道81F 11/03 16:31
推 aleventy: 現在不是都拿來增貸用的嗎，超過5倍的槓桿82F 11/03 16:31
→ NovaShin: 連這個都沒經歷說別人不懂，應該是這兩年才在買的83F 11/03 16:31
→ glen3310: 會覺得這些費用在胡扯的 就先別亂吹了
房地合一自用國稅局抓多嚴84F 11/03 16:33
→ NovaShin: https://reurl.cc/pvlq8886F 11/03 16:34
→ glen3310: 就合法搶錢啊 被搶的還要到交易時才發現 呵呵87F 11/03 16:36
推 inmee: 房價會崩哦！88F 11/03 16:41
推 dodoorca: 清晰89F 11/03 16:44
→ NovaShin: Icemaydays趕快去問你的代銷預售屋交屋要不要契稅連這個都不知道還敢買，這輩子沒看過這麼勇敢的90F 11/03 16:52
→ Alwen: 房子買賣那個真正拿到手的錢有夠少= =
房版幾乎都不怎麼談這個 都看著實登打手槍92F 11/03 16:52
噓 Morphee: 代銷仔在房版被洗臉就算了，結果到股版也被洗臉，真的太難看了。94F 11/03 16:55
推 zerro7: 如果自住可以考慮 投資的話看起來好像沒很爽96F 11/03 17:00
推 william85: 推97F 11/03 17:00
→ justicebb: 再怎樣起碼房仲很開心啊98F 11/03 17:01
推 BruceChen227: 哈哈哈哈哈幹嘛說出來
不了解規則風險別人說怎樣就衝
就是有這種人我這種魯蛇才能賺錢99F 11/03 17:02
推 steven961302: 太粗暴了 喜歡102F 11/03 17:04
推 oldmove: CECA隕落並不代表你可以上位好嗎 程度差太多103F 11/03 17:11
房版井底之蛙之爭我不參與
推 jejeyu: 你的22萬是代收款吧！104F 11/03 17:16
推 f204137: 槓桿開這麼大 也是看戲就好...105F 11/03 17:16
→ jejeyu: 所以就要看他能不能預售屋轉約，還有殺仲介費了！畢竟賣方的仲介費其實都是買方付106F 11/03 17:18
推 joy2105feh: 股的操作認同 但房貸的部份不與置評 現在銀行沒以前好搞了 規定每個月甚至每個禮拜在變 以前問的
現在不一定適用108F 11/03 17:22
推 wj115: 自住肯定好啊 畢竟省下房租 穩賺 投資除非眼光好
不然真的不如股市111F 11/03 17:25
推 speai18891: 現在銀行都一直推房貸外的貸款吧 房貸都快沒辦法放113F 11/03 17:25
推 joy2105feh: 先不說增貸好不好貸 到時候要增貸也要房子鑑的到114F 11/03 17:25
→ NovaShin: 自用真的沒差啊，我一直推廣單一自用400萬內免稅115F 11/03 17:27
推 tonyparker18: 兩個都有不好嗎 我自住房+歐印股市 很香的
自住房 兩年內一坪從53漲到現在78116F 11/03 17:34
→ NovaShin: 樓上握手118F 11/03 17:37
推 tonyparker18: 房子就拿來自住就好 現在打房打成這樣很麻煩
然後股市就建議歐印 不要怕119F 11/03 17:41
推 bagaalo: 專業推121F 11/03 17:45
推 joshua1226: 仲介費總價4%，以現在房價真的很大一筆122F 11/03 17:45
推 j0588: 買大樓的話土地持分少應該不需要擔心土增稅啦123F 11/03 17:48
推 pippen2002: 羨慕~
 兩年內一坪從53漲到現在78??哪一區這麼狠??松山?124F 11/03 18:05
推 karta018: 這些就是任何投資都要考慮的，除了資產價值的波動，還有交易成本（稅費）、時間成本（期約）、流動性造成的滑價等潛在成本，很多賺錢的投資就是被這些成本吃掉的126F 11/03 18:07
推 sanwan: 我姐那棟2100之前還哭太貴，結果現在3千多了130F 11/03 18:08
推 kill2400: 實價登錄往上 銀行鑑價會往上一部分 那這部分就可以增貸出來了 不就某種程度的變現啊131F 11/03 18:11
推 joy2105feh: 前提是有漲 而且實登有上 嘻嘻133F 11/03 18:13
→ kill2400: 1000漲到1300指的是同社區實價登錄1300  銀行鑑價跟上1200 就好當初貸8成 1200增貸就可以多拉出160萬出來了134F 11/03 18:13
這個是建立在銀行放貸寬鬆的情況下
下半年開始緊縮了
推 sleepinggod: 房蟲就是王八，正2也開5倍槓桿，就打趴房屋的報酬率，前面文章卻一直強調正2不能槓桿，還說要從權利金角度看。137F 11/03 18:19
推 paunch: 推本文，買房投資沒什麼利潤了，租房子cp值最高140F 11/03 18:23
推 kobi0910: 房蟲不管大小全部打死  對台灣產業才有正向幫助141F 11/03 18:33
推 zxcv12300: 房蟲真的是經濟成長的阻礙142F 11/03 18:42
推 longkiss0618: 吸血鬼143F 11/03 18:43
推 eliteark: 除非你賴著不繳租金或房東願意長期以低於市價的租金出租，不然我是看不出租屋有什麼cp值啦144F 11/03 18:54
→ glen3310: 租屋沒cp值? 收租金才沒cp值好嗎146F 11/03 18:56
→ hunchisin: 炒房沒爆過的國家有幾個？147F 11/03 18:56
→ glen3310: 租屋的缺點是要有明年就要搬走的風險
比起租房子 出租風險才大 最近才掛一個還不大?148F 11/03 18:56
噓 e33554431: 錯誤百出的一篇 有賣過房子都知道成本認列根本不是這樣150F 11/03 18:58
推 peterliam: 那請問樓上怎麼算比較好，願聞其詳152F 11/03 19:01
推 eliteark: 收租金沒cp值，你的房東跟你說的嗎XD
說得好 你是對的 不要被房蟲騙了堅持下去153F 11/03 19:03
→ glen3310: 笑死 台灣租金投報率2~3% 是想要再騙人投資房子是吧嘴上說很好聽買房收租 躺著賺錢 把成本都說很低155F 11/03 19:07
推 askey: 中古屋買賣契稅是買方負擔，但預售屋要不要再確認一下哦，嘴別人很快，建商代收款裡面項目看一下157F 11/03 19:09
確定要
因為我以前在成屋部門
雙北只有林口 淡海不用
因為是國家級重劃區政府有補助
噓 y800122155: 認真說 你是外行仔 原文有提到"歐式選擇權" 你可以自己去Google 只能持有到到期日 美式才能賣 這個投資學課本都有教 隨便一個財金系大學生都知道159F 11/03 19:09
推 eliteark: 大大你說得真有道理，我們就是該佔房東便宜，繼續租到房東哭出來162F 11/03 19:10
推 asante: 股票比房產好賺多了...164F 11/03 19:11
推 cablate: 不能當沖的股票今天漲上去了不能說自己賺錢了嗎165F 11/03 19:17
推 tlcam4507: 感謝開導166F 11/03 19:17
→ glen3310: 挺羨慕不計算成本回報的人 反正賺少也是賺的開心167F 11/03 19:17
→ chives465: 正二買了無腦放，又內建槓桿。
買房收租投報烙賽，買賣被政府抽20%以上，收租又被低端捅168F 11/03 19:19
→ glen3310: 還是又那套 你家投報低 我買的房子投報5%以上 !?
全台平均2~3% 5%的風險喔 前幾天示範過了171F 11/03 19:21
推 tigerzz3: 別去淌渾水 錢放股市穩穩買大盤賺最後末升段就好173F 11/03 19:29
→ NovaShin: G大說得對 這波升息拉上去出租投報沒那麼漂亮了
除非以前沒貸款的房子174F 11/03 19:34
推 afflic: 推這篇
房地產買賣比起股票市場不透明程度高太多了
很多隱含成本要等到成交後才知道
當然如果自認夠強
在房地產市場靠資訊不對稱賺的錢可能可以比股票多176F 11/03 19:44
→ aloness: 其實都可以算啦，只是不會一五一十跑出來給你看181F 11/03 19:46
→ SabreN: 小資族以為他發現了發財秘笈，那有一億的難道照這樣去買400間嗎？182F 11/03 19:46
→ aloness: 房地產操作比股票簡單多了184F 11/03 19:46
推 jerrylin: 現在重購退稅抓很嚴  很多申請不過185F 11/03 19:47
推 woker: 房地產只是因為會抱超久，股票台積，抱10年以上都多少了186F 11/03 19:50
我爹德碁換成台積電的時候是1999年
現在25年了…天啊
推 jerrylin: 你想跟建商預售賣一樣價錢要確定有人跟你買捏
建商偷偷送裝潢送家電  有的還幫你搞定銀行貸款
跟你買沒比較便宜的話有甚麼好處?
以前炒紅單可以這樣玩  現在沒紅單了188F 11/03 19:51
推 afflic: 房地產操作簡單嗎? 股票線上開個戶就能交易了耶192F 11/03 19:57
→ NovaShin: 我比較驚訝的是有人不知道預售屋交屋要繳契稅…193F 11/03 19:59
推 afflic: 房地產交易光一堆有的沒的稅金就可以把你玩死了
哪有證交稅單純194F 11/03 20:01
推 joy2105feh: 房地產居然比無腦0050簡單196F 11/03 20:02
推 icemaydays: 不要把你自己的話算在別人身上，我從沒說過預售屋交屋不用交契稅，你自己把接手的買家的契稅算在賣家身上，你修改幾次文章了，可見你自己都心虛，還197F 11/03 20:09
我改文章是回文啊
你連買預售屋要繳契稅都不知道

→ icemaydays: 有很多錯誤，我就不明講看你什麼時候發現，我說你沒買賣過，是看你文章漏洞百出，看就知道你沒實際買過200F 11/03 20:09
硬凹

買方跟建商買預售屋
預售屋蓋好產權移轉
買方就要先付一次契稅 建商要繳土增
然後原po獲利要了結賣人
買方轉成賣方
賣方要繳土增稅啊
跟下一個買方有什麼關係？
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/03/2024 20:26:23
推 dream1124: 你不要講這麼大聲啊。有些人就是要看一群人撞車
才會知道上路考慮的事情還不少啊203F 11/03 20:51
→ aloness: 正確，完稅是一次交易的事，除非你賣的是紅單啦…205F 11/03 20:52
推 WalterWhite: 所以樓上說房地產比股票簡單的依據是什麼？206F 11/03 20:54
→ aloness: 紅單炒作大法在2010~2012就已經玩到複封殺了，現在還有哪家建商可以直接塗改合約乙方非關係人的，歡迎分享給大家
即便是gg，營收創高股票腰斬也就2022年的事，信仰考驗極強啊(笑207F 11/03 20:54
推 ProTrader: 這是交易成本議題  房地產的成本複雜股市則單純
有很多細項新手入場前真的要深入了解
相比之下  股市的交易成本就真的非常單純212F 11/03 20:59
→ aloness: 股市也一堆呀，房地產啥時課過二代健保啦
房地產的瑣碎項基本上都是幾萬幾十萬在算的，小錢，一份合格的交易契約建商都會列給你看，包括樓主講的契稅一定會列
至於發生在自己身上的財務操作因素，只能跟你說股市複雜的多，本版兩年前才有一個多重槓桿到400%的，想都想不到215F 11/03 21:02
推 humbler: 推222F 11/03 21:07
→ pilimew: 政府會開放更多外勞買房223F 11/03 21:13
推 nelsonhsiao: https://m.591.com.tw/v2/news/5999
預售屋契稅也是買方繳阿224F 11/03 21:17
建商代收款有玄機 三大重點看仔細-591新聞
民眾買預售屋，常常會以為只要準備好頭期款、裝潢費，就可以輕鬆購屋，但實際情況甘安內這麼簡單? ...

 
推 GimO: 房價只漲不跌 台灣不一樣 永遠井噴226F 11/03 21:19
→ aoiaoi: 這幾年大多頭 很多人簽個預售 看實價就高潮了227F 11/03 22:16
推 cavitylapper: 稅率45%有點驚人耶 這是踩到什麼規則才會這麼高嗎228F 11/03 23:09
→ NovaShin: https://i.imgur.com/fs3gyd8.jpeg229F 11/03 23:32
推 kanehhh: 還有政府打房政策可能今天公佈明天生效，逃不掉。230F 11/03 23:37
→ IBIZA: 房租一個月超過兩萬都要課二代健保啊  aloness又在胡說八道
20年內 土增稅漲一倍以內稅率都是20%
要繳到200萬的話, 公告現值要漲1000萬
如果持有土地10坪的話, 一坪要漲100萬
如果持有土地20坪的話, 一坪要漲50萬
副都心哪塊土地一坪短期調漲50-100萬可以講一下嗎?231F 11/04 00:59
→ aloness: 房屋買賣交易扯啥出租？ 不要學ceca我們講東你講西好嗎
吃飽太閒要找人吵架也不是這樣子238F 11/04 01:26
噓 IBIZA: 笑死 股票買賣也沒有二代健保啊XD
你甚麼時候股票買賣被收二代健保?
→ aloness     : 股市也一堆呀，房地產啥時課過二241F 11/04 01:28
→ aloness: 況且本命題在講的就是跟建商交易(預售)，你不是建商也不會遇到那麼高的額度
不要再講別的來偏題了，張飛打岳飛打不完244F 11/04 01:29
→ IBIZA: 甚麼額度啦 笑死 你自己要離題到二代健保的 被打臉說甚麼偏題
二代健保就是課薪資以外的大筆所得
房地產或股票 會產生課稅所得的 都會課到二代健保哪有房地產不課 只有股票課? 股票沒課的稅多的咧247F 11/04 01:30
→ aloness: 本串是回o大那邊回文的分析，還是你忘了這是股版，要寫各種情境的房屋交易完稅請洽房版252F 11/04 01:33
亂版的我檢舉了
這個人不被水桶是不會閉嘴的
除非……
→ IBIZA: 不好意思我現在就是回你股票買賣也沒有課二代健保股票買賣總可以在股版討論吧
明明就課稅情境一樣
在那邊鬼扯甚麼股票有 房地產沒有
講錯了就認 不要逃避 好嗎?
我查了一下 遠雄九五最大坪數是持有土地25.27坪
不過Nova講的105年還沒有遠雄九五就是了
一般建案 持有土地幾乎都在10坪以下254F 11/04 01:33
※ 編輯: NovaShin (27.53.16.57 臺灣), 11/04/2024 06:13:05
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