看板 home-sale作者 rrobin (robin)標題 [請益] 新手如何學習房地產投資時間 Wed Aug 4 11:03:49 2021
看了一下版大部分討論是以自住房為主。想請教新手若以投資置產角度，應如何學習？
股市反而資訊很多，看殖利率看eps看產業是否有前景等，還有一些技術指標或籌碼面可
以觀察。
但房市投資教學的資訊好像很少。
目前手邊有點閒錢想置產，但是看來看去看不懂。本身住台北，新房不是太小就是太貴，
中古隨便一間看順眼的也要兩千萬以上。都不是小錢，該怎麼評估我投資下去的報酬率是
否值得？且台北也不太能用租金看報酬率，幾乎都只有2%-3%，要買都是看在資本增值潛
力。但是否有潛力增值要如何估算？
我的感覺幾乎都是消息面，好像不像股市有一些很明確的數字指標可以參考？
希望板上有人可以指點菜鳥一個方向。
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→ ai2311: 隨便買 只會漲不會跌1F 08/04 11:23
推 freekid: 先花幾十個小時爬ceca的文 選有用的資訊看
接著去看一些地產新聞 找建商購地動向 政府政策
接著鎖定特定區域看實價登錄變化2F 08/04 11:48
推 krf08: 買國外REIT, 基本面透明，手續費低，法令照顧合理8F 08/04 12:32
→ krf08: 沒少子化隱憂，不用擔心賣不出去或租不出去或訪客自殺。利率遠高於台灣房租10F 08/04 12:33
→ kerfish: 就是資訊不對等才有套利空間啊12F 08/04 13:19
推 krf08: 如果原po並沒有資訊優勢，被套利的應該會是原po
最多的狀況就是目前很多屋主的狀況，被套又不願意賣，所以房價沒跌但資金卡死數年，直到下次炒房熱再起
想要買的便宜，原po要先跟房仲很好，因為有困難的屋主的好物件不用幾周早就賣掉。與其去期待房仲優先照顧自己，不如找專業管理的國外reit,畢竟人家是專業的管理機關，這點優勢遠勝多數散戶。而且人家收到手續費遠低於仲介費用
自從看過專業炒房客，我大蓋知道散戶絕對沒有優勢。人家自己養房仲，土木，裝潢。可以用市價一半以上成本養房。用法人手段節稅。這些原po連十分之一都沒吧13F 08/04 13:54
推 piliwu: reits不是給散戶買的
你不能開很高的槓桿就失去意義23F 08/04 14:23
推 krf08: 有百元美金就能玩reit, 實在不知道散戶不能玩是哪門子的言論。
原po自己Google一下就能驗證的事
如果用po有股票經驗的話，開槓桿是增加財務風險的道理不會不懂吧。
老話一句，自住再來買房，長期的話成本可以攤掉。若是投資，那國外reit 樂勝25F 08/04 14:56
推 kagaya: 我覺得二樓給的建議很具體啊～32F 08/04 15:02
→ krf08: reit投資，百元到數億美元都可以
而且房地產漲，reit就漲。換手費用房地產是重稅，reit則外國人無資本利得稅
這是50%和0%的插別33F 08/04 15:04
推 piliwu: 我講的是實務上37F 08/04 15:13
推 krf08: 台灣房地產1000萬物件賣不到1200萬就是賠。reit1000萬，賣到1050萬就賺50萬
實務上reit比房子還適合散戶，房子比較合適專業戶
我又不是講對沖基金，何況台北房子的門檻幾乎跟對沖基金同一個級別38F 08/04 15:15
推 piliwu: 中產買房地產的多還是買那爛產品的多？不需要爭論43F 08/04 15:18
推 krf08: 就算台灣，reit也只有幾萬就能入手，但品項太少。我比較推美國
會講reit是爛產品的人，我不想回應，謝謝44F 08/04 15:22
推 usan: 投資要買老公寓，多爬C大文，出租不自住，倒了順便都更，安全風險轉嫁給租客，投資報酬率高47F 08/04 15:31
→ howdo: 怎學？就從買第一間開始呀49F 08/04 16:31
推 s26492755: 好奇一下 reit的投報大約多少啊51F 08/04 17:15
→ duriel3313: 房地產玩的就是穩定和低利槓桿好嗎? 漲幅比房產多的金融商品哪裡少了 但是可以給你貸款兩千萬1.3%的有嗎??52F 08/04 18:15
推 krf08: vnq 近十年年化報酬9.7%約7年漲一倍
reits etf, 已經幫你分散風險，等於投資美國房市
如果要算槓桿，那把房子拿去抵押炒股。
低利是抵押換，換來的，又不是免費給。萬一失業死的就慘了而且你炒房還有自備款，銀行也會看薪水，工作穩定度核額度利率。自備款難道都不用幾百萬？
問個問題就好，覺得20年後台灣房市增值大還是美國？54F 08/04 18:49
推 jeffleentu: 誰知道阿，股市一定美國贏，但房市你敢確定？61F 08/04 19:42
推 s26492755: 9.7還不錯啦 如果夠穩定的話 我自己五間套房平均是12% 其實你說的那些房產會遇到的問題都可以避免 對我而言 買房收租就是很穩 除非你能更穩且更大獲利
如果你有多房或有包租公經驗就知道了 屁大點事 簡單處理
要更新一下自己對房市的認知 什麼失業付不出貸款 什麼資金卡死 太多方式可以解決了
補充一下你對槓桿不對的解釋 你房子抵押去炒股 代表你的房子要嘛有一定金額的還款或是一定金額的增值 不然你剛貸了八成 你怎麼抵押炒股 而買房是本來就可以直接槓桿 不需要你有房又還錢或增值才能在槓桿 當然增值之後一樣可以轉貸出來 就有點類似槓桿在槓桿的感覺
房市就是第一間的資金門檻高 其他很多好處的62F 08/04 20:09
推 krf08: 反正死無對證，你說一年100%我又能如何？股版還有神人願給對賬單，雖然說對賬單可以僞造或作弊，但房版就沒這種優良傳統
所以真房神假房神根本很難分76F 08/04 20:24
推 freekid: 我覺得K大對股市有較深的研究 但對房市的研究相對薄弱80F 08/04 20:57
推 s26492755: 我又不是第一次在板上回應 也給過我出租的細項
就算不信數據 你講的那些 我在板上也都回過相對應的方式
像我也很好奇您所謂穩定的reit 但我不懂 所以只能請教 也不會妄加評論 有關房市的部分 您的觀念很多並非正確且有點過時了 畢竟術業有專攻
或者我很期待別人質疑我 譬如我是不是真的有六間 房租的租金是否真實 房子是否增值 這個都是我自己一手操作的 完全可以提出佐證 甚至要賭雞排都沒有問題
回到作者的部分 我覺得你需要先多做功課 而不是好像大哉問一樣 不是買房而言 又分做增值件 出租件 都更件 你是要買舊市區還是要買重劃區 要買社區大樓還是公寓 需要套房還是2房3房 這些都有不同的屬性
我會認為作者沒做功課的原因在於 所謂的出租投報 你都說你是新手了 要如何去抓成交價 整理費用 租金行情 細一點房仲代書費用 稅金 經營修繕等等 這些你都抓不準 但是你卻得出一個2-3% 難道你直接隨便拿年租金去除以總價嗎81F 08/04 21:40
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