看板 home-sale作者 Mpolarbear ()標題 Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎?時間 Thu Sep 9 23:59:02 2021
感謝幾位版友的指正,這幾天再次想了一下,
決定模擬實際貸款狀況,觀察所有權及地上權的資產變化。
模擬條件為操作槓桿為1,也就是可以現金買下所有權物件。
規費因相同不計算,唯地租遠較地價稅高,故地價稅不計,僅算地租成本。
單位以千萬計算,實際狀況可帶入乘數等比例放大,不影響最後計算。
地上權考慮蛋黃區,主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金,以往多
是用遠距離換大空間,或者是小空間換近距離;地上權是近距離大空間,但是放棄土地增
值權利。
重劃區、郊區皆不考慮地上權,餘屋甚多推案容易,所有權相對便宜,不會卡住手上現金
流。
====初始條件
若A先生現金部位為1000萬,購買所有權物件售價1000萬,
以自備30%、貸款70%操作,貸款利率為1.31%,
自備300萬購屋、貸款700萬,交屋後結餘現金為700萬。
貸款30年償還,本息平均攤還每月23,525
B先生現金部位為1000萬,購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價,金額為550萬,
以同樣條件下,自備165萬,貸款385萬,交屋後結餘現金為835萬。
貸款30年償還,本息平均攤還每月12.939,
為了方便計算,原半年繳地組改為每月繳1600。
若操作者將所有現金部位投入理財計畫,每月獲利為 r %,
即便無理財規劃,r 為銀行利息。
====開始償還貸款
以第一期為例,
A先生期初資金為700萬,該月獲利為 r %,貸款償還23,525
期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525
B先生期初資金為835萬,該月獲利為 r %,貸款償還12,939,地租1,600
期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600
以此計算360期,共30年。
====期末結算
30年後,因房地產上漲,所有權物件為原本售價 N 倍。
地上權物件因交易困難,地上權殘值直接歸零。
====舉例
若AB二人均無理財規劃,僅放在銀行,年息為0.3%,
因為房地產持續多頭,30年後售價翻倍,A先生所有權為2000萬,B先生地上權歸零,
期末結餘,
A先生資產淨值為18,774,524
B先生資產淨值為 3,646,561
若AB二人均投資年化3%理財商品,
因為房地產持續多頭,30年後售價翻倍,A先生所有權為2000萬,B先生地上權歸零,
期末結餘,
A先生資產淨值為23,373,587
B先生資產淨值為11,889,272
若AB二人均投資年化6.82%理財商品,
因為房地產持續多頭,30年後售價翻倍,A先生所有權為2000萬,B先生地上權歸零,
期末結餘,
A先生資產淨值為44,117,635
B先生資產淨值為44,155,758
====結論
所有權物件不用動腦,只要台灣房地產維持多頭,所有權物件一定會賺錢。
地上權物件先天設計不良,需具備理財能力,
利用期初較多的現金,仍有機會創造更多資產。
至於30年後,台灣房地產市場如何演變,我也無法預知,
若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍,自然所有權仍為首選。
30年後房價不變,地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具,
才可超越所有權投資者資產。
30年後房價增為1.2倍,地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具;
30年後房價增為1.5倍,地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具;
30年後房價增為2.0倍,地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具;
30年後房價增為2.5倍,地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具;
30年後房價增為3.0倍,地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。
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噓 sam197665: 老是看京站這種蠢物件,沒看過820721的案件?2F 09/10 00:50
噓 ShauEn: 2倍太低估了,回家問問自己住30年的房子當年多少錢買的?3F 09/10 00:51
→ sam197665: 年投報率抓10%,且拆遷可賺1~2千萬
台北市洲美住宅拆遷戶780萬買40坪,交屋後591開2880萬,新聞看過嗎?
洲美,泰北高中旁市民住宅(某人找人頭買地上權被起訴),新店央北重劃區,去政府官網下載重劃區補償文件吧,下個點在社子島,有屋無地,參考社子島5F 09/10 00:55
→ Mpolarbear: 1000萬為單位,可自行乘上適合倍數,蛋黃區物件大多要乘上3-5左右
地上權僅考慮蛋黃區,重劃區餘屋甚多,買所有權就好,完全不需要地上權
關於房地產價格30年變化,每個人自有主觀意見,蛋黃區未來三十年會有多少增長,每個人想法不同
所以認為未來房價仍會持續井噴,當然請用力貸款,大量購買台灣房地產,千萬不要錯過12F 09/10 07:10
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 07:37:28
→ kusomanfcu: 你沒辦法歸0 因為負資產 你賣不掉還要繳地租
所以 就住到底
然後所有權拆遷那個 上法院強制執行可以省拆遷費
或是地租支付 到強制執行
可以完全擺爛又漲地租,那個票太少22F 09/10 07:40
→ Mpolarbear: 主要計算以30年攤提成本,若非自住,後續可考慮轉租支應其他稅費成本
蛋黃區地上權比較不怕租不出去的問題27F 09/10 07:49
推 kusomanfcu: 蛋黃區地上權 你去查看看地租
還有租金攤提30F 09/10 07:55
→ Mpolarbear: 至於之前有網友提到,這麼麻煩不如租屋就好,如果這個現金流的模式推導過程沒有錯誤的話,想要在蛋黃區居住,又沒有自住的剛性需求,且自己理財的年化報酬R值超過對未來房地產吃增長的預期,租屋就好
有的,若乘數為5,計算過程中的地租符合現況,約每年9萬632F 09/10 07:56
→ Mpolarbear: 2750萬,約持有40坪,地租年約9萬6
同區域案件40坪新成屋約5200-5500,中古屋約480039F 09/10 08:07
推 ru8bj6: 我去問過地上權的案子,實際上貸款利率會比較差的樣子41F 09/10 08:23
→ Mpolarbear: 我有問過,第一手是1.31%
年薪不到資格1.51%42F 09/10 08:24
→ Mpolarbear: 坦白說,華固新天地不是蛋黃區,而且他是所有權45F 09/10 08:37
推 kusomanfcu: 2750萬,約持有40坪,地租年約9萬6 就華固阿46F 09/10 08:38
推 nthomas: 中正學區的那間吧,你想買就去買啦,也不用一直幫洗白,大家心中各自有盤算49F 09/10 08:40
→ Mpolarbear: 華固目前網路上開38坪兩千萬,存續應該不到60年
我講錯了,他是使用權53F 09/10 08:42
→ Mpolarbear: 會有這麼多思考,最主要是我現金夠買所有權,但想釐清兩者相對的機會成本56F 09/10 08:45
→ Mpolarbear: 所以我以1千萬作為單位計算,並非要對特定案件宣傳
如果殘值歸零,就是超長期租約,如果不能利用中間的差價帶來更多資本利得,仍是所有權優先
至於華固,只要提到使用權地上權,一定會被拿出來鞭 D59F 09/10 08:46
推 kusomanfcu: 那種無限期什麼的早就可以官司處理sop了
台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定,修繕和改建超過一半面積,被視為違建,無法獲得徵收補償
都違建GG啦66F 09/10 08:57
→ IBIZA: 某人是搞不清楚時效取得地上權跟約定地上權的差別嗎?推一些無關的垃圾新聞要幹嘛
怕大家不知道你不懂嗎?73F 09/10 09:10
→ Mpolarbear: 這些比較容易發生在地價相對便宜狀況下,政府徵收作為他用,不能說蛋黃區不會遇到這種事情,但發生機率不高,而且國有地已簽契約,若非違反上開條例,一般不會在到期前解約76F 09/10 09:11
推 kusomanfcu: 配售專案住宅:
1.拆遷戶為自然人且其被全部拆除之建築物為合法建築物或民國
77年 8月 1日以前已存在之違章建築,得向本府申請配售本地
區興建之專案住宅
最近一堆官司 打地上權的都一個個GG了
別鬧了80F 09/10 09:13
→ Mpolarbear: 但因為有違規事實在前?所以判為敗訴?但若有取得合法使用執照,未應該不容易走到這一步88F 09/10 09:17
推 kusomanfcu: 就早期網路沒那麼發達所以資訊不透明,業主傻傻,現在都沒了
合法的比較好,但是很多以為持有土地多繳稅金都沒買土地
像我就有持有樓上全部土地的一樓店面,樓上全部都剩地上權
這種喔,就擺著直到他倒了就贏了90F 09/10 09:17
→ kusomanfcu: 甚至政府錢不夠還有即成道路的土地
樓上還有土地但是很少 所以沒地租
樓上公寓都各持有只有一坪而已,明明就30坪的公寓 那個也不是厲害是親戚賭債抵押溢價買回的....
這種東西其實40年公寓多少還是會有
我也不知道那個怎麼割持分的莫名奇妙....
也是之前整理資料才注意到...98F 09/10 09:20
→ Mpolarbear: 這種持分真的很神奇 XD 當初非常有遠見用債務換土地,現在價值不斐105F 09/10 09:24
推 kusomanfcu: 以前都是駡政府怎不徵收,現在就看戲而已....
不是土地抵債務 是店面持有土地超多....107F 09/10 09:25
→ kusomanfcu: 還是臨交叉路 加持有交叉路土地...
最重要的是離捷運500m....
大概要等到我的小孩成年了就和他說天上的爺爺送你房子112F 09/10 09:27
推 sam197665: 抱歉我貼了一些無關的新聞,引起他人反感,原po請幫我115F 09/10 09:29
→ kusomanfcu: 還有因為是店面又一直出租順利,別一直ggyy說漲持有稅會怎樣....癢癢116F 09/10 09:29
→ kusomanfcu: 一切都房價和利率問題,最好解就是打官司本多終勝
那種畸形土地持分都解嚴前的房子,當年要持有一樓 工作和收入要好,只不過親戚輸光
解嚴大通膨 不少屋要降價就是土地方面....121F 09/10 09:31
→ sam197665: 這樣的房屋如何申請建物權狀,連地政也不知道,還要附解釋令125F 09/10 09:34
→ IBIZA: 你要討論無關的東西可以自己去發一篇啊
把時效取得地上權的案件跟一般合約地上權的案件相提並論
豈不是誤導人嗎?127F 09/10 09:37
推 sam197665: 標題只寫地上權呀!我已經請原po將我的推文刪除,不寫就不寫,兇屁啊
每個發言都要被冠上炫耀是嗎?
分享經驗也礙到人?
我說的地上權跟原文無關?那請原po刪除,謝謝,我再道歉,抱歉我說的地上權不是你說的地上權
有人很懂,他會分辨各種地上權141F 09/10 09:48
已協助刪除連結
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 09:58:42
→ IBIZA: 笑了 有人說炫耀嗎? 自打嘴巴
你說的地上權本來就跟原文這種無關, 為什麼時效取得地上權會需要補償?
會分辨不同地上權只是基本而已, 不懂分辨的話可以藏拙
或是起碼不要自打嘴巴 講你誤導 自爆炫耀 身上有屎?148F 09/10 09:58
→ Mpolarbear: 這真的是送房啊, 土地持有越多, 未來可分配面積越多153F 09/10 10:00
→ IBIZA: 沒多少錢的東西, 自以為別人覺得你炫耀, 笑死154F 09/10 10:00
推 sam197665: 無關是你認為還大家認為?總之我請原po刪了,不讓人討論怕別人懂?155F 09/10 10:01
→ Mpolarbear: 我家人讓我平安長大,剩下的只能一切靠自己來了157F 09/10 10:01
→ IBIZA: 這不是誰認為的問題, 是事實
沒人不讓你討論 你自己開一篇 不要誤導大家
有人阻止你開一篇嗎?158F 09/10 10:01
→ Mpolarbear: 如果是洲美那帶,我完全不考慮這些問題,所有權多方便161F 09/10 10:02
→ IBIZA: 誰急? 前面也只是說你不要誤導大家 是誰7pupu還自爆炫耀
要不要翻回去看?
笑死人163F 09/10 10:02
→ Mpolarbear: 另外我也要感謝IBIZA,讓我能更加深入去思考這個問題166F 09/10 10:03
→ IBIZA: 發一堆無關的垃圾新聞 還怕人講喔167F 09/10 10:04
→ Mpolarbear: 當初的思考有欠周慮,若您有興趣,還請您多加指導168F 09/10 10:04
→ sam197665: 真無所謂,我也潛水居多,大家都懂地上權,我就誤導買弄?呵呵,我教懂別人又沒好處,你急什麼
I大說無關,麻煩原po請刪除,不要讓太多人看到無關的新聞,謝謝
不討論就不討論,對我又沒好處169F 09/10 10:07
→ IBIZA: 笑了 誰說你買弄 又身上有屎?
沒人急 就只是要你不要把無關的東西發在邊誤導人 我不知道為啥你就會自己幻想出甚麼炫耀啊賣弄 又沒多少錢的東西
是在敝帚自珍甚麼啦
你愛發自己寫一篇 誰管你?
@原po 你這邊的貸款條件恐怕還是有問題
尤其如果你的目標是大將豐喆的話?174F 09/10 10:12
推 sam197665: 73樓你說的,你覺得無關我覺得有關,不想紛爭那我刪了,現在呢,你兇那我不講都給你講,地上權有幾種不用討論大家都懂就我不懂,我說就誤導你說就真理181F 09/10 10:18
→ IBIZA: 這不是誰說問題 是不是誤導是看內容
為什麼你老是要把內容的問題 導向是誰說?
老實講我實在看不出你不想紛爭 你是不是常常做一些認知不協調的事情? 例如沒人說你炫耀自爆炫耀 或是說不想紛爭
又一直吵 之類的?184F 09/10 10:19
→ Mpolarbear: @IBIZA,目前銀行端給的是1.31,所以實際承貸仍有變數?189F 09/10 10:20
→ IBIZA: 就單純不希望你誤導大家 為啥你可以有這麼多小劇場?190F 09/10 10:20
→ IBIZA: 不是利率是成數
大將好像是可以貸七成 但那周圍的新建案 八成是基本
事實上已能買那周圍新建案的人的條件 八五成 九成我都不意外192F 09/10 10:20
→ Mpolarbear: 目前建商是給70%,銀行說法是80%,我以70%計算
我自己還有看附近高總的物件,但超過七千就只能55%了Y196F 09/10 10:21
→ IBIZA: 我自己兩間都是八五成, 事實上第二間可以談到九成198F 09/10 10:23
推 sam197665: I大說:[怕大家不知道你不懂嗎?]我說成炫耀,抓著這點不放耶?辯論社?199F 09/10 10:23
→ Mpolarbear: 因為我資金有限,再多就是一定要揹房貸,所以會卡到現201F 09/10 10:24
→ IBIZA: 以你的設定的條件 新成屋應該沒有過7000萬吧
看來國文老師也有點責任XD202F 09/10 10:24
→ Mpolarbear: 金流,而且每個月還款會影響到心理層面的壓力204F 09/10 10:25
→ IBIZA: 你打算一次付清? 沒有必要吧205F 09/10 10:25
→ Mpolarbear: 我設定的條件是以鄰近5000左右的新成屋來比較206F 09/10 10:25
→ IBIZA: 不是啊 你都用餘款投資獲利3+%去估了 怎麼會想一次付清
是啊 中正區5000萬左右的新成屋 能買下去的屋主的條件
我想都是八五成甚至九成沒問題的207F 09/10 10:25
→ Mpolarbear: 兩種物件我都是以貸款七成計算,剩下結餘資金做為理財210F 09/10 10:26
→ IBIZA: 我知道你都是這樣計算 但其實你應該用比較接近事實211F 09/10 10:26
→ sam197665: 抱歉太閒打太多字,就不討論了,如果傷眼我的推文都可212F 09/10 10:26
→ IBIZA: 的情況計算 而不是壓成齊頭213F 09/10 10:26
→ IBIZA: 這種貸款利率 不要付清啦
別那麼傻好不好
CPI 2% 房貸只有1.31%216F 09/10 10:27
→ Mpolarbear: 好的,我調整我的Excel一下,試算看看所有權85%,地上權70%, 我不會付清的 XD 現在債務很便宜219F 09/10 10:28
→ IBIZA: 借房貸等於銀行貼你0.7%221F 09/10 10:28
→ Mpolarbear: 但我不能無限度舉債, 我有試算了一下槓桿倍數, 槓桿越高, 現金流壓力越大, 會侵蝕到可動用現金222F 09/10 10:29
→ IBIZA: 不是啊 你總價是一樣的 利率低於CPI的貸款不是債啊
你不舉債 那些一次付清的額度 還不是會侵蝕現金 而且是一開始就侵蝕..
利率<CPI 基本上有多少就借多少224F 09/10 10:30
→ Mpolarbear: 我想表達的是同地段同一物件, 權力不同的比較, 所以228F 09/10 10:31
→ IBIZA: 這些錢你拿去買美國公債都好啊229F 09/10 10:32
→ Mpolarbear: 所有權總價會是5000,地上權是2750230F 09/10 10:32
→ IBIZA: 我知道
我只是說 地上權總價是2750, 你貸款2000萬跟貸款1000萬
你都是付了2750的總價啊231F 09/10 10:32
→ Mpolarbear: 然後再比較每年年化目標R值,如果預期房地產再漲2倍234F 09/10 10:33
→ IBIZA: 差別是差額1000萬是一次付 還是分30年加上1.31%的利息235F 09/10 10:33
→ IBIZA: 以現在的利率水準 後者一定比較有利
不是 我不是討論所有權vs地上權 我是討論你買地上權
該貸多少錢 因為你說你不想全貸
以現在的利率水準 一定是全貸 差額你拿去做甚麼投資都好237F 09/10 10:33
→ Mpolarbear: 如果是貸款成數, 我一定會貸好貸滿, 所以接下來我要調整所有權的貸款成數, 更貼近事實來比較241F 09/10 10:35
→ IBIZA: 貸好貸滿就對了..XD243F 09/10 10:35
推 nthomas: 那附近5000現在應該買不到40坪+車位244F 09/10 10:46
===感謝IBIZA您的建議
若A先生現金部位為1000萬,購買所有權物件售價1000萬,
調整為自備15%、貸款85%操作,貸款利率為1.31%,
自備150萬購屋、貸款850萬,交屋後結餘現金為850萬。
貸款30年償還,本息平均攤還每月28,567
B先生現金部位為1000萬,購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價,金額為550萬,
條件為自備30%、貸款70%,自備165萬,貸款385萬,交屋後結餘現金為835萬。
貸款30年償還,本息平均攤還每月12.939,
為了方便計算,原半年繳地組改為每月繳1600。
若操作者將所有現金部位投入理財計畫,每月獲利為 r %,
即便無理財規劃,r 為銀行利息。
年化R值變化 (地上權持有+理財計畫R% > 所有權持有+理財計畫R %)
===============================
所有70 所有85 所有85
地上70 地上70 地上80
30年房價變化1.0X 3.75% --> 4.52% --> 4.17%
30年房價變化1.2X 4.57% --> 5.60% --> 5.13%
30年房價變化1.5X 5.56% --> 6.87% --> 6.27%
30年房價變化2.0X 6.82% --> 8.47% --> 7.70%
30年房價變化2.5X 7.78% --> 9.68% --> 8.77%
30年房價變化3.0X 8.55% -->10.66% --> 9.64%
所以貸好貸滿是低利環境最好的選擇,
尤其所有權可貸成數越高,地上權就越難超越所有權資產
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 11:09:47
→ Mpolarbear: 這個區域已經沒有這種學區房低於5000了245F 09/10 11:10
推 nthomas: 除了價格問題 現在市場也沒剛好這種坪數的案子246F 09/10 11:12
→ Mpolarbear: 這是蛋黃區的現象,推案稀少,選擇非常有限247F 09/10 11:18
推 nthomas: 我是覺得地上權沒什麼好考慮的 手上有現金5000 富享榮華都能買了 不用想太多
只有買不到的問題 不是價格的問題 過去幾個中小坪數的只要好學區精華地段都是秒殺 連思考的時間都不太有248F 09/10 11:19
→ Mpolarbear: 就我的了解,富享榮華目前只剩下5F,7F, 而且周邊建案中正首賦開價168, 可能成交會落在145-155之間252F 09/10 11:23
推 nthomas: 反正現金夠 不怕破7000啊 爽度地段建材用料規模質感很多時候不是數字可以量化的
只要注意他樓下事務所的規劃是否完善,有和住家分離弄好比較重要254F 09/10 11:29
→ Mpolarbear: 現金不夠啊 XD 如果我手上現金多一倍,我會直接買
這種爽感就不是數字能表達出來的了, 還款心理壓力也是首賦比較清楚, 富享得再問, 目前聽說五樓以下是事務所258F 09/10 11:31
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 11:36:12
推 nthomas: 不會啊 7000貸55成算4000,跟買5000貸款4000不是一樣?人家手頭1000都拼5000了,手上5000不買7000只看地上權我覺得痛苦, 先丟掉3000都還有2000在手,金流穩定的話,我是覺得沒什麼好怕的261F 09/10 11:37
推 kusomanfcu: 地上權唯一痛苦的不是通膨是通縮
重點在服務業相關的未來265F 09/10 12:14
→ Mpolarbear: 我本身是受僱階級,我有算過,過高的房貸,本利攤還會壓垮本身現金流量,當然,可以嘗試無限寬延,但通常需要準備一套資金證明自己是VIP
願聞其詳,若通縮,所有權和地上權都有可能跌價,其中地上權跌幅會更重,但我已經預估殘值為零,所以應該可以降低這個因素的干擾?267F 09/10 12:17
推 kusomanfcu: 通縮 附近的房租不動 你地租調整會慢兩年
資產的漲跌是相對的,然後所有權的持有稅反而彈性大地租在遇長期低通膨 低息時 很可怕喔
地上權你要當作長期看多房租 才入場273F 09/10 12:24
推 nthomas: 4000本利攤,能買到這價位應該還好,更別提預售蓋3年,寬限再3年,基本上要6年後再來考慮本利攤的問題
更別提你這麼愛提年化殖利率,手上2000無腦丟個最保險的3%好了,之後要還本利攤根本壓力不大277F 09/10 12:29
→ Mpolarbear: 原來如此,稅率調整方便,地租反而會卡的比較死
如果永遠不還本金,3%自然輕鬆Cover,當然有很多方法可以調整,像是寬三還一之類的,但這個就看個人財務規劃了
如果操作高額槓桿,本利攤會在中期就遇到現金流壓力這和股票融資不同,股票是賣出時才需要還本利,房貸是扎扎實實每個月的現金流壓力284F 09/10 15:11
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