看板 home-sale作者 TheDream (努力面對每一天)標題 [閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣時間 Thu Mar 3 22:28:33 2022
這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。
少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1487?tags=0
少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。■建物耐用 ...
，但這件事情為
什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因
素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。
■建物耐用年限 影響房屋貸款成數
首先我們先來看，銀行承貸的關係，
買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行
估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是
房屋的耐用年限。
根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝
土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在
銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。
土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地
屋齡50年透天厝
對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。
屋齡50年公寓、大樓
而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸
這種房子的。
■
房屋市場買賣 銀行角色是關鍵
房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交
的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可
能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人
做得到。
同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也
許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很
難交易，不應該視為正常的房屋供給量。
■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！
人口負成長，房價不會下跌的原因？要
同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、
全國新舊屋變化圖。
人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台
灣正式邁入人口負成長。
全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線
，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。
至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前
市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。
40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至
無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。
房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。
所以
在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。
台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的
房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44%
。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。
新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年
以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。
桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。
新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。
台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%
。
台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。
高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。
把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持
續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。
房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越
來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合
的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。
■
少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度
覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的
金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌
。
這樣的假設前提是完全
忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒
考慮供給面。
銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。
有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？
1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。
因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少
。
這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。
大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，
1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。
結論：
1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？
如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。
2.老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不大，
多的是包租公買台北老屋來租人，老屋持有成本極低，
一邊賺租金，一邊等都更樂透，一邊可以讓兒子女兒或孫子輩掛戶籍搶學區，
簡直是一魚多吃。
至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？
3.
只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。
如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的，
要如何期待房價跌呢？
八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。
願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.191.169 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Y8D2Jpu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646317715.A.CF8.html
推 tfct: 原來實價登錄 我看到民生社區46年、49年屋齡的都是現金交易啊 真有錢3F 03/03 22:39
推 IS0987: 我朋友剛買新莊40幾年公寓貸20年耶= =
那只是一個參考值而已吧5F 03/03 22:40
推 tfct: 這應該是建商新大樓的業配文吧
直接被事實打臉，隨便查實價登錄老公寓都有交易，都是現金支付啊？笑死7F 03/03 22:41
推 tfct: 不願放貸？可是我同學才剛買欸 新東街20巷 有放貸啊12F 03/03 22:44
推 raslin: 還是要暴漲@@14F 03/03 22:46
推 tfct: 就跟車商業務要罵二手車ㄧ樣。誰比較羊很清楚
業配歸業配，總不能睜眼說瞎話吧15F 03/03 22:47
→ TheDream: 大方向來說銀行會在意屋齡，台北老屋比較不擔心貸款問題，新北老屋要看地點。其它四都的老屋如果在目前的蛋黃區17F 03/03 22:48
→ cocoi: 各行業都在靠北缺工了，就房價還在嗨。噗哈哈19F 03/03 22:49
→ tfct: 我這年紀，同學ㄧ堆在銀行業當主管，老公寓有沒有在放貸隨便問也知道20F 03/03 22:49
推 DADAOH: 老房子有放貸沒錯，重點是土地價值裡面也有講，樓上很多人都放錯重點。22F 03/03 22:50
→ TheDream: ，那貸款問題相較不大，不過跟新屋比起來還是有差。24F 03/03 22:50
→ tfct: 重點？
重點是這篇文章 通篇放屁25F 03/03 22:50
推 a236326261: 這是表示要買透天比較保值嗎？不然一般大樓要是40年感覺就GG 了27F 03/03 22:51
→ TheDream: 文章裡面寫的很清楚，老屋銀行看的是土地價值
會覺得通篇放屁是因為這篇文章戳到你的哪個點嗎？29F 03/03 22:52
推 jackyu: 看地點 看屋況 40歲的一般台女和戈偉如林志玲一樣嗎?31F 03/03 22:52
推 DADAOH: 硬要說他放屁我也是沒辦法，只能說你歡喜就好33F 03/03 22:53
推 tfct: 睜眼說瞎話不是放屁是啥呢？隨便查隨便問都能證明他說的是錯的36F 03/03 22:55
→ TheDream: @IS0987 那段我的解讀是台北老屋不適用，新北部份地區的老屋不適用，另外四都精華區的老屋也不適用。
上面提的都是土地價值夠高的地方。38F 03/03 22:55
推 IS0987: 那他內文應該要講一下會比較好，而且實務上雙北以外的六都市區公寓很多也還是能貸啊
不然實登上面的老公寓（非雙北）他們不大可能都現金吧？41F 03/03 22:56
→ TheDream: 能貸，但是同樣地區的老屋跟新屋，貸款成數跟利率會有差45F 03/03 22:57
推 tfct: 還寫‘’銀行幾乎不放貸 ‘’ 那我們跟銀行主管同學 經常聚
會聊天 聊天的內容 都是騙同學的囉46F 03/03 22:58
推 IS0987: 可是哥...他上面寫的是「不願意放貸」= =48F 03/03 22:58
→ TheDream: 全台900萬住宅，有700萬住宅是沒有房屋貸款的，這些大部份都是老屋。現在有揹房貸的人，大都是買屋齡20年內的49F 03/03 22:59
推 rason6: 所以結論是大樓20年以上就不要買了，引為等你住完要換也沒價值了？51F 03/03 22:59
推 abyssa1: 老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不53F 03/03 22:59
推 tfct: 別再凹了啦 拿一篇廢文想帶什麼風向 都被事實打臉55F 03/03 23:00
→ abyssa1: 內文有寫啦 台北老屋沒在怕
不過台北老屋老實說釋出也不多 很多是繼承或親友買賣56F 03/03 23:00
推 KrisNYC: 銀行又不是白癡...這篇大概樂居找個高學歷MA想當然耳寫的可以寫信請他們更正 一個想靠地產知識吃飯的網站59F 03/03 23:01
推 tfct: 我看那文可沒寫台北不用怕 只寫台北老屋最多61F 03/03 23:02
→ KrisNYC: 寫一篇落落長 結果中間一大段錯到炸開 頗掉漆
還是他們也掌握了流量密碼 故意錯一段讓人噴的?62F 03/03 23:03
→ SDFSDF: 我只能說 高雄45年公寓還是能貸到8成的….還不用特別談67F 03/03 23:08
噓 kobe741107: 這篇在供三小…..最近朋友才成交台北52年公寓，台灣銀行貸款還貸了82成68F 03/03 23:10
→ SDFSDF: 當然8-9年級年輕人喜新厭舊嚴重是可能的
也許該觀察市場想法 不過新屋的空間縮小和老屋奇怪的增建 比較起來複雜了點70F 03/03 23:10
推 Refauth: 國語小老師：大家要注意喔！"幾乎是"≠"絕對是"唷！嘻嘻!73F 03/03 23:14
→ mdforget: 現在銀行還會貸，真的沒人口紅利再停貸就好，應該有行無市窮的只剩房子74F 03/03 23:15
→ Refauth: 國語小老師：大家要注意喔！"大概很少"≠"絕對沒有"唷！76F 03/03 23:15
推 iamala: 這邊的多多和空空在反建商這件事上倒是難得立場一致XD77F 03/03 23:16
→ askachage: 少子化被小家庭化稀釋，然後又被移工永居終結了78F 03/03 23:19
→ Zenka: 根據這篇 50年以上的房子 銀行不願貸放貸 所以賣不掉 那不就降價賣嗎 不跌？79F 03/03 23:19
噓 kobe741107: 蠻意外這種很貼近市場的樂居網，居然也會睜眼說瞎話還說了一個很容易被拆穿的謊，是當大家都沒在買賣房子嗎81F 03/03 23:19
→ SDFSDF: 降價賣 成交越來越低 銀行反而更不敢放貸84F 03/03 23:20
推 daddy29: 50年這數字太高了 朋友買30-40年的 還是不便宜
不過會買房的就是會買 時間到了再換一間喜歡的就好
而且台灣人口這麼擁擠 我不知道大家是在怕啥少子化
你媽的人多到靠北 未來少一點不好嗎85F 03/03 23:21
推 IS0987: 少子化幼稚園也沒比較便宜還更貴
重點是市區根本一位難求89F 03/03 23:23
推 c188cc: 新屋買賣最大需求就婆媳不同住啊，不然幹嘛出去住93F 03/03 23:27
推 on32: 50年還OK啦 很多還百年平房都還好端端的
百年房子還沒鋼筋呢 你看不起40-50年的老公寓RC喔94F 03/03 23:35
推 grace0523: 老房子只會越來越多，只剩土地價值，所以老房子準備崩盤96F 03/03 23:42
--