看板 home-sale作者 ceca (生活藝術大師 N)標題 Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢,也是好事吧?時間 Sat Apr 23 00:56:49 2022
我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD
一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材.
例如下面這樣
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10804527.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10753410.html
但其實投資客的物件型態非常多種.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10806608.html
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尤其這個也是
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因此很多人很愛罵投資客物件,
說甚麼貼了一堆,或是甚麼一大堆ikea的家具.
那很可能是你對投資客的物件太過於"拘束"某種型態...XD
實際上投資客的物件型態比你想的多太多了.
我們撇除甚麼都不翻,或是出租個幾年無腦轉賣這種.
(這種你也不能說他不是投資客.
我以前也幹過,買一間透天400萬,立刻無腦給賣我的仲介轉賣,兩個月後成交550萬.
我甚麼都沒做,左手來右手去,這個仲介好像還是版上鄉民..呵呵)
投資客動手從單純油漆到做一大堆都有.
因此我們很容易討論到雞同鴨講.
因為對我而言投資客物件型態非常多種,但對你而言可能只有一種或是兩種.
這樣我們討論就沒有交集.
通常來講,自住戶要賣房子,基本上絕大多數不會再花甚麼錢.
最多就是油漆一下.
但是投資客只要不是太菜鳥或是太死摳門.
他都會"針對房子的缺點"去做修正.
例如廚具超爛,就換一個,衛浴超爛就換一個.
所以投資客的物件基本上都會有東西是全新的.
無論是廚具,衛浴,門窗,地板...都有可能.
但是你無法判斷是甚麼...這沒有絕對.
另外,非"百合白"系列的有色牆壁,是投資客物件的機率極度高..XD
不過投資客基本上都不會讓房子很混亂這樣賣之外.
除非他是出租收回來就無腦轉賣.
不然通常他賣的房子裡面不會有殘留的用品,玩具,中古電器等等...
以上,是比較容易判斷是否為"短期投資客"物件的簡單判斷方式.
像下面都是自住戶轉賣物件.
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(這間我無法完全肯定判斷,但有85%機率是自住戶或包租公轉賣)
至於你說,對投資客來講,哪種翻修狀況比較好賣.
這....如果你要追求絕對利潤,這樣要看物件和時期才能判斷.
我很喜歡翻空屋轉賣的主因是因為我懶,不代表翻空屋是最佳利潤解.
另外,空屋的"投資客味道"比較淡,尤其如果賣個兩三個月還有灰塵,看起來有點像自住戶.
不過當然我價格往上拉的幅度會比較低.
精裝的作法價格會往上拉很高,他利潤很大,但因為投資客味道很重,通常會賣比較久.
各有好處...
另外一點是.
拉高多少賣價跟投資客做多少沒有直接關係.
當然我翻修是為了賣更高.
但我會判斷因為我翻修所以可以賣更高,所以我才翻修.
但如果今天,買的時候廁所前屋主可能7年前翻修過.
那我當然不會去翻廁所阿,洗一洗就9成新,那我幹嘛從做一次?
而...我弄一個物件要掛賣,我是看市場上同等級的物件應該要賣多少.
才決定我賣多少.
跟我買多少和我做多少沒有直接關係.
另外中古屋很多時候會發生.
我看到"奇怪,這間好便宜怎麼沒人買"...
例如,可能40年老大樓,3房,其他40年老大樓同樣狀況都要成交400萬了,他怎麼還賣300萬?
我去現場看屋也沒看到甚麼特別缺點.
那我就會把它吃掉...
而這種情況通常是發生在,交易量不大的社區,因為兩三年才交易一間,造成參考價很少.
所以可能一年多前成交一間270萬,這個屋主認為賣300萬不錯.
而屋況可能很混亂,自住戶不敢買.
投資客有些有"單坪"迷思,所以認為他單坪不夠低所以不吃.
或是得了甚麼,不買重大建設就會死得病,不買XX區域買了就會死的病..
因此物件就被忽略在市場上..XD
而這時候我自然吃下來,翻修.
而對一般40年老大樓,理論上是吃400翻50賣500.
我雖然這一間吃300,但我一定跟著賣500開價556...呵呵.
所以你就會看到我買300,翻修50,然後掛賣556.
因此我掛賣556底價500,跟我買300還是買400是無關的.
我認為他可以賣500所以我就賣500....我吃多少價格,都無法阻止我賣500.
因此不要看著說投資客賺這麼多它有做甚麼的思維.
市場不是這樣子的.
賣多少是看市場上賣不賣得掉.
跟他入手多少和翻修多少無關.
而投資客是,先看這間可以賣多少,然後扣掉各種成本,決定他可不可以買.
另外通常投資客會判斷,我做精裝,做空屋,甚麼都不做,可以賣多少(三個價)
之後再判斷他這三個翻修成本和利潤的關係,選哪一個比較好.
當然像我很懶都賣空屋,因此我可以直接排除精裝的價格判斷...XD
最後...
自住戶不小比率上賣的房子,一般自住戶都不愛接手的拉.
給你混亂比對一下.
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你再想一下...XD
投資客的產生,是因為...
市場自住戶愛買阿.XD
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢,也是好事吧?
04-23 00:56 ceca.
推 abyssa1: 自住客搞不清楚就邊住邊賣也是… 賣相超差3F 04/23 01:03
推 s92004570: 請問ceca大,有辦法判斷裝潢的品質嗎,如防水、電線之類的
以空屋來看的話6F 04/23 01:14
最難看到的是漏水狀況,沒下大雨你都無法判斷.
其他的看電線,看水管就知道啦.
你把插座打開,或是去看廁所/廚房的水管新舊,那個很簡單.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:21:21
推 howhow801122: 假設都是三房 25年中古屋室內30坪有翻修空屋賣,跟15年的中古屋沒翻修屋況普通室內22坪,哪一個在市場會比較有競爭力9F 04/23 01:27
沒甚麼競爭力的問題.
你只要賣的比行情低就秒殺,賣的比行情高就賣的慢..XD
所以你要先判斷當下行情是多少,以及行情的變化狀態.
不過通常1x年屋的價格落差不大(因為屋況都差不多)
所以1x年屋的短期很難做,你很難買到很便宜.
(短期是指立刻買來弄一弄就賣,所以忽略漲價這件事情)
2x年屋才會開始價格浮動數字比較大.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:29:44
我大多時候就空屋.
少數會有一套擺放式的家具.
擺放大概會限於客廳,或是客廳+主臥.
幾乎很少做木做.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:30:40
翻新空屋應該是投資客主流產品之一.
那個大家做起來都差不多..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:31:37
你可以先找銀行估...兩三天就有答案.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:32:27
→ piliwu: 武廟那邊很有潛力嗎?
那邊生活機能很好蛋黃麵不錯吃17F 04/23 01:33
那邊普通吧.
變化不大,就跟著環境跑.
衛武營炒做要帶動過來的效應可能也有限.
高速公路高架橋是很強的切割線.
而技擊館和體育場改建投資影響力也有限.
so...大概就是一個穩定的區塊.
沒有甚麼特別變化,也不會變差..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:41:42
必然隔一間..XD
推 zesonpso: 你不睡 還在當大德阿~~~~21F 04/23 01:53
才兩點.
推 poal50310: 衛武營三井那塊周圍老社區 最近看也都漲起來了 有看到一間400萬左右捷運站附近老公寓自住不知道會不會太高22F 04/23 01:58
公寓還沒到時候..
我說他大漲還沒到時候..XD
要自住自用可以先買.
中短期投資會晚點買.現在還是2x年屋比較快比較爽.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:01:49
推 piliwu: 國一好像真的阻斷武廟跟衛武營 雖然非常近開車沒感覺25F 04/23 02:06
河流,高架橋,大馬路,鐵路,都是很明顯地切割線.
會產生明顯的兩個區域.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:07:35
推 spmark: 推,回這篇應該花了不少時間吧
一樣是投資客,風格差很多
有認識一個投資客,本業設計師,他的物件都超美26F 04/23 02:46
推 eulbos: 輕軌切割表示:29F 04/23 02:47
推 mitic1029: 裝潢可以但我覺得管線也幫忙換新的比較重要32F 04/23 03:29
→ SDFSDF: CECA有發現澄清湖那邊價錢超低嗎…我懷疑他們根本賠本賣33F 04/23 03:34
24年屋,也就是1998年的新屋.
買在當年最高點的新屋+澄清湖別墅最強大的時期.
非面湖的有機率幾乎沒啥賺.
so...記得.
"蛋黃區"的"新屋"永遠都是風險最高的產品.
無論今天你旁邊住了多少有錢人.
因為...
人有兩隻腳,要跑很快.雖然比有四隻腳的錢慢.
但你的房子沒有腳,你跑不動..XD
so..買蛋黃區永遠記得,居高思危!!!
→ SDFSDF: 觀湖樓…我覺得他們當初買的價應該沒那麼低
感覺長庚醫生買房都超任性
衛武營太大自己斷成很多區吧 武營路 南京路 大明路 澄清路 武廟 建國路 下好離手34F 04/23 03:36
會以國泰重劃區為中心...
→ SDFSDF: 公園的養護差異頗大 高速公路旁最偏僻 大明路純公園入口運動多 南京國泰路口廢墟商地問市長 澄清路大撒幣…38F 04/23 03:54
推 Freeven: 這樣解析下來 是不是投資客的房子好明顯啊40F 04/23 04:07
→ SDFSDF: 不過投資客房子好談啦 利潤算一下他就會賣了41F 04/23 04:16
推 ghost0901: 好久不見C大, 感覺很用心在寫這篇文章! 推!!! y42F 04/23 05:57
其實寫這篇速度超快.
因為這是"本業"..
591找物件隨便按就有了,圖片只要幾秒鐘就可以判斷..XD
推 k798976869: 投資客幫你整理好了 直接入住不用再裝潢半年 多花點錢也還好吧45F 04/23 07:27
推 iamala: 推推,認識一個高雄的大投客太太也是這樣說的,每次和她吃飯都不用錢XD49F 04/23 08:09
推 ahyan: 長知識推54F 04/23 09:12
推 moda: 終歸一句話。買賣是市場機制,市場行情能賣多少跟入手價無關。
建商蓋新大樓的定價也是這樣,市場週邊行情50萬/坪,不可能因為土地很早取得成本很便宜就定價30萬/坪拿出來賣的。60F 04/23 11:21
推 spmark: 現在的投資客物件,需要注意的點反而少
1. 裝潢喜不喜歡 2. 用料等級 3. 窗戶要不要換
很多投資客都不換窗戶的,不然就是用比較爛的氣密窗64F 04/23 11:26
建商哭利潤低是一個很有趣的算法.
也就是他的"地價"是浮動的.
以當前行情為基準.
因此無論他這塊地當時地價取得是多少.
今天他要蓋房子.
他會用"今天的地價"去計算它的利潤.
阿靠夭這樣當然利潤很少阿.
尤其營造成本隨便漲一下,他的利潤就要被吃光了.
不過當然算帳上,細節牽扯很多.
很多時候土地不是建商持有,金主,或是地主合建,或是建商老董大股東持有.
因此它們帳面上必然把土地價格給切開另外看.
(例如聽說最近海鮮有一塊楠梓的地要蓋房子,他也是找有品牌的建商去蓋去推案.
因此你不會看到海鮮自己掛一個建商品牌出來推案...但他會說這棟是他蓋的.
借品牌蓋房子這種事情很常見,我同學也說可以借他老爸的品牌來蓋..XD)
而哭不賺錢的時候,土地增值賺的都是不算的...XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 11:42:40
推 cosco: 推 太有道理了!67F 04/23 11:33
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 11:43:15
推 alexstag: 請教一下ceca大神,中古屋補漲時機是每個縣市都一樣嗎?還是說有些縣市會跑特別快,比如說高雄可能現在2x年屋,新竹已經跑到老公寓了69F 04/23 12:10
新竹最快,台中比高雄快一點.
推 physicsdk: 很實在,自住客大多無法從破爛的舊屋中看出價值,看到就想閃了,所以市場自然造就了翻修轉賣獲利的行情72F 04/23 12:12
市場個性,造就我們奸商找到商機...XD
所以無關乎甚麼正不正義,好不好,對不對.
就只是個生意而已.
賺錢不要想那麼多.
甚麼都是假的,鈔票是真的...
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 12:27:36
推 Coolno9: 一堆白痴浪費時間討論實坪 這種有內容的文章反而比較少人關注 哈74F 04/23 12:31
→ alexstag: 感謝ceca大神回應,還想要問一下如果12年大樓實登單價50,24年國宅大樓單價38,投資角度選擇還是選2x年屋嗎?76F 04/23 12:52
推 A0908: 其實老屋翻修也是一門專業,自己翻成本遠比投資客還要高,除非時間很多,不然該給別人賺的就給別人賺79F 04/23 13:02
推 BRIANERIC2: 最近風向不同,蠻多年輕人跟退休老人買投客房,越來越重視有裝修的,又懶得整理,然後比新房便宜不少84F 04/23 14:39
推 frowning1226: 筆記,這篇超棒的...
鈔票是真的,爛是假的,沒什麼執著,一百年後沒有你88F 04/23 14:44
推 LeeMark: 投資客的房,最大問題是裝潢粗糙90F 04/23 14:45
→ LeeMark: 第一眼看新穎免整理,仔細看油漆溢色
矽力康補的到處都是,感覺就不耐用92F 04/23 14:46
推 a1379: 投客翻修沒比自住賣房貴太多的話幹嘛買後者幫前屋主丟垃圾一堆又髒又亂 家具我又不愛 買來還要自己清多累95F 04/23 15:06
推 envogue: 建商地價那段邏輯我是這樣想的,如果地價漲幅拉大,那他賣地就好了,不用去承擔營造成本風險,所以要按照市價來算才對,商人本就逐利的,不能要求人家不要賺錢幫你蓋房子99F 04/23 16:43
→ SDFSDF: 也許他要攤提之後買地成本啊 他便宜賣了之後下塊搶不贏台北建商不就倒閉
永續經營 除非未來地價不漲 或者改做都更合建
地價不能漲了話 現行規則捷運沒一條自償率能過 就都不能蓋 沒選票102F 04/23 16:51
→ abc1689217: 推,可以請 ceca 大發一篇判斷裝潢品質的嗎?
有些很會做表面的,真的分不太出來要不要敲掉重做。107F 04/23 17:54
推 ellemichelle: 翻修過房子,真的覺得只要不是偷工減料亂翻修的,買投資客的房其實也沒差到哪裡去......109F 04/23 17:56
→ abc1689217: 另外如果是有重大瑕疵的物件(牆壁、樑柱有蠻大裂縫)但是被投資客用裝潢掩飾掉的時候,有沒有什麼辦法可以辨認?111F 04/23 17:57
→ SDFSDF: 有投資客連牆壁敲掉的照片都拿得出來 你會想說很安全
然後之後發現 他還真的沒有翻新
牆都敲了 為什麼重埋個電管拉線不給呢114F 04/23 18:30
推 a24573165: iam大 求介紹 小弟我不想努力了XD117F 04/23 20:16
推 ncg69438: 有些投資客的裝潢品味非常糟糕~
東西看的出來是新的,搭配一起就是嚇人兩字119F 04/23 22:51
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