看板 home-sale作者 a386036 (骷髏怪)標題 Re: [情報] 北市辦公室供需預計未來三年逐步翻轉時間 Thu Dec 29 07:24:38 2022
重劃區商業地只能有1/3-1/2不等當住宅
舊市區沒這規定你要住要商都可，即便登記商業用一般事務所都可合法住
過去商辦不缺土地都拿去蓋住
變超缺M型化商辦
頂級AAA以上等級辦公室
基地至少350坪
單一層至少300坪。 當然地越大蓋低建蔽率
那種基地1000建蔽率只做50%內，做到30幾樓
這種地標級
基地350這種就是整棟賣給一個人
知名建商
當然外觀要講究 地段 交通
裡面的規劃也要夠先進。建材要講究
網速可能都要到百G以上
由於單一面積大，東西有水準
租的起買得起的自然不會是路邊野貓野狗，連一般寵物貓都不夠格
租一個平面實坪＋公設300-500坪
一坪2500就好不要做那種等級要3500的辦公室
租金就超過75萬還有管理費4萬塊起跳 水電都先不算
300坪你租這種大樓設計師設計費至少1坪一萬，外加一坪15萬起跳裝修費
光是裝潢就5千萬不見還有設備
這種頂辦進駐不是一般公司都是大咖
再來就是很多企業需要面子
這種辦公太少了
至於大面積 地段好。大樓也氣派
也是搶手都拿去幹嘛
傳直銷 投顧公司 市府轉運站 衡陽路都有好幾棟
基本上這類不缺房客
在來就是台灣企業結構實坪5-13坪是市場主流，這也不缺房客只缺房子
會很慘的是B。CC--這種案子
又是中大坪數你就很難處理
那種100多坪土地蓋12-15樓的
最後鐵定走鍾
本身規模夠還有好處
就是產業群聚台灣中小企業為主
大企業也是俠這台灣小產業界調度快
比方說台積電A棟。旁邊的BCD就沒問題一定被包
過去分散各地的，也會因為產業需要集中
，到時很多舊商辦B辦當A辦租給A咖
搬走就是屁了
我租的起這些假A辦，我鐵定付得起新的頂辦
基本上幾個真A辦
不用你擔心
小基地商辦等死
亂規劃等死
因為這麼貴小公司付不起
大公司看不上眼
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超大型遠雄utown. 京華城 台塑都更
興富發大直CBD真的是華麗翻身
其他都不大單樓面300內的為主
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Re: [情報] 北市辦公室供需預計未來三年逐步翻轉
12-29 07:24 a386036.
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/29/2022 07:41:56
推 sdhpipt: A辦老了會變成B辦C辦 比如說大同中學周圍那一圈國泰建設早年算是一級辦公室 現在是B辦甚至C辦了
而且大約在200X年 當時很多B辦C辦被隔間變成住家了
南京東路民生東路一帶超多這種投客
我個人覺得 真正打垮台北市B辦C辦的 是內湖中和等廠辦的出現 2001年工業用地商業使用解禁 需要大面積辦公空間又不願意付高額房租的公司 就湧向內科廠辦去了 這才讓B辦的市場真正解體2F 12/29 08:37
現在缺的是500-1000坪
跟20以下
50-200根本是屁
※ 編輯: a386036 (114.136.245.245 臺灣), 12/29/2022 08:50:09
推 rmna: 基泰忠孝板上一直有人提，但他面積超小阿
記得不到上面每層150坪10F 12/29 09:24
150只能算B辦
至少要實坪300才算AAA,辦
→ sdhpipt: 基泰忠孝好像還有糾紛哩 當初找了股東 結果不給股東分錢也不給房子 現在還在告的樣子 基泰建設整天亂搞12F 12/29 09:27
推 DraymondHuan: 台北市中心的老商辦其實也還好啦，走危老容積多40%，而且改推豪宅單價還更高
話說台塑都更完之後台塑員工應該是待在內湖回不來了，敦北的頂級A辦給自家員工用？感覺就不可能15F 12/29 10:24
※ 編輯: a386036 (114.136.245.245 臺灣), 12/29/2022 12:44:49
推 kelsierlee: 興富發大直CBD其實不便宜；不過大直頂辦真的起飛，
忠泰請安藤忠雄設計；大陸家樂福改建；良茂總部出租華固起頭的亞太置地整棟過半賣給國票金控當總部用，現在華固新購入的大直商業地，接近整合完畢也在規劃宏普在萬豪酒店旁的千坪方正基地，也是規劃萬坪頂辦這種頂辦模式都是蓋好後找買家；或選擇整棟客製化，大陸在台中七期的頂辦，就是這樣整棟賣給中信金控。https://i.imgur.com/rLOLTcH.jpg
未來再等商業宅法規放寬；其餘地主建商也能續推豪宅頂辦和豪宅聚落，如松山信義已經是台北高級地段主流19F 12/29 15:26
→ abyssa1: 大直感覺交通還是太弱….
豪宅可以 商辦的交通需求撐得住嗎？29F 12/29 15:45
推 rmna: 大直頂辦過去幾年完全沒供給時有吃香，但在接下來這波各區商辦供給潮很難說有優勢
這新聞案件全部加起來量體也沒多大...
大部份都是到2024年才要開始蓋31F 12/29 15:48
推 kelsierlee: 這可以放心；內科和北士科都能發展了，大直一定可以這不用比量體；只要開發出來的頂辦需求都有抓到就行就和各區陸續推豪宅相似；賣得掉的區域就是照樣順銷而且在大直推頂辦的建商，以指名度會再買就是有需求未來劍南路站還有TOD開發；就等這波效應和士林發展
只要士林TOD成效好；大直頂辦聚落形成就會提前動工
頂辦的豪華規格；如果看過大陸和華固目前推出的頂辦就知道蓋出來的品質和奢華程度，非普通商辦能比擬；華固一層八億可以預約參觀；大陸可去七期中信咖啡廳之前看過華固的頂辦，光大廳和梯廳就比肩台北超豪宅35F 12/29 16:11
推 rmna: 沒這些違規商業宅大直商辦聚落早該發展了..45F 12/29 16:34
→ kelsierlee: 這就是為什麼這種高端供給仍然有需求，好東西值得買當時沒辦法適逢內科工業區升級，不過頂辦就輪到大直你如果知道早該發展，那就知道現在就是發展關鍵時機內科土地所剩無幾，而大直商業區都還握在三重幫手裡目前瓏山林在美麗華旁的千坪精華角地，也在營建中；不過估計是想推豪宅，因為聽說就是博物館第三期基地46F 12/29 16:34
推 rmna: 我是覺得大直過了他最適合發展的時間，拖到西區雙子星、南港、北士科都已經動起來，市中心商辦都一個一個在危老改建了，大直還在慢慢來52F 12/29 16:43
→ kelsierlee: 之前莎多堡在家族紛爭下退場；良茂也把土地整合完了隨著旅館和量販店都拆除重建，就是建商地主一起做多55F 12/29 16:43
→ rmna: 我針對商辦啦，豪宅沒意見57F 12/29 16:44
→ kelsierlee: 這倒是無所謂，高級地段的名聲已鞏固，準備急起直追我覺得比較像大眾不懂企業如何選擇頂辦，才會質疑；不過我上面提到了，不同建商蓋的商辦上下限差距大。只要頂辦需求搶食成功；基本上不用替上市公司憂慮。光看華固就行了；賣一棟就再買塊地，有需求就有動能再強調一次；這是供給名牌頂辦，非普通商辦供應區。58F 12/29 16:44
推 rmna: 我當然不用替上市公司憂慮，華固也不是只在一個地方買地，好奇你說的大直名牌頂辦每坪租金都多少啊...64F 12/29 16:59
推 kelsierlee: 租金投報是2%左右；不過那通常是壽險公司在做的事，頂辦的另一族群，是直接買下整棟或過半；沒租金問題已完工的目前是每坪月租金2500左右，不過坪數很大。66F 12/29 17:17
推 abyssa1: 還是頂辦是老闆炫富用？不需要大量螞蟻雄兵員工？
內湖那些大公司多半也是看租金便宜才過去的69F 12/29 17:22
→ kelsierlee: 其他問題其實看本文就行了，前中段內容就是頂辦特徵其實我覺得這不需要爭論，因為在座沒有人是潛在買家賣不賣得掉不是我的難題；是這幾間大公司的市場眼光是，就是內科夠便宜才夠多企業進駐；不過以大直頂辦的品質其實和內科天差地別。總部就是炫富門面無誤。71F 12/29 17:25
推 abyssa1: 那看來我擔心員工通勤問題是想太多了….
炫富用的話 旁邊有豪宅有高檔餐飲比較重要76F 12/29 17:31
→ kelsierlee: 然後如果以內科商辦租金對比大直頂辦；沒有便宜多少78F 12/29 17:32
推 rmna: 租金就代表市場眼光一部分，2500連A辦平均都不到，看以後
租金會不會漲起來吧79F 12/29 17:33
→ kelsierlee: 總部一直都是門面用途，總部很少在塞企業低階員工。81F 12/29 17:33
→ rmna: 應該沒哪個城市頂辦聚落租金確普普的82F 12/29 17:34
→ kelsierlee: 頂辦現在興建中的好物件單坪上百萬；當然以總部為主所以才說這就是建商的市場嗅覺；有利可圖才會進場。單坪月租金和賣價，只要市中心蛋黃中古頂辦半價而已83F 12/29 17:35
推 rmna: 建商有賺錢就好了，比商辦聚落還是要比較租金坪價空置率呀86F 12/29 17:39
→ kelsierlee: 不過說總部炫富太露骨；不如說是提升企業形象信譽。那得等聚落形成後的數據；現在還在發展中，敬請期待87F 12/29 17:41
推 abyssa1: 總部塞滿低階員工的公司滿多的吧… 實業多半都這樣
台積電 華碩 中華電 聯發科 中信金 台塑 長榮 鴻海
總部只當門面的公司我倒是一時比較難想出來…
富N代的家族辦公室？ 或是像長榮集團權力總部其實是長榮國際這樣解讀… 頂辦擺控股基金會好像就合理了
我原本想像的頂辦應該是
101/南山/國泰置地/富邦A25/雙子星 這種89F 12/29 17:47
→ kelsierlee: 大直較晚開發；也算符合未來能形成頂辦聚落的因素。大彎北重劃區兩條路，包辦頂辦交易量第一和第四名。我意思是總部就該放公司骨幹，或是最賺錢的幾個部門102F 12/29 19:18
推 kelsierlee: 忘了補充；和璞飯店也歇業了，基本上旅館業和量販店汰弱留強的趨勢，一定能催生出更多大基地頂辦和豪宅我住附近都看得出來建商的佈局；完全圍繞大直核心。當台北傳統市心只能仰賴都更開發；大直改建合建並行重劃區的優勢就又一一體現；方正大基地只待規劃執行106F 12/29 22:48
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