看板 home-sale作者 CaLawrence (CaLawrence)標題 [請益] 發現租金快要比房貸利息低,你會怎麼做時間 Sat Jan 7 17:11:25 2023
如標題,我這個案子2019年底買的,在a7的遠雄一建案,當初買大概1600,三房,前陣子看
實價登錄,同格局樓層高一樓漲到2400,算一算樓層因素就算加上裝修,打點折扣,就先以
2200當作市價好了。
2200購入的話,貸款八成三十年,需要440萬的頭期款,加上每個月約兩萬六的利息以及三
萬六的本金。如果把頭期款的機會成本用4%計算,表示財務成本大概是一年17.6萬,平攤到
每個月應該是1.46萬,所以合計財務成本是每個月四萬左右。
當然也可以不管機會成本,畢竟每個人利用資金的能力也不太一樣,純粹利息抓兩萬七,逐
期遞減。
但我覺得最少最少這個本金也要抓個定存的收益,1.5%定存收益大概是6.6萬,每個月至少
要五千五,所以我覺得每個月財務成本最少抓27,000+5,500=32,500
但我看591上我們社區的租屋供給,整個社區的租金,三房含車位,最貴的大概也才35000,
我原本還以為三房車可以租到四萬之類的。當然我的樓層還再高一點,但租屋的話價差應該
很小。
我今天才發現這個事實,覺得蠻神奇的,當然因為我購置的時間比較早,相對我的利息比起
租金還是很划算,不過升息似乎真的會讓房地產的收益看起來沒那麼耀眼。
不過也不可能回到租房的日子了,有自己的房子那個歸屬感,自己買喜歡的大電視,還是比
較爽RRR
但如果真的有一天,買房財務成本算起來真的比租金還重,你還會選擇購入嗎,還是會考慮
改當租房股神之類的呢?
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推 piliwu: 用4%假設當然看起來差不多,去年買股票的人幾趴先
說
能每年穩定4%就半個巴菲特了1F 01/07 17:14
推 Timetofeed: 這就像是如果股票都會穩定配息,但是短期內(2023
)不會上去你會
不會買4F 01/07 17:15
→ sinomin: 可是台灣大部份的租金本來就是比房貸便宜啊7F 01/07 17:17
→ CaLawrence: 房貸本金還款的部分我沒有計入喔,我只有算財務成本而已8F 01/07 17:18
推 mfcke: 他媽的 壞了啦 50收10F 01/07 17:19
推 toto123: 你來台北市看看 賺更多喔 更便宜11F 01/07 17:20
推 NightxFrog: 漲租金
如果這情況變成普遍現象,就是租金會往上漲12F 01/07 17:20
→ toto123: 重劃區漲租金 很難 供給量太大14F 01/07 17:27
噓 wave1et: 美元定存無腦就5%了15F 01/07 17:28
推 partsex: 台灣一般家庭式的本來房貸就是不能cover貸款
還有越新的房子 買來出租 投報率本來就很差16F 01/07 17:28
推 tfct: 說服自己是在做善事囉18F 01/07 17:29
→ partsex: 你要出租就是買20年30年大樓才有好的投報率可言
台灣外派人員也不多 高價租金的市場也小
要做出租 還是要以本地上班族能負擔得起的價位的物件為主19F 01/07 17:29
推 asolitary: 用新房來當出租的比較好像不太實際吧!22F 01/07 17:31
→ partsex: 台灣房地產要說缺點 就是租金很低而且增速很慢23F 01/07 17:32
推 bms: 林口那邊租金還無法拉高 因此報酬率不高的確會限制上漲24F 01/07 17:33
→ asolitary: 而且若真要靠出租賺收入,不如自己做對沖,獲利又保本25F 01/07 17:33
→ partsex: 租金要上漲最容易的必要條件是:降低供給
真的要靠什麼持有成本上漲去墊高租金 對房東也不是最好房東的利潤也是會被吃掉
最好政府開放多一點外來移民 讓市場上房子不夠租 租金自然漲 而且還是暴漲
需求遠大於供給 租金自然會暴漲
各大學外籍生名額先拉到30%以上再說26F 01/07 17:34
→ toto123: 高價租金市場也不會住這吧?
高級外商肯定都在台北市比較多
租金跟薪水有關係 薪水不高,是能租多高
有本事租3、4萬 大概也都會考慮買房子了33F 01/07 17:38
推 partsex: 有一種人是可以超高價租房 但不買房 但這種人絕不是本地人 幾乎都是外商公司 幫外國主管外派到台灣出租的
然後物價以重劃區大坪數新大樓為主
但台灣這類市場很小
你去重劃區買大坪數新大樓租給外商 那你待租期可能要很久37F 01/07 17:42
推 tfct: 可以租給包養小女生的42F 01/07 17:44
→ duriel3313: "每年穩定4%就半個巴菲特"到底是在公三小44F 01/07 17:44
噓 Jodaro: 去問國際超級房仲zack47F 01/07 17:47
推 Brioni: 租金上漲通常都是產業園區附近或通勤方便50F 01/07 17:55
→ cunankimo: 有辦法月付四萬租金的人 可能會考慮自己買...52F 01/07 17:59
→ CaLawrence: 本金不買房拿去放美金定存就大概是4% 其實沒有很難
本金這邊沒有槓桿 考慮槓桿有點奇怪吧53F 01/07 17:59
推 prostar: 你的假設裡租金20年不漲?55F 01/07 18:01
噓 dati: 你沒有覺得你把問題複雜化了嗎,跟銀行借2200,利息2%56F 01/07 18:03
→ dati: 一年的利息就是44萬,攤12個月每個月就是3.7萬59F 01/07 18:04
→ dati: 所以出租一間2200的房子2%年報酬,租金就差不多是四萬61F 01/07 18:04
推 jaricho: 都開示30年後可漲20倍了 這等你退休少說市值4億 到時30年63F 01/07 18:05
→ jaricho: 屋齡打個75折 也有3億 租金到時應該會漲到40萬/月65F 01/07 18:05
推 kusomanfcu: 就去信貸定存美元來看看啊,不是有利差ccc66F 01/07 18:06
→ dati: 這到底跟貸款十成有什麼關係....67F 01/07 18:06
→ jaricho: 說錯 現在可租3萬5 30年後可漲到70萬/月68F 01/07 18:07
→ CaLawrence: 我還真的有欸 信貸買us corp etf
因為2200萬的房子沒辦法貸款2200萬69F 01/07 18:07
推 AkiMinoriko: 你知道S&P500近50年的年化報酬率超過10%嗎,還巴菲特71F 01/07 18:07
→ dati: 我有2200 我定存領1.2%的利息跟我有2200,現金買房出租72F 01/07 18:07
→ dati: 根本就搞錯了比較的基準74F 01/07 18:08
→ CaLawrence: ok 我們的財務邏輯好像沒什麼共識 let go 各自安好75F 01/07 18:09
→ dati: 貸款買房在這個比較中根本就邏輯不對76F 01/07 18:09
推 yeay: 有,上個月信貸一年平均約2%,美金定存一年5%,貸個2百萬賺個6萬也還不錯。77F 01/07 18:10
→ Coolno9: 租金高利息10%以內我都認為租划算
除非住的區域是低基期 不然現在進場高機率是長期置產 錢在身邊一定有更高投報率的標的 畢竟現在投進去買房不可能短期內再增貸79F 01/07 18:10
推 freekid: 簡單講兩個概念
1:出租件跟增值件的重點不同物件也不同
2:房價漲幅先行房租後行
你在房板都沒認真看文章厚83F 01/07 18:13
推 frowning1226: 新成屋拿來租人效益真的很爛,還沒算上高額房屋稅問題是買新成屋主要都是要吃價差,租人只是減低成本87F 01/07 18:14
推 s26492755: 所以我不會在重劃區做租屋件 基本上你這個會傾向拼增值
所以會以增值來比較 而非重點放在租金投報
買新房租人的 我都覺得超佛91F 01/07 18:28
推 castalchen: 高度推薦美國投資等級公司債
漲價去增貸出來 利率2% 美國投資債5-6%96F 01/07 18:34
→ supa64: 又在扯美金.都不看新聞的(攤手
加油.看好美金的各位請繼續(看戲103F 01/07 18:40
推 chen831030: 你的投報3.5*12/2200=0.019105F 01/07 18:40
→ CaLawrence: 我自己美國公司債部位也買了不少 目前感覺不錯106F 01/07 18:41
推 F93935: A7三房車3萬5 大直基河國宅差不多 神經病才去租107F 01/07 18:43
推 castalchen: 投資標的不是這個版的重點
而是房屋增值的部分確實可以透過增貸投資而變現
不一定要房租租金增加
也不會因為自住就讓漲價變成只有紙上富貴108F 01/07 18:44
→ toto123: 對啊 我也很懷疑 能不能租到3萬5
台北市都沒這種行情了113F 01/07 18:55
→ KrisNYC: 其實你的實際支出只有利息 3萬多可以cover2400萬的利息了其他的部分只是沒什麼效率的存進銀行而已 不是費用115F 01/07 18:57
推 piliwu: 台北市類似的在萬隆都要四萬多五萬,不同產品錯誤
類比117F 01/07 18:57
→ KrisNYC: 事實上你的問題應該是 我拿得出440萬現金 也貸得到1800119F 01/07 18:58
→ piliwu: 股市回測跟美金定存的懶的嘴你們了,笑話一場而已120F 01/07 18:58
→ KrisNYC: 繳得起一個月6萬 你自己會去抉擇2萬8利息比租金少一咪咪那要不要乾脆買 當然以2200~2400算是這樣
以你的取得價1600來算你一個月才繳1萬9利息
1萬9根本租不到你現在這個生活品質 絕對是選買121F 01/07 18:59
推 frowning1226: 你拿22年屋比新成屋,沒搞錯吧?
樓上那個大直基河...我自己台中市的新成屋都租到5萬台北市的新成屋租不到5萬是不同世界嗎XD125F 01/07 19:01
→ CaLawrence: 對啊所以我會說買房還是比較讚 只是我剛剛忍不住有個念頭說要不是45%我真的會開始來賣看看了128F 01/07 19:03
推 piliwu: 萬隆新成屋租金四萬多五萬左右是五年前我有同學短
暫租一年,現在
應該更高130F 01/07 19:05
推 tfct: 除了包養、隔套、合租 誰會拿5萬去住房而不買房的?
#租135F 01/07 19:13
→ toto123: 真正老闆等級 都是當地置產 租 我真的很少聽過
到處買 都很正常 租房子五萬 真的不容易
重劃區 房子又便宜 老闆買起來都是涼涼的138F 01/07 19:16
推 tfct: 老闆直接置產不就得了 還租房 講出去多難聽啊 是不是財務有問題
租房包養小三還比較好聽ㄧ點 表示有閒錢141F 01/07 19:20
→ toto123: 真的頂級外商 也是租信義大安 跟 天母。 重劃區?
而且社會住宅 只會越來越多。台北市沒地了144F 01/07 19:22
推 deltaz: 離開雙北桃園租金就不是這一回事了,所以板上一直都說南部可以買,北部的話,買賣論點正反方都不少人147F 01/07 19:24
→ frowning1226: 然後別人怎麼使用只要他不出意外房子乾淨租金正常我管他要給小5小6,關我屁事,幹嘛不買,關我屁事149F 01/07 19:24
→ deltaz: 南部四百萬成本的房子租金就8000左右了,甚至到350萬的房子就可能一樣價錢,差很多151F 01/07 19:25
推 piliwu: 南部租金報酬率平均來說比較高153F 01/07 19:25
推 piliwu: 以前不知道台南租金那麼香沒買到155F 01/07 19:26
推 deltaz: 高雄租金也蠻香的156F 01/07 19:27
噓 Tatsuya72: 租金比貸款利息低,當然是漲租金啊!157F 01/07 19:27
→ supa64: (反正我說死了.加油.相信美利國的請繼續投資下去......158F 01/07 19:28
→ deltaz: 南部不知道為什麼租金這麼貴,明明人口密度沒有雙北桃園那麼高,土地房屋供給也不少,理論上租金應該比較低才對啊?!159F 01/07 19:28
→ supa64: (等著瓜熟看戲吃席162F 01/07 19:28
推 tfct: 看來真的是包養的 才會租好房但 只租不買 這也客群要了解一下啊163F 01/07 19:28
→ wadashi1: 南部400萬成本的房子月租金才8千? 嘻~165F 01/07 19:29
→ CaLawrence: 現在考慮增貸或者轉貸為主 真的賣掉成本太高了168F 01/07 19:53
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