看板 home-sale作者 licklabium (2022mondeo wagon hybrid)標題 Re: [請益] 高雄老舊透天處理方式時間 Thu Aug 17 15:37:49 2023
: 推 licklabium: 我上個月剛買觀音區27年透天，建坪50坪，全新整理 08/17 15:01
: → licklabium: 含全新冷氣、家俱、家電、廚櫃、防水、油漆，不到70萬 08/17 15:01
: 推 l98: 樓上可能屋況不錯吧 08/17 15:06
: 推 sony0955: 不要動到泥作 也沒過度裝潢就還好...我是直接翻修兩間廁 08/17 15:06
: → l98: 所以我就有說沒人知道他當時管路翻修是怎樣處理 08/17 15:07
: 推 sony0955: 我是直接鐵皮防水 外牆防水 。廁所打掉重弄... 基礎建設 08/17 15:09
: → sony0955: 重弄 就要100了。 08/17 15:09
: → l98: 我老家也廁所重作但沒動外面管路，所以他如果原本水路暗管沒 08/17 15:10
: → l98: 動，整修是免不了泥做大翻修的... 08/17 15:10
: → momomom: 我們家廚具估價就23萬欸 油漆15萬 家具家電全包70是怎麼 08/17 15:13
: → momomom: 做到的?冷氣4個房間+客廳要裝好 也要20吧 08/17 15:13
我知道這樣分享，可能會擋到很多人財路，讓很多人不爽
但我自己疫情前整理了一間在新北、27年、27坪、三樓的舊公寓廢墟
就是因為屋況非常差，前屋主(一個退休女老師)賣了很久都沒賣出去
屋內壁癌、漏水嚴重，甚至導致二樓的廁所也漏水
但也因此讓我買到甜甜價，那時我找了超過五個設計師，報價從150萬到280萬都有
280萬都快逼近我房價了，是怎麼樣?
我後來就寫信問了ceca大要怎麼整理
ceca大來來回回跟我仔細說明，至少超過七、八封信
CECA大當時也有建議，我如果完全不懂，可以寫信問骷顱怪
我真的也寫信問骷顱怪大大，他也很完整的跟我報價，真的是甜甜價
不過因為我當時已經先找好水電師傅，所以我就乾脆自己統包
包括外牆全部包不鏽鋼鐵皮、內層打到見磚重做、隔間牆全部重做、天花板
地板、窗框全部拆除切牆加大做氣密窗、浴室整間重做分離式淋浴
陽台氣密平排窗、電線水管重部重拉、大門換門框換新大門、全戶油漆(含公寓一到
三樓梯間)、公寓一樓大門重做(這個2~4樓均分)、全部冷暖變頻冷氣、全套廚櫃
含3600W雙口IH爐和烘碗機及抽油煙機、儲熱型電熱水器
這樣全部110萬，比CECA分享、骷顱怪大報價貴了一點點，但多不到十萬
最近整理這一間透天，比較有經驗了，就花得更少，全部不到70萬
當然過程自己要花很多時間比價
很多人一定會說，因為用料不同工法不同技術不同施工人員水準不同…等等的
所以我舉廚櫃拆除清運好了，單純拆除清運，我找了六組人員來報價
從2500到18000都有人報價
再舉全部窗戶輪組更新好了，報價也從7000到44000都有人報
不知道44000的輪組是不是裝了可以冬暖夏涼
再舉先前有人和CECA在爭論，浴室可不可以只拆除浴缸重做防水
CECA說可以，而且約三萬；有人和他爭辯不行
但事實上可以，我這間透天兩間浴缸拆除重做防水、廠商報價兩萬做到好
乾濕分離淋浴拉門看我挑選的樣式，約7000~12000之間
和CECA大說的一樣
上一間也是部分區域做防水，到現在三年多快四年，樓下的漏水問題完全解決
當然啦~做起來不像樣品屋或是雜誌上那樣美輪美奐
但絕對和原本的慘況有很大的差別的
我上一間公寓整理好，隔天PO在591，家具都還沒買好，當天就三組人約看租走
這一間我開價比附近行情高了一萬左右，PO上網，一個星期十組人來看屋
昨天也順利出租了
以上真實經驗分享，報價收據我也都有留著存檔
我也很感謝在這版上跟許多人學習，我知道我還是很嫩，這是我在寫MOBILE01的
跟大家分享
https://reurl.cc/K0G4Xn
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※ 作者: licklabium 2023-08-17 15:37:49
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 高雄老舊透天處理方式
08-17 15:37 licklabium.
推 BraveCattle: CECA應該授權信件直接公開，不然一堆人寫信給他
問一樣的問題，他應該會很累3F 08/17 15:48
CECA是真的很無私在分享，不過還是會有人因反對而反對就是了
推 l98: 01 文看完了，屋況本來就不錯。 而且你又不動泥做+木工
又自己統包，真的強...
講屋況不錯是因為你地磚+壁磚都沒什麼問題
廁所沒看到，所以不知道，但看起來應該沒重作?5F 08/17 15:50
推 sony0955: 我也蠻好奇廁所的......9F 08/17 15:57
廁所我本來是想拆除浴缸，所以有找人來估價
廠商報價拆除、清運、防水層重做，兩萬做到好，剩下的就是拉門自選
我考慮再三，因為是要出租，不是要自住，拆除兩間要六萬
但拆除重做並不能讓我提高投報率，所以和水電師傅討論後，就決定保留
倒是可以提供我上一間整間拆除重做的浴室照片
馬桶、洗手抬拆除：
https://i.imgur.com/gB4kVL0.jpg
乾濕分離處拆除(原本這一區什麼都沒有)：
https://i.imgur.com/JTnzc1U.jpg
完工的模樣：
https://i.imgur.com/MubS3q6.jpg
剛買的這間透天，兩間浴室的格局配置和我整理的公寓配置一樣
所以如果有整理，應該會長得很像
→ l98: 你的用途是要出租和原PO 要自用還是有差距
當然裝潢就是看個人能力而定10F 08/17 15:57
因為我買的時候，就是設定好要出租了，這一區透天的行情是15000而已
我花更多的錢在裝修，很難提升投報率
推 rivera5566: 不是你的問題，但我看到天花板那個花紋...12F 08/17 16:29
這倒是真的，不過來看屋的人，沒有人在意這個，所以也還好
推 eulbos: 大推! 好奇一般上班族有辦法自己當統包嗎?14F 08/17 16:46
推 sony0955: 一般上班族要當統包 真的沒什麼辦法吧？除非工作性質很自由吧15F 08/17 16:54
我自己覺得第一間花在溝通、設計的時間真的很多
這是我的第二間，原則上都是利用下班後才和工班溝通流程、敲定時間
只是買在觀音，離我工作和住家來回四、五十公里，是真的挺遠的就是了
推 aikopake: 真D便宜，我做一間室內22電梯也花了13017F 08/17 16:58
因為我是窮人，只能省錢裝修，我比較羨慕您
推 l98: 看做種類，像他這種不動泥作的，如果做二休二那種，可以用休假時間來施工。18F 08/17 16:59
沒有耶，水電師傅連續來六天，隔天油漆師傅來兩天，鷹架第二天下午來搭好
然後遇到假日休兩天，接著星期一、二，共四天完成室內，再花兩天完成外牆防水
接著隔天冷氣、飲水機來安裝，隔天地板來施工
再隔天窗簾、廚櫃、家俱、家電一整天完成
再隔天木門安裝完成(這個比我預期的弄更久)
不到三週全部完工，我安排得很好
中間幾乎沒有任何空著的一天，連賣我房子的房仲都說沒看過自己安排，排這麼順利的
推 sony0955: 我看統包隨時都要跑現場 聯絡...20F 08/17 17:02
那應該是因為同時有很多案場的原因吧
像冷氣、飲水機、地板和油漆在施工，我直接把鑰匙放在門口箱子給他們施作
我連師傅長什麼樣子都沒看過，只有去驗收好，隔兩天匯款而已
推 coburn: 想看照片 尤其是浴室 可以嗎 謝謝21F 08/17 17:11
推 WMV: 推C大跟原PO 真正的大神就是實務操作賺錢又肯分享細節而不是來這邊PO賺了多少錢在純炫耀22F 08/17 17:17
省一元和賺一元，是等值的
推 yihua2: 推 謝謝分享24F 08/17 17:50
推 mitic1029: 說是投資客，結果是工頭，辛苦錢啊，還是以前轉賣預售屋爽躺著賺25F 08/17 17:59
會辛苦嗎?
我這樣常常下班跑過去看狀況，大概三週內去了十趟吧
車程算20個小時，在那自己清理打掃算五十個小時好了，油錢加過路費算三千
如果按照設計師常用的一坪幾萬來算，透天50坪，一坪抓5萬就好
隨便也要250萬吧?那我就省下了190萬了
70個小時省下190萬，時薪高達兩萬七，是我時薪的75倍
不划算嗎?
更何況，我昨天簽約出租兩年，以房價加各種費用再加裝修總價來算
投資報酬率超過6%
如果把開槓桿算進去就更高了，我是覺得很值得啦
是真的!
最後跟大家分享我自己錄製的看屋影音
https://www.youtube.com/watch?v=plp8E5ZHzUc
※ 編輯: licklabium (111.248.178.139 臺灣), 08/17/2023 21:09:49
※ 編輯: licklabium (111.248.178.139 臺灣), 08/17/2023 21:14:45
推 guojj: 真厲害35F 08/18 00:27
推 hdw: 好厲害~~~!!!36F 08/18 00:53
推 jejeyu: 其實阿！真的自己找過工班就知道...找設計師就是兩倍價....找統包就是1.5
反正花時間花心力花錢，總是要選一個38F 08/18 09:49
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