看板 home-sale作者 gugeegee (咕雞雞)標題 Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?時間 Mon Sep 18 13:19:38 2023
身為青埔外圍住了25年的我，有幸在新竹竹北上班，對於青埔高鐵特區的了解大概是這樣
：
1. 桃園重劃區大多屬「多點重劃」沒有一致的重劃統整性
例如竹北高鐵特區啟用後，陸續將縣一二三水瀧法院中國醫等重劃區一起進行重整，連續
性很高，左接華興重劃中華路，舊城區的博愛街，中間國一搭配縣二縣三，再加上竹北人
口21萬，搭配竹科的高薪，才有了現在的竹北
桃園早在15年前就啟用高鐵特區，當時的桃園主要還是由中壢市區，桃園市區為主要人口
聚集地，理論上重劃應該要從海華往北 A20開始與高鐵重劃區一起整併，人口遷移才有人
願意從海華周圍慢慢延伸往高鐵區，而當時高鐵區開案量遠低於竹北，而且開發時間過長
，桃園市民想購入高鐵區的意願不高，青埔的前期發展過於可惜
2. 交通部分
如果認真看路線圖會發現青埔就像孤島一般，離各個舊城區服務業以及商辦都有一定的距
離，所以青埔目前主要還是由高鐵通勤圈（竹北板橋台北南港外溢）以及中壢工業區的高
薪公司（例如台達）在支撐
3. 青埔內部開發也不夠集中
重劃區這麼大，結果建商零零散散的在各個建地開發，人口不夠集中，當然人流就被分散
了
4. 計畫內容，設備維護與新興重劃區差異甚大
因為重劃區大，大部分建商還在養地，開發時程過久，還在用舊式的人行道，沒有人願意
規劃商業空間，沒辦法在新建案店面開明火餐廳
5. 房價
以目前的狀況，青埔房價目前屬於大家不願入手的狀態，因為相對於接近高鐵周邊的房價
已經接近雙北，外溢入手意願會降低，而周邊的大部分A17/A19還是以桃園本地人工作居
多
6. 個人期望
因為地緣因素，個人也在青埔購入一間房，我個人認為房價不應如此病態，我更希望人口
進駐，逐漸靠人流撐起周邊機能，讓桃園與中壢的店長願意進駐青埔店面，現在青埔算是
蠻清幽的，對於未來發展還是有所期待，說實在什麼青埔信義區我是覺得過譽了，也不用
到這種程度，只要可以造就一個宜居的環境（公園綠地，人行道，交通，醫療，生活機能
），且房價合理，有需求的人就會願意買單的。
如果要投資炒房，個人覺得其他地方更好更適合，青埔房價搞到如此病態只會糟蹋這個地
方而已……
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※ 作者: gugeegee 2023-09-18 13:19:38
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?
09-18 13:19 gugeegee.
… ×6
推 yiliang1107: 4、5跟市況有出入
第五點近期客群都以三北為主
第4點 一堆明火餐廳==
青埔房價不變態，只是桃園在地人不再是
主要客群…這點要認清現實。1F 09/18 13:21
推 muserFW: 1 2 3 4點是對的 5我覺得怪怪的 一坪4x萬在雙北感覺買不太到什麼好房子8F 09/18 13:31
推 o523874: 你太誠實 幫你補血10F 09/18 13:32
推 asole: 完全同意，青埔是個宜居之地，希望房價不要太高，讓更多年輕家庭進來
個人去年又簽了一間森plaza 希望幾年後也可以為青埔高薪就業盡一份力11F 09/18 13:32
推 muserFW: 希望青埔房價能在這休息就好 等人和機能進來了健康緩漲就好15F 09/18 13:41
推 Beard5566: 目前機能離成熟還有一段距離吧 冷冰冰的感覺17F 09/18 13:45
推 coonash: 太認真了，有人出來戰才會漲，屢試不爽18F 09/18 13:53
推 Tatsuya72: 推一樓y大，看一下烏日高鐵好嗎？青埔房價根本不算高更不用說跟新北比，五股早就一坪4X，往上林口跟溫仔圳19F 09/18 14:02
推 kuosos520: 我說一下目前的現實，不做預測
中古屋屋主hold的很緊，市場上沒有量
建商只想推賣向不佳的座向，棟距低沒景的
視野好的，樓層好的，建商一直鎖著
其他重劃區越蓋越小，拉單價，降總價求買氣
青埔前兩年出了一些鳥籠案，幾乎完銷
線上新建案反倒推大案，單價不動，總價向上
年輕小家庭沒背景想進駐的
可能要往前幾年投資客買來出租的房型找
目前規劃新推案，都很“自住“，坪數沒在客氣，總價也沒在客氣21F 09/18 14:04
→ yiliang1107: 勝輝一邸三筆交易，破百破億
竹北站前70萬up/坪34F 09/18 14:06
→ yiliang1107: 青埔站前國家大院 站前A+還有40萬上下
認真說，去市場看看啦。不要用既定印象來討論。
就看前後站點作為一個判斷依據，不難吧
頂多再外加一個A7，大致上青埔重疊客群就在裡面
國際盤的客群就先不討論。37F 09/18 14:07
→ Tatsuya72: 講一句殘酷的 你住區內後不會想要只能買2、30的當鄰居42F 09/18 14:11
推 yytseng: 青埔頂標也才55萬，怎麼逼近其他地區了？你是不是沒在看別區多少了！44F 09/18 14:12
→ yiliang1107: A20綻平均38萬/坪，最低34.6萬、最高41.6萬46F 09/18 14:13
→ yiliang1107: 其實2X萬那個時候回跌就給自住客入場時間
去年青埔盤整一整年到今年Q2
也算是給自住客入場
其實…大溪人蠻有錢的XD
外加沒有供給，66快速道路交流道又開通48F 09/18 14:14
→ yiliang1107: 那個因為上下班時間，會有中科院交通車
外加中科院的下班潮，要錯開比較好。
就員林路上那個麥當勞，對街還有肯德基58F 09/18 14:19
→ yiliang1107: 我覺得會XD…航空城、北桃園都建設（分瓜）
的差不多，為了桃園區內均勻發展（有一ㄡ ㄕㄨㄟ）大溪龍潭勢必會有動作，但是也要各自投資規劃
有搭上時機點。62F 09/18 14:21
推 ultradev: 多點重劃是因為桃園很大，比新竹大多了，而工作也是分散在各地，各地都有重劃區才是好的，也可均衡發展
近十年前那波房價大漲時，青埔就一直是未來價，結果就是像你說的人口成長有限，加上店租高，店家不易生存，這問71F 09/18 14:27
→ ultradev: 題很難解決。未來青埔還是會像現在這樣人潮在商場及車站76F 09/18 14:31
→ ultradev: ，也只有那裡的店家能夠活得好一點，其它就是開開關關。yilang1107如果沒有論述能力了，可以不用硬回78F 09/18 14:32
→ ultradev: 無視問題，活在自己世界中，幻想問題不存在，真幸福呢81F 09/18 14:36
推 ultradev: 第四點也是蠻大問題，例如人行道，很多寬度不夠，又年久失修，也是不像一個大型重劃區。83F 09/18 14:38
→ kuosos520: 我記得人行道問題，以前是在講竹北，現在變青埔了XDD其實房價漲起來這些問題都不是問題了
還沒漲起來到處都是問題
漲不多，就有人說漲太多
正在漲，就有人說正在跌
其實都是沒漲夠的問題，真的漲夠了，都沒這些問題85F 09/18 14:41
推 iamala: 我就是喜歡青埔路上沒啥人，房價不漲沒差。喜歡到處都是店家的住其他地方吧…91F 09/18 14:41
→ ultradev: 亞矽在青埔的規模不大，就是幾棟大樓，位置和定位也很難跟內科南軟遠東通訊園區競爭，所以目前進度也是緩下來了93F 09/18 14:42
→ ultradev: 青埔早年才叫沒人，現在的假日人車一堆，也不像以往清幽97F 09/18 14:44
→ ultradev: 了。近幾年房價漲，青埔站前多了一堆大樓，可惜好幾棟都99F 09/18 14:45
→ yiliang1107: 無論你想法再多再如何，問題就是與市場相悖
代表你說的「問題」，已購戶都能接受
物有所價100F 09/18 14:46
→ ultradev: 是宿舍型住宅，太密集，外觀也不好看，例如IKEA旁那棟，103F 09/18 14:46
→ ultradev: 晚上打燈的水準好像北韓大樓...105F 09/18 14:47
推 ultradev: 就算是投資客覺得青埔這些自住客才有親身體驗的問題不重107F 09/18 14:52
推 firzen48: 第一點深深有感 青埔 過嶺 草漯 大園都自成一格108F 09/18 14:52
→ ultradev: 要，不希望別人點出來，但自住的人，尤其是外縣市的人，109F 09/18 14:53
→ yiliang1107: 永遠都幻想，別人純投資XD
我是覺得啦 不要把別人當白癡110F 09/18 14:53
→ ultradev: 還是該多研究一點，不要被那些不想你知道太多的人誤導了112F 09/18 14:54
→ yiliang1107: 花個千萬起跳買房， 基本上功課都做足了
沒做功課買的，基本上容錯率也高沒差
所以結果就是，他們認清自己能力負擔
也了解青埔問題後，取捨下選擇買入113F 09/18 14:54
→ ultradev: 有些人他已經沒有論述能力反駁了，所以就會開始扯別的，但青埔的問題是一堆人都條列出來過的，可以自己去研究，117F 09/18 14:56
→ yiliang1107: 我上面提供前後站點房價不是數據嗎
你還都感覺誒XDDDD
道路不好 沒有騎樓 走路超熱 雨天痛苦119F 09/18 14:56
→ ultradev: 白天晚上都去看看，去散步看看，對自己決策最有用122F 09/18 14:57
→ yiliang1107: 這些都是事實啊，重劃區哪一個不是這樣演變過來
機能不足到慢慢齊全，價格也看開始漲
不只白天晚上好嗎，最好上下班時間搭高鐵的
自己實測一下比較重要。123F 09/18 14:58
推 AhJaTyYn: 40幾雙北能買什麽好東西？127F 09/18 14:59
→ yiliang1107: 反正青埔，就是新竹以北最便宜的高鐵重劃區。
能接受就來，不能接受就多賺錢回台北市128F 09/18 15:00
噓 bogy26: 4字頭=雙北公寓 誰還跟你通勤 還鳥不生蛋 人流因少子化只會越來越少130F 09/18 15:02
推 AhJaTyYn: 喔對應該講台北 新北直接跳過就好135F 09/18 15:05
→ yiliang1107: 拜託來討論價格的 先做點功課好嗎
每次都害我空歡喜一場138F 09/18 15:05
推 ericseak: 喜歡住舊公寓的還是去買雙北好了140F 09/18 15:06
→ yiliang1107: 雙北現在好的點也不好找
就是捷運站出200公尺左右的，新青安後141F 09/18 15:06
→ ericseak: 就一條高鐵就值得比其他桃園重劃每坪加十萬了143F 09/18 15:07
推 AhJaTyYn: 有人只要門牌對了其他都不重要我都忘了144F 09/18 15:07
→ yiliang1107: 新北二環的物件被掃一遍，一環不用說
貼出了 基本開價60萬/坪，50年老公寓145F 09/18 15:07
→ ericseak: 如果沒有高鐵需求其實過嶺不錯147F 09/18 15:08
→ kuosos520: 買個新北公寓三樓
車子停800公尺外停車場
追垃圾車，自己中午回家拿包裹
一樓可能是做資源回收阿桑，樓上是隔套出租
一坪買45，然後笑桃園買45很盤150F 09/18 15:09
→ kuosos520: 不敢說買公寓不好，但就不同生活選擇
拿公寓比新大樓就是再鬧而已156F 09/18 15:10
→ yiliang1107: 我覺得買台北市區、新北蛋黃的舊公寓不錯啊
機能好，走路都有騎樓，只要價格便宜當然能買
還可以抽個樂透，基泰在旁邊XDDDD
就每個人選擇的生活方式不同，沒有對錯
每次都來拉仇恨值的就很煩XDDDD158F 09/18 15:12
→ kuosos520: 台北沒得選，有好的公寓當然好
新北重劃一直再開，精華地段再轉移
除非捷運好站或高鐵這種
不然一個不小心市區轉移，鄰居素質會越來越差
就個人選擇
例如三峽舊市區跟北大肯定是兩個世界
以前也沒人看二重江翠北163F 09/18 15:18
推 Fulva9507: 鼻子摸一摸，有多少錢就做多少事，幾百幾千萬的事情，有做功課，有那麼容易被騙？成天幻想別人都要騙你還那麼愛問跟討論幹嘛Xd 等到發展完變成送分題的時候，你又搶不贏人171F 09/18 15:35
推 azasibyl: 基本沒說錯，但我覺得青埔房價並不病態。青埔就幾乎都新房，不管哪裡的新房價格都上去了。青埔並沒有特別誇張呢…176F 09/18 17:02
推 allenbret: 青埔最大的問題 會是在不知道哪個天才設計的交流道 塞到哭 早上青埔開車要進台北以為走高架進台北 不好意思 一樣回堵 還有附近完全沒就業機會 跟竹北的狀況差很多 不能相提並論
還有那地方被炒到不像話 唯一的價格不再有優勢 建商一直想拉價 沒地緣關係的雙北客就回防家鄉了 沒人想住桃園通勤 還有桃園有個很大的問題 交通道路亂七八糟 根本要打掉重練 八德 平鎮 中壢 桃園春日路 舊桃園車站看了只能搖頭 在題桃園跑業務的我 每天開車進出桃園各地方 原本想買青埔 或小檜溪 對桃園越來越熟 真的越來越無言 還是回防雙北了 真的城鄉差太多了….179F 09/18 17:18
推 prichman: 桃園未來就是青埔+航空城 4000公頃 有興趣可以看看航空城目前的都計 別想太多題材 就當作是超級擴大青埔二期 這重劃面積跟街廓 桃園沒有一個能打的190F 09/18 17:39
推 HOPAN: 站前都已經要蓋滿了哪裡是還在養地
到底多久沒去193F 09/18 17:43
推 f06123k: 說到桃園的痛點了 蠢到規劃結果是 彼此間不相連貫、多點開花、各自為政，導致資源分散 無法共享195F 09/18 17:49
推 allenbret: 桃園市 中壢 八德 三大區 你看那個連接道路 慘不忍睹你們可以試試看 八德到中壢怎麼走 保證無言197F 09/18 18:54
推 muserFW: 桃園以前是縣又是兩個族群不同互不往來的雙核心都市 先天格局就是各自為政 要改變沒那麼快200F 09/18 19:06
→ bogy26: 還要找4字頭的嗎 勸你板橋賣掉直接進城了啦 鄉巴佬204F 09/18 19:08
→ yiliang1107: 中研院 那裡 抱歉 有錢也不買XDDDD
你選的兩個離高鐵的都太遠了 哈哈哈哈
萬里金山水岸宅也很便宜 b大可以考慮喔
拿一堆偏遠地帶跟高鐵旁邊比
你也行行好 找了那麼久只找的這個
不好意思台北市有新大樓 正在蓋，房價三位數205F 09/18 19:09
推 bogy26: 反正要通勤的就自己考慮囉 通勤方式很多 不是只有搭高鐵211F 09/18 19:30
→ castlabell: 連接道路問題在桃園吳很爛那時候機捷根本沒考慮桃園人通勤212F 09/18 21:40
推 gothmog: https://bit.ly/3LsnFXB
這篇寫得很好 我說過 A7也是一樣問題
漲太快了 被QE搞到全世界房地產大漲
沒有生活機能的重劃區 房價漲太快
只會造成後續人口不足問題 因為都漲未來價
可是生活機能完全不夠 吸引不到買的起高價房人214F 09/19 06:50
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