※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-01-08 14:12:12
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 投資第一間公寓頂樓，接下來該如何處理
時間 Fri Jan 8 10:08:47 2021
現在小魯第一次投資，買一間中古舊房
(公寓頂樓)，交屋屋況有一點鋼筋外露，
天花板壁癌嚴重，廁所是還滿正常，但是
廁所相當老舊，現在有打算出租出去，租
個10年再賣，因目前現況是無法住人，想
請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租
，又希望租客素質不能太差，又想放個10
年在賣，通常你們再維修上廁所會整個從
弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、
壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也
都弄新的嗎?提供系統家具，會這樣嗎?還
是簡單刷漆就好，因為有考慮到，若把設
備都弄好，房客會不會破壞或是偷走，但
又怕沒整修好，價金無法吸引到好的租客
，也擔心投入太多成本，未來時間不好賣
掉，像這類的房子要怎樣用才能吸引好租
客又能到時脫手時用低的成本賣出。
--
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推 : 有請骷髏大1F 01/08 10:15
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 10:17:41→ : 沒先了解 就衝...挺勇敢的2F 01/08 10:18
買房真的要衝動，我衝過頭喔
推 : 你準備套牢吧......光裝潢你就可以超出一倍以上預算3F 01/08 10:19
不是自己住應該不會用太高檔裝潢，大大你又誤會我了
依妳這樣說CECA應該套很多了，套到脫褲褲!
推 : 去Interior版開需求 那邊很多設計師或統包在接案4F 01/08 10:20
→ : 之前幫家裡分析一下舊房子整理出租的成本之後就不是很5F 01/08 10:22
→ : 有動力做下去了
1;37m→ : 有動力做下去了
那CECA怎都買中古，我應該不可能找設計師和統包，畢竟不是自己要住
[1;37m推 kutkin: 你至少廁所弄好，壁癌可做可不做 01/08
1→ : 設備最基本熱水器要裝吧，其他現況交屋7F 01/08 10:25
→ : 你真的很怕被幹東西的話
1;37m→ : 你真的很怕被幹東西的話
謝謝你的建議，我會採納
[1;37m推 grotwpig645: 裝潢100萬你租多久可回本 01/08
11;31m
不是自己住不想花這樣多裝修喔
[1;31m→ kutkin: 你先跟我講位置跟租金才好判斷 01/08
1→ : 你怎麼會買了才在想這個問題...9F 01/08 10:26
→ : 這不是買之前就要先考慮好... 而且這還不是第一考慮項目...10F 01/08 10:27
推 : 浴室重做...其他盡量DIY11F 01/08 10:28
你和我目前初步想法一樣，不知道CECA怎樣用?
我好奇想學習
推 : 系統家具免 ikea買一買就好12F 01/08 10:28
→ : 床椅桌櫃四樣
→ : 床椅桌櫃四樣
推 : IKEA不耐用 買一買台灣廠的家具成家專案就好了14F 01/08 10:29
→ : 經驗告訴我浴室畫龍點睛，所以我幾乎只有浴室15F 01/08 10:29
推 : 完蛋16F 01/08 10:29
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:35:16→ AIronKuma …
→ : 租房你要耐用....嗯18F 01/08 10:30
→ : 請人來做。其他自己看影片學。剛開始要花頗多時間19F 01/08 10:31
→ : 你用廉價ikea賣相都比台灣家具好了20F 01/08 10:31
推 : 反正絕對不可以買billy書架 XD 除非你三個月要見房客1次21F 01/08 10:31
推 : 負重類的別買就好 其他壞了就換新22F 01/08 10:35
→ : ceca好像都自己做 你去google他推文
1;37m→ : ceca好像都自己做 你去google他推文
CECA都自己來喔!太強了!看到都要彈出來了!
[1;37m推 kutkin: 不找統包就找特力屋之類 01/08
1→ AIronKuma …
你是認真嗎?她現在人在...........
推 : 光基礎工程就可能破百.....家具是很後面的事了...25F 01/08 10:39
不是自己住!不是自己住!不是自己住!
→ AIronKuma …
→ : 而且連坪數屋齡等等都沒給，猜也無從猜起....27F 01/08 10:41
快30年，快30坪
推 : 廚房廁所重作，廚具買現成的就好，吊櫃平台水槽3萬內28F 01/08 10:41
特力屋居家修繕中心
特力屋居家修繕中心，是誠實可靠的裝修專家。從居家設計裝潢、局部裝修至維修保養。價格透明、專業施工、貼心服務，並提供1年保固、防水工程保固3年、終生維修服務，協助您解決「家」的大小事。 ...
特力屋居家修繕中心，是誠實可靠的裝修專家。從居家設計裝潢、局部裝修至維修保養。價格透明、專業施工、貼心服務，並提供1年保固、防水工程保固3年、終生維修服務，協助您解決「家」的大小事。 ...
→ : 油漆刷過，地板鋪塑膠地磚，剩下阿里阿紮的看狀況做30F 01/08 10:42
→ : 這很多範例 20萬可以做完31F 01/08 10:42
→ : 全部弄好大概50萬32F 01/08 10:42
→ : ceca有自己的工班不是嗎33F 01/08 10:44
推 : 對，應該說他自己就是統包34F 01/08 10:45
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:46:46→ : 很多東西不是你一句 不是自己住 就能便宜35F 01/08 10:48
真的，現在真的不好賺錢，這行業很深，我正在學游泳，謝謝
推 : 你就591開一開 看看週遭房東都提供什麼36F 01/08 10:49
推 : 廁所地磚2.5萬，壁磚5萬，天花板1萬，臉盆馬桶+改管2萬37F 01/08 10:50
→ : 用你自己是房客的立場去想你要什麼就很清楚38F 01/08 10:50
→ : 乾溼分離2萬，毛巾架送你啦39F 01/08 10:51
噓 : 桃園公寓？基本上不用花錢整理平出吧，賺不回裝潢的40F 01/08 10:51
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:53:14→ : 全室油漆5萬，塑膠地磚5萬，電線更換2萬41F 01/08 10:53
→ : 整理過租價可能可以多3成，假定從1萬變1萬3，每個越多
→ : 整理過租價可能可以多3成，假定從1萬變1萬3，每個越多
推 : 就算不是自己住...防水工程還是得做，要不然未來花更多43F 01/08 10:56
→ : ，費用看工法...30年了水管要不要重配，明管暗管，看口
→ : 數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油
→ : 漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不
→ : 少了...
→ : ，費用看工法...30年了水管要不要重配，明管暗管，看口
→ : 數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油
→ : 漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不
→ : 少了...
→ : 3千，一年多3萬6，花50萬整理要14年才回本48F 01/08 10:56
→ : 但不整理可能租不出去喔
→ : 但不整理可能租不出去喔
→ AIronKuma …
看不懂喔!誰的工廠在哪??
推 : 或是不整理，以市價的8成租，應該也租得掉51F 01/08 11:00
→ : 假定市價1萬，整理後變一萬3，十年共收156萬，裝潢50萬
→ : 實收106萬
→ : 不整理以8千租，十年收96萬
→ : 整理會比較划算，1萬3的房客會比8千的生活水平高一點
→ : 假定市價1萬，整理後變一萬3，十年共收156萬，裝潢50萬
→ : 實收106萬
→ : 不整理以8千租，十年收96萬
→ : 整理會比較划算，1萬3的房客會比8千的生活水平高一點
推 : 鋼筋外露大面積壁癌不太可能租得掉了56F 01/08 11:07
推 : 看你公寓殘值還多少，兩三百的公寓 在花兩三百整理 頭殼壞57F 01/08 11:08
→ : 去
→ : 去
推 : 租太便宜真的要小心租客素質...奇人很多....59F 01/08 11:08
謝謝大大的提醒
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:10:28
→ : 你也知道，如果屋況太差，租客素質難高。你只要想想你60F 01/08 11:10
→ : 希望的租客水平要什麼屋況，回推該屋況要花多少錢處理
→ : 。
→ : 希望的租客水平要什麼屋況，回推該屋況要花多少錢處理
→ : 。
→ : 頂樓沒做防水沒救了，不是天花板刷油漆就能撐十年63F 01/08 11:12
大大氣氣了喔，我會聽你的，頂樓防水採羊毛氈鋪7層，給他鋪好鋪滿，良心事業
謝謝大家
推 : 不是自己住 壁癌 防水 水電就可以做一半嗎 zzzzzz64F 01/08 11:15
大大抱歉把你惹生氣了，消消氣，好奇問一下你是租客吼!
推 : 防水、天地壁廚衛，時間到增貸收回裝潢成本65F 01/08 11:21
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:22:58
→ : 不用100安啦66F 01/08 11:22
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:26:06※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:31:48
→ : 你這樣問部會有一個準，抓重點，至少先符合法規，不67F 01/08 11:36
→ : 然出意外，你肯定被告。
→ : 符合法規再想下一步，而且隨著租客類型的不同，你裝
→ : 潢的重點不會一樣。
→ : 在符合法規之後，你該想的是"要租哪種類型的客人"
→ : 下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"
→ : 然出意外，你肯定被告。
→ : 符合法規再想下一步，而且隨著租客類型的不同，你裝
→ : 潢的重點不會一樣。
→ : 在符合法規之後，你該想的是"要租哪種類型的客人"
→ : 下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"
謝謝大大你這樣誠懇回答，法規一定會符合，我也不打算隔套，謝謝你
，我目前在找方向中
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:41:44
→ : 方向是承接前一個問題"租哪種類型的客人"，強度是在73F 01/08 11:40
→ : 方向確立後，進一步延伸，這時候會涉及"必要性"。
→ : 這就涉及你對客人洗好的敏感度
→ : 方向確立後，進一步延伸，這時候會涉及"必要性"。
→ : 這就涉及你對客人洗好的敏感度
噓 : 伸手牌XDDD76F 01/08 11:46
推 : 找一個你信任的統包，跟她講預算她就會幫你配了77F 01/08 11:51
→ : 很多都是便宜又耐看，但不一定好用（反正不是自己用沒差
→ : 啦）
→ : 至於說租那一類型的，那也要看你地點在那
→ : 隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子
→ : 冷氣的話就選保固最長的就好了，耗不耗電節不節能都跟你無
→ : 關
→ : 很多都是便宜又耐看，但不一定好用（反正不是自己用沒差
→ : 啦）
→ : 至於說租那一類型的，那也要看你地點在那
→ : 隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子
→ : 冷氣的話就選保固最長的就好了，耗不耗電節不節能都跟你無
→ : 關
謝謝你誠摯的回答。
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:10:52
→ : 看房前出價就要想好的問題84F 01/08 12:13
→ : 確認你想收多少租金 決定你的受眾 針對你的受眾去整
→ : 理房子
推 : 不影響安全的 能自己diy就diy
→ : 確認你想收多少租金 決定你的受眾 針對你的受眾去整
→ : 理房子
推 : 不影響安全的 能自己diy就diy
大大這部分理念和我一樣，謝謝你花時間和我說感恩
→ : 我也是置產十年後看情況買賣的88F 01/08 12:16
推 : 不如認真把牆、地、管線整理一下 明年加20%-30%賣89F 01/08 12:17
→ : 不然這樣出租無法回本的 台北才有可能
→ : 不然這樣出租無法回本的 台北才有可能
推 : 其實我剛也想跟他說 這種整理完 要賣才容易回本 整91F 01/08 12:18
→ : 理房子的成本太高了啦
→ : 而且放十年後的競爭力夠嗎 也沒提到地點
→ : 理房子的成本太高了啦
→ : 而且放十年後的競爭力夠嗎 也沒提到地點
其實我是CECA迷，他曾說過再偏僻點買夠低一樣賺
我也在想我應該滿的夠低，放10年當定存概念，謝謝
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 12:31:39
推 : 加蓋94F 01/08 12:29
→ : 先幫你QQ95F 01/08 12:31
→ : 入手低就可以了 我常常也說 整個物件沒優點 價格也可96F 01/08 12:32
→ : 以成為你的優點
→ : 你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金
→ : 成本 取個中間點
→ : 另外一種想法是 不考慮裝潢多久才能回本 至少整理好
→ : 一點可以篩選租客的素質
→ : 通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過 超精
→ : 彩
→ : 以成為你的優點
→ : 你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金
→ : 成本 取個中間點
→ : 另外一種想法是 不考慮裝潢多久才能回本 至少整理好
→ : 一點可以篩選租客的素質
→ : 通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過 超精
→ : 彩
跪著和你說謝謝
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:47:04
推 : 不是自己住這幾個字就能便宜到哪。。基礎工程該做還是104F 01/08 13:24
→ : 得做好，不然之後賣掉還要處理也麻煩，我剛結束五年套
→ : 房租約轉有殼族，前房東 東西就用的還可以，大金變頻
→ : 國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩
→ : 選好租客，都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空
→ : 窗期，別自以為便宜了 後面反而虧
→ : 得做好，不然之後賣掉還要處理也麻煩，我剛結束五年套
→ : 房租約轉有殼族，前房東 東西就用的還可以，大金變頻
→ : 國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩
→ : 選好租客，都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空
→ : 窗期，別自以為便宜了 後面反而虧
推 : 你會不會淘寶，家具可以省一半以上，油漆壁紙自己會的話省110F 01/08 13:25
→ : 更多，浴室是重點抓20萬，乾濕分離一定要，防水做好。廚房
→ : 就人造石檯面加水槽，基本三機，抓10萬，冰箱越大越好，最
→ : 好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷，天花板就軌道燈
→ : 照明，地板就塑膠地板，電視越大越好反正很便宜，光纖牽一
→ : 下，大門裝個密碼鎖，這樣就看起來很高級啦
→ : 更多，浴室是重點抓20萬，乾濕分離一定要，防水做好。廚房
→ : 就人造石檯面加水槽，基本三機，抓10萬，冰箱越大越好，最
→ : 好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷，天花板就軌道燈
→ : 照明，地板就塑膠地板，電視越大越好反正很便宜，光纖牽一
→ : 下，大門裝個密碼鎖，這樣就看起來很高級啦
推 : 我之前學生期曾住過小到靠北的套房，一個月租金3000多116F 01/08 13:26
→ : ，結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客，我也是傻眼
→ : 都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓，之後加裝下樓裝水
→ : 看熱鬧 租客已被上銬，好像是吸毒通緝犯的樣子，租
→ : 金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半
→ : ，結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客，我也是傻眼
→ : 都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓，之後加裝下樓裝水
→ : 看熱鬧 租客已被上銬，好像是吸毒通緝犯的樣子，租
→ : 金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半
→ : 對，還有樓上說的冷氣，大金日立國際變頻三選一121F 01/08 13:26
→ pz5202 …
推 : 這個社區有很大好處 可以拜託警衛幫忙注意 有些有ap126F 01/08 13:46
→ : p的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費
→ : 可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態
→ : p的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費
→ : 可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態
推 : 電視反而可以買二三線品牌的 沒有差太多 也很容易換129F 01/08 13:48
→ : 其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不
→ : 好更換
→ : 其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不
→ : 好更換
真的感謝樓上，各位大大說的，我謝謝你們，跪恩
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 13:52:07
推 : 電視 40吋白牌 5000有找 蝦皮有 我前後買過六次 沒壞132F 01/08 14:00
→ : 過
→ : 過
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