※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-05 05:14:09
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 新手如何學習房地產投資
時間 Wed Aug 4 11:03:49 2021
看了一下版大部分討論是以自住房為主。想請教新手若以投資置產角度，應如何學習？
股市反而資訊很多，看殖利率看eps看產業是否有前景等，還有一些技術指標或籌碼面可
以觀察。
股市反而資訊很多，看殖利率看eps看產業是否有前景等，還有一些技術指標或籌碼面可
以觀察。
但房市投資教學的資訊好像很少。
目前手邊有點閒錢想置產，但是看來看去看不懂。本身住台北，新房不是太小就是太貴，
中古隨便一間看順眼的也要兩千萬以上。都不是小錢，該怎麼評估我投資下去的報酬率是
否值得？且台北也不太能用租金看報酬率，幾乎都只有2%-3%，要買都是看在資本增值潛
力。但是否有潛力增值要如何估算？
中古隨便一間看順眼的也要兩千萬以上。都不是小錢，該怎麼評估我投資下去的報酬率是
否值得？且台北也不太能用租金看報酬率，幾乎都只有2%-3%，要買都是看在資本增值潛
力。但是否有潛力增值要如何估算？
我的感覺幾乎都是消息面，好像不像股市有一些很明確的數字指標可以參考？
希望板上有人可以指點菜鳥一個方向。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.45.102 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X2WENuQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628046231.A.E1A.html
→ : 隨便買 只會漲不會跌1F 08/04 11:23
推 : 先花幾十個小時爬ceca的文 選有用的資訊看2F 08/04 11:48
→ : 接著去看一些地產新聞 找建商購地動向 政府政策
→ : 接著鎖定特定區域看實價登錄變化
→ : 接著去看一些地產新聞 找建商購地動向 政府政策
→ : 接著鎖定特定區域看實價登錄變化
推 : 低買高賣5F 08/04 11:56
推 : 付錢找資深的地政士上課，先學基本觀念。6F 08/04 12:09
→ : 想投資的話一定要買的便宜7F 08/04 12:18
推 : 買國外REIT, 基本面透明，手續費低，法令照顧合理8F 08/04 12:32
推 : 學ceca 挑法9F 08/04 12:33
→ : 沒少子化隱憂，不用擔心賣不出去或租不出去或訪客自殺。利10F 08/04 12:33
→ : 率遠高於台灣房租
→ : 率遠高於台灣房租
→ : 就是資訊不對等才有套利空間啊12F 08/04 13:19
推 : 如果原po並沒有資訊優勢，被套利的應該會是原po13F 08/04 13:54
→ : 最多的狀況就是目前很多屋主的狀況，被套又不願意賣，所以
→ : 房價沒跌但資金卡死數年，直到下次炒房熱再起
→ : 想要買的便宜，原po要先跟房仲很好，因為有困難的屋主的好
→ : 物件不用幾周早就賣掉。與其去期待房仲優先照顧自己，不如
→ : 找專業管理的國外reit,畢竟人家是專業的管理機關，這點優勢
→ : 遠勝多數散戶。而且人家收到手續費遠低於仲介費用
推 : 自從看過專業炒房客，我大蓋知道散戶絕對沒有優勢。人家自
→ : 己養房仲，土木，裝潢。可以用市價一半以上成本養房。用法
→ : 人手段節稅。這些原po連十分之一都沒吧
→ : 最多的狀況就是目前很多屋主的狀況，被套又不願意賣，所以
→ : 房價沒跌但資金卡死數年，直到下次炒房熱再起
→ : 想要買的便宜，原po要先跟房仲很好，因為有困難的屋主的好
→ : 物件不用幾周早就賣掉。與其去期待房仲優先照顧自己，不如
→ : 找專業管理的國外reit,畢竟人家是專業的管理機關，這點優勢
→ : 遠勝多數散戶。而且人家收到手續費遠低於仲介費用
推 : 自從看過專業炒房客，我大蓋知道散戶絕對沒有優勢。人家自
→ : 己養房仲，土木，裝潢。可以用市價一半以上成本養房。用法
→ : 人手段節稅。這些原po連十分之一都沒吧
推 : reits不是給散戶買的23F 08/04 14:23
→ : 你不能開很高的槓桿就失去意義
→ : 你不能開很高的槓桿就失去意義
推 : 有百元美金就能玩reit, 實在不知道散戶不能玩是哪門子的言25F 08/04 14:56
→ : 論。
→ : 原po自己Google一下就能驗證的事
→ : 如果用po有股票經驗的話，開槓桿是增加財務風險的道理不會
→ : 不懂吧。
→ : 老話一句，自住再來買房，長期的話成本可以攤掉。若是投資
→ : ，那國外reit 樂勝
→ : 論。
→ : 原po自己Google一下就能驗證的事
→ : 如果用po有股票經驗的話，開槓桿是增加財務風險的道理不會
→ : 不懂吧。
→ : 老話一句，自住再來買房，長期的話成本可以攤掉。若是投資
→ : ，那國外reit 樂勝
推 : 我覺得二樓給的建議很具體啊～32F 08/04 15:02
→ : reit投資，百元到數億美元都可以33F 08/04 15:04
推 : 而且房地產漲，reit就漲。換手費用房地產是重稅，reit則外
→ : 國人無資本利得稅
→ : 這是50%和0%的插別
推 : 而且房地產漲，reit就漲。換手費用房地產是重稅，reit則外
→ : 國人無資本利得稅
→ : 這是50%和0%的插別
推 : 我講的是實務上37F 08/04 15:13
推 : 台灣房地產1000萬物件賣不到1200萬就是賠。reit1000萬，賣38F 08/04 15:15
→ : 到1050萬就賺50萬
→ : 實務上reit比房子還適合散戶，房子比較合適專業戶
→ : 我又不是講對沖基金，何況台北房子的門檻幾乎跟對沖基金同
→ : 一個級別
→ : 到1050萬就賺50萬
→ : 實務上reit比房子還適合散戶，房子比較合適專業戶
→ : 我又不是講對沖基金，何況台北房子的門檻幾乎跟對沖基金同
→ : 一個級別
推 : 中產買房地產的多還是買那爛產品的多？不需要爭論43F 08/04 15:18
推 : 就算台灣，reit也只有幾萬就能入手，但品項太少。我比較推44F 08/04 15:22
→ : 美國
→ : 會講reit是爛產品的人，我不想回應，謝謝
→ : 美國
→ : 會講reit是爛產品的人，我不想回應，謝謝
推 : 投資要買老公寓，多爬C大文，出租不自住，倒了順便都更，安47F 08/04 15:31
→ : 全風險轉嫁給租客，投資報酬率高
→ : 全風險轉嫁給租客，投資報酬率高
→ : 怎學？就從買第一間開始呀49F 08/04 16:31
博客來-土地開發實務作業手冊(2021年增修六版)六都都更、危老重建【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】
![[圖]]()
書名：土地開發實務作業手冊(2021年增修六版)六都都更、危老重建【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】，語言：繁體中文，ISBN：9789577056160，頁數：408，出版社：詹氏，作者：王英欽，出版日期：2021/01/22，類別：專業/教科書/政府出版品 ...
![[圖]](https://im2.book.com.tw/image/getImage?i=https://www.books.com.tw/img/001/088/29/0010882969.jpg&v=600e9dc0&w=1146&h=600)
推 : 好奇一下 reit的投報大約多少啊51F 08/04 17:15
→ : 房地產玩的就是穩定和低利槓桿好嗎? 漲幅比房產多的金52F 08/04 18:15
→ : 融商品哪裡少了 但是可以給你貸款兩千萬1.3%的有嗎??
→ : 融商品哪裡少了 但是可以給你貸款兩千萬1.3%的有嗎??
推 : vnq 近十年年化報酬9.7%約7年漲一倍54F 08/04 18:49
推 : reits etf, 已經幫你分散風險，等於投資美國房市
→ : 如果要算槓桿，那把房子拿去抵押炒股。
→ : 低利是抵押換，換來的，又不是免費給。萬一失業死的就慘了
推 : 而且你炒房還有自備款，銀行也會看薪水，工作穩定度核額度
→ : 利率。自備款難道都不用幾百萬？
→ : 問個問題就好，覺得20年後台灣房市增值大還是美國？
推 : reits etf, 已經幫你分散風險，等於投資美國房市
→ : 如果要算槓桿，那把房子拿去抵押炒股。
→ : 低利是抵押換，換來的，又不是免費給。萬一失業死的就慘了
推 : 而且你炒房還有自備款，銀行也會看薪水，工作穩定度核額度
→ : 利率。自備款難道都不用幾百萬？
→ : 問個問題就好，覺得20年後台灣房市增值大還是美國？
推 : 誰知道阿，股市一定美國贏，但房市你敢確定？61F 08/04 19:42
推 : 9.7還不錯啦 如果夠穩定的話 我自己五間套房平均是1262F 08/04 20:09
→ : % 其實你說的那些房產會遇到的問題都可以避免 對我
→ : 而言 買房收租就是很穩 除非你能更穩且更大獲利
→ : 如果你有多房或有包租公經驗就知道了 屁大點事 簡單處
→ : 理
→ : 要更新一下自己對房市的認知 什麼失業付不出貸款 什
→ : 麼資金卡死 太多方式可以解決了
推 : 補充一下你對槓桿不對的解釋 你房子抵押去炒股 代表
→ : 你的房子要嘛有一定金額的還款或是一定金額的增值 不
→ : 然你剛貸了八成 你怎麼抵押炒股 而買房是本來就可以
→ : 直接槓桿 不需要你有房又還錢或增值才能在槓桿 當然
→ : 增值之後一樣可以轉貸出來 就有點類似槓桿在槓桿的感
→ : 覺
→ : 房市就是第一間的資金門檻高 其他很多好處的
→ : % 其實你說的那些房產會遇到的問題都可以避免 對我
→ : 而言 買房收租就是很穩 除非你能更穩且更大獲利
→ : 如果你有多房或有包租公經驗就知道了 屁大點事 簡單處
→ : 理
→ : 要更新一下自己對房市的認知 什麼失業付不出貸款 什
→ : 麼資金卡死 太多方式可以解決了
推 : 補充一下你對槓桿不對的解釋 你房子抵押去炒股 代表
→ : 你的房子要嘛有一定金額的還款或是一定金額的增值 不
→ : 然你剛貸了八成 你怎麼抵押炒股 而買房是本來就可以
→ : 直接槓桿 不需要你有房又還錢或增值才能在槓桿 當然
→ : 增值之後一樣可以轉貸出來 就有點類似槓桿在槓桿的感
→ : 覺
→ : 房市就是第一間的資金門檻高 其他很多好處的
推 : 反正死無對證，你說一年100%我又能如何？股版還有神人願給76F 08/04 20:24
→ : 對賬單，雖然說對賬單可以僞造或作弊，但房版就沒這種優良
→ : 傳統
→ : 所以真房神假房神根本很難分
→ : 對賬單，雖然說對賬單可以僞造或作弊，但房版就沒這種優良
→ : 傳統
→ : 所以真房神假房神根本很難分
推 : 我覺得K大對股市有較深的研究 但對房市的研究相對薄弱80F 08/04 20:57
推 : 我又不是第一次在板上回應 也給過我出租的細項81F 08/04 21:40
→ : 就算不信數據 你講的那些 我在板上也都回過相對應的
→ : 方式
推 : 像我也很好奇您所謂穩定的reit 但我不懂 所以只能請
→ : 教 也不會妄加評論 有關房市的部分 您的觀念很多並
→ : 非正確且有點過時了 畢竟術業有專攻
→ : 或者我很期待別人質疑我 譬如我是不是真的有六間 房
→ : 租的租金是否真實 房子是否增值 這個都是我自己一手
→ : 操作的 完全可以提出佐證 甚至要賭雞排都沒有問題
推 : 回到作者的部分 我覺得你需要先多做功課 而不是好像
→ : 大哉問一樣 不是買房而言 又分做增值件 出租件 都更
→ : 件 你是要買舊市區還是要買重劃區 要買社區大樓還是
→ : 公寓 需要套房還是2房3房 這些都有不同的屬性
推 : 我會認為作者沒做功課的原因在於 所謂的出租投報 你
→ : 都說你是新手了 要如何去抓成交價 整理費用 租金行情
→ : 細一點房仲代書費用 稅金 經營修繕等等 這些你都抓
→ : 不準 但是你卻得出一個2-3% 難道你直接隨便拿年租金
→ : 去除以總價嗎
→ : 就算不信數據 你講的那些 我在板上也都回過相對應的
→ : 方式
推 : 像我也很好奇您所謂穩定的reit 但我不懂 所以只能請
→ : 教 也不會妄加評論 有關房市的部分 您的觀念很多並
→ : 非正確且有點過時了 畢竟術業有專攻
→ : 或者我很期待別人質疑我 譬如我是不是真的有六間 房
→ : 租的租金是否真實 房子是否增值 這個都是我自己一手
→ : 操作的 完全可以提出佐證 甚至要賭雞排都沒有問題
推 : 回到作者的部分 我覺得你需要先多做功課 而不是好像
→ : 大哉問一樣 不是買房而言 又分做增值件 出租件 都更
→ : 件 你是要買舊市區還是要買重劃區 要買社區大樓還是
→ : 公寓 需要套房還是2房3房 這些都有不同的屬性
推 : 我會認為作者沒做功課的原因在於 所謂的出租投報 你
→ : 都說你是新手了 要如何去抓成交價 整理費用 租金行情
→ : 細一點房仲代書費用 稅金 經營修繕等等 這些你都抓
→ : 不準 但是你卻得出一個2-3% 難道你直接隨便拿年租金
→ : 去除以總價嗎
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 33
回列表(←)
分享