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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-15 14:11:11
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
時間 Wed Apr 14 13:45:39 2021


再補一次觀念.

巨觀的房價漲跌看基本面公式

出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本.


因此,如果有屯房稅,確實對"價格"有所影響.

就算你說屯房稅只影響少數,但是它畢竟還是影響到持有成本.

那怕只是加一丁點,也算是有一丁點的影響...

當然至於稅金回灌租金這也是必然的..

但只要租金行情漲幅沒辦法嘎掉屯房稅的稅金.

就會造成,本來1000萬可以漲到目標2000萬,今天可能因為屯房稅所以剩1950萬.

你說影響很少...但你不可以否認就是有影響.



但是這次政府動作有沒有動到上面三個數據?

並沒有.

政府動的是"交易利得稅"
(不是典型交易稅,奢侈稅,印花稅,契稅才是交易稅,等同營業稅的概念,無論賺賠都要繳)

房地合一就賺錢才抽稅..(雖然我搞不清楚為啥到今天還有人搞不懂是賺錢抽利潤比率)

這代表,他只是壓制交易頻率以及從你利潤當中掠奪一些鈔票出來充公.


因此你說閉鎖期...也沒那麼嚴重,就是賣家願不願意少賺一些的取捨.

但是因為基本面上面來看,出租投報率只要是大於持有成本+資金成本.


那賣家並沒有任何壓迫性必須賣出的壓力...除非他是玩很緊繃用寬限期在嘎現金流.


不然他租金可以嘎掉所有的成本還有賺錢...

因此加稅只是讓他思考他要放久一點少繳一點稅,還是多繳一點稅換取快速輪轉.

不過當然以人性來講,大多數都會放久一點換取少繳一點稅..

台灣人是很吝嗇的...

so...賣家是為了不想少賺而繼續屯著短時間不賣...而不是他不賣會虧錢.

這是很天殺的差異...

不過當然,你說這樣會造成資金對不動產的興致下降,投資人數大幅減少.

沒錯啊,還造成這一星期股市大漲有沒有..

一堆菜鳥發現不知道怎樣炒房,結果跑去股市當韭菜.

但是你也知道,不動產本身是印鈔票的,他不如股票是資金堆起來的.

所以他不怕資金離開...除非是惡性拋售,否則價格不會因為表面資金移動而下降.

當然反過來講,要炒做需要有一些資金才炒得快.

因此當這些浮動的資金跑掉,自然會造成漲幅縮減...

所以巨觀來說,這次大幅拉高交易利得稅,其實是很明白的在壓制漲幅,而不是價格.

並且打擊不安定籌碼,不安定投機資金...

因此之後交易量必然下降,漲幅大幅收縮.

但因為基本面沒受影響,所以目標要漲到的數字沒下修,上漲趨勢沒改變.


但是當然以上是巨觀狀況.

在細部狀況要注意的就是.

預售屋過多的區域.


因為預售屋目前都是投機資金喜好大宗.

造成不安定籌碼和資金在預售屋市場比率過高.

而這次也對預售屋下重手.

你預售屋被納入房地合一...因此出脫的利潤大幅縮減,造成預售屋買盤大幅萎縮.

這種情況,無論剛性需求還是包租公或是長期置產,他們去買轉單的意願大幅下降.

而在預售屋推案量很大的地方,因為很多建商體質並不好,所以他們會有周轉壓力.


因此建商會因為預售屋銷售大幅萎縮而對於"已公開"的預售案在拉價上面處於保守狀況.


因此那些中長期購置需求,就會選擇直接跟建商買就好.

這樣就造成轉單會突然掛點...

你價格拉不上去,接手買盤又跑光了.

並且更慘的是,你交屋後還要從新算一次房地合一.

也就是你買了預售屋,他蓋三年,三年之後交屋,你房地合一還要從交屋後從新計算.

所以你要成屋賣只被抽20%的話,一共要放8年...

這也造成更多的接手買盤會消失.

那...預售屋轉讓不掉,這樣就會有那些賭徒產生可能會被斷頭的風險.

如果只有幾個要被斷頭那還沒關係,如果斷頭人數過多,就會產生多殺多現象.

這樣情況下,斷頭一般損失大約15%,自然產生多殺多就有機率造成5%左右的價格回檔.

so.....在預售案過多甚至為區域交易主體的地區,有機率產生價格回檔現象.


不過這種現象在蛋黃區或是市中心比較無視.

主要是因為蛋黃區土地價格太天價,一般中小型建商財力不足很難卡近來.

外加蛋黃區通常推案量不高..

因此蛋黃區目前會出現建商飢餓行銷狀態.

也就是大幅減少推案,但是更新的案子價格狂拉高.

因為蛋黃區的土地很容易落在少數人手上,所以可以做反市場操作.

而一般市區則是預售案佔市場比率不高甚至有點低,所以多殺多現象可以忽略.



因此這次會產生災情的,必然是預售屋轉單投資.

我多次說過,預售屋是非常高風險的投資.

他只要一個風吹草動,你就掛了...

so...這一波我也有玩預售屋阿..XD..可是我一下子就跑了.你看後面都不關我的事.

因此,你既然玩高風險投資,就忌諱太貪心以及夢做太美好.見好就要收....


然後其次是打擊到中期投資.

中期投資是2~5年期...很多都只是抓2~3年.

而這次政府這樣搞下來,你不要說利得稅被大幅提高.

你本來一年漲10%的,可能壓制下來剩下5%.

這樣你本來預估放兩年20%,扣掉交易成本你還有12%,開槓桿可以拉升到5x%.

一年平均有2x%利潤.

但現在剩下5%,等同你放兩年是10%,扣掉交易成本剩2%..

你看你怎麼賣...XD

漲幅太少,你就被交易成本吃掉大多數漲幅,剩餘的殘值不抽你稅你都沒辦法換幾支棒棒糖.

因此中期投資帶賽...


你們一定沒有拜拜和去教堂禱告..!!

回家查一下你的財位是不是布局錯誤,以及是不是沒有算自己的八宅布局..

因此...無論怎樣,你就都會被逼著多放幾年...XD..


當然對中長期以上的而言就比較沒差.

他本來就是5~10年期,要抓整個效應的...

基本面沒改變下,放久了該有的漲價目標價還是會有到來的一天.


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※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 13:47:48
isco: 到賭場賭錢贏了當然要給賭場抽頭啦......,不想被抽頭就自己1F 04/14 13:50
flamer: 總之蛋黃無敵2F 04/14 13:55
isco: 開賭場3F 04/14 13:56
piliwu: 政府都講白了要打炒房,我不明白為何有人看不懂或看錯4F 04/14 13:57

蛋黃區無敵只限這一次.


之前豪宅限制貸款則是對蛋黃區重擊.

因此2012年左右買入蛋黃區豪宅的很多都套的悽悽慘慘戚戚.

甚至有人套到今天...XD

而當時蛋黃區領漲的是豪宅.

因此豪宅被打壓之後,蛋黃區也凍漲.

之後陷入為期四五年左右的死魚盤,直到2019才開始復甦.



不過你也可以看到.

在"投資技巧"上面玩過頭的,很容易被修理.

尤其是產生一窩蜂效應,讓大量"外行人"和"菜鳥"進場.

就會被修理.

政府很不希望廣大的中產階級賺錢....

所以最愛逼它們去股市當韭菜.

你要有這個很有趣的認知.

so...當你看到中產階級一窩蜂做一個非股市期貨外的投資.

就要小心政府會對他出手打擊...

然後再把這些中產階級趕回股市當韭菜...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:01:39
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:02:39
karachi: 看C大的文章總是學到很多,推5F 04/14 14:05
sbob: 為什麼政府很不希望中產階級賺錢呢?他們不是最大稅收來源嗎6F 04/14 14:05
paunch: 可能因為某些人看到別人賺錢就要政府出來打吧7F 04/14 14:08
tommy199570: 交易量下降對買家很好呀,當量縮時期房仲因沒有交易8F 04/14 14:08
tommy199570: 而收入減少,不夠支撐仲介的營運成本時,他們自然會
tommy199570: 有手段和賣家議價,讓交易完成。
s26492755: 買預售屋後果自負  除了低自備和特殊格局例如高樓層露11F 04/14 14:08
s26492755: 台戶要提早進去搶  不然想不通預售有什麼好
jamo: 因為玩股票散戶都是被收割,玩房地產則是大多數人賺錢13F 04/14 14:09
s26492755: 可是還是會有人期待囤房稅造成房價崩跌14F 04/14 14:09
s26492755: 不然幹嘛一堆喊沒囤房稅就是打假球
guanaco: 政府為何要打擊中產階級??16F 04/14 14:09
jamo: 最主要是預售自備款低,這對首購很友善,另外可以客變降低裝潢17F 04/14 14:10
jamo: 費用算是小加分~
s26492755: 但變數多  我還是很討厭預售19F 04/14 14:11
s26492755: 不過我想到  我都自己客變  哈哈哈哈
s26492755: 拿阿桃啊打牆很療癒
jamo: 房地產老手當然比較不愛預售,但是他對年輕人是相對友好的22F 04/14 14:12
supa64: 基本道理,你中產階級能賺到大$,然後可以作業時間減少,23F 04/14 14:12
supa64: 對大老闆來說怎麼想?韭菜沒了要怎麼辦
jamo: 你說預售變數多,但說起來,你去問一般人願意相信建商+代銷25F 04/14 14:12
jamo: 還是屋主+仲介,我想很多人會比較不信仲介!
x2028117: 這才是好文27F 04/14 14:14
kktt254: 現在蛋黃區建商真的喜歡搞飢餓行銷 高雄超明顯28F 04/14 14:14
ruve: 都叫中產階級了,就乖乖工作賺錢,炒什麼資產?29F 04/14 14:14
jump0517: 臺中七期也是建商惜售30F 04/14 14:18
wowjesus: 政府最好 管你賺不賺 他只怕 炸彈在他任內爆掉.....31F 04/14 14:18
k798976869: 愈多人在家看盤/炒房輕鬆賺就沒勞工要上班加班了啊32F 04/14 14:19
castjane: 買氣低迷啊33F 04/14 14:19
KrisNYC: 很有趣的觀點 類似宋鴻彬說的弄個錢坑給你丟34F 04/14 14:22
Anyotw: 缺工怎麼推案...原物料期貨這麼刺激。不如我們蓋完再說35F 04/14 14:24
rodndy666: 推c大,學到很多36F 04/14 14:25
KrisNYC: 我真的覺得大建商少推幾案應該都鬆口氣 不用搶工搶料自殺37F 04/14 14:25
KrisNYC: 但只推1案2案的小建商就被迫看戲了
ddey: 租金理論感覺不太適用在台北市  台北市投報多的是低於2%39F 04/14 14:36
s26492755: 代銷比仲介黑....40F 04/14 14:45
SkyFee: 市中心的建案變得更加稀有 釋出量下降價格上揚41F 04/14 15:13
kagaya: 我也覺得台北市租金不足以嘎掉所有成本...房價好貴42F 04/14 15:20
shot0909: 不專業猜,裝個潢,買發票付5%,應該可以破解吧?43F 04/14 15:29
s26492755: 嘎掉本利和看貸款年限跟成數  要嘎掉成本根本不難44F 04/14 15:36
s26492755: 裝潢實作實銷  多買的以前至少8%  現在12-15^都有
Ceca | PTT鄉民百科 | Fandom
[圖]
ceca又被大家稱作高雄王,自稱則是奸商,是PTT上知名炒房人物(其本人也直言其在炒房),也曾開過便當店(已倒閉),以不同於普遍鄉民的房界、資方觀點文章著名,毀譽參半,曾就讀大同大學機械系,但被二一退學,未畢業,當兵後可能以同等學力考取高雄科技大學碩士班。主要活躍於home-sale板、八卦板、高雄 ...

 
didi0909: 長知識47F 04/14 15:48
bryant780417: 最近理論要扣掉台北市 我現在還租文山20年電梯大樓48F 04/14 15:48
bryant780417: 才22000 用買的要2400萬
brianberry: 台北天龍國尊榮感的premium是很高的,不能用租金報酬50F 04/14 15:51
brianberry: 來看。
pauljet: 呵呵呵 老高會員影片有說 政府不可以讓人民有太多的殘餘52F 04/14 16:05
pauljet: 價值啊
pauljet: 你租南港看看
l52015: 推55F 04/14 16:07
mitic1029: 就等c大分享啊56F 04/14 16:09
kl0408: 對耶 我原本要再買一間預售的 但是遇到打房我還真的去57F 04/14 16:20
kl0408: 股市當韭菜 這兩天真是嚇壞我的毛了
s26492755: 2400萬 租22000  貸款八成30年 1.35 貸款每個月利息 1859F 04/14 16:40
s26492755: 00  持有成本一個月超過兩萬? 一年24萬?(還不討論人
s26492755: 家取得價格低才沒反應在租金上.....
s26492755: 會認為沒法嘎成本的  不是用本利和去看  就是遇到很久
s26492755: 以前取得又沒改變租金的房東
s26492755:  https://i.imgur.com/SR8qKfn.jpg  隨便查一下  這些
s26492755: 物件單坪要100萬?  要討論通例還是特例啊
s26492755:  https://i.imgur.com/1WmaTha.jpg   這還只是開價
[圖]
 
[圖]
s26492755:   租不到22000?67F 04/14 17:00
IBIZA: 電梯對屋主來說本來就不是好的出租物件68F 04/14 17:04
IBIZA: 雖然可以租得比較好價格  公設吃得重 單價又高
IBIZA: 同樣權狀面積  要租個兩倍以上才會比公寓好
IBIZA: 30年房貸可以做到台北市公寓隔套租金完全抵消房貸月付
IBIZA: 不只是利息而已
abyssa1: 可是隔套裝潢工程費用還滿貴的 一坪直逼10萬73F 04/14 17:23
IBIZA: 沒有那麼貴啦,而且可以買現成的74F 04/14 17:25
IBIZA: 一間30,5-6萬
s26492755: 基本上抵不了成本  房價我就會看空了76F 04/14 17:55
s26492755: 如果用現在去看投報差的地方 當然買不如租   可是你是
s26492755: 房客買賣跟你無關  要跟屋主的取得成本比
curry56:79F 04/14 18:19
ddey: 個人看法 台北市房價跟租金沒關係  就是賺價差80F 04/14 18:32
s26492755: 拼租金跟拼增值本來就不同取向  但如果連成本都嘎不過81F 04/14 18:36
s26492755:   我會除自住以外都賣掉  開始看空
s26492755: 嘎不過成本是很嚴重的事情
menace: 當然要讓中產一輩子中產啊 不然人人躍升資產階級84F 04/14 18:47
menace: 要誰來工作?
menace: 房租報酬如果大於利息也不見得會崩盤 只是變成租金沒漲
menace: 房價也很難漲了 回歸基本面 變成租金上漲帶動房價上漲
menace: 上面說錯 小於*
menace: 如果每年租金還是穩定上升 房價就會大致比例上升
menace: 若暴漲也容易暴跌 現在易漲難跌是因為租金大於利息
menace: 不過若租金小於利息 我大概也不會增購投資房了
menace: 舊有的賣掉或出租也不見得不好 算是資產配置
menace: 也不見得要賣掉啦 房地產有時候當成存錢筒來用也不錯
sdada: 分析不錯!理論實際、巨觀微觀都提到了!94F 04/14 19:57
q135q135: 小皮球  香蕉油  半桶水  響叮噹95F 04/14 22:28
zmcx16: 推C大文96F 04/14 23:36
flowheart: 優質好文97F 04/15 00:05
s26492755: 投報不好跟直接虧錢真的不同差別98F 04/15 00:13
s26492755: 買房收租的時候我曾經跟老婆說過一間一個月淨賺一萬 一
s26492755: 年12萬 10年120萬 你覺得十年後有可能低總價500萬的物
s26492755: 件跌120萬嗎  只要平轉  租金就是你穩穩的收益
cobrabaton: 這年頭願意分享的不多了 隨便打篇文其實都需要一兩小102F 04/15 00:16
cobrabaton: 時的
s26492755: 甚至不要到崩跌都可以撐在那104F 04/15 00:16
s26492755: 但如果你嘎不過成本 把未來期待在增值來彌補每個月的
s26492755: 扣血  這是沒有辦法牢牢掌握的  每個月虧的 一年下來
s26492755: 漲回來  不賺不賠不是很衰
s26492755: 台灣的房價有一部分在持有成本低  如果持有成本巨大到
s26492755: 一定程度  會影響很多人投資意願  這也是不爭事實  例
s26492755: 如我覺得殺傷力很大的實價課稅  課個5%就好  一堆包租
s26492755: 公肯定不玩
s26492755: 推文舉的例子其實就是說   現在包租公的取得成本不同
s26492755:  你用現在買價去看的投報不是你房東的投報  而你在投
s26492755: 報小於成本的情況下一般也不會出手  那你不會是屋主
s26492755:   自然也不存在逃難的需要  你最多就是不買  而那些不
s26492755: 賣的  成本低  投報大於成本  當然繼續放
IBIZA: 租屋成本你要看怎麼認列,我是比較要求投報的,租金能超過117F 04/15 09:01
IBIZA: 房貸+利息才會買,這樣的IRR超過10%
IBIZA: 但其實房貸成本只有頭期款的機會成本,跟貸款每月千分之一
IBIZA: 的利息
s26492755: 我的全超過阿....121F 04/15 09:03
IBIZA: 一般租金都能提供4-5%的IRR122F 04/15 09:03
s26492755: 我在說推文裡那個2400萬租22000的123F 04/15 09:04
s26492755: 我的租金就5-7%了   加增值去年平均13
IBIZA: 24000萬租22000的投入成本應該是沒賺,只能期待房價,但這125F 04/15 09:08
IBIZA: 個例子也太慘
s26492755: 他應該是房客  而他的房東取得時間的成本低  又佛心沒127F 04/15 09:10
s26492755: 漲租
s26492755: 因為就算是目前隨便591看文山區能租22000的  應該不用2
s26492755: 400萬  開價2400萬的  應該是能租超過22000
s26492755: 就像我推文說的  正常狀況  打掉成本不難  而要打掉本
s26492755: 利和則是看貸款成數跟年限  有些打不掉  我專門做租房
s26492755: 的  我的一定要打掉本利和
s26492755: 增值難說   每個月妥妥的租金比較讚
Centipeder: 好文推!訊息量爆炸惹135F 04/15 13:57

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