※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-19 19:09:06
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 房市菜鳥 預售屋換約問題
時間 Sun Apr 18 17:50:29 2021
第一次買房菜鳥請教
因為預售屋都要蓋好幾年
就在591找一些快蓋好的案件
問了一個2+1房開價830的
想說頭期款兩成166萬剛剛好湊得出來
結果詳細詢問之後才知道
我要先付185萬給對方換約，換約完後還有42萬的尾款要付，
42萬尾款付完還要付12萬的什麼契稅規費、火地震險、代書費、有線電視配線費什麼的
結果加一加一間830萬的房子我要付239萬(185+42+12)之後再去貸款，
我完全一頭霧水，請問這中間到底摻了什麼費用，
(那如果在我有239萬的前提)那我交屋之後也是貸款830萬的八成嗎?
這樣加一加830萬的房子我要付到903(830*0.8+239)萬?，還是說我貸款會少一點?
而且830萬不是應該是賣方加價過後的價格嗎?
我要怎麼知道賣方賺了多少價差啊?還是我哪裡誤解，
請各位房市大神開示
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.26.235 (臺灣)
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※ 編輯: eluck (111.255.26.235 臺灣), 04/18/2021 18:00:06
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推 : 就你讓賣家賺了185萬要先給人家呀1F 04/18 18:15
推 : 12萬是費用的不能算在賣價2F 04/18 18:17
→ : 假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124
→ : 可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的
→ : 或是有什麼客變吧！以上是假設。
→ : 假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124
→ : 可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的
→ : 或是有什麼客變吧！以上是假設。
→ : 還沒告訴你的是 銀行貸款會以跟建商的賣價貸款6F 04/18 18:26
→ : 所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會
→ : 用780的八成貸款給你
→ : 所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金
→ : 再說 空屋總要裝潢吧 簡單做也要20.30萬
→ : 所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會
→ : 用780的八成貸款給你
→ : 所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金
→ : 再說 空屋總要裝潢吧 簡單做也要20.30萬
推 : 契約上的兩成跟你付出去的相減就是投資客抽你的利潤11F 04/18 18:33
→ : 所以你就知道買5年內的最簡單 這些都直接貸款就好12F 04/18 18:36
→ : 手頭不寬的買成屋比較實在13F 04/18 18:36
→ : 800萬的房子轉手賺60萬，好多喔，我又買不起了QQ14F 04/18 18:37
→ : 所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多
→ : 所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多
→ : 銀行也是也有肯能用你接受的價錢貸給你，看怎麼談16F 04/18 18:50
推 : 這種預售轉約的建商跟合作銀行貸款是用第一手契約17F 04/18 18:55
→ : 記載的金額來核貸沒錯 不然就是對保日前要自己找銀行處理
→ : 對建商而言就是收到契約上賣出的金額 其他你要增貸什麼他
→ : 不管
→ : 如果送合作銀行的話 原約價八成貸款以外的貸款金額
→ : 利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼
→ : 賣方價差 有成交一定會知道 因為換約契約書或對保通知會記
→ : 錄
→ : 記載的金額來核貸沒錯 不然就是對保日前要自己找銀行處理
→ : 對建商而言就是收到契約上賣出的金額 其他你要增貸什麼他
→ : 不管
→ : 如果送合作銀行的話 原約價八成貸款以外的貸款金額
→ : 利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼
→ : 賣方價差 有成交一定會知道 因為換約契約書或對保通知會記
→ : 錄
推 : ceca開示:自住客不會買換約戶，買換約戶是投資客最愛，這25F 04/18 19:15
→ : 是真的!不想當接盤俠，就找建商買。
→ : 是真的!不想當接盤俠，就找建商買。
推 : 真傻...人家急著跳車，你急著幫人家解套27F 04/18 19:21
→ : 還讓解套人賺快60萬，我也是醉了
→ : 還讓解套人賺快60萬，我也是醉了
推 : 不懂在那邊亂講 185萬包含前手已經付的費用29F 04/18 19:24
→ : 因為同建案其他人都賣9XX，我挑830的問，原來還被賺60 QQ30F 04/18 19:24
→ : 沒意外這間前手買753萬 真的830賣掉 就是賺77萬31F 04/18 19:26
推 : 轉約要買自備真的比較高，畢竟人家要賺的要給現金不能32F 04/18 19:26
→ : 貸款，房價就照原屋主購入價格貸款8成
→ : 貸款，房價就照原屋主購入價格貸款8成
→ : 我覺得最厲害的是 賣家到現在都還沒透露他買的原價 害34F 04/18 19:27
→ : 你這位買家滿滿問號 我賣轉約就是大方講要賺多少 買家
→ : 還要付多少 換約欠缺互信不好交易 就像現在這種情況
→ : 另外12萬是建商收的 契稅還有代書費用等行政費
→ : 你這位買家滿滿問號 我賣轉約就是大方講要賺多少 買家
→ : 還要付多少 換約欠缺互信不好交易 就像現在這種情況
→ : 另外12萬是建商收的 契稅還有代書費用等行政費
推 : 哇靠 買家爽死啦38F 04/18 19:29
→ : 我猜賣家是想賺10% 753+77=830 這樣跟你說的費用就符39F 04/18 19:31
→ : 合 不過問題是你沒那麼多嗎費用 沒有就不要硬接
→ : 你也可以大方跟賣家說 再兩個月沒賣得付房稅合一2.0
→ : 他少賺20萬讓你們成交
→ : 合 不過問題是你沒那麼多嗎費用 沒有就不要硬接
→ : 你也可以大方跟賣家說 再兩個月沒賣得付房稅合一2.0
→ : 他少賺20萬讓你們成交
推 : 你轉約到時候到建商那邊就可以看到賣家當初價位，這個43F 04/18 19:41
→ : 案例就是專門砍韭菜，等到六月份你就看看要轉約到還能
→ : 不能這麼硬
→ : 案例就是專門砍韭菜，等到六月份你就看看要轉約到還能
→ : 不能這麼硬
→ : 沒賺為什麼要賣給你?@@ 這房子條件又不是很差 你跟賣方46F 04/18 19:44
→ : 非親非故 買換約不就是要讓原來第一手的賺點錢 人家才賣
→ : 非親非故 買換約不就是要讓原來第一手的賺點錢 人家才賣
推 : 換約有簽買賣合約沒逃漏稅的話，可以拿記載轉約價的合約48F 04/18 19:50
→ : 去貸款
→ : 去貸款
推 : 我去年買一間1300的成屋 頭款付得比你還少一點50F 04/18 19:50
推 : 看這個價格很明顯就是投資客當初買來要賺到，政策出來51F 04/18 19:59
→ : 就是趁這個機會不讓投資客賺那麼多，賺30都已經要偷笑
→ : 了，還讓對方要賺那麼多，除非房子是非要不可，不然建
→ : 議再等等
→ : 這個版上有心人很多，自己考慮清楚
→ : 就是趁這個機會不讓投資客賺那麼多，賺30都已經要偷笑
→ : 了，還讓對方要賺那麼多，除非房子是非要不可，不然建
→ : 議再等等
→ : 這個版上有心人很多，自己考慮清楚
→ : 祝所有換約戶都順利交屋，每月準時繳貸款!56F 04/18 20:03
推 : 所以跟投資客買，總價低自備款高？57F 04/18 20:18
→ : 跟建商買，總價高自備款低？
→ : 跟建商買，總價高自備款低？
推 : 幫接盤...直接叫投機客原始成本亮出來，加點給他就好，短期59F 04/18 20:22
→ : 很多物件湧出來了，時間越到對方越不利，這時候不砍到見骨
→ : 要什麼時候...
推 : 2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下
→ : 很多物件湧出來了，時間越到對方越不利，這時候不砍到見骨
→ : 要什麼時候...
推 : 2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下
推 : 還好吧，如果等了2～3年，總價770萬的房子加60萬賣不63F 04/18 20:27
→ : 算太多啊，比這多的也有，就區域漲到飛天了後悔沒賣
→ : 只能接單囉，可能還比現在的新案便宜
→ : 當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點
→ : 用力去議價
→ : 算太多啊，比這多的也有，就區域漲到飛天了後悔沒賣
→ : 只能接單囉，可能還比現在的新案便宜
→ : 當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點
→ : 用力去議價
推 : 代表他賺你61萬 傻傻的68F 04/18 20:46
推 : 菜鳥就買預售轉單 不宰你宰誰69F 04/18 21:02
推 : 還好啦，新竹都+200再轉手的...70F 04/18 21:02
推 : 1.你不會知道賣家的價差 2.買一手預售屋的開價也不會包含71F 04/18 21:03
→ : 契稅規費等，等到交屋才會有這些費用，所以他賣你二手的
→ : 約開價也不會有那些費用
→ : 契稅規費等，等到交屋才會有這些費用，所以他賣你二手的
→ : 約開價也不會有那些費用
推 : 砍看看阿 看誰比較急74F 04/18 21:53
推 : 就跟你們說,會買轉約的大多都是投資者.75F 04/18 22:01
→ : 並且包租和中長期居多..
→ : 這也是預售屋風險高的原因.
→ : 因為投資者,他的本事不會輸給大家.
→ : 因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿.
→ : 禿鷹.
→ : 並且包租和中長期居多..
→ : 這也是預售屋風險高的原因.
→ : 因為投資者,他的本事不會輸給大家.
→ : 因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿.
→ : 禿鷹.
推 : 建議不要買轉約 你貸款貸不到7成81F 04/18 23:38
推 : 目前新竹地區買轉約很大比率是自住客了，沒什麼投資者82F 04/18 23:48
→ : 要買第二手，因為利潤都被建商跟第一手投資者拿走，沒
→ : 什麼肉，只有非買不可的自住客才會接手轉約
→ : 要買第二手，因為利潤都被建商跟第一手投資者拿走，沒
→ : 什麼肉，只有非買不可的自住客才會接手轉約
推 : 投資盤大都從竹北撤出了 連渣都沒了85F 04/19 00:30
→ : 買個預售要自備500-1000萬現金 哪個投資高手會幹這傻事
→ : 買個預售要自備500-1000萬現金 哪個投資高手會幹這傻事
推 : 竹北投資盤還是有，只是只跟建商拿貨，不會接第二手87F 04/19 00:47
推 : 覺得可以用力議看看+1 不過可能也要看在哪區88F 04/19 01:13
推 : 換約的時候你就會知道對方買多少了，但我不確定個別建89F 04/19 02:07
→ : 商是否有作業差異
→ : 商是否有作業差異
推 : 如果有透過仲介，成交文件上有標示換約後的總價，銀行有91F 04/19 02:49
→ : 可能會以換約後成交的總價下去做貸款8成喔，看你個人條件
→ : 與房子本身地段。但透過仲介，你還要再加上服務費的成本
→ : 。
→ : 可能會以換約後成交的總價下去做貸款8成喔，看你個人條件
→ : 與房子本身地段。但透過仲介，你還要再加上服務費的成本
→ : 。
推 : 大善人是你95F 04/19 11:34
推 : 你照開價買喔？盤到不行...96F 04/19 18:05
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